Achat de part d'une holding à l'IR par une holding à l'IS ?

Primo, petit rappel sur le rachat de part de SCI, vous rachetez les parts, le patrimoine de la SCI, les revenus, mais aussi les dettes et toutes les anomalies antérieures.

Un associé de SCI IR peut parfaitement être une structure à l’IS, la SCI étant transparente, elle sera fiscalisée à l’IR pour les associés IR et à l’IS pour les associés IS.

Cela a des conséquences sur la gestion de la SCI … il faut une comptabilité soignée pour permettre les déclarations des associés IS. Et dans les SCI IR "en famille", la comptabilité peut se résumer au compte bancaire + quelques notes et documents, c’est un peu juste.

Avec une détention IS, vous serez imposé dans la SC IS à l’IS, ce qui implique l’amortissement des immobilisations, mais aussi la taxation des plus values au titre de l’IS, pas d’éxonération en cas de vente, la holding est une personne morale.

Merci pour vos apports, j’en prends bonnes notes

Il me reste quelques questions. Je vais me rapprocher d’un avocat fiscaliste et je repasserai ici dans le cas où il n’y a pas de réponse.

2) Est ce que je pourrais amortir le bien dans la SAS à l’IS ? (qui détiendra des parts de SCI à l’IR mais pas un bien). (dans ce cas là il faudra que je fasse un bilan d’entrée ? et comme l’immeuble est déjà depuis longtemps dans la SCI je pourrais plus amortir grand chose ? ou je pars sur un amortissement de la valeur d’achat des parts ?)

3) En cas de vente, concernant la plus value, si je détiens des parts de la SCI et que je réside dedans et que je paye quand même un petit loyer à la SCI, est ce que je pourrais quand même être exonéré de plus value pour résidence principale (ou il faut que ce soit mise à disposition par la SCI 100% gratuitement) ?

4) En cas de vente, concernant la plus value, est ce que je pourrais être exonéré de plus value avec détention des parts depuis plus de 4 ans pour achat résidence principale même si je ne possède par le bien mais des parts dans une société à l’IR (quid si je passe par la SAS à l’IS).

5) Concernant la plus value à l’IS, j’ai lu que pour les cessions de titres de société à prépondérance immobilière cotée, les plus-values à long terme nettes dégagées sur les titres de société à prépondérance immobilière cotée sont imposées au taux réduit de 19 % => donc c’est 19% +30 % de PFU ? ou juste 19%?

Un grand Merci pour votre réponse, j’adore le pseudo

2)

RiposteFiscale a écrit :

L’amortissement passé sera celui correspondant à l’année en question en supposant qu’un amortissement a été opéré depuis l’acquisition du bien (même si ça n’était pas le cas en raison d’une absence d’associé IS).

=> dans mon cas, l’immeuble n’a jamais été amorti dans la SCI à l’IR où il est détenu depuis 30 ans.

Si je l’amortie dans dans ma SAS à l’IS (qui détiendra les parts de la SCI à l’IR) est ce que je devrais l’amortir comme si il avait jamais été amortie sur 40? (ou soustraire  du bilan d’entrée les amortissements depuis 30 ans et il me restera 10 ans d’amortissement ?)

4) Concernant ma question 4, elle est relative à l’article 150 U sur les exonérations de plus-value. Est-ce que cet article s’applique au SCI à IR ? (je détiens pas le bien mais des parts)

BOFIP a écrit :

I.-Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH.

Ces dispositions s’appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l’article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits.

II.-Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens :

1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ;

[b]1° bis Au titre de la première cession d’un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.

NCSinvestissement a écrit :

Il a insisté sur le faire que si je reste à l’IR, je serai exonéré de la plus value uniquement sur la partie de l’immeuble dans lequel j’habite (donc pas 33% de l’immeuble mais uniquement X%, prorata mètres carrés ?). (quid de l’exonération U 150 1bis Au titre de la première cession d’un logement autre que résidence principale?..)

L’exonération de la résidence principale ne vaut que pour la résidence principale. Si celle-ci est une fraction de l’immeuble, elle ne touche que la fraction du prix correspondant à cette même fraction de l’immeuble constituant votre RP.

Idem pour la première vente si vous n’êtes pas propriétaire ni directement ni indirectement de votre RP, elle ne vaut que pour le premier logement vendu. Elle n’est pas applicable pour un immeuble entier si celui-ci est constitué de plusieurs lots / logements.

NCSinvestissement a écrit :

Etant donné que je vais acheter les parts en liquide sans recourir à une banque, je me pose la question, de savoir s’il ne faudrait pas mieux quand même créer une SCI à IR (qui détiendrait les parts de la SCI à l’IR