Investissement en foncières allemandes : analyse et perspectives
Cette discussion porte sur l'investissement dans les foncières allemandes, abordant plusieurs aspects clés, notamment la sélection des sociétés, les méthodes d'évaluation et les risques associés. Les membres partagent leurs expériences et analyses concernant différentes foncières cotées, comme Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG Immobilien, et d'autres. L'éligibilité au PEA (Plan d'Épargne en Actions) est un facteur important pris en considération, ainsi que la fiscalité des dividendes allemands et luxembourgeois, sujets à des retenues à la source.
Un point central de la discussion concerne la méthode d'évaluation des foncières. Les participants utilisent principalement la Net Asset Value (NAV) ou sa variante EPRA NAV, mais soulèvent des questions sur sa pertinence et son interprétation, notamment en présence de primes importantes par rapport au cours de marché. D'autres indicateurs, tels que le FFO (Funds From Operations) et le rendement, sont également mentionnés. La discussion souligne la complexité de l'évaluation, nécessitant une expertise approfondie et une analyse des données financières, ainsi que la prise en compte du contexte économique et réglementaire.
L'évolution du marché immobilier allemand, et plus particulièrement les conséquences des politiques de régulation des loyers (notamment à Berlin), est un sujet récurrent. Les participants analysent l'impact de ces réglementations sur les performances des foncières, ainsi que les risques associés, comme les gelés de loyers et les éventuelles expropriations. Le niveau d'endettement des foncières est également examiné, avec des discussions sur les ratios d'endettement et leur impact sur la rentabilité et la vulnérabilité face aux hausses de taux d'intérêt. La comparaison avec des foncières américaines est effectuée, soulignant des différences significatives en termes de structure de dette et de rentabilité des actifs.
Enfin, la discussion explore la diversité des stratégies d'investissement, allant de l'investissement direct en actions de foncières à l'utilisation d'ETF (Exchange Traded Funds) tels que l'ETF Lyxor PEA Immobilier Europe. Les participants débattent des avantages et inconvénients de chaque approche, en prenant en compte les aspects fiscaux, la diversification géographique et la gestion du risque. L'importance de considérer les perspectives à long terme et d'analyser minutieusement les performances financières et la situation des entreprises est constamment mise en avant.
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