Sormiou [31] : étude de cas immobilier (T2 loué : foncier nu puis LMNP)

Bonjour.

Le bien est qualitatif, c’est certain. Il est probable également que l’AI ne mente pas en indiquant qu’il y a du monde sur le coup.

Sormiou a écrit :

Mensualités à 583 – loyer 592 = + 9€. Autofinancement.

Votre calcul de cash-flow ne correspond à rien : il faut évidemment compter toutes les charges. Avec des mensualités à 583€ et un loyer HC à 562€ (592€ seulement si on le prend CC), vous êtes loin de l’autofinancement si vous incluez toutes les autres charges. Pouvez-vous faire ce calcul, et nous indiquer de combien le CF est négatif ?

Attention aussi à votre calcul de rentabilité brute, qu’il faut bien évidemment calculer avec le loyer HC, et non CC. On tourne autour de 5% bruts.

Sormiou a écrit :

Selon l’AI, le locataire prévoit de quitter son appartement à sa retraite (dans 2-3ans) pour rejoindre ses enfants qui habitent en Guyanne.

Je me méfierais tout particulièrement de ce genre de propos. Vous avez un vendeur qui a fait signer un bail en 2022 et qui veut vendre en 2023 ? Pourquoi ? Un mauvais locataire n’est pas à exclure. Et il n’est pas à exclure que l’AI vous ait complètement pipeauté et que vous preniez pour 20 ans avec ce locataire. Dans ce cas, adieu vos projections de cash-flow en LMNP. Le risque est donc non négligeable sur cet aspect-là.

Comme dit par les collègues, la difficulté de votre projet, c’est le cash flow négatif. Ça va faire un sacré effort d’épargne tous les mois…

Avec des taux d’emprunt autour de 3,5%  assurance incluse, on ne peut pas viser des projets à 6% de rentabilité. Il y a également la problématique de louer en vide: les locataires peuvent changer d’avis en 3 ans. Je le constate souvent…

Votre atout est de pouvoir emprunter : ce n’est pas le cas de tout le monde actuellement. Il faut visiter, comparer et être prêt à sauter sur une belle affaire le moment venu.

Bonjour,

merci à tous pour vos réponses !

En effet, mon calcul de cash flow ne correspond à pas grand chose, surtout si on prend en compte les impôts sur le revenu foncier de la location nue. Merci pour vos corrections ! Avec le loyer HC, les assurances PNO, GLI, la TF mensualisée, les impôts sur le revenu foncier, on arrive à :
Loyer HC - (impôt foncier + mensualité + assurance PNO + assurance GLI + TF) =
562 - (562*0.282 + 583 + 150/12 + 213/12 + 700/12) =
562 - 830 = - 268
Et encore, c’est sans compter les périodes de vacances, les travaux, etc etc…
C’est effectivement un cash-flow bien négatif, avec les -160€ mensuel de l’impôt sur le revenu foncier.

A propos du locataire, vu qu’il est en place depuis 16 ans et que le bien est vendu loué, je pense que le propriétaire n’a pas forcément réfléchi au timing de la vente par rapport au bail en court. C’est apparemment un bon locataire, très ponctuel dans le paiement de ses loyer. Rien à lui reprocher, si ce n’est que le ménage n’est pas son fort. Mais effectivement, rien n’exclut que ce bon locataire arrête subitement de payer !

Plutarque a écrit :

Et il n’est pas à exclure que l’AI vous ait complètement pipeauté et que vous preniez pour 20 ans avec ce locataire. Dans ce cas, adieu vos projections de cash-flow en LMNP. Le risque est donc non négligeable sur cet aspect-là.

Je vous rejoins complètement sur ce point… Si, pour quelque raison que ce soit, le locataire ne veut plus partir, c’est le genre le profil qui va rester encore longtemps. J’avais dans l’l’idée de loger dans cet appartement un de mes parents vieillissant, mais cela ne sera pas avant une dizaine d’année, donc pas mal d’année de cashflow bien négatif.

Le but est effectivement de capitaliser, et le bien est qualitatif. Mais vous avez raison, il faut visiter et comparer J’ai envie de me précipiter sur la première "bonne affaire" que je croise, mais heureusement que vos commentaires me ramènent à la réalité !

