Est-il rentable d'investir dans un viager ?

Je m’intéresse à l’achat en viager pour les raisons suivantes :
- Augmentation de la part immobilière de mon patrimoine (je n’ai que ma RP sans emprunt et des actions, assez pour le moment…)
- Pas le temps ni l’envie de m’occuper de locataires, travaux etc.
- Placement sans fiscalité (elle ne me dérange pas en bourse, mais 47 % dans l’immo qui rapporte peu…)
- Allergie aux banques physiques et aux assurances pour les prêts (mon profil n’est pas spécialement intéressant pour eux, 3k de salaire et pas envie de domicilier de l’épargne)

étude des différentes solutions :

1. Achat en direct

Le but serait de faire une plus-value à la revente, défiscalisée avec les abattements pour durée de détention (totalement après 30 ans).
Je n’aurais aucune intention d’habiter ni de louer le bien. Mon intérêt serait donc aligné avec celui du vendeur de vivre longtemps, et je n’aurais pas à "espérer" son décès.
La vente avec réserve d’usufruit est plus intéressante que celle avec seulement droit d’usage et d’habitation, car la décote est plus forte et c’est le rentier qui paie la taxe foncière.
Malgré le "risque de longévité", payer un bouquet + une rente viagère vaut mieux que l’achat sec de la nue-propriété, car cela permet un paiement différé plus ou moins équivalent à celui du crédit.
Il vaut mieux un crédit-rentier jeune (65-70 ans) : la rente est plus faible, la décote plus importante et le risque de longévité moindre. Si le rentier dépasse de 10 ans l’espérance de vie, il vaut mieux payer 30 ans une rente calculée sur 20 que 20 ans une rente calculée sur 10.
Le cas Jeanne Calment est dans toutes les têtes : hormis le fait que la proba d’atteindre 122 ans est plus faible que celle de gagner au loto ou de tomber en bourse sur une entreprise ayant truqué ses comptes, le problème n’était pas tant sa longévité que la valeur élevée de la rente, due à son âge de 90 ans auquel le bien a été acheté. l’acheteur (un notaire, je ne le plaindrai pas) s’est alors retrouvé à payer en rente 2 x la valeur vénale du bien. Je trouve des annonces de crédit-rentier masculin 65 ans où la nue-propriété est valorisée 40 % de la valeur vénale et la rente calculée sur 20 ans représente 70 % de la nue-propriété. Si l’usufruitier atteignait 115 ans (un record pour un homme), la rente ne représenterait encore que 70 % de la valeur vénale. Avec le bouquet de 12 %, il reste une décote de 18 %, certes une misère sur 50 ans mais ce n’est toujours pas pire qu’un achat à crédit où le loyer rapporterait presque 0 avec mauvais choix de locataire + fiscalité.
D’après l’Insee et son scénario prolongeant les tendances récentes (que je qualifie d’optimiste, car le corps humain a des limites contre lesquelles la médecine ne peut rien, et plus le temps passe plus la population est faite de pourris-gâtés fragiles ayant respiré un air pollué et mangé n’imp), seulement 3,8 % des hommes nés en 1960 atteindraient l’âge de 100 ans.
21 000 centenaires en 2016 en France, 270 000 en 2070 ? - Insee Première - 1620
En diversifiant sur 2 biens achetés à de jeunes retraités, je n’ai que 0,1 % de risque que les 2 soient encore occupés après 35 ans, et devrait donc pouvoir encaisser ma plus-value en arrivant moi-même à l’âge de la retraite. En cas de décès prématuré du rentier, je serais en partie fiscalisé mais cela serait compensé par la rapidité de la plus-value
Je compte acheter à la campagne, à moins de 250€ de rente mensuelle par bien. à horizon 30 ans on se sera aperçu de l’absurdité de s’entasser dans des villes étouffantes avec le changement climatique, et la possession d’un jardin (plutôt que ces pelouses/piscines surcotées mais pas comestibles) aura probablement provoqué un rattrapage pour des biens encore peu valorisés actuellement.

