Zaser [68] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à 250 Euros le m2)

Je ne suis pas de la partie et aurai donc peu de valeur ajoutée sur ce projet.
Je constate juste que c’est un véritable savoir-faire et prise de risque que d’investir dans l’immobilier rentable, ce n’est pas donné à tout le monde comme certains gourous voudraient le faire croire.
Et ce n’est pas non plus sans risque.

Je donnerai juste un commentaire que j’avais retenu de mes lectures des files immo: ne jamais aller sur une copropriété à 2. C’est la pire des configurations, sans espoir amiable de règlements des conflits.
Il parait que les personnes qui ont vécu un divorce difficile savent cela.

Bonjour Jef,

Jef56 a écrit :

certains gourous

De qui parlez vous? Des forumeurs qui ont investi dans l’immobilier en direct et sont présents sur le forum, je pense qu’ils avouent en toute transparence qu’ils ont pris des risques et faits des sacrifices - au point malheureusement d’y laisser un peu de leur santé (pas directement certes).

Si c’est des coach de l’immobilier ; alors eux ils ont forcement intérêt à dire que "l’immo c’est facile, l’immo c’est pour tout le monde, on peut commencer avec 0" car leur formation est leur fond de commerce je sais d’expérience que ce n’est pas vrais.

J’ai pleinement conscience du volume du travail que je devrais fournir: l’équivalent de 1-1.5 mois temps plein jusqu’à la mise en place de l’ensemble des locataires, le tout étalé sur 5-6 mois.

@Jef&B2K
ici à mes yeux la copropriété à 2 est relativement "simple" à contourner. Le bien convoité possède un garage qui deviendra un lot indépendant après la rédaction du nouveau règlement de copro. Je vendrais alors ce garage à ma compagne, qui prendra les décisions à l’AG allant dans mon sens.

La situation devient plus favorable, mais dans ce cas là toujours aucune garantie que le bar voudra payer pour des travaux qui ne le concernent pas directement (façade + toiture) et l’obliger reviendrait à aller au tribunal - même si gain de cause au final, ça sera lent de toute façon.

Je pense qu’il vaudra mieux user de diplomatie et si ça ne donne aucun résultat refaire la toiture et façade à mes frais uniquement. Le bar représente 30% des tantièmes soit l’équivalent de 3000 pour la façade et la toiture - que je perdrais en loyer si les discussions durent plus de 2 mois.

@B2K
Merci de soulever ces interrogations.

Je peux à chaque fois y apporter une réponse
Parking - le garage est en fait considéré comme 3 garages par les documents cadastraux. C’est je pense pour cette raison que les services d’urbanisme m’ont délivré un avis favorable pour l’ajout des compteurs. Sans ce document je ne serais pas allé signer le compromis.

-le copropriétaire s’oppose aux travaux - déjà répondus au dessus - création d’un troisième copropriétaire ( 1 mois de délais pour une vente à ma compagne) et sans contrepartie financière du proprio du bar.

-surcout des travaux de 30k - on serais donc sur du 1k/m2 - peu probable. Dans ma région un tarif "tout compris" pour une telle surface mené par un architecte est aux alentour de 900 eur/m2 TTC.

J’ai déjà une certaine expérience dans les travaux (déjà fait pour plus de 200k de rénovation) et les chiffres que j’ai donné ne tombent pas du ciel:

700 eur TTC transport et retraitement de 2 tonnes de plaques fibrociment. Fourniture nouvelle couverture 10 eur/m2 TTC, soit 1200 eur + 300 eur d’accessoire, soit un total de 2200 eur. Il reste 4.8-5.8 pour la main d’œuvre. Les plaques ce ne sont pas des tuiles, on en pose une c’est déjà 1.5 m2 voir 2m2 de couvert! Si en une semaine à 2 personnes la dépose + pose ne sont pas finis, c’est que mes couvreurs sont très très lents. Ca fait 2400-2900 brut/semaine/personne, bref je pense qu’on est dans les prix et qu’il reste même encore de la marge.

Pour la façade ce n’est pas très haut - pas besoins d’échafaudage fixe - des échelles ou échafaudage mobile suffiront. A peindre uniquement sur 2 faces soit 100 m2. 20 eur/m2 on est dans les prix.

Si surcout modéré (10-15k), je pourrais le financer sur mes fonds propres.

Ma seule incertitude c’est les compteurs. 300 eur c’est ce que m’a coûté l’intervention d’un prestataire de ERDF il y a 3 ans pour brancher un tableau dans ma RP. Tout le travail en amont avait déjà été effectué par mon électricien, il ne leur suffisait plus qu’a tirer 15m de câble dans un fourreau entre le coffret en limite de propriété et le tableau et a clipser un compteur dans le tableau en moins de 2 heures les gars avaient terminé.