L’agent immobilier m’a appelé ce matin : les 2 autres visiteurs d’hier sont aussi très intéressées, dont un marchand de bien (qui va sans doute négocier pour faire partir le locataire le plus vite possible je suppose). Au passage, il a pris les infos sur notre situation financière. L’AI ne veut pas m’envoyer une copie du bail (il préfère m’envoyer des "éléments" par email), mais il m’envoie déjà l’intention d’achat à remplir bien entendu xD. Je viens de recevoir les autres documents (PV d’AGs, DPE, plan, etc), cela me fera déjà un bon exercice de regarder tout ça.
Une idée qui explique pourquoi obtenir la copie du bail est si compliquée ? Confidentialité du locataire ?

Je viens de recevoir un mail : l’AI a reçu une offre au prix ! Il m’indique que si je formalise une offre, elle passera après celle-ci. Cela veut-il dire que, si les premiers n’ont pas leur financement, nous serons seconds en liste d’attente ? Cela n’est pas très clair pour moi…

Nous visitons un autre bien jeudi : vendu au même prix exactement, mais vide, et 10m2 plus petit. Dans la moyenne haute du prix du marché (~3200€/m2). TF à 705€. Plus récent (résidence de 2011 avec 30 lots, charges de copro 860€ annuelles). Précedement loué à 450hc + 60 = 510cc, je pense pouvoir monter à 530hc + 60 = 590cc en meublé. Un T1bis (sans séparation chambre/salon), qui correspondrait plus à une utilisation en meublé avec plus de roulement.
Avec la même formule que pour l’appartement précédent :
(je n’ai pas pris en compte la CFE car je dois me pencher sur son calcul…)
530 - (583 + 150/12 + 213/12 + 700/12) =
530 - 671 = - 141
Un cash-flow moins négatif que précédemment (les impôts en moins!), mais "seulement" 120€ d’écart pour un bien quand même moins intéressant… Mais peut-être qu’une petite négociation de 5% se tente…A voir après la visite !

Merci à tous pour vos retours

PS : A propos de vos remarques Iqce, les travaux ont peut-être été surestimés en effet… Je suis novice en la matière. La peinture ne nous fait pas peur ! Mais la moquette, le remplacement des radiateurs… J’avais compté 230€ * 46m2 pour le grand rafraichissement, soit ~11000€ + 3000€ pour le chauffage + 3000€ pour les meubles + 3000€ pour la cuisine, est-ce que cela parait cohérent ? (effectivement je n’avais pas précisé les meubles et la cuisine dans mon précédent message.. mea culpa ).

Je vais m’intéresser aux foncières alors Je dois avouer que je ne connais pas du tout… mais cela m’intringue !

Merci pour votre aide !

Bonjour Sormiou

je rejoins l’objection de Plutarque

Plutarque, le 06/03/2023 a écrit :

Sormiou a écrit :

Selon l’AI, le locataire prévoit de quitter son appartement à sa retraite (dans 2-3ans) pour rejoindre ses enfants qui habitent en Guyanne.

Je me méfierais tout particulièrement de ce genre de propos. Vous avez un vendeur qui a fait signer un bail en 2022 et qui veut vendre en 2023 ? Pourquoi ? Un mauvais locataire n’est pas à exclure. Et il n’est pas à exclure que l’AI vous ait complètement pipeauté et que vous preniez pour 20 ans avec ce locataire. Dans ce cas, adieu vos projections de cash-flow en LMNP. Le risque est donc non négligeable sur cet aspect-là.

J’ai aussi pensé à autre chose, l’âge du locataire et ses ressources, s’il approche 65 ans, la résiliation du bail se compliquera à cette échéance pour tout bailleur, donc méfiance

Bonjour,

merci pour vos réponses !

Effectivement, je n’avais pas pensé à la résiliation du bail qui devient plus compliquée quand le locataire dépasse les 65 ans… Est-ce même le cas si le locataire ne paye pas son loyer ?
Merci Job pour ce rappel !

Effectivement, Bernard2K, notre atout est notre solvabilité. Mais l’hypothèse du locataire qui ne part jamais (et donc impossibilité de passer en LMNP) m’a un peu refroidie…

Je ne pense pas que cela soit un mauvais locataire en terme de paiement des loyers. L’agent immobilier m’a envoyé le relevé de l’agence immobilière qui s’occupe de la gestion, pour le mois de Janvier 2023, et on voit que le locataire a payé son loyer. Je trouve cela un peu faible comme niveau de preuve, mais il ne veux pas m’envoyer plus d’infos avant d’aller plus loin. De même, il m’a fait comprendre que je verrai le bail uniquement s’il y a signature de compromis. Pourquoi autant de secret, c’est vrai que c’est un peu louche… Est-ce typique de ne pas vouloir donner le bail pour des raisons de confidentialité ?

