Zaser [68] : étude de cas immobilier (2 maisons à 1000 euros)

Bonjour Canyonneur, merci pour votre avis.

Je n’ai pas mis l’accent dessus, mais la donation à pour but d’être à deux sur le projet:  que ce soit rénovation ou revente. Financer le projet à deux, réfléchir sur les plans et solutions techniques à deux etc…
Après l’achat j’aurais très bien pu effectuer une déclaration de command pour dire que j’achetais pour le compte du couple et non pas seul. Ma compagne ne pouvant pas se déplacer pour signature à ce moment, la solution que je vois pour être propriétaire à part égales est une donation.

La division servira dès maintenant à séparer les maisons et terrains sur papier pour faciliter la revente ultérieure.

Donc que la vente soit imminente ou après fin du crédit, je souhaite faire une donation et un partage par géomètre dans les deux cas.

En mettant la main à la patte et travaillant sur place avec les artisans - comme cricri faire la rénovation en prenant une année sabbatique. La renta n’est pas mirobolante environs 8.5% (800 par maison), mais le déficit intéressant (et si le déficit ne passe pas car rénovation intégrale – on peut toujours faire du DeNormadie – la ville est éligible)

Option2 : Diviser l’ensemble en 2 maisons sur deux terrains et revendre par lot. Je pense qu’en nettoyant un peu les gravats et autres immondices sur place je pourrais vendre à 30k/pièce. Le but ici serait de minimiser l’impôt sur la plus value : Je pourrais donner la moitié de la propriété à ma compagne (PACS en séparation de biens) on serait alors deux propriétaires, en vendant chacun des lots à 30k à des acquéreurs différents, cela ferait 15k par personne deux fois de suite – à priori non imposables.

Bonjour

Intéressant comme projet mais dommage d’avoir une renta brut de 8.5% … le déficit foncier sera important d’accord MAIS à combien s’élève la taxe foncière ? Combien de temps pour les travaux ?
Vu ce que vous dites , une rénovation de cette importance pour une ville de 10k habitants est dommage surtout avec cette rentabilité.

Le cas 2 : semble plus intéressant mais avec travaux , combien serait estimer les maisons ?
Le problème c’est l’achat revente sur ce projet, l’intention spéculative post enchère est bien présente.
Revendre à une SASU que vous détenez et démarrer une activité de MDB ?

A 1000 euros, vous avez pas pris grand risque mais il est important de déterminer le benefice/temps sur ce projet.

S’agissait-il d’enchères judiciaires ou notariales ?

La première question que je me pose est : qu’est-ce que ça vaut ?

Le terrain seul, potentiellement 45 k€ dites-vous, mais la démolition est quasi impossible. Donc ça reste une valeur théorique.

La maison en l’état : après un coup de propre et une division, 30 k€ chaque moitié soit 60 k€ les deux.
Pourquoi un marchand de biens n’y est-il pas allé s’il y a 50 k€ à gagner rapidement ? Je crois que vous avez indiqué la solution : la responsabilité légale pour vice caché. Il gagne 50 k€ mais lors des travaux ultérieurs, un mur tombe, entraînant des dégâts sur les deux maisons, les deux acheteurs lui font un procès, ils ont de bonnes chances de gagner, c’est la mouise.
Par ailleurs, je note que c’est, à quelque chose près, le prix du terrain. Ce qui est un indice que la construction, dans l’état où elle est, ne vaut rien.

La revente, libre d’occupation, après travaux de rénovation complets à 215 k€ : 150 k€ chaque moitié soit 300 k€ les deux.
Ca nous dit un truc intéressant : le prix de vente permet de payer les travaux. Ce qui n’est pas le cas partout : dans les coins où l’immobilier vaut moins de 1000 €/m², il devient presque impossible de rénover un bien, car ce n’est pas rentable de rénover.

