Rachat d'un bien immobilier via une SARL familiale : montage OBO ?

Bonjour,

Quelques remarques :

PierreL a écrit :

>> bien locatif actuellement possédé par mon père depuis près de 40 ans.
>> Bien que n’étant pas propriétaire de cet immeuble
>> je souhaiterais pouvoir le conserver.
>> motivations :  me permettre d’être in fine seul propriétaire de ce bien

Actuellement vous n’êtes pas propriétaire, votre père est seul propriétaire
Options pour devenir le propriétaire : donation, rachat, héritage,..

PierreL a écrit :

>> bien locatif actuellement possédé par mon père depuis près de 40 ans.
>> Nous avons pour projet de racheter ce bien, mon père et moi, via une SARL.

Pourquoi votre père devrait-il racheter ce qui lui appartient déja ?
Et en supposant qu’il le fasse via une société, il serait dès lors propriétaire des parts de la boite qui détient le bien.
Ça ne vous transfère pas la propriété pour autant..

PierreL a écrit :

>> mon père possède 2 héritiers

Selon le lien de parenté vous ne pouvez pas spolier l’autre héritier, votre notaire vous le confirmera.
Un arrangement financier serait éventuellement possible.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (17/02/2023 18h30)

Je suis un peu étonné que les intervenants semblent mettre en question l’intérêt de la manœuvre.

La manœuvre, tel que je la comprends, est :
- la SARL rachète le bien au père.
- la SARL s’endette pour acheter le bien.
- le père transmet les parts au fils préféré pendant que la SARL est endettée. Valeur : peanuts.
- la SARL se désendette grâce au loyer : c’est donc le locataire qui paie la constitution de patrimoine du fils préféré.

Si l’objectif était que le fils préféré récupère le bien immobilier en déboursant peu, c’est réussi.

Si l’objectif était de spolier l’autre fils : c’est raté. En effet, le père possède désormais la valeur en euros du bien (puisque la SARL a racheté le bien au père). L’autre fils va donc récupérer, un de ces jours, la moitié de la valeur du bien, sous forme d’euros.

Finalement, la manœuvre permet de transmettre le bien immobilier au fils qui aime ce bien immobilier, et la valeur (en euros) du bien immobilier reste dans le patrimoine du père donc sera hérité par moitié par les deux héritiers un de ces jours. Ca rend le patrimoine à hériter plus liquide, donc c’est à l’avantage des héritiers (à moins que le père ait l’intention de claquer l’argent avant de claquer tout court).

Question : et si le fils préféré rachetait lui-même le bien immobilier en s’endettant ?

En effet, les parts de la SARL ont une valeur quasi nulle au moment de la transmission, et pour cause, elle est endettée. Donc en fait le père ne transmet quasiment rien au fils préféré. Si ce fils rachetait ce bien, en nom propre, en s’endettant auprès de la banque, on aurait quasiment le même résultat. Mais on n’aurait pas une belle usine à gaz qui fait plaisir à voir. Du coup, on peut se demander : est-ce que l’objectif (réel mais non avoué) de la manœuvre ne serait pas : faire une belle usine à gaz qui fait plaisir à voir ?

Merci à tous pour vos réponses pertinentes !

Concernant la première interrogation, nous n’avons pas de contacts avec l’autre héritier depuis presque toujours, et je ne l’ai d’ailleurs jamais rencontré, mais l’idée n’est pas de le spoiler, loin de là.
Je ne pense pas qu’il ait de toute façon quelconque attachement à ce bien, il n’y a jamais mis les pieds. J’ai bien compris qu’il n’était pas possible de le désavantager sur son héritage, et ce n’est pas le but de la manoeuvre. Il aura sa part, tel que le prévoit la loi… et je ne compte pas intenter quelconque manoeuvre pour contourner cela, ce serait vain !
J’entends que d’un point de vue extérieur cela ait pu vous poser multiples questionnements.