Gros inconvénient : les frais d’agence sont presque toujours de 8 % sur la valeur vénale, car il s’agit d’un oligopole (j’avais trouvé à 3,5 % pour ma RP). Les droits de mutation/honoraires de notaire se calculent en revanche sur la valeur de nue-propriété.
La plus-value annuelle nette (de frais et de taxes : valeur d’achat augmentée de 11 % de valeur vénale) liée à la décote serait de l’ordre de 3 % en moyenne et de 0,8 % dans mon scénario moins rentable de référence (rente à verser 10 ans de plus que la moyenne ayant servi à définir la rente).
J’ai trouvé des publi ventant une rentabilité du viager de l’ordre de 7 à 8 % : c’est possible à condition d’une forte revalorisation du bien (hors décote de démembrement) de l’ordre de 4 à 5 % par an. N’importe quel achat dans une grande métropole pouvait aboutir à de tels résultats ces dernières décennies, j’ai plus de doutes pour l’avenir. Je vais devoir être très sélectif même en stratégie campagne (grand terrain, toiture en bon état pour éviter les travaux incombant au nu-propriétaire, relative proximité d’infrastructures…)
Négocier les frais me semble indispensable, je ne sais pas si c’est possible avec Renée Costes, Capi & co. Possibilité de "jouer la montre" aussi, je ne suis pas pressé et il semble que les ventes en viager traînent souvent par manque d’acheteurs, ce qui peut permettre d’être en bonne position par rapport au vendeur/à l’agent.

2. Passer par un fonds

2.1. La plateforme Livsty est une sorte de crowdfunding appliqué au viager, par laquelle on achète des parts de SCI créées pour chaque bien avec un ticket d’entrée de 1000€.
Livsty
Les frais ne sont pas pires que par l’achat en direct : environ 15 % de la valeur de nue-propriété à l’achat, puis 3 % de la valeur de vente (soit 10,5 % de la valeur vénale en cas de décote de 50 %).
Nombreux inconvénients cependant :
- Les biens proposés sont essentiellement proches de Paris et parfois dans d’autres grandes métropoles.
- La décote max est de 50 %, quand j’ai vu du 60 et même du 66 dans les annonces en direct. En PV annuelle nette liée à la décote avec les mêmes hypothèses de longévité moyenne qu’en direct mais décote de 50 au lieu de 60 %, j’arrive à 2,3 %.
- Que de l’achat sec, pas de rente, ce qui explique le point précédent : en direct aussi, je ne trouve pas d’achat sec décoté à plus de 50 % (contrainte légale dans le cas des sexagénaires je suppose).
- Donc pas d’effet de "levier" de crédit-rente.
- Les biens sont revendus aussitôt libérés. En direct, si la libération survient après 25 ans, toujours possible que j’envisage la location si j’ai le temps d’ici-là (ou la résidence secondaire) jusqu’à atteindre la défiscalisation totale ou avoir de meilleures conditions de marché.

L’avantage bien sûr est l’absence de risque de prolongement de versement de la rente, ce qui laisse 1,8 % de PV de décote annuelle si la longévité "dérape" de 10 ans (dans le même cas homme de 65 ans étudié pour l’achat en direct). En diversifiant les investissements, le 2,3 % cité ci-dessus est plus ou moins garanti.
La plate-forme promet 4 à 5 % de rentabilité selon les projets, ce qui revient à supposer 1,7 à 2,7 %/an de revalorisation de marché des biens. Possible, mais pas certain dans les zones ciblées.

2.2. Le contrat Monetivia permet l’achat sec de nue-propriété viagère avec une assurance qui permet d’être indemnisé à hauteur du loyer si la date de décès survient tardivement.
Nos garanties | Monetivia
Je ne me suis pas renseigné sur le prix de l’assurance mais il va sans dire qu’elle grève l’espérance de plus-value.
Autre caractéristique : en cas de décès prématuré, l’acheteur doit indemniser les héritiers d’une partie de la décote.
En gros, quelle que soit la date de décès, le vendeur ni l’acheteur n’est très éloigné de la situation moyenne, et c’est surtout l’assureur qui gagne. Pour l’acheteur, le décès prématuré peut complètement annihiler la PV nette de frais et de taxes. C’est donc plutôt adapté à l’acquisition d’un bien que l’on souhaite habiter (sachant que de plus, en cas de longévité élevée, le vendeur a la possibilité de quitter le logement et toucher le loyer assuré de sorte à mettre le bien à disposition de l’acheteur).
Les biens proposés sont en zone tendue et la décote n’excède pas 50 %, pas d’effet de levier non plus : mêmes paramètres que Livsty, la diversification en moins.