La location : 800 € par maison, ça fait du 6,4 %, rapporté à la valeur du bien (300 k€). Ce n’est pas beaucoup. Manifestement, c’est un coin où les loyers sont peu élevés, par rapport à la valeur d’un bien inoccupé, que les gens sont prêts à acheter assez cher comme RP. Voilà qui parle en faveur de revendre plutôt que louer. Sauf à trouver un moyen pour louer plus cher…

Que penser des travaux :
1) attention aux contraintes réglementaires. La maison est-elle classée d’une façon ou d’une autre ? Y a-t-il un bâtiment classé à moins de 500 mètres ? Y a-t-il de la covisibilité ? Regardez bien cela car cela peut FORTEMENT contraindre votre projet.
2) Il faut savoir ce que vous voulez en faire. Il y a plein de choix à faire,et chacun a des conséquences sur le coût
3) Les murs : puisque vous dites que c’est ce qu’il faut garder (et remplacer tout le reste), il faut savoir ce qu’ils valent. Il faut visiter avec un spécialiste, soit un maçon local avec beaucoup d’expérience, soit un architecte local spécialisé dans le bâti ancien.
Un exemple réel sur un bâtisse aussi vieille, mais pas dans votre région : le spécialiste avait expliqué que les bâtiments de cette époque avaient très peu de fondations. Une reconstruction moderne s’appuyant sur les vieux murs risquait de les mettre par terre. Du coup, un mur de refend bien solide a été construit, de façon à ce que la nouvelle toiture s’appuie au moins autant sur ce mur de refend que sur les murs périphériques. C’est le genre de choses qui ne s’invente pas…
4) la charpente. Rehausser pour retrouver de la HSP au 3e étage oblige à refaire la charpente. Pourtant la charpente actuelle est probablement récupérable moyennant quelques réparations, et cela pourrait donner beaucoup de cachet à la maison. Mais il faut trouver un moyen d’isoler thermiquement, si possible au-dessus de la charpente actuelle pour qu’elle reste apparente. Ca s’étudie dans le détail.

Donc, vous devez affiner les possibilités de travaux car sur du très ancien, on fait du cas par cas en sachant exactement ce qu’on fait… Le "à la louche" n’est pas applicable.

Pour autant, étudier plus avant ces travaux, mais ne pas les faire,cela pourrait vous faire du tort pour la revente. En effet, dans un tel village, tout se sait. Vous aurez beaucoup de mal à revendre si l’histoire locale s’établir ainsi "un gars de la ville, un certain M. Zaser, a acheté une bouchée de pain. Le maçon est venu voir, il a dit que les murs risquaient de s’écrouler lors des travaux. Alors le gars Zaser a pris peur et il a préféré revendre tel quel. Vous devriez demander au maçon, c’est M. Steiner, du village voisin."
Avoir approfondi l’option travaux, puis y renoncer, c’est donner le signal que ces travaux sont infaisables ou trop chers. Cela pourrait faire beaucoup de tort à vos tentatives de revendre en l’état.

Une option possible : revendre, en l’état, à un pro. Cela vous libère de toute responsabilité de vice caché (le pro étant censé avoir une connaissance parfaite de ce qu’il achète).

Une autre option qui peut être intéressante : faire uniquement les gros travaux, puis vendre "hors d’eau, hors d’air, à aménager" (comme les "plateaux à aménager"). L’intérêt de faire les gros travaux, c’est de faire le plus dur (donc retrouver des acheteurs potentiels qui auraient pris peur devant les gros travaux), c’est aussi de "purger" le risque de vice caché (vous prenez un archi pour le PC, une assurance DO, des artisans avec garantie décennale, donc ce sont les garanties de tous ces pros qui viennent garantir la qualité de ce que vous vendez).

Pour les impôts, faites tout comme si vous vouliez faire du locatif (marquez-le partout) mais trouvez une bonne raison de revendre (notamment la panne de financement, à organiser auparavant, en sous-estimant le montant des travaux de façon à que l’emprunt soit sous-dimensionné). Une fois seulement que vous êtes en panne de financement, raclez les fonds de tiroir pour payer le géomètre pour la division. Si vous divisez avant les travaux, ça se verra trop que vous aviez l’intention de revendre à la découpe. A chiffrer, pas sûr que ça soit rentable car les gros travaux seront les plus coûteux.

Sur la requalification possible en marchand de biens :
- allez-vous arrêter l’immobilier après cette opération ?
- n’oubliez pas que vos opérations actuelles peuvent être réinterprétées au vu d’une future activité de marchand de biens. Fiscalement, mais aussi civilement. Exemple de scénario catastrophe : vous revendez la maison telle quelle, puis le mur tombe pendant les travaux. Les acheteurs vont font un procès. Entre temps, vous vous êtes installé comme marchand de biens. L’avocat de l’acheteur dit au juge : M. Zaser est un marchand de biens professionnels, même s’il prétend avoir fait cette vente en tant que particulier. C’était la première d’une longue série, donc il y a l’habitude, donc c’était déjà une opération professionnelle. Donc, M. Zaser, en tant que professionnel, est réputé avoir une parfaite connaissance du bien vendu, et il est pleinement responsable du vice caché.