Je dois dire que Bernard2K a particulièrement bien compris la manoeuvre, et d’ailleurs un grand merci pour votre pertinence ! L’idée est bien là de sécuriser un bien immobilier sur lequel je me suis investi, mais pas uniquement, comme je l’ai écrit sur mes motivations initiales :

Nous avons pour projet de racheter ce bien, mon père et moi, via une SARL. Les motivations sont les suivantes :
- me permettre d’être in fine seul propriétaire de ce bien
- lui permettre de générer du cash et de bénéficier du fruit d’années de travail…
- anticiper sa succession sur une part importante de son patrimoine
- tenir une comptabilité, mieux gérer/optimiser le patrimoine existant

En me relisant, je m’aperçois que j’aurais du ajouter un autre point qui m’est cher, et qui est quand même la clé de voute de ce projet, à savoir que mon/notre objectif est de continuer à exploiter ce bien, en assurer sa gestion et de le louer autant que possible. J’envisage même dans les années à venir d’y développer une autre activité, en fonction de mes disponibilités : nous y avons déjà construits deux bâtiments les 5 dernières années, et je travaille sur les plans d’un nouveau. (en fonction des flux de trésorerie que nous laisserait cette SARL…)

Nous souhaiterions en fait continuer à gérer le bien tel que nous le faisons actuellement, en étant complémentaires. Avant, j’y passais le plus clair de mon temps libre pour assurer l’entretien, les petites réparations, et je m’occupais surtout principalement de la gestion des plannings et des réservations. Aujourd’hui, et ce depuis trois ans, je ne m’occupe plus que de ce point, étant à plus de 100km du bien… Etant peu présent et déjà bien occupé avec mon métier (et principalement mes études, et mon fils…) ainsi qu’une autre activité à côté, j’ai donc besoin de quelqu’un sur place, mon père, qui assure tout le reste. Même si cela n’est pas pérenne, et n’est donc pas une solution définitive, elle nous convient bien pour l’instant.

L’idée de ce montage est finalement simple : officialiser ce que nous faisons déjà depuis plusieurs années.

Treblad a écrit :

À hauteur du besoin de financement complémentaire, votre père pourrait participer, et se posera la question de savoir si cette participation sera en capital (il participera alors à la plus-value future) ou en compte courant d’associé, ou un mix des deux.

La tentation peut être que vous preniez la quasi totalité du capital et que votre père, malgré une participation minoritaire, finance une bonne partie via un compte courant d’associé.

Concernant les apports en CCA, de même, l’idée n’est pas d’avoir un associé majoritaire sur le papier, qui se ferait financer la structure par le papa minoritaire… Nous avons pour intention d’abonder à hauteur de nos participations le CCA, peut-être n’ai-je pas été clair sur ce point.

Bernard2K a écrit :

Question : et si le fils préféré rachetait lui-même le bien immobilier en s’endettant ?

En effet, les parts de la SARL ont une valeur quasi nulle au moment de la transmission, et pour cause, elle est endettée. Donc en fait le père ne transmet quasiment rien au fils préféré. Si ce fils rachetait ce bien, en nom propre, en s’endettant auprès de la banque, on aurait quasiment le même résultat. Mais on n’aurait pas une belle usine à gaz qui fait plaisir à voir. Du coup, on peut se demander : est-ce que l’objectif (réel mais non avoué) de la manœuvre ne serait pas : faire une belle usine à gaz qui fait plaisir à voir ? wink

Et bien, même si le projet est viable en lui-même, il ne suffit pas à compenser mes faibles revenus salariés et surtout mon fort endettement du à d’autres projets, locatifs principalement. Et à vrai dire, je n’ai pas envie d’entamer ma capacité d’endettement sur ce projet, qui reste pour comme "à part". Et puis, encore une fois, ce n’est pas la motivation : l’idée est bien d’avoir ce projet en commun tant que possible.

