SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Tout ceci me parait une vision très macro. Elle met de côté le fait que ces foncières se sont souvent protégées contre les hausses de taux. Quand on a une dette de durée moyenne de 8 ans (Unibail) ou 5 ans (Icade), la hausse des taux mettra des années à se faire sentir à supposer qu’elle soit permanente… des années de hausses de loyer également (car qui dit hausse des taux dit inflation).

Le soucis n’est à mon sens réel que sur les foncière à dette courte (Mercialys par ex est à 3 ans, ce qui ne semble pas très long)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je serais curieux de connaitre les arguments d’Investir qui recommande la vente partielle sur Carmila.

- Positionnement intéressant : 210 centres commerciaux situés dans des villes moyennes (France, Espagne, Italie) qui ont le vent en poupe depuis le covid et qui sont adossés à un hypermarché Carrefour (qui amène du flux) avec un bon mix de secteurs locataires (20% santé / pharmacies, 13% restaurants, etc).
- Valorisation raisonnable : 225 M€ de recurring earnings soit 1,56€ d’EPS pour un cours de 14€
- Endettement financier maitrisé : 2,2 milliards € soit seulement 10x le recurring earnings et 8x l’Ebitda, je trouve cela faible pour de l’immobilier
- Pipeline de projets de développement à partir de 2025 financé par des assets rotations
- Perspectives 2023 encourageantes car 1,57€ EPS maintenu malgré des cessions d’actifs prévues (100 M€ de cessions en 2024)

Je ne dis pas que le titre vaut beaucoup plus que 14€ (peut-être 16€ max soit PER de 10x en prenant le RN récurrent) mais de la à conseiller la vente partielle du titre, toujours intéressant de connaitre les arguments.

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InvestisseurHeureux, le 11/03/2023 a écrit :

Bonjour,
Le coût de la dette d’après le tableau de Gecina est de 0,9% avec un LTV à 35,7%.

Par conséquent, la décote peut sembler justifier et je suis surpris du conseil d’achat sur cette foncière.

Le journal conseille toujours Gecina à l’achat car :
- Bilan solide, notation A-, coût de la dette stable à 1,2%, couverture de 90% contre la hausse des taux
- Nature des actifs : 9000 logements, bureaux situés à 59% dans Paris à valeur très résiliente (l’effet loyers a presque absorbé l’effet taux)
- Risque clients bien répartis avec beaucoup de grosses entreprises. Le top 20 apporte 38% des revenus locatifs.

Sans vouloir revenir sur une précédente analyse faite sur la file Gecina, un petit extrait suffira :
Gecina a 30% de son endettement net à maturité > 10ans à un taux de 1,37%.

Si on prend en compte l’augmentation des loyers pour suivre l’inflation, le positionnement central des actifs et des ressources à LT pour pas cher, effectivement Gecina a de sacrés atouts

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Sur l’ensemble des SIIC (ou des REITs US c’est le même problème) ce n’est pas tant la capacité de ces entreprises à dégager les cash-flows nécessaires pour servir les intérêts de leur dette qui est remise en question dans les décotes importantes mais plutôt les augmentations de cap rates demandés par les investisseurs sur les marchés d’immo commercial et de bureaux.

L’augmentation des cap rates menaçant les LTV, elle pourrait déclencher des ventes forcées qui seraient destructrices pour les entreprises concernées.

Dans ce contexte, la hausse des loyers à périmètre constant déjà évoqué est un facteur qui freine l’augmentation des caps rates mais qui ne les arrête pas complètement, sur la file URW quelqu’un évoquait le passage de 4.2% à 4.9%. Ces caps rates peuvent difficilement dépasser 8% (leur valeurs quand les taux dépassaient allégrement les 10% aux US dans les années Volcker) et leur augmentation devrait rester progressive mais ça demeure le risque principal, personne ne pense que URW est incapable de payer 5% de taux d’intérêt sur 40% de son montant d’actif global si la situation devait perdurer 8 ans.