Mon avis, au global, est :
comme Cricri, vous êtes arrivé au point où vous savez repérer du potentiel, et où vous savez faire des travaux optimisés. Donc vous savez fabriquer de la plus-value. Du coup, la tentation est grande de faire des opérations de marchand de biens. C’est typiquement ce que vous avez fait ici. Mais sans mener la réflexion jusqu’au bout, donc sans créer votre entreprise de marchand de biens.

Maintenant vous êtes au milieu du gué. Il vous faut réfléchir à ce que vous allez faire de la maison, et il vous faut réfléchir à si vous voulez vous orienter vers des opérations de marchand de biens en en prenant le statut. La difficulté du marchand de biens est l’accès au crédit : là votre banque vous prête 215 k€ ; pas sûr du tout qu’elle le fasse si vous devenez marchand de biens. Pouvez-vous envisager de faire marchand de biens sur fonds propres ?

Il me semble que vous êtes un marchand de biens qui s’ignore encore. La preuve, vous vous lancez dans des opérations typiques des marchands de biens.

Maintenant, imaginez que vous soyez marchand de biens en bonne et due forme, iriez-vous sur une telle opération ? N’y a-t-il pas trop de risques, trop de responsabilité ? Si vous étiez marchand de biens, n’y aurait-il pas d’autres opérations, avec un meilleur rapport marge/investissement/risques/emmerdement ? Il ne faut pas oublier qu’acheter aux enchères, c’est aucune garantie contre rien, alors que dès que vous revendez à un particulier, vous êtes responsable. Donc, des opérations sur du très ancien sont plutôt à éviter par le marchand de biens, à cause de ce différentiel de responsabilités, qui peut coûter très cher.

Je suis désolé de ne pas apporter la solution sur un plateau. Mais je ne crois pas qu’il y ait une solution sur un plateau à apporter à un tel projet ; surtout à distance, sans voir le bien, alors que les solutions dépendent étroitement de l’état du bâti, de ce qu’on peut faire dessus et de combien ça coûte.

Mon seul conseil est donc : continuez à affiner et préciser l’état du bâti et les projets que vous pourriez faire avec. Sur ce coup, c’est vous qui êtes seul à la manœuvre. Continuez à affiner, préciser, décanter, et la solution se dégagera.

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2019 10h22)

@ Bernard
Tout d’abord m.erci pour votre réflexion de fond (ca à du vous prendre une heure d’écrire autant !) c’est à quelques point près celle que je me faisais, sans pour autant prendre la peine de la poser par écrit.

J’essaie de répondre  point par point :

L’adjudication avait lieu dans le cadre d’un partage judiciaire

L’emplacement en soi - n’est pas mauvais. Ce n’est pas un coin perdu, dans la diagonale du vide On est dans la plaine d’Alsace, sur le début de la route des vins – une des régions où le foncier est le plus cher de France (pour des agglos de taille comparable). C’est assez touristique (en été) ce qui expliquerait la faible rentabilité (m2 assez cher, les loyers ne suivent pas en proportion)

Honnêtement je ne comprends pas pourquoi il n’y avait pas plus de monde à la visite – pour un marchand de bien ça peut être assez risqué avec trop d’emmerdements possibles (comme vous l’avez évoqué), encore que en revendant à un autre pro (toujours comme vous l’écrivez) il se désengage au profit du pro qui achète.

Mais les privés pourquoi ne sont-ils pas venus ? Certainement qu’ils n’ont pas fait attentions au petites lettres : « pas de prix de réserve » .Il aurait suffi de 2 enchérisseurs pour que le prix monte au-dessus de 5k hors FdN auquel cas je n’aurais plus été intéressé

Ce que ça vaut ? – je pense ce que proposait les voisins à l´époque : entre 30 et 40k.
Je suis peut-être trop gourmand à vouloir courir après plus de plus-value et vouloir vendre 2x30k.

Pour la rénovation on est bien évidemment dans le périmètre ABF (sans covisibilté). J’ai déjà rencontré l’architecte sur d’autres projets qui n’ont pas aboutis dans la même ville. Pour augmenter le nb de m2 l’aménagement des combles est envisageable avec percements de lucarnes dans toiture côté rue, les velux sont tolérés côté cour.