Merci

Bernard2K a écrit :

Plutarque, le 06/03/2023 a écrit :

Vous avez un vendeur qui a fait signer un bail en 2022 et qui veut vendre en 2023 ?

Cen’est pas le cas :

avec le même locataire depuis 2007

En effet, j’ai lu trop vite ce point ! C’est le dernier renouvellement qui date de 2022, mea culpa.

Bernard2K a écrit :

Ces clauses étant très faciles à remplir par le vendeur, c’est quasiment une offre ferme pour le vendeur honnête et qui n’a rien à cacher. Celui qui, au contraire, était en train de vous enfumer sur ce point, prendra peur et cherchera un autre pigeon, ou bien vous avouera enfin "il y a un petit problème avec le locataire"… Donc c’est une protection efficace pour vous, sans faire peur au vendeur.

Par rapport à ceux qui préconisent 36 vérifications, il faut quand mêmle se dire qu’il y a encore énormément de concurrence à l’achat, surtout sur la région toulousaine ! Alors à un moment il faut savoir mettre en balance les 36 précautions que l’on aimerait prendre, et le fait que l’affaire va nous passer sous le nez si on ne décide pas très rapidement. Je fais aussi partie des prudents mais à un moment la prudence devient contradictoire avec l’action.

La stratégie de ne pas mettre de clause pour passer devant, et ensuite se rétracter s’il y a un loup me parait intéressante en cas de forte concurrence.

Sormiou a écrit :

Mais l’hypothèse du locataire qui ne part jamais (et donc impossibilité de passer en LMNP) m’a un peu refroidie…

L’info comme quoi le locataire souhaite retourner en Guyane dans 2-3 ans pour sa retraite vient-elle de l’agent immobilier ou du locataire ? Si elle vient de l’agent immobilier, vous pouvez considérer que c’est du vent. Avez-vous eu une longue discussion avec le locataire ?

Sormiou a écrit :

Je trouve cela un peu faible comme niveau de preuve, mais il ne veux pas m’envoyer plus d’infos avant d’aller plus loin. De même, il m’a fait comprendre que je verrai le bail uniquement s’il y a signature de compromis. Pourquoi autant de secret, c’est vrai que c’est un peu louche… Est-ce typique de ne pas vouloir donner le bail pour des raisons de confidentialité ?

Bon, je crois que c’est du tout vu : votre agent immobilier est un sacré guignol. Le bail est un élément prépondérant dans cette vente, et vous devriez signer un compromis avant de l’avoir vu ? Ce n’est pas sérieux. Cet agent n’a pas encore trop eu à subir trop de rétractations pour se risquer à ça (car il n’y a rien de pire qu’une rétractation pour un agent immobilier).

Un dernier point sur lequel je souhaite attirer votre attention : le locataire est là depuis 16 ans, et il est difficile de bien voir les dessous d’un appartement occupé. Les nombreux meubles peuvent cacher des choses, et il est difficile de les faire déplacer pendant la visite. De plus, un locataire peut "profiter" du changement de propriétaire pour aggraver sensiblement l’état de l’appartement. Lors de l’état des lieux sortant que vous ferez (dans 2 ans ? 5 ans ? 10 ans ? 20 ans ?), il ne vous restera que le vague souvenir de cette visite avec l’agent immobilier. Le locataire prétendra que beaucoup de problèmes étaient déjà là lors de son entrée dans les lieux, pour peu que l’état des lieux entrant ait été fait à la va-vite. Il y a donc une réelle possibilité de récupérer un appartement avec des problèmes que vous n’aurez pas vu, et les découvrir seulement dans 2, 5, 10 ou 20 ans.

Dernière évidence à ne pas oublier quand on achète un appartement loué : récupérer le dépôt de garantie.

Dernières nouvelles: L’agent immobilier m’a annoncé cette après midi que l’offre au prix (émise ce midi) par les autres visiteurs avait été acceptée par le vendeur. Le dossier est apparemment béton, donc le financement devrait être accepté sans problème.

Plutarque a écrit :

La stratégie de ne pas mettre de clause pour passer devant, et ensuite se rétracter s’il y a un loup me parait intéressante en cas de forte concurrence.