L’immeuble est dans une situation comparable. Je table donc sur 4*300=1200.

Tous les travaux sont déductibles - gros œuvre :pas de création de surface, pas de modification d’ouvertures, uniquement de la démolition de quelques murs intérieurs.

Pour ce qui est de l’isolation j’ai prévus de doubler tout les murs périphériques par l’intérieur avec 10 cm de polystyrène gris collé au dos du placo, la même chose en sous face ’plafond du garage) + 10cm de laine dans le plafond des appartements + dérouler 30 cm ou 2x20 cm  croisés dans les combles perdus.

Je suis content d’avoir pu répondre à toutes les questions - j’irais plus serein au compromis.

Bonjour.

Pour les compteur EDF, il faut compter 800/1000 euros le compteur .. enfin dans ma région.

J’avais travaillé sur un immeuble avec une copropriété à 2, lorsqu’on a évoqué des travaux à faire sur les parties communes  ( qui était vraiment nécessaire ) j’ai vite vu que c’est   compliqué et je me suis désisté  d’un jolie 16% brut … mais d’avoir travaillé sur ce projet m’a donné de l’expérience et c’est toujours bon à prendre..

Vous êtes le seul décideur, vous avez bien approfondie votre projet et je sais que c’est compliqué de lâcher un projet ou vous avez consacrer beaucoup de temps mais parfois c’est nécessaire.

Maintenant que je commence à avoir quelques locataires et que j’ai une vision sur la gestion, dans un projet, il faut tout faire pour avoir le moins de soucis possible.

Personnellement, tout ce qui est copropriété, je fuis.
SAUF pour un premier investissement pour ce faire la main sur un appartement afin de le revendre à moyen terme si vous passer sur un immeuble de rapport..

Bonjour,

Je reviens sur les points de la toiture et la façade, notamment vos estimations. Je trouve toute de même cela un poil sous-estimé.

Nous avons sur une de nos structures un projet de refonte de toiture (en fibro pour des plaques en acier, moins cher que la tuile, localisation Moselle):
- 1240€ d’échafaudage
- dépose du fibro, on est à 50€ du m² incluant les frais administratifs, la dépose dans les normes, le transport sur site spécialisé etc etc. (en tout 180m² de toiture) soit un peu plus de 9000€
- 1000€ de gouttières et cheneaux
- 1600€ de bâche respirante et étanche
- 6500€ de bacs aciers (36 bacs pour 181,4m²)
- quelques divers frais pour 2000€ pour les faitières, frontons, etc.

En plus nous avons des frais que vous n’aurez peut être pas (style charpente à refaire etc.) mais cela vous donne une idée. La dépose coûte beaucoup plus cher que ce que vous annoncé car par la loi vous avez beaucoup de frais obligatoire, types analyse en labo, dépose avec équipements de protection des couvreurs etc…

Avec une couverture de 100m2 à refaire, je tablerais plutôt sur 10 à 12k€ si j’étais vous.

Pour la façade, à voir la hauteur mais tout de même, avec un étage je doute qu’il n’y ai absolument pas besoin d’échafaudage. Néanmoins vous aurez sûrement la possibilité de négocier une pierre deux coup, vu que j’imagin que vous en aurez besoin pour la toiture.

Setanta

Je ne suis pas d’accord avec vous, justement le fait de tout refaire de A à Z permet d’avoir une tranquillité d’esprit ( garanties décennales , si problème allo artisans ect. .)
On part avec quelques choses de propre et rénové.
De plus fiscalement parlant c’est bien car vous générer du déficit et où stock en fonction de la fiscalité choisi.
Par la suite c’est de l’entretient simple.

Vous dites : pourquoi ne pas faire deux fois des réductions d’impôts, d’abord avec le déficit foncier, puis avec le LMNP ? Dans l’absolu, vous avez parfaitement raison.

Avec quelques remarques quand même :
1) Il n’est pas sûr que le super système du LMNP au réel soit encore là à l’identique dans 8 ans, à vous tendre les bras. Ce régime est menacé. Peut-être que le coup de rabot concernera tout le monde ; peut-être que les meublés déjà en LMNP réel au moment du changement seront préservés, et que les conditions désavantageuses ne s’appliqueront qu’aux nouveaux meublés. Du point de vue d’une évolution future des conditions fiscales, il est peut-être avantageux de se mettre d’emblée en LMNP ; peut-être pas. bien malin qui peut le dire.
Si jamais les avantages du LMNP disparaissaient pour les futurs projets, mais restaient acquis aux actuels, le LMNP serait légèrement plus favorable que le déficit foncier (économie d’impôt globale d’environ 45,5 % de 105 k€ au lieu de 45,5 % de 80 k€ ; par contre durée de l’avantage plus étalée puisqu’en LMNP le déficit n’est pas déductible des autres revenus).