Pour pouvoir garder le cachet de la charpente de 17xx tout en augmentant la HSP du dernier étage – il faudrait la répertorier, numéroter, déposer par pièces entières, stocker.
Puis refaire le tout dans le sens inverse. Et là il faut faire appel à un vrai pro de la charpente ancienne et 2 fois une grue. Ce n’est pas la même chose que la démonter à coup de tronçonneuse et la descendre par petits bouts, puis la remplacer par de fermettes industrielles, ce que n’importe quel charpentier débutant saurait faire. Donc vraiment pas certain que le jeu en vaut la chandelle.

Ce que j’ai appris lors des travaux pour du locatif : Partir sur des bases saines, faire propre et neuf, mais le plus simple possible.

Je n’ai pas encore d’expérience en achat/revente, mais j’aurais tendance à dire que plus  rapidement l’opération est bouclée – mieux c’est. Donc pour le moment j’aimerais vendre le potentiel de la charpente ancienne apparente, pas le réaliser moi-même.

Pour l’état des mus tout à fait d’accord avec vous. Je suis quasi certain qu’ils n’ont pas de fondations. Pour le moment mon analyse au doit mouillé + expériences précédentes me dit que en allégeant (en vidant les scories dans les planchers) et en remplaçant par de la laine de roche + chape liquide allégée sur isolant phonique PU on se retrouve au niveau poids (voir on gagne).
Qu’un chaînage en béton armé de 20 cm d’épaisseur + 2-3 parpaings creux sur toute la périphérie ne pèse pas bien lourd par rapport à la structure existante.
Que les tuiles mécaniques du pays en remplacement de tuile plates nous font gagner encore en poids.
Qu’une tige métallique filetée de deux cotés +2 croix de St André ne coûte que quelques centaines d’euros, mais permettent de sacrément renforcer la structure. On peut en mettre 2-3 dans les endroits les plus critiques.
Mais sur le principe vous avez raison – il vaut mieux se le faire confirmer par un calcul structure.

Pour la réflexion sur le futur de mon activité en immo, bien évidemment que je ne compte pas m’arrêter en si bon chemin. Il y a plein d’opportunités dans ma région j’ai l’intention d’en profiter.

Depuis que j’ai commencé avec ma RP, je suis arrivé à trouver et concrétiser 1, voire 2 opportunités par an, en continuant ainsi dans 4-5 ans j’aurais ce qu’il me faut pour pouvoir lever le pied. Comme beaucoup ici je souhaite profiter d’une rente qui permettrait de se dégager du temps libre.  Avec le cf positif et la valorisation supplémentaire que j’arrive à donner aux biens rénovés (achat+travaux +frais < estimatif par agence) la banque ne devrait pas me bloquer.

De là à passer marchand de biens, pas certain de vouloir sauter le pas, du moins pas dans l’immédiat (après ne jamais dire jamais).

Je ne m’attendais pas à avoir une réponse sur un plateau - le cas est bien trop compliqué, mais un début de réflexion.

@ lachignolecorse

Je crois que niveau travaux mon estimation est assez correcte. il y a 5 ans pour rénover une maison de maître devenu ma RP avec de gros travaux (tous le second œuvre, façades, fenêtres, toitures, lucarnes, une partie de la charpente) 1000 eur/m2 c’est le ratio que j’avais eu. Mais c’était mon premier projet et j’avais pris des entreprises avec pignon sur rue.

Ici il y a plus de travaux (beaucoup plus de démolition, l’ensemble de la charpente, chaînage, des murs de refend et escaliers béton en plus), mais j’ai également plus de contacts et plus d’expérience.

Les maisons dans le coin se louent à partir de 700 eur, en montant en standing on monte en prix , hors ici c’est vraiment une maison de bourg, donc on est vite à l’étroit. D’où mon estimatif de prix de 800 pour un bien refait à neuf.

On pourrait faire 2 studios en rdc + 2 duplex F3 en étage (ou l’inverse pour faire profiter au plus grands appartements des espaces extérieurs - mais alors il y plus d’escaliers à créer). On serait à 400x2 + 600x2, la renta augmente, le turnover aussi et évidemment se pose la question des emplacements de stationnement – compliqué à proximité immédiate d’en trouver à l’achat, la cour n’est pas accessible en véhicule. Mais vous avez tout à fait raison sur le passage en meublé. Jusqu’à maintenant je n’ai que des petites surfaces, les maisons seraient un moyen de diversifier.