Je pense que c’est la stratégie qui a été choisie plus haut, en effet.

J’essaye de répondre à tous vos commentaires :

A propos du locataire :

Plutarque a écrit :

L’info comme quoi le locataire souhaite retourner en Guyane dans 2-3 ans pour sa retraite vient-elle de l’agent immobilier ou du locataire ?

Cela me vient uniquement de l’agent immobilier. La visite a été assez rapide car il y avait les autres visiteurs après nous, et je n’ai pas eu (pas pris?) le temps de vraiment discuter avec le locataire…

AesculusHippocastanum a écrit :

Peut-être que votre appartement est conventionné avec un locataire fragile ?

C’est effectivement un point que j’aurais aimé vérifié. Cela rejoins la remarque de Plutarque : le déroulement de la visite ne m’a pas vraiment permis de discuter longuement avec le locataire, mais je prendrai ce temps la prochaine fois.

Iqce a écrit :

Le locataire doit être âgé et avoir des revenus modestes pour être protégé

Merci Iqce pour ces précisions par rapport aux locataires agés !

Plutarque a écrit :

le locataire est là depuis 16 ans, et il est difficile de bien voir les dessous d’un appartement occupé […]  Il y a donc une réelle possibilité de récupérer un appartement avec des problèmes que vous n’aurez pas vu, et les découvrir seulement dans 2, 5, 10 ou 20 ans.

Tout à fait juste. C’est pourquoi j’avais estimé les travaux à la hausse, en cas de surprise, mais c’est effectivement un élément d’incertitude qui se rajoute à tout le reste…

À propos de la (non) consultation du bail :

Plutarque a écrit :

Sormiou a écrit :

De même, il m’a fait comprendre que je verrai le bail uniquement s’il y a signature de compromis.

Je me suis mal exprimée : l’agent immobilier m’a dit que, si j’allais plus loin dans le processus, mon notaire recevrait bien le bail (c’est obligatoire d’ailleurs), et que je pourrais le lire avant de signer le compromis. Mais cela passe par une offre et son acceptation… Je trouve cela bien compliqué juste pour pouvoir lire le bail, qui est effectivement déterminant. Soit l’AI n’a rien à cacher, et il sait que cela sera signé quand même, soit il bluffe et il espère qu’il n’y aura pas de rétractation par la suite !

AesculusHippocastanum a écrit :

à chaque fois que j’ai acheté loué, j’ai pu consulter immédiatement le bail et surtout le compte du locataire (les biens achetés étaient gérés par des agences) sur plusieurs mois afin de vérifier le bon paiement du loyer. Je trouve cette dissimulation vraiment suspecte.

Le témoignage de AesculusHippocastanum me conforte dans l’idée que c’est quand même assez étrange, voire un peu tordu…

À propos de la stratégie générale:

Bernard2K a écrit :

il faut savoir mettre en balance les 36 précautions que l’on aimerait prendre, et le fait que l’affaire va nous passer sous le nez si on ne décide pas très rapidement. Je fais aussi partie des prudents mais à un moment la prudence devient contradictoire avec l’action.

C’est un premier investissement, donc je prèfère jouer la prudence… A voir dans quelques mois si cela paye ou non

AesculusHippocastanum a écrit :

Cela vous permet donc aussi de faire une offre sans condition suspensive de prêt pour passer devant tout le monde quitte à renoncer à l’achat si vous ne pouvez obtenir le prêt dans les 15 jours de rétractation. Il faut pour cela que votre dossier soit déjà plus ou moins monté avec votre banque.

C’est une excellente idée, et je vais commencer dès maintenant à monter le dossier auprès des banques !

AesculusHippocastanum a écrit :

Concernant la zone d’investissement, méfiez-vous des communes du SE toulousain

Je vous rejoins là dessus, ces communes construisent effectivement à la pelle, il sort des résidences de partout… Concernant ma zone de recherche, j’ai aussi considéré acheter un studio proche des universités pour le louer à des étudiants, mais, en regardant régulièrement les annonces pour des studios meublés dans ce quartier, j’ai vu que l’offre avait explosée en Janvier/Février, sans doute liée aux étudiants qui quittent les études de médecine après le premier semestre… Je me suis donc rabattue sur la "première couronne".

