Acheter ou louer sa résidence principale ?

Bonjour,

Pour ma part, il y a 3 raisons :

1. je trouve l’immobilier trop cher aujourd’hui, ça me semble plus rentable d’être locataire (notamment parce que je n’envisage pas de rester 5 ans au même endroit!)

2. être propriétaire, c’est aussi des ennuis supplémentaires (nouvelles taxes, mises aux normes de l’immeuble, délires du syndic, etc.) : ça coûte du temps et de l’argent et parfois du stress

3. j’aime bien bouger : devoir rester 15 ou 20 ans au même endroit quelque part ça me frustrerait vraiment (pour rentabiliser les frais de mutation il faut garder l’appartement un certain temps)

Je crois que ça depend de notre personnalité et de nos projets de vie
Je ne souhaite pas rester dans la région où je vis actuellement

Néanmoins si krach immobilier (-30% à Paris), là je réviserai

Disons que tout a été faussé avec cette hausse fulgurante de l’immobilier, en particulier sur Paris.

J’ai vu des gens acheter et revendre 2 ans plus tard, et faire une plus-value qui compense les frais de notaire, le remboursement du crédit par anticipation et rempli le livret A, le codevi, etc.

Il y aussi un certain nombre de personne qui sont incapables d’épargner et le faire d’être propriétaire, les "force" à l’épargne.

Ou d’autres qui n’auront jamais des revenus suffisant pour épargner fortement et dont la seule façon de s’enrichir c’est d’utiliser le levier du crédit pour acheter leur résidence principal.

Du coup, moi qui suit aussi locataire, avec les mêmes arguments que vous, j’ai néanmoins du mal à les avancer devant des interlocuteurs qui se sont fait 150 000 € en quelques années, en épargnant très peu, juste en faisant un achat/revente de leur résidence principale sur Paris !

Bonjour,

en ce qui me concerne, j’habite en province et j’en suis à ma 2e residence principale. Je ne parlerai pas pour les "parisiens" où effectivement les prix sont très dissuasifs, et je comprends que l’on reste locataire.

Pour la province, y compris dans les grandes villes, je pense que la problematique est differente.

Entre payer un loyer toute sa vie, y compris pendant sa retraite, et emprunter pour acheter mon coeur ne balance pas. Mon portefeuille non plus. Effectivement cela demande un plus gros effort, mais au moins je sais où passe l’argent que je mets tous les mois. En faisant abstraction des cas extrèmes (revente avec plus-value très rapide ou gouffre financier lié à des travaux mal apprehendés) le fait de "mettre un toit sur sa tête" permet d’envisager plus sereinement l’avenir. Notamment à l’appoche d’un arrêt d’activité (retraite ou avant), cela permet de ne pas avoir à prevoir de revenus pour payer le loyer. Il restera juste à avoir de coté de quoi assumer les travaux qui pourrait se presenter. En général, quand on est depuis quelques années dans le même logement on est capable d’anticiper les depenses futures….

Le locataire, quant à lui, reste à la merci de l’inflation des loyers, de la mauvaise volonté de son proprietaire pour des travaux à faire, du souhait de son proprietaire de recuperer son logement, et surtout on paye tous les mois un loyer qui part en fumée….. De plus quand la famille s’agrandit le besoin d’espace se fait sentir et le loyer augmente…..

Enfin, les conditions financières des prêts actuels sont plutôt sympa. Cela ne va sans doute pas durer. Les prix de l’immobilier ne sont pas à la hausse (je ne parle pas de PARIS). Donc c’est peut-être le moment de franchir le pas.

Une des meilleure preparation de retraite est de se financer sa residence principale. Elle servira le moment venue à compenser la baisse de revenus de la retraite par le fait de ne pas avoir de loyer à payer. Plus tard, elle pourra servir à payer la maison de retraite par sa location ou sa vente.

Je sais que pour certains d’entre-vous qui sont jeunes, ce discours parait "ringard", mais l’age aidant, je pense que vous rendrez compte que devenir proprietaire de sa residence principale est l’acte fondateur de tout patrimoine. Une fois que cela est en route, tout le reste peut être envisagé.

Je rebondis sur les propos de zParisien concernant sa RP, dans son post de présentation : dans le débat être locataire/propriétaire de sa RP, il me parait vain d’essayer de convaincre qui que ce soit, je crois que tout dépend de la forme de notre vie active, untel va être nomade et l’autre sédentaire(c’est mon cas à Paris)

Pour moi, être proprio à Paris était un objectif à atteindre dès que possible, j’ai démarré un PEL dès le début de ma vie active en 1984, et acheté avec mon studio de célibataire que j’ai gardé après mon mariage. Ensuite, c’est mon conjoint qui était déjà propriétaire de l’appartement que nous occupons. Par contre, là où on a complètement loupé le coche, c’est qu’on n’a pas su déménager depuis 15 ans pour s’agrandir, on trébuchait tjrs sur la dernière marche des négociations… bref pas trop de regrets sauf pour un cas, tant pis.