J’entends que cela puisse paraitre compliqué comme montage, ma personne n’y étant pas pour rien dans l’histoire, mais c’est aussi sans doute nécessaire.

Néanmoins, mon interrogation reste entière quant à la répartition des parts à choisir pour à la fois éviter l’abus de droits mais aussi pour permettre au mieux la "succession" de ce bien.

Canyonneur75, le 18/02/2023 a écrit :

Vous indiquez que le bien représente une part importante de son patrimoine, mais est-ce moins de 50 % de son patrimoine, entre 50% et 66 % de son patrimoine, plus de 66 % ?

Votre père envisage t’il de vous avantager par rapport à l’autre héritier que je suppose être un descendant de votre père ?

Si le bien représente moins de 50% (voir 66% si votre père envisage de vous avantager) de son patrimoine , il peut par testament vous attribuer dans sa succession le bien en question. Cette solution présente un aléa en fonction de l’évolution de la valeur des différents biens de votre père.

Avez vous envisagé une donation partage non égalitaire en nu-propriété (valeur : 50% si votre père a moins de 61 ans) ? Votre père conserve dans ce cas les revenus…

Par ailleurs, avez vous étudié les coûts de constitution et de gestion de la SARL ?

Avez vous aussi envisagé la gestion de la SARL si une partie des parts se retrouve dans la succession de votre père ? Certes, vous pouvez prévoir dans les statuts que la cession des biens n’est possible qu’avec un accord de tous les actionnaires, mais la situation peut devenir tendue par exemple si votre frère demande le remboursement du CCA attaché aux parts héritées…

Par ailleurs, votre solution n’est pas réellement une anticipation de la succession de votre père puisque que son patrimoine sera inchangé en montant au moment de la cession et augmentera dans le temps au fur et mesure du remboursement du prêt et de l’augmentation de la valeur des parts…

Canyonneur

Merci pour vos nombreuses pistes de réflexion qui ont aussi du sens !

Mon père a 63 ans, et je termine ma vingtaine, que le temps passe… Ce bien représente environ 30% de son patrimoine, qui est aujourd’hui composé à 80/90% d’immobilier ! Donc, par définition, pas assez diversifié. L’idée est pour lui de générer du capital qui lui permettrait d’avoir une rente, qui est aujourd’hui assurée par les revenus dudit bien.

Pour cette raison principale, la donation partage est une piste que nous avons donc laissée de côté. J’avais en revanche réfléchi à la vente en nue-propriété… Mais j’ai laissé de côté cette piste, peut-être à tort, car j’ai considéré que le capital touché pour lui serait moindre.

Moi ainsi que le co-héritier ne serions d’ailleurs pas désavantagés, puisque sur le bien B initial, nous aurions finalement plus à hériter in fine, le cash, son rendement éventuel, et le delta (à définir) des parts de SARL.

Il ne se rachète pas vraiment quelque chose, je dirais plutôt qu’on lui rachète un de ses biens, pour, en continuer sa gestion, son activité, entretien…

Les frais de création de la SARL sont déjà évalués, de l’ordre de 1500€. Les frais de conseil d’un avocat sont en revanche incertains à ce jour, on m’annonce des montants variables allant de 2500 à 6000€, pour un résultat que j’ai peur d’être très incertain. J’ai la sensation que je vais payer une note juridique une petite fortune pour ne rien apprendre, et cela me fait peur.

Vous avez tout à fait raison pour le dernier point, c’est un saut de puce pour mieux reculer, les problèmes du volume de la succession restent les mêmes, voire très importants… Pour ce point, je n’ai pas encore toutes les réponses… Mais, même en tentant d’optimiser de toutes les façons possibles (AV, donation-partage, abattement…) les frais de succession resteront pour moi très élevés, voire aberrants.
J’avoue que je ferme un peu les yeux, mais il est difficile de "pousser" ses parents à changer leur train de vie/leur patrimoine pour faire en sorte de moins dépenser à leur décès.