AesculusHippocastanum a écrit :

Tenez-nous informé de vos décisions

Etant donnée qu’une offre au prix a déjà été acceptée par le vendeur, cela s’arrête ici pour ce bien (sauf surprise et retour sur le marché dans 3 mois ?)
Cela ne sera donc pas pour cette fois, mais j’ai appris beaucoup de choses en cas d’achat d’un appartement déjà loué.
Merci à tous pour votre implication et pour vos conseils !

Pour plus de clarté, je pense créer une nouvelle discussion concernant le prochain bien que je visiterai. Est-ce en accord avec les règles du forum ou dois-je continuer ici ?

Merci à tous et bonne soirée !

Merci lachignolecorse pour votre message. Vous avez raison, je dois me concentrer sur les faits uniquement. Ce T2 était tellement sous le prix du marché que je l’ai considéré, mais l’affaire était quand même bien compliquée pour un premier achat locatif.

lachignolecorse a écrit :

Autre point que vous n’avez pas abordé : quel sera votre taux d’endettement après un achat? Combien de biens voulez-vous acheter?

Pour un taux d’endettement de 33%, nous pouvons aller jusqu’à 5300/3 = 1766€ de mensualités de crédits.
Nous avons des mensualités de 900€ pour notre RP.
En considérant l’achat du prochain bien (voir plus bas), nous aurions des mensualités supplémentaires à 530€.
Si les banques considèrent 70% du prix du loyer hc comme revenu, ils considèreront (5300 + 550*0.7) / 3 = 1895€, soit encore une "marge" de mensualité de 1895 - (900+530) = 465€. Cela nous permettrait un 2e petit achat locatif plus tard, et nous nous arrêterons là, pour nous intéresser par la suite à d’autres types d’investissements
Je vais éditer mon post de présentation pour y rajouter ces élements.

lachignolecorse a écrit :

Quel genre de bail voulez-vous faire? En partant sur du meublé, vous allez payer la cfe, et éventuellement un expert-comptable. Quelle sera votre rentabilité et votre cash-flow ?

Nous avons visité un 2e bien aujourd’hui (celui que j’avais commencé à décrire plus haut).
L’appartement nous a beaucoup plu. Mais il est un peu cher. Nous pensons émettre une offre en dessous du prix proposé. La rentabilité et le cashflow m’ont l’air corrects si l’offre est acceptée :

LE BIEN
- T1 bis de 36m2, vendu libre, récemment repeint, résidence de 10ans (pas de gros travaux prévus).
- Pas de séparation chambre/salon mais une semi-paroi, on pourrait le transformer en petit T2 mais il faudrait passer par le coin chambre pour aller à la salle de bain.
- En bord de route (à 50km/h), mais l’appartement ne donne pas directement dessus et c’est bien isolé.
- Idéalement situé pour les bus. Place de parking en sous-sol.
- Petits travaux : changer les plaques de cuissons abimées, un radiateur "grille pain". Plus important : Fuite d’eau dans le parking sous-terrain.

Nous souhaiterions le proposé en meublé (un T1 bis s’y prête bien), pour un étudiant ou un jeune actif (voire un couple de jeune actifs).

LOYER
Précédemment loué nu à 464hc + 52 = 516cc.
Je pense pouvoir monter à 548hc + 52 = 600cc en meublé (peut-être 620cc ?).

RENTABILITE
loyers annuels hc * vacances / (prix avec frais de notaire + petits travaux + meubles)
548*12*0.96 / (118250 + 1000 + 3000) =  6312 / 122250 = 5.16%

CREDIT
PA : 110 000
+ notaire : 118250
apport 14250 (12%) (on garde 4000 pour travaux et meubles)
simulation sur meilleurtaux : emprunt 104000 sur 25 ans, à taux 3.09% et 0.34% d’assurance : mensualité de 528€ (coût du crédit 52000€)

CASHFLOW :
Loyer hc - (mensualité + assur PNO /12 + assur GLI / 12 + TF/12 + CFE / 12 + comptable /12)
548 - (528 + 150/12 + 216/12 + 705/12 + 223/12 + 250/12) = 548 - 656.6
= - 108.7

Un scénario plus "classique" avec 100€ d’effort d’épargne par moi (avec toutes les charges annexes).
Evidemment, l’offre peut ne pas être acceptée. Mais vu les calculs, je ne pense pas que ça vaille le coup dans ce cas.
Qu’en pensez-vous ? Ai-je fais des erreurs dans les calculs de rentabilité et cashflow ?

Merci !