Certitude : je n’ai jamais voulu être locataire, car cela me paraissait très aléatoire, quand on se sent bien quelque part et que soudain le proprio veut récupérer son appartement par exemple… mais sachant que je travaillerai et vivrai à Paris tout le temps, ma motivation d’être propriétaire à vie était toute trouvée et nous avons pu l’accomplir en couple.
Je répète que la seule motivation de rester locataire à Paris, c’est de magouiller pour obtenir un HLM ou de par sa profession, de vivre dans un immeuble géré par une Cie d’assurances etc…

Et encore Philippe, toi comme d’autres ici, tu as une stratégie d’enrichissement à côté.
Quand je vois mes collègues qui sont locataires à 40-50 ans et qui n’investissent pas à côté, j’ai peur pour eux lors de la retraite. Il sera dès lors trop tard avec environ 1250€ de pension et un loyer à côté …

GoodbyLenine a mille fois raison.

Deux points sont à regarder en fait:

1- InvestisseurHeureux a effectivement raté le triplement depuis début 1998 des prix à Paris, mais ce n’est pas trop grave, s’il a fait et si sur les prochaines années il continue de faire d’autres investissements très rentables.

Par exemple, avant la crise financière de 2007-2009, j’avais des actions Christian Dior, que j’avais revendu - par chance ? - quasiment au plus haut, en 2007.
J’ai failli les racheter début 2009 et ne l’ayant pas fait, j’ai raté le plus que doublement depuis cette date. Pour autant, je ne passe pas mon temps à pleurer. Je me console par exemple avec mes actions Eurosic valant aujourd’hui 150 K€, achetées à moins de 15€ début 2009, et qui valent plus de 31€ /action aujourd’hui (sans compter deux ans de copieux dividendes).
[Attention: ceci n’est ni une recommandation d’achat ni une recommandation de vente d’Eurosic aujourd’hui]

Bref, on rate forcément beaucoup de bons coups. L’essentiel est d’en faire quelques-uns quand même.

2- Les loyers payés par InvestisseurHeureux  n’ont été totalement, loin de là, à fonds perdus. Tout d’abord, même s’il avait été propriétaire, il aurait payé quand même 20 à 25% de ce montant (charges de copropriété spécifiques au propriétaire, taxe foncière, assurance plus élevée, etc.). Donc la "perte" ne porte que sur 75% de ce montant.
Ensuite, il n’aurait pas pu déménager aussi facilement en 2007 ou 2008. Un propriétaire doit payer des frais lourds pour déménager, à commencer par les 6% de "frais de notaire"pour l’achat + éventuellement 5% de frais d’agence pour la revente de son ancien logement. Sauf s’il achète d’emblée (et à condition que son budget lui permette) une grande superficie. Mais dans ce cas, il va payer pour une ou deux pièces qui les premières années lui seront inutiles.

Beaucoup de personnes ont le raisonnement faussé par la hausse extraordinairement élevée des prix de logements ces 13 dernières années à Paris. Mais le passé est le passé. De 1998 à début 2005, il était judicieux d’acheter. Mais pour prendre des décisions d’achat aujourd’hui, il faut se projeter dans le futur. Je préfère payer un loyer et investir dans des foncières d’immobilier de bureaux et de commerce (s’endettant elles-mêmes) plutôt que de m’endetter pour acheter un logement.
D’autant que vu le prix du logement que j’habite (1,3 M€ frais de notaire compris), je ne pourrai emprunter qu’une part minoritaire du prix. Donc je ne peux même pas "profiter" suffisamment des taux assez bas de crédit immobilier.

Enfin, InvestisseurHeureux , en étant resté locataire, peut dormir paisiblement la nuit. Il ne risque pas de connaitre le sort des dizaines de milliers d’Irlandais trentenaires propriétaires, ruinés à vie pour avoir acheté et s’être endettés entre 2003 et début 2008, et dont les logements ont baissé de -50% depuis cette dernière date. Cette tranquillité d’esprit n’a pas de prix, mon cher InvestisseurHeureux.

Je partage les mêmes avis que GBl et zParisien.

Dans les simulations il semble nécessaire également de prendre en compte, comme avantage d’être locataire, l’absence de taxe foncière et aussi l’absence de frais de réparations et d’entretien….et ce n’est pas négligeable.

Ma stratégie actuelle est entre les 2: acheter puis louer.

Je souhaite conserver la mobilité. Donc j’achète, j’y habite quelques années (la dernière fois, c’était 4 ans). Je fais un emprunt à pallier en estimant la durée pendant laquelle je vais y habiter. Pendant cette période, je rembourse au maximum. Puis je baisse le montant des remboursements pour qu’il soit au niveau du loyer, et je déménage.

J’ai une bonne rentabilité car j’ai économisé des loyers (je les inclus dans mon calcul). A l’achat, je choisis un coin sympa et un appartement tout aussi sympa. Ensuite, je connais bien l’habitation, ses défauts, les réparateurs locaux, etc… Je fais des relations donc je dois pouvoir trouver des amis de voisins qui veulent louer… des gens connus et à priori moins risqués.

