Copropriété en formation sans règlement : quels risques ?

Tlaloc · #1

Bonjour,

je suis intéressé par un appartement (pour ma RP) qui est le premier à être vendu par le propriétaire de l’immeuble (une vingtaine de lots principaux). la copropriété est donc en cours de création.
Il n’y a pas encore de règlement de copropriété.
A priori, le propriétaire va continuer à vendre dans les années à venir.

Au delà d’un copropriétaire ultramajoritaire, quels sont les risques ? quels sont les points d’attention à signaler ?
par avance merci.

Mots-clés : copropriété, immobilier, investissement

Bernard2K · #2

Je vois que personne ne répond ; je me lance. Le propriétaire devra vous proposer un RC incluant un EDD, d’ici la vente. Seules choses à vérifier : que le réglement soit "vivable", que l’EDD soit exact, que les clés de répartition soient justes (que l’on paie vraiment selon l’usage que l’on a des parties communes).

Le fait d’avoir un propriétaire majoritaire n’est pas un drame, il y a eu des évolutions pour simplifier la gestion des copropriétés de 2 propriétaires.

Le problème potentiel pourrait être du côté du propriétaire : s’il continue à penser qu’il est chez lui et qu’il décide de tout, ça va être compliqué. S’il vous semble capable de composer avec la vie d’une copropriété où il n’est plus seul à décider, ça devrait bien se passer.

A noter qu’en toute logique, il faudra dès le début désigner un syndic ; et plutôt un syndic bénévole pour une petite copropriété. Donc c’est soit le vendeur soit vous qui serez syndic bénévole. Il faut explorer les implications et ce que ça représente comme travail.

perecastor · #3

Si votre vendeur est un gros bailleur, peut-être est-il professionnel de l’immobilier (AI, marchand de biens..) ? auquel cas il n’a pas le droit d’être syndic bénévole. Ce ne peut donc qu’être que vous, ou bien un syndic pro à désigner.

Cela ne représente pas un énorme investissement s’il y a peu de charges à répartir, cependant pensez qu’il faudra établir un pré-état daté puis un état daté à chaque vente. Donc potentiellement une quarantaine de documents à préparer dans votre cas.

Le propriétaire devra vous fournir en amont de la vente définitive :
- Règlement de copropriété
- Etat description de division / plans
- Attestation d’assurance de l’immeuble
- Attestation d’immatriculation de la copro par le notaire

Je vous conseille de lui demander d’animer une AG constitutive, à tenir juste après la signature, afin de préciser certaines règles de fonctionnement. Voici un exemple d’ordre du jour que j’ai déjà utilisé :

1) Nomination du président de séance
2) Nomination du (des) Scrutateur(s)
3) Nomination du secrétaire de séance
4) Désignation du membre du conseil syndical
5) Désignation pour la gestion d’un exercice aux fonctions de syndic le copropriétaire Mr X.
6) Choix de l’exercice comptable
7) Etablissement du budget prévisionnel relatif à la période du XX/XX/2023- XX/XX/2024
8) Approbation du budget prévisionnel relatif à la période du XX/XX/2024- XX/XX/2025
9) Information sur le prélèvement automatique et la mensualisation des charges courantes
10) Assurance obligatoire de tous les copropriétaires (information ne faisant pas l’objet d’un vote)
11) Fixation du montant des marchés, commandes ou contrats à partir duquel la consultation du
conseil syndical est obligatoire
12) Fixation du montant des marchés, commandes ou contrats à partir duquel la mise en
concurrence est obligatoire
13) Autorisation permanente accordée à la police et à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les
parties communes de l’immeuble.
14) Décision à prendre concernant le compte bancaire séparé et sa dispense d’ouverture éventuelle >
Conditions tarifaires Banque X.
15) Création de l’avance trésorerie.
16) Décision à prendre sur la constitution obligatoire sur les fonds de travaux issue de la loi ALUR
17) Décisions diverses spécifiques à l’immeuble : Mise en place des équipements de sécurité incendie, d’un local poubelle ou vélo, d’un accès Vigik, autorisation permanente donnée à l’installation de bornes de recharges pour véhicules électriques…
18) Choix du contrat d’assurance multirisques immeuble
19) Lieu de réunion des prochaines Assemblées Générales de copropriétaires

Plutarque · #4

Bonjour. Voici la meilleure référence pour se former :
https://www.anah.fr/fileadmin/anah/Medi … le_web.pdf

Bernard2K · #5

Est-ce que quelqu’un a comparé le guide de l’ANAH et celui de l’ARC ?
Le guide de l’Arc :
https://arc-copro.fr/sites/default/file … nevole.pdf

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