Acheter un appartement bradé après la période de défiscalisation ?

Bonsoir

Nous avons achetés beaucoup de sorties de loi de defiscalisation, pour le compte de clients ou à titre personnel et c’était systématiquement grace a du réseau d’agences immobilières.

L’agent immobilier cherche à :

- vendre le plus rapidement possible en limitant le nombre de visites.

- avoir la certitude d’avoir une offre sérieuse à la sortie de la visite

- avoir des garanties sur le financement

- ne pas avoir à faire à un acheteur fantôme ou qui risque de se rétracter

On parle de " petites commissions " pour eux car nous ne sommes pas sur une belle maison en résidence principale à 900ke.
Dans mon cas nous sommes sur des petites  surfaces entre 100ke et 200ke.
L’agence ne veut pas trop s’embêter.

Étant donné que nous avons déjà travaillés avec elles sur d’autres appartements elles me proposent le bien.

Effectivement aucun de ces appartements n’avaient été publiés sur le bon coin ou autres.

Bonjour Plutarque,

Je suis également ce type de biens depuis quelques années. J’ai essayé d’industrialiser ma méthode.
Pour cela, j’ai ciblé une dizaine de résidences que j’ai visitées et que je suis très attentivement.

Les premières visites m’ont permis de connaitre les résidences et plusieurs agents immobiliers. J’ai établi mon propre modèle sur ce type de bien à partir des transactions DVF et des caractéristiques qui influent sur le prix du bien.
A chaque contact avec un agent, je dégaine une offre. Pour le moment mes offres ont toutes étaient refusées. A posteriori, le prix proposé était trop bas. Parfois uniquement de 2 ou 3 ke. La conjoncture était également très défavorable aux acheteurs ces dernières années.

Je pense que la clé du succès est le volume et la persévérance. En poursuivant sur cette voie, en élargissant le panel, j’espère acquérir 1 ou 2 biens en dessous de la borne basse DVF grâce au l’évolution de la conjoncture.

Bonne recherche et à bientôt.

Je modère un peu le dernier propos sur les pseudos investisseurs peut-être pas si mauvais que ça.
En achat avec emprunt, acheter immédiatement plutôt qu’attendre une baisse de quelques milliers d’Euros permet aussi de monter dans le train plutôt que le regarder passer.
Il faut bien souvent à peine un an voire moins pour amortir la différence vs chercher pendant des années en vain.

Vous avez par ailleurs raison, être trop rude dans vos propositions peut vous disqualifier. Sauf argument objectivé, les acheteurs qui abattent des prix pour faire un coup sur des marchés tendus font perdre leur temps aux pros.
Dvf apporte des éléments pour enrichir une grille de lecture des prix, mais ne pas en faire une religion. Dans un même immeuble, la même surface située au même étage peut connaître une variation de prix importante selon déco, équipements, orientation, voisinage et les annexes non décrites.

Je connais bien la ville où j’investis le plus : je regarde les annonces et ne vais voir que ce qui rentre dans mon cahier des charges avec un prix cohérent avec mes attentes. Les seuls vrais bons coups sont  relatifs :
- agent immobilier qui se trompe dans son évaluation (ça arrive puisque ça m’est arrivé)
- état du bien donc travaux : il faut savoir les faire ou les gérer pour retomber sur ses pattes)
- agent immo que votre réputation/dossier intéresse : il sait que ça va aller vite et jusqu’à la signature car il souhaite intégrer la vente à son volume d’affaires de fin d’année pour sa prime.

Mais la grosse négo sur un marché tendu pour des biens de bonne qualité passe rarement. Ils se vendent au prix voire avec surenchère, du moins ici.

Enfin : s’agissant de récent, c’est ce qui est le plus demandé. La plupart des agents utilisent leur fichier avant de passer le bien en annonce. Mieux vaut ne pas être grillé par la multiplication d’offres qu’ils auraient pu considérer comme absurdes.

Bonjour,

On est tous d’accord sur un point : connaitre parfaitement son marché et le prix maximum que nous sommes prêt à payer.

Je rejoins Range19 : parfois il vaut mieux payer quelques kilos euros de plus que de ne rien signer en attendant l’affaire du siècle. A contrario, il ne faut pas payer le bien trop cher.
La difficulté est de savoir positionner le curseur.

Sur les premiers investissements, avoir un bon rendement permet de se rassurer et de rassurer le banquier. Une fois la boule de neige initiée, on peut effectivement être moins regardant sur le rendement et privilégier la sérénité.

Sur mes dernières propositions, je pense avoir été crédible malgré des propositions avec "prix plancher".  Les agents immobiliers ont vu que je connaissais parfaitement les dernières transactions et le marché. Je ne me suis pas déplacé. Ils ont accepté de pousser mon offre sans visite préalable. Je leur ai fait gagner du temps. A titre d’exemple, je reçois à l’instant le SMS d’un agent qui me demande si je souhaite m’aligner sur une proposition qu’un vendeur va accepter.

Pour revenir sur l’expérience de Plutarque, il est très difficile de négocier le prix lors des premiers jours de mise en vente du bien. Surtout si le bien est mis en vente publiquement, vide et attractif.

Le hasard fait que j’ai quelques copains agents immobiliers. Dans les faits, je n’ai reçu aucun bien off market intéressant de leur part : Soit les biens étaient moins intéressants que ceux trouvés par moi même, soit les bien sortaient de mes critères habituels de recherche et ne m’étaient pas proposés.
Avec l’expérience, j’essaie d’industrialiser, de ratisser large, et d’être plus "ouvert" pour augmenter la probabilité de tomber sur une bonne affaire.