2.3. Les SCI viagères disponibles en assurance-vie, Viagénérations et Silver Avenir, déjà discutées sur le forum :
Viagénérations → avis sur cette SCI (Turgot AM) p.5

SCI Silver Avenir : nouveau fonds immobilier bas sur le viager p.2
Il faut payer a minima 0,5/an de frais de gestion + les prélèvements sociaux + 1 % de frais d’entrée. La perf brute est autour de 6 % en 2021, l’objectif entre 5 et 6. 5 % brut ne font que 3,8 net. 2021 est une année exceptionnelle en matière de hausse des prix (prise en compte dans la perf puisque la valeur est expertisée en fin d’année). Difficile donc d’espérer maintenir la perf, sauf à diminuer drastiquement la part de cash (60 %, en raison de l’excès de souscription et de la nécessité d’assurer la liquidité).
On est donc sur du 3,8 en scénario optimiste sans possibilité d’acheter à crédit. Je préfère toujours encore le 3 % de l’achat en direct diminué à 0,8 en cas de longévité auquel je peux raisonnablement ajouter 3 %/an de revalorisation de marché en choisissant bien les emplacements, + avantage du paiement différé.

3. L’alternative d’acheter de la nue-propriété de SCPI
En achetant de la nue-propriété sur 15 ou 20 ans, au mieux la PV liée à la décote est de 2,7 %/an (net de frais de souscription et de fiscalité ; meilleur résultat : Novaxia sur 15 ans)
Moins que le 3 % du viager en direct, mais sans risque de longévité. ça se vaut. Le tout est donc la croyance en une PV de marché meilleure pour la SCPI que pour un bien en direct. J’ai du mal à y croire (les SCPI sont en ville).
Reste la possibilité de financer entièrement à crédit dans le cas des SCPI. Pour le viager en direct, j’aurais un apport de l’ordre de 23 % de la valeur vénale (12 % de bouquet et 11 % de frais). Cependant pas d’assurance, pas de taux d’intérêt dans le cas du viager. Certes la rente est revalorisée annuellement selon les prix à la consommation hors tabac, mais ça n’a fait que 9,3 % au total en 10 ans et 28,5 % en 20 ans (moins que les frais d’un crédit accessible à mon niveau). Il y a une année "gratuite" : la revalorisation de rente pour 2023, qui fera mal car sera définie sur l’inflation fin 2022, ne s’appliquera que pour les rentes démarrées avant fin 2021.
Arrêté du 20 décembre 2021 portant majoration de certaines rentes viagères - Légifrance

Pas sûr que je le fasse, mais le viager me tente, avec un achat vers janvier où le marché est creux et qui optimisera le délai avant revalorisation de rente.

Je profite de voir ce sujet pour partager ma réflexion.

Pour une personne ayant des revenus corrects mais étant déjà à 35% d’endettement et donc plus finançable par les banques (sauf extinction d’un emprunt ou augmentation du salaire), le viager me paraît être le seul moyen de continuer à investir en immobilier.

Néanmoins j’ai du mal à savoir si c’est avantageux ou pas…

Je prends l’exemple d’un bien qui m’intéresserait :
- j’estime le prix à 190.000€ d’après des ventes de bien similaire. L’annonce ne précise pas le prix sur lequel s’est appuyé l’agence ;
- le bouquet est de 45.000€, la rente mensuelle de 270€ ;
- un loyer pour un bien similaire, en meublé, serait de 800€ environ ;
- les vendeurs ont des espérances de vie respectives de 7 et 14 ans, je m’appuie donc sur celle de 14 ans même si la présence d’une "seconde tête" rajoute une incertitude.

En moyenne, dans 14 ans, j’aurais donc déboursé 90k€ (45k€ + 270€x12x14) pour être propriétaire d’un bien à 190k€.

Si j’avais acheté le bien en le payant avec 45k€ et 145k€ d’emprunt sur 14 ans, j’aurais payé des mensualités de 1.085€/mois et perçu des loyers de 800€/mois, soit un cashflow négatif de 285€/mois, supérieur à la rente mensuelle que j’ai versé.