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Bonjour,

Je remarque certaines foncières françaises prennent cher ces derniers mois, notamment Covivio et Icade qui sont à des plus bas sur 5 ans.
Pensez-vous que c’est une opportunité pour du (très) long terme sur ces valeurs ?

Dans la foulée de l’achat de Cora par Carrefour (voir file dédiée), Carmila procède à l’acquisition des centres commerciaux dans les galeries commerciales des magasins Cora.

En résumé :

Acquisition de 93% du Capital, le reste étant détenu par la SCI Primonial Capimmo avec une toute petite touche de flottant.

Le portefeuille comprend 52 actifs situés principalement dans le nord-est de la France et sont valorisés à 688 millions d’euros à fin décembre 2022.

Le prix total de l’acquisition de 100% des actions de Galimmo représenterait 294 millions d’euros, payé par Carmila intégralement en numéraire.  Cela correspond à une décôte de 35% par rapport aux valeurs d’expertise.

Carmila affirme que le ratio d’endettement Loan-to-Value pro forma devrait  rester inférieur à 38% et que la transaction potentielle offre un rendement implicite d’acquisition du patrimoine de Galimmo à 9,8%
avec une transaction qui serait relutive à la fois sur l’actif net réévalue et sur le résultat récurrent EPRA par action.

Je trouve cela plutôt surprenant et notamment la décôte sur l’achat. C’est sans doute révélateur de la réelle valeur de marché de ces actifs.

Bonjour AI,

De mon côté, j’ai ceci :

Les Echos Investir a écrit :

L’intermédiaire est également à « conserver » sur les deux autres, plus petites, foncières commerciales Mercialys et Carmila

De votre côté, Investir est à l’achat sur Carmila. Erreur de votre côté ou une autre source que celle indiquée par votre lien ?

Les analystes semblent revenir sur le secteur.

AOF•08/11/2023 à 15:35 a écrit :

Immobilier coté: un "fort potentiel de rebond" (Laurent Saint Aubin, Sofidy)

Les niveaux de valorisation actuels de l’immobilier coté sont "historiquement bas". C’est ce qu’a déclaré Laurent Saint Aubin, directeur de la gestion actions chez Sofidy, lors d’un déjeuner de presse organisé à Paris sur le thème "Immobilier coté : bilan et perspectives". Selon lui, le secteur traite actuellement en moyenne avec une décote de 34% par rapport aux derniers ANR (actifs nets réévalués) publiés, un niveau jamais vu depuis 2008. "Rapportée à la valeur des actifs, la baisse anticipée ressort aujourd’hui à 20%".

"La performance de l’immobilier coté restera très dépendante de la macro-économie dans les prochains mois, avec un fort potentiel de rebond", prévoit le gérant, soulignant que ce sera le cas "surtout si des signes de récession se matérialisent forçant les banques centrales à détendre leur politique monétaire".

"La vérité sur les prix viendra du marché de l’investissement" annonce Sofidy, qui relève une chute de 57% des investissements au troisième trimestre en Europe. "Le résidentiel et les bureaux affichent la plus forte baisse" précise-t-il: "acheteurs et vendeurs jouent la montre" les premiers s’attendent à des baisses de prix, les seconds à des baisses de taux.

"Deux thèmes vont être déterminants en matière de performance relative au sein du secteur" affirme Laurent Saint Aubin, "le ‘pricing power’ et la gestion du bilan". Le premier thème pousse à recommander d’abord les actifs alternatifs, comme les entrepôts urbains ou les résidences étudiantes, ensuite les bureaux où "la centralité domine la périphérie" comme le télétravail réduit les besoins en m2 , orientant les locataires vers la qualité plutôt que la quantité". Le secteur du commerce "bénéficie d’un fort rebond post-Covid sur le bon format" : commerce de destination de proximité ou de gare.

Le concept de "mur de la dette" "n’a pas prouvé sa pertinence" dans le domaine de l’immobilier coté car les foncières cotées "n’ont jamais perdu l’accès au marché depuis 2021", déclare le gérant. "Elles ont émis beaucoup d’obligations et quand celles-ci arrivent à échéance elles se refinancent auprès des banques".