Vous dites ne pas vouloir entamer votre capacité d’endettement. Mais être associé d’une SARL qui emprunte, c’est forcément entamer sa capacité d’emprunt. Si votre banquier fait bien son boulot, être associé à tant de % d’une SARL qui emprunte pour acheter de l’immobilier, c’est pareil que de s’endetter en nom propre de tant de % du même emprunt (à grosses mailles et en toute première approche ; car si on veut rentrer dans le détail, c’est vrai que ce n’est pas exactement pareil).

A mon avis, la faisabilité bancaire devrait être votre toute première question : la SARL va réussir à emprunter à quel taux, sur quelle durée ? Que demande la banque en garantie ? Quelle conséquence sur la capacité d’endettement de votre père et de vous ? Un rendez-vous avec votre conseiller bancaire (et/ou celui de votre père), en apportant le résumé du projet sur une page, serait sans doute utile. L’approche de ce genre de sociétés varie beaucoup d’une banque à l’autre ; d’un côté c’est une société commerciale et à responsabilité limitée, donc la banque devrait logiquement être aussi méfiante qu’une société commerciale normale (taux élevé, garanties sur le patrimoine personnel des associés) ; mais elle peut aussi l’assimiler à une SCI (du fait que c’est de famille et pour acheter de l’immobilier locatif) ce qui peut vous être plus favorable.

Sur l’OBO et l’abus de droit : à mon avis, vous vous faites des nœuds au cerveau pour pas grand chose. Ce qui compte dans ce genre d’opérations, c’est que tout soit au prix du marché. Si la valeur de l’immeuble, des loyers etc. n’est pas sous-évalué ni sur-évalué, et que le formalisme est respecté, je ne vois pas bien le problème.

Sur votre problème de ne pas trouver le conseil adéquat : dans votre cas, je tenterais bien un expert-comptable (mais un bon). Ce ne sont pas des gens qui font du droit toute la journée comme les avocats, mais au moins ce sont des gens pragmatiques. Votre père et/ou vous en avez peut-être déjà un, à qui vous pouvez présenter le projet pour recueillir ses conseils.

Dernière modification par Bernard2K (19/02/2023 19h36)

Il me semble que vos calculs font complètement l’impasse sur un aspect : Lors de la vente de la maison par la SCI (certes  dans beaucoup d’années), il y aura beaucoup (plus qu’en l’ayant garde dans le patrimoine perso) d’impôt à payer, et encore plus si l’inflation reste élevée les prochaines années. Et aussi sur l’impôt sur l’éventuelle plus-value quand vous vendrez la maison à la SCI.

Il faudra aussi trouver une banque disposée à prêter à la SCI pour cette opération (c’est trouvable, mais pas forcément facile à trouver).

marccc32, le 29/03/2023 a écrit :

J’ai déjà un accord de ma banque! Il faut nantir 100K en AV chez eux (frais négociés). Cela tombe bien car c’est exactement le montant qu’il me faut placer pour les études de mes enfants (cf. ma présentation). Une fois le bien payé dans 17 ans, le nantissement se levé et je pourrai utiliser les fonds pour leurs études.

Quel est le détail des frais négociés entre le taux sans nantissement et avec nantissement ? (peut-être s’agit il des frais négociés de souscription du contrat d’assurance-vie ?)

A titre d’exemple, la Banque écureuil m’a proposé 2,78% avec nantissement et après discussion 2,98% sans nantissement (durée de 20 ans).

Le choix a été vite fait, une différence de 0,20% (déductible fiscalement) qui bloque toute flexibilité de mon épargne pendant la durée de l’emprunt.

J’espère que les lecteurs prendront du recul sur l’appât du taux pour nantir et figer une situation long terme qui de fait reste profitable aux banquiers.

Cordialement

Dernière modification par ChrisNC (13/04/2023 06h47)