Passage d'une locatione nue à meublée : impact fiscal des travaux ?

aloisio · #1

Bonjour,

Une connaissance a fait le schéma suivant, dans lequel je facilite les chiffres pour une compréhension simplifiée. La question que je me pose est de savoir si c’est légal sur le plan fiscal - auquel cas je serais tenté de l’imiter - car ça semble trop facile :

Je possède un appartement A loué nu, qui génère un bénéfice foncier net de 6.000€ sur l’année 2021.

Je possède un appartement B acquis en 2020 (vendu loué), loué nu, qui génère un bénéfice foncier de 4.000€ de janvier à août 2021. Le locataire s’en va fin août 2021.
De septembre à décembre, je fais des travaux (installation cuisine…) pour 9.900€.
Sur 2021, l’appartement B génère donc un déficit foncier net de -5.900€.

Je déclare donc 100€ de revenus fonciers net sur ma déclaration de revenus.

Début 2022, je meuble l’appartement B pour le loué meublé. Sur 2022, je le déclare donc au régime du LMNP. Cela me permet de l’amortir sur la base de sa valeur réelle de 120.000€, et non de sa valeur d’achat de 110.000€ (les travaux précédemment déduits lui ayant donné de la valeur).

-> La question que je me pose est : c’est vraiment légal de faire ça ?
Il semble que oui, puisque les liens que je consulte ça et là sur le net disent simplement que les travaux ne doivent pas avoir généré de déficit foncier au cours des trois années précédentes. Celui-ci par exemple : LMNP - Transformer un logement nu en logement meublé - ComptaCom Investissement

Ici, c’est le cas, puisque les revenus de l’appartement A étaient suffisamment importants pour "absorber" le déficit généré par les travaux.

Mais j’ai l’impression que ça revient à les déduire deux fois, une première fois sur les revenus fonciers, une deuxième fois sur le LMNP par le mécanisme de l’amortissement puisque les travaux donnent (généralement) de la valeur au bien.

Partagez-vous cette analyse ?

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

GoodbyLenine · #2

Certes, mais :
- ce serait un peu la même chose si vous vendiez le bien (pour 120 000€) début 2022 : vous n’auriez pas à payer d’impôt sur la plus-value générée par la valeur ajoutée apportée par les travaux, car, pour calculer la plus-value, le montant des travaux serait ajouté à votre prix d’achat du bien.
- le "gain" semble assez mince, voire à la marge, quand on parle de 10k€ pour un bien valant 11 fois plus au départ. ce n’est donc pas ce "gain" qui change la donne au niveau de et investissement.

Bernard2K · #3

A mon avis c’est illégal car la location nue de l’appartement B a pris fin en août 2021. Il n’y a pas lieu de déduire les travaux de ses revenus fonciers, car ils ne sont pas des charges engagées dans le but "d’acquérir ou conserver le revenu" (sous-entendu : ce revenu foncier).

aloisio · #4

GoodbyLenine a écrit :
Certes, mais :
- ce serait un peu la même chose si vous vendiez le bien (pour 120 000€) début 2022 : vous n’auriez pas à payer d’impôt sur la plus-value générée par la valeur ajoutée apportée par les travaux, car, pour calculer la plus-value, le montant des travaux serait ajouté à votre prix d’achat du bien.
- le "gain" semble assez mince, voire à la marge, quand on parle de 10k€ pour un bien valant 11 fois plus au départ. ce n’est donc pas ce "gain" qui change la donne au niveau de et investissement.

Sur la vente, je suis d’accord, et je me serais posé la même question d’un potentiel abus de droit.

Les montants que j’ai indiqués ne sont pas les bons. J’ai pris volontairement des chiffres ronds pour simplifier, mais en réalité :
- prix d’achat initial : 120.000€
- prix estimé début 2022 (et donc base amortissable) : 170.000€
- montant des travaux : 15.000€

La plus-value n’est donc pas lié uniquement aux travaux mais aussi à l’augmentation des prix du secteur, et surtout à la bonne affaire à l’achat (a priori fait avec une décôte car vendu loué, visiblement par un vendeur pressé).

Cela n’empêche pas que selon moi, il y a un risque étant donné que comme le souligne Bernard2K, les travaux n’ont pas été faits en vue de le louer nu.

Néanmoins, le fisc n’ayant que les chiffres de l’année civile et non la temporalité des travaux, j’imagine bien que le risque est quasi-nul. Pour autant je ne prendrais pas forcément le risque de reproduire cette stratégie.

Bernard2K · #5

aloisio, le 31/01/2023 a écrit :
Néanmoins, le fisc n’ayant que les chiffres de l’année civile et non la temporalité des travaux, j’imagine bien que le risque est quasi-nul. Pour autant je ne prendrais pas forcément le risque de reproduire cette stratégie.

Je ne parierai pas là-dessus. Cette étude https://www.etudes-fiscales-internation … 582219.pdf relève 200 décisions de jurisprudence en CAA et CE (donc en appel et en cassation) pour les années 2011+2012. Combien faut-il de contrôles annuels pour produire une telle jurisprudence ? Un paquet. Donc, vous avez une chance significative d’avoir un contrôle soit au hasard, soit parce qu’un fonctionnaire a fait : "tiens, le même logement qui passe de nu à meublé, voyons voir". Or, je suis à peu près sûr qu’en cas de contrôle, l’inspecteur vérifierait la temporalité des travaux par rapport aux périodes de location, et tiendrait le raisonnement précédemment exposé : "travaux réalisés sans intention de relouer en nu par la suite, donc travaux ne concourant pas à l’acquisition ou à la conservation du revenu, donc non éligibles en charges".

Si vous lisez attentivement l’étude, vous remarquerez qu’il y a de nombreuses façons de se faire redresser. Il ressort notamment que tous les travaux doivent être justifiés par une facture (et non pas un simple ticket de caisse) identifiant non seulement l’adresse des travaux, mais aussi le logement précis. Qui pense à faire préciser sur ses factures "telle adresse du bien, tel immeuble, appartement n°18 2e étage gauche". Or, les Impôts redressent là dessus, non sans raison, car un paquet de gens doivent faire passer en charges du bien locatif des travaux réalisés sur la RP ou la RS… Idem d’ailleurs pour les autres charges. Une facture de fioul qui ne précise pas quelle cuve a été remplie pourrait bien être la facture de fioul de la résidence principale.

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GoodbyLenine a écrit :

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aloisio, le 31/01/2023 a écrit :

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