La deuxième solution, l’investissement "classique", semble donc plus coûteux sur le papier. Toutefois, l’inflation joue en sa faveur (la mensualité d’emprunt sera fixe, mais les loyers perçus augmenteront) alors qu’elle joue en défaveur du viager (rente viagère indexée). En revanche, côté fiscalité, il y aura potentiellement des impôts à payer sur les loyers. Et des frais de notaire supérieurs.

L’aléa du décès des vendeurs dans le premier cas vaut bien l’aléa du bon paiement des loyers par les locataires dans le second…

Et enfin, comme déjà dit, la deuxième solution ne sera pas accessible à des personnes qui sont déjà au maximum de leur capacité d’endettement.

Voilà ma réflexion du soir. Je ne sais pas si j’oublie des éléments importants.

L’acquisition de la nue-propriété d’un bien démembré à crédit ne sera pas plus possible si l’endettement est déjà maximum.

D’ailleurs, je suppose que vous avez noté que le viager constitue l’acquisition de la nue-propriété d’un bien démembré.

L’autre solution est d’acheter à crédit en société pour passer outre ces règles. Dans tous les cas, comparez le coût du crédit et la plus-value espérée.

L’une des subtilités du viager qui me perturbe Aloisio, c’est comment comparer le prix de votre appartement dans 14 ans avec les prix de maintenant, sachant que vous ne savez pas dans quel état sera votre bien dans 14 ans.

C’est normal d’avoir une décote importante. Vous n’allez pas toucher de loyer pendant 14 ans. A 5% brut de rendement, ça fait 70% de la valeur de votre investissement que vous concédez. Vous pouvez comparer avec un démembrement de SCPI, la nue propriété pour 15 ans vaut une décote d’environ 40 % sur le prix d’achat. Ajoutez le coût des travaux à la fin des 14 ans pour voir si l’affaire est bonne.

Au fait, ça fait une opération à combien de rendement annuel au final Aloisio svp?

Cordialement.

En étant très grossier dans les calculs, vous pouvez estimez que si la rente augmente de l’inflation, le prix du logement aussi.

Je dirais même que l’inflation est à votre avantage, puisque le bouquet n’est, je suppose, pas revalorisé.

La question cruciale reste l’évaluation de la valeur du logement selon moi, pour bien estimer le discount proposé.

Bonsoir,

Je vous expose un projet qui permet d’alimenter ces pages de discussion au sujet de l’acquisition d’un viager libre.

Présentation :
Bouquet :270000€ et frais d’acquisition 40000€ soit 310000€
Rente :1900€/mois
Valeur vénale estimée :560000€
Age du vendeur :71ans avec 14 ans d’espérance de vie selon l’agence (base Daubry mais données non fournies)

Bien :
+Maison de trois chambres qui constitue notre recherche, un petit extérieur et de quoi faire pousser quelques légumes
+/-Maison mitoyenne isolée
+/- PLU à vérifier
-Une autoroute pas très très loin avec un léger bruit de fond
-Une ligne à haute tension
Léger potentiel d’amélioration (véranda, embellissement intérieur…)
Pas d’avis sur le chauffage au sol électrique

Situation personnelle :
Difficultés d’accéder à l’emprunt suite à de nombreux investissements locatifs et un bien avec un arrêté de péril  que la banque voit comme une épine dans notre pied. Le viager libre est donc une (possible?) bonne option.

Remarques :
J’ai un doute sur l’estimation de la valeur vénale. Avec Patrim et DVF, je trouve des biens aux alentours de ces prix mais qui n’ont pas les quelques défauts que j’ai cité. La limite de Patrim dans les zones où le nombre de transactions et peu élevé c’est qu’il est difficile de s’en servir comme outil de négociation.

Pour aller au bout de l’acquisition, nous devrions utiliser quasiment 100% de nos économies communes (sauf mon PEA et CTO perso valorisé à 350000€). La rente ne nous permettrait plus vraiment d’économiser et donc les éventuels travaux d’amélioration non indispensable de la maison seraient difficiles à mener.

Un bien en viager libre dans le secteur est extrêmement rare

La région est dynamique avec un prix au m² d’environ 5000€ et une potentielle revente intéressante.

Questionnements:
Pensez-vous qu’une négociation soit possible (rente, bouquet) sans entrer dans le jeu des vases communiquant?
La rente est élevée et réduit malgré tout notre pouvoir d’achat.
Je trouve difficile de comparer les scénarios.
Si nous décidons d’utiliser notre épargne (310000€) nous pouvons acheter un appartement T4 dans des copros des années 70 ce qui n’est pas notre recherche mais nous supprimons les loyers.
Sinon il faut s’éloigner d’une quarantaine de minutes avec tout ce que cela implique en termes de qualité de vie et un enfant en bas âge.
Enfin, il est possible de rester locataire de notre T3 pour 1100€/mois.

Je suis preneur de vos remarques sur ce sujet.

Petit retour d’expérience sur le marché des viagers, pour vous expliquer pourquoi c’est probablement un marché structurellement surévalué. J’ai regardé une poignée d’opportunités en Belgique et en France, et en ai acheté un à Bruxelles en 2014 ; ça m’a permis de pas mal discuter avec un agent immo spécialisé, et de voir comment ça se passait en pratique.

J’ai pu l’acheter parce que j’avais passé un savon à l’agent immobilier pour ne pas avoir reçu l’information sur un bien précédent, vendu dans la journée. Il m’a fait visiter, m’a demandé si je le prenais (oui), et m’a informé que si je n’avais pas décidé en sortant, un gars qui attendait au bistrot d’en bas avait fait une offre d’achat ferme sans visiter. On descend et je rencontre le gars, c’est vrai. Intéressant.

Discussion avec le même agent immo après d’autres visites : il y a à Bruxelles une communauté de musulmans pratiquants qui ne peut pas prendre d’emprunt avec hypothèque et place ainsi son argent. Selon lui en cas de décès prématuré certains donnaient même les rentes jusqu’au terme prévu à de bonnes oeuvres (mais il disait des bêtises sur des points techniques ou la rentabilité des biens donc vraisemblance 50%).

En tout cas les biens partaient effectivement très vite, et le plus souvent au moins 20% plus cher que sur le marché normal, sans compter la commission assez salée de cet AI spécialisé (6% pour le mien). L’explication ci-dessus doit être valables dans beaucoup de grandes villes, et l’inconvénient de devoir se décider vite c’est qu’on peut laisser passer un défaut grave, la présence de la chaufferie à l’étage au-dessus dans mon cas.

Bref faites vos calculs Excel avec une table de mortalité, prévoyez une marge pour le risque que ça dure plus longtemps que prévu, et normalement vous ne trouverez presque rien de rentable. En ce qui concerne le souci moral, j’avais pris un viager libre mais aurait été vraiment gêné s’il avait été occupé.

PS il faut aussi faire attention aux biens présentés plus cher car rafraîchis : en prenant en compte l’état probable à la récupération 15 ans plus tard ils ne méritent pas de surcote, il faudra les rénover.

Ravito, le 18/10/2024 a écrit :

Pensez-vous qu’une négociation soit possible (rente, bouquet) sans entrer dans le jeu des vases communiquant?

C’est bien sûr possible et sans aucun doute nécessaire de négocier la valeur vénale, la répartion bouquet/ rente (des fois il y a de la flexibilité, des fois non), et un tas d’autres éléments (revalorisation de la rente en cas de "départ anticipé", répartition des charges,…).

Comme l’indiquait kmo c’est un marché où les biens sont (dans leur très grande majorité) significativement surévalués, bien plus que sur une vente immobilière classique.

Les honoraires des agences sont bien plus élevés que sur une vente classique. Cf les barèmes du leader du marché Barème honoraires . Sachant que ce sont les honoraires sur la valeur "libre", si vous regardez sur la valeur occupée (celle que vous achetez) il faut souvent faire x1,5 à x2

Le diable est dans le détail et comme pour tout investissement immobilier il faut intégrer tous les décaissements à venir (ex : la quote-part de charges et de taxe foncière à payer chaque année, les grosses réparations/ travaux à prévoir dans l’échéance estimée, l’espérance de vie réelle,…). Cela vous permet d’avoir une idée plus précise de la "décote" que celle grossièrement surévaluée présentée dans les annonces.

Pour certains types de biens (ex : T2 ou T3 bien placés) il y a beaucoup de demande et cela part souvent assez vite.
Pour les biens plus atypiques (ce qui semble être le cas du bien que vous regardez), il ne faut pas hésiter à remettre une offre aux conditions qui vous vont même si éloigné du prix affiché.

Bref c’est comme un investissement classique.

La rémunération de l’AI est de 5.5%.

J’envisage d’utiliser la moyenne des prix au m² sur meilleursagents comme première approche avec dans l’idée de baisser la rente et de laisser le bouquet à l’identique. Admettons une baisse de 5% de la valeur du bien soit 532000€. Auriez-vous une idée de la méthode? Si je maintiens un bouquet identique, dans quelle proportion baisser la rente?

Je me lance dans les tableurs…

A mon avis, l’horizon d’investissement est trop long et la rente trop importante, ce qui présente un risque majeur de surpayer le bien: c’est d’ailleurs ce que cherche le vendeur en viager libre, car sinon il pourrait simplement vendre le bien aujourd’hui normalement.

Si c’est H71, avec une espérance de vie 90 ans et avec 2% d’inflation sur les rentes, cela fait
520 K€ de rentes plus 310 K€ de bouquet/frais d’acquisition, soit un coût probable de 830 K€

Le problème avec les barèmes, ce n’est pas la moyenne, mais l’écart type, à partir de quand on est à peu près sur de ne plus payer. Il ne faut pas raisonner sur la "moyenne" mais le prix maximum probable, en considérant les tables de mortalité, comme TGH05.
Table de mortalité - SPAC Actuaires
Sur 100 hommes nés en 1953 (71 ans)
- 50 atteindrons 90 ans
- 20 atteindrons 97 ans
- 10 atteindrons 100 ans
La mortalité chute sensiblement pour les hommes à partir de 90 ans, pas avant…

Il y a un aléa, donc il faut faire ses calculs en monétisant le risque de pertes, en tenant compte par exemple de 10 ans de plus que la moyenne (pour être dans les 20% de risque)
Combien cela va vous couter si l’extinction du viager intervient 5 ans plus tard ?

Il faut donc privilégier des rentes faibles, ou des critères d’âge mini les H85 et F85
Mes 2 derniers viagers ont été libérés à F94 …

Est-ce que ce bien correspondra toujours à  vos besoins dans 15,20,25 ans ?
Ou à vos besoins actuels ?

Est-ce que dans 5 ans vous ne pourriez pas de nouveau accéder au crédit ? (Quitte à vendre un investissement loc)

Effectivement dans votre cas vous n’avez pas de demembrement

sm94 a écrit :

Ne vous compliquez pas la vie avec les notions de nu-propriété et d’usufruit. Ici, c’est un achat en pleine propriété, seul le financement est original. Vous serez pleinement propriétaire du bien en cas d’achat, même si vous n’avez pas encore payé la totalité de la rente.

Avec la table de mortalité TGH05, pour un H de 71 ans, et inflation des rentes de 2%, vous pouvez calculer ce que vous allez payer chaque année

% survie - age - dépenses cumulées (bouquet+notaire+rentes)
75% - 85 ans,    704K€
50% - 90 ans,    863 K€
25% - 95 ans,  1.040 K€
Apres à vous de voir si vous prenez un risque à 25% de devoir payer 1 M€ ce bien ou 75% de risque de le payer au moins 704 K€ alors que la valeur vénale n’est à peine de 500 K€

L’espérance de vie masque complètement ce calcul simple: combien vous risquez de payer le bien ?
et les agences viagères veulent leur grosses commissions donc ne sont pas de bons conseil: les valeurs vénales sont souvent exagérées, les honoraires élevées sur la valeur libre du bien et non sur la valeur économique effectivement vendues, et les risques pour l’acheteur.

Mais il est faux de dire que l’on ne peut pas trouver des viager rentables, il faut simplement faire les calculs, et être très très sélectif, oui, mais c’est possible

Le problème n’est pas la table de référence (sachant que la TGH05 est obligatoire pour les assureurs et même que maintenant ils doivent utiliser THF05 même pour un homme) mais le risque de survie à un certain âge.

La durée de vie augmentant avec l’âge, prendre les dernières stats Insee ou TGF05 est prudent (la TGF a été élaborée il y a déjà 20 ans)

Notamment car ces tables ne tiennent de la sur-vie des CSP (un cadre vit plus longtemps qu’un ouvrier, de la région, du statut fumeur/non)

L’investisseur doit rester prudent et mesurer ses risques.