Ce n’est pas un système infini (car je perds en capacité d’endettement) mais je peux le faire avec 3-4 habitations de cette manière. Le problème est de ne pas acheter trop cher, il faut que ce soit rentable. Il n’est pas question d’acheter un logement 100 ou 200 KE plus cher pour se faire plaisir. Car là, si on veut se faire plaisir, la rentabilité en prend un coup. Dans ce cas, il vaut peut-être mieux louer.

GoodbyLenine a écrit :

Sans compter aussi que ça vous aurait sans doute retiré presque toute capacité d’épargne (donc adieu bourse et autres placements financiers, voire même adieu au livre et au forum…)

zParisien a écrit :

…

En fait, c’est là le truc. J’aurais largement pu acheter et continuer à épargner. En tout cas en 2000-2004.

Mais il y a un aspect dont on parle peu et qui n’existait pas quand j’étais en appartement.

Aujourd’hui, je loue une maison de ville. Et bien si je puis recommander quelque chose, c’est de NE JAMAIS, JAMAIS, JAMAIS louer une maison de ville.

C’est une maison qui était déjà en location avant que je la loue.

Comme toute maison de ville, elle est ancienne et donc elle est évidemment très mal isolée et souffre de nombreux autres problèmes : une succession de petits inconforts qui cumulés finissent par être énervant. Sol du garage non nivelé, baignoire trop petite, cuisine non intégrée, garage pas du tout isolé, véranda très mal isolée, etc.

Or, en tant que locataire, si vous lâchez déjà 1100 € / mois + le fuel, vous imaginez bien que vous n’allez pas en + vous lancer dans des travaux d’isolation ou d’amélioration alors que ça n’est pas votre bien ET ALORS MEME QUE vous auriez largement les moyens de les financer pour améliorer votre qualité de vie + diminuer les coûts de chauffage et que vous n’hésiteriez pas à le faire si vous étiez propriétaire.

Et évidemment, le locataire précédent avait le même raisonnement, de même que celui d’avant.

En conséquence, le bien est médiocre, mal entretenu et sans possibilité d’amélioration, du moins en tant que locataire.

J’ajoute aussi que les tracas qui sont normalement réglés par le proprio trainent en longueur, il faut relancer l’agence 15 fois pour qu’un artisan daigne se déplacer et ça durent des mois et des mois.

Bref, si je n’avais pas d’autres contraintes, il y a longtemps que j’aurais vider les lieux. Pour autant, le même bien mais propriétaire (évidemment, pas au prix actuel, car + de 250 000 € un truc comme ça, c’est de la folie), il y aurait moyen d’en faire quelque chose.

Je me rallie à l’avis de Thomas.

Tout comme il est recommandé d’investir en actions de l’argent dont on ne va pas avoir besoin pendant plus d’une dizaine d’années, il est raisonnable d’acheter sa RP à un endroit où on pense rester plus de 10 ans.

Je serai plutôt d’avis d’acheter du neuf (en construction), ce qui évite un certain nombre de problèmes que pointe Philippe. De plus, du moins pour mon cas, cela m’a permis de payer moins cher.

Après pour le risque de décote du marché ou le risque de sinistre, il est très comparable à celui qu’on prend en investissant sur une entreprise. Bien sûr si la RP représente 95 % du patrimoine, ça peut faire mal. Il n’est pas raisonnable de se mettre dans cette situation.

Comme je l’avais déjà dit, acheter uniquement pour augmenter la surface de son logement par rapport à celui qu’on loue actuellement est une mauvaise idée.

1000 fois d’accord avec zParisien.

20 ans de crédit c’est long , très long même. Etre aussi hyperleveragé sur un seul bien, alors que la RP n’est pas un investissement en tant que tel comme le serait, l’entrepreunariat, la bourse, le locatif etc, est un énorme pari sur l’avenir.
Son avenir professionnel, de sa famille , des études de ses enfants.

L’achat de la RP se justifie si le crédit représente 20% max des revenus du ménage avec un crédit sur 10 voir 15 ans gros maximum. On compte y rester pendant 10 ans minimum et représente une part raisonnable du patrimoine global.

A ces niveaux de prix délirants, je pense louer encore longtemps, alors même que je pourrai me payer le bien que je loue cash.

OK sur ce qui est dit. Il faut tout de même diversifier. On peut acheter des SCPI ou des foncières, mais ça ne remplacera pas un bien en dur. Un peu de congrès, de capital géré à 100 % par soi-même est nécessaire dans un patrimoine. Donc il faut penser à avoir sa RP ou un bien de famille.

Après, on peut décider à quel moment, on se lance. C’est en partie une question personnelle : âge, mariage, enfants, carrière. Mais en effet, du point de vue macro-économique, ce n’est peut-être pas le moment.