Inversement, si les avantages du LMNP étaient remis en cause même pour les amortissements en cours, alors il faut préférer le déficit foncier. En 5 ans, on a pris l’avantage fiscal, et l’on est à l’abri des modifications fiscales ultérieures. En LMNP, il faut 10-15 ans pour profiter du plus gros des amortissements (suivant le mode d’amortissement adopté par l’EC) ; si ce beau système est remis en cause au bout de 5 ans, on perd beaucoup.

2) location saisonnière, résidence secondaire, est-ce envisageable ? Ca peut permettre d’augmenter les revenus. Accessoirement, n’étant pas une RP, on s’affranchit de la loi de 1989. Ce type de solution serait en faveur du meublé.

3) le choix de la stratégie dépend aussi de la durée de conservation envisagée. Si vous envisagez de revendre par appartement d’ici 5 ans, 8 ans, 10 ans, peut-être que le calcul sera différent.

4) loyers un peu plus élevés en meublés qui, en général, apportent un plus même en tenant compte du coût des meubles. Mais coût de l’expert comptable en plus. Mais, vacance supérieure ? Au total, cumulé sur une longue période, ça peut finir par être significativement en faveur d’une solution ou une autre.

Bon, je n’écris cela que pour être sûr d’avoir fait le tour des solutions possibles… Mais au final vous avez raison : il est très probable que votre stratégie soit la meilleure.

Pour ceux qui n’arrivent pas à voir les photos dans l’interface du forum: clique droit sur le lien -> "ouvrir le lien dans un nouvel onglet" (pour moi ça marche en tout cas).

Félicitations pour votre projet et pour ce magnifique tableau électrique!

Personnellement et pour le vivre en ce moment je n’achèterai plus de biens en copropriétés (surtout à deux).
La mauvaise foi d’un copropriétaire d’un bâtiment ou j’ai un studio et lui tout le reste joue sur ma sérénité (changement de la serrure de la porte du hall que Mr refuse…) et finalement dans l’immobilier s’éviter des problèmes me semble plus important que quelques points de rentabilité.

Vous semblez avoir bien réfléchi à votre projet, je pense que vos prochains mois seront bien chargés et que les entreprises respecteront les délais

Je sors de rdv avec ma conseillère Banque Pop - après étude préliminaire on me propose:  1 an de franchise (le temps des travaux) puis sur 14 ans taux fixe EUR 1.1% + 0.2% assurance (décès + PTIA), financement à 110% (immeuble+travaux+FA+FN=130.5k).

Sans avoir vu la concurrence, je trouve l’offre très bien - je pense que je ne vais même pas perdre mon temps à aller voir ailleurs, d’autant plus que il y a 3 mois dans les mêmes conditions on me proposait 1.25 au lieu de 1.1 aujourd’hui.

Bref ça reste à confirmer, mais je suis agréablement surpris par rapport à mon précédent projet il y a 1 an - où j’ai signé pour un taux fixe de 1.9% (Zaser : étude de cas immobilier (deux options de crédit bancaire pour l’achat d’un F2)) - je pense que ça mérite une renégociation.

La banque populaire n’offre pas la possibilité de prêt sur 20 ans pour de l’investissement locatif.

Dans les conditions proposée aux yeux de la banque je n’entame pas mon potentiel d’endettement. La banque prend en compte  1400x0.7=980 eur de revenu locatifs, les mensualités seront de l’ordre de 860.

D’après ma conseillère si pour ce projet tout roule bien au bout d’un an, d’autres projets similaires pourront être financés (restera plus qu’à les trouver). Ça fait plus de 7 ans que je suis chez eux - autant développer une relation de confiance plutôt que d’essayer de gratter un peu plus de CF en changeant de banque.

Vous avez tout dit pour le choix de la banque :

- conseiller qui comprend vos problématiques et s’engage à vous suivre sur vos futurs projets
- financement à 110% (de plus en plus rare)

Certes un allongement de la durée de quelques années aurait été préférable en termes de cashflow, mais l’important pour un profil atypique est bien d’obtenir facilement des financements sur le long terme, pas d’aller gratter quelques k€ répartis sur la durée de chaque projet.

Impossible de poster les images correctement, directement sur le forum
Trop bizarre !

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Mais comme ça, ça fonctionne quand même.