Sur ce, je vais faire les plans pour avoir une idée plus précise des surface et programmer une visite avec un maçon et un ingénieur structure le rdv avec mon notaire pour donation/venta à ma compagne  + possibilité de division par géomètre est déjà pris pour lundi.

Edit: aération du texte + détails

Une mise à jour sur ce projet :

Le projet de division a évolué : je souhaite désormais diviser en 6 appartements en utilisant l’espace sous les combles (un total de surface habitable disponible de 300m2). Pour distribuer l’ensemble des appartements j’ai besoin de créer un escalier à l’extérieur du bâtiment – dans la cour. Je suis toujours en discussion avec les ABF sur ce qu’il est possible de faire – c’est très long.

Niveau travaux :
J’ai contacté 3 maçons pour effectuer le curage du bâtiment :
1er – « chantier trop gros pour moi, je pars à la retraite dans 1 ans » - une façon polie de dire " ça ne m’intéresse pas de faire un devis de 3 pages sans être certain d’être retenu"
2-eme promet un devis, relancé 2 fois sans nouvelles depuis
3-eme pareil que le 2eme, alors qu’il a un chantier similaire dans la même ville.

Rencontré une archi par le boucha à oreille, elle m’annonce une pré-étude a 15k eur + un m2 à 1700 eur histoire de pas trop se mouiller. Elle n’a pas d’équipes d’artisans avec qui elle bosse régulièrement.

Quand je lui ai demandé comment elle fait pour les trouver elle m’a décrit un processus que j’envisage pour un particulier, mais pas pour un archi : faire le tour de la ville, repérer les panneaux des artisans qui y travaillent, les contacter, leur soumettre un cahier des charges et attendre les devis.

En conclusion – il devient difficile d’obtenir un devis même pour un curage, alors que c’est la partie la plus simple : casser et évacuer !
J’en suis venu à l’idée que je vais le faire moi-même quand j’aurais le temps avec de manœuvres payé à la journée et en prenant des bennes pour évacuer les gravats.

Pour le moment en standby, ça ne me dérange pas trop : car le bâtiment étant déjà dans un très mauvais état ne peux pas se détériorer beaucoup plus. Ce n’est pas beaucoup d’argent immobilisé.

Bonjour,

sur la manière de procéder pour le dépôt de la DP : évidemment, on n’a pas besoin d’un architecte pour déposer une DP. C’est bien connu. Mais, si l’on veut être sûr de son coup, je trouve qu’il est très utile de missionner un architecte, de préférence expérimenté et diplomate. Celui-ci demandera un entretien à l’ABF, lui présentera le projet, recueillera ses prescriptions, et fera ensuite un projet conforme qui passera comme une lettre à la poste.
Il y a une chanson qui dit :
"Quand un vicomte
Rencontre un autr’ vicomte
Qu’est-ce qu’ils s’racontent ?
Des histoires de vicomtes"
Il en est de même pour les histoires d’architecte : ça s’explique mieux d’architecte à architecte.
C’est en tout cas ma recommandation. Ca coûte, eh oui. Mais quand on achète un bien en secteur ABF, on sait qu’on s’en remet à la décision de l’ABF, donc on sait qu’on prend ce risque et que, si on veut quasiment annuler ce risque, il faut prendre un architecte.

Mais ça, c’est le passé. Comment agir à partir de maintenant ? Vous parlez d’un refus reçu par un mail de l’ABF. C’est étrange : un refus de DP ne s’envoie pas par un mail de l’ABF au pétionnaire.
Et surtout, l’ABF n’a pas le pouvoir de refuser la DP. L’ABF émet un avis. L’autorité administrative prend une décision.
Donc, je ne vois même pas pourquoi l’ABF vous écrit à vous ; l’ABF doit envoyer son avis à l’autorité administrative qui l’a sollicité (mairie ou com com ; je crois que ce sont encore les maires qui ont le pouvoir de décision en matière d’urbanisme, même si l’instruction est souvent déléguée à la com com ?). Si l’autorité administrative suit, dans sa décision, l’avis de l’ABF, vous devriez donc recevoir par LRAR la décision qui prend la forme d’un arrêté d’opposition, émanant de l’autorité administrative compétente (mairie ou com com). Exemple d’un tel document : https://www.ville-romainville.fr/cms_vi … AVABRE.pdf Avez-vous reçu cet arrêté ?