Le potentiel supplémentaire induit par le cours de Bourse actuel est "très fort sur toutes les classes d’actifs sauf sur la logistique", "relativement plus modéré sur les centres commerciaux" déclare Laurent Saint-Aubin. Sur l’immobilier de bureaux, le gérant observe une "divergence" centre le bureau de centre-ville et le bureau de périphérie, la périphérie étant le secteur "le plus sensible à la conjoncture économique ainsi qu’à l’évolution du télétravail".

Immobilier coté: un "fort potentiel de rebond" (Laurent Saint Aubin, Sofidy)

ArnvaldIngofson, le 12/11/2023 a écrit :

Les analystes semblent revenir sur le secteur.

Philippe vous a déjà dit à plusieurs reprise que ça n’apportait pas grand chose de donner un lien vers un article sans l’assortir de commentaire. Là vous y mettez clairement un mensonge : "les analystes".
On parle d’un salarié d’une société de gestion. Accessoirement il évoque une baisse des valeurs vénales de 20 % mais les fonds d’immobilier non côté ont parlé chez lui une baisse de l’ordre de 2 ou 3 % dans un climat très (trop) rassurant sur l’ampleur de la situation.
Quant à la suite de votre phrase, je n’en vois pas le rapport ni avec l’article, ni avec la réalité.
BullandBear a bien résumé, j’ajoute qu’il est malsain de colporter de la sorte un article émanant d’un vendeur sur un forum d’investissement. Où est passée votre capacité d’analyse ?

4 messages plus haut, il y avait "Jefferies entame le suivi du secteur des foncières".
Donc ça fait 2, donc "des" analystes".
Et d’autres qui modifient leur avis sur une foncière en particulier.

J’ai l’impression qu’on est sur un pari "pile je gagne, face je gagne".
Si récession, il y aura baisse des taux, ce qui sera favorable aux foncières endettées.
Si pas de récession, c’est bon pour les loyers et les taux d’occupation, alors que les taux européens resteraient stables d’après les derniers commentaires de la BCE.
Mais il faut être patient …

Vous devriez lire plus souvent Laurent St Aubin, il a écrit un paquet de fois qu’il n’achetait pas de foncières commerciales et il dit encore qu’il ne veut pas acheter de foncières résidentielles allemandes.

Il ne fait pas partie de ceux qui sont à l’achat dans 90 % des cas.

La Rédaction d’Investir ; Publié le 11 janv. 2024 à 8:51 ; Mis à jour le 11 janv. 2024 à 10:12 a écrit :

Jefferies passe en revue le secteur des foncières dans le cadre d’une étude complète sur les gestionnaires de galeries commerciales essentiellement. Avec un changement de recommandation à la clé, le broker américain relevant sa recommandation à l’achat sur Mercialys, contre « conserver » auparavant. L’objectif de cours est porté de 8,50 à 11,50 euros.

Les autres valeurs du secteur font l’objet d’ajustements de cours cible :

Unibail-Rodamco-Westfield : de 70 à 78 euros, le conseil étant maintenu à « achat ».

Klépierre : de 25 à 26 euros, conserver.

Carmila : de 17,80 à 19 euros, achat.

Argan : de 71 à 78 euros, conserver.

Tout-à-fait d’accord avec cette analyse.

Le risque principal pour Mercialys est d’avoir comme locataire important une société en grandes difficultés financières : Casino.
Dans le cadre de son plan de sauvegarde accélérée,
Casino devrait céder "la quasi-totalité" de son parc de magasins de grande taille, hyper et supermarchés, à Intermarché et Auchan.
Le risque principal pour Mercialys serait donc levé.

Unibail-Rodamco-Westfield est AMHA un achat spéculatif.
Après l’échec de la stratégie de réduction "drastique" des actifs US,
n’ayant pas permis un fort désendettement,
les anticipations d’une reprise du dividende, même modeste, me semble bien audacieuses.

Pour Argan, on peut noter que le cours actuel (environ 84 euros) est supérieur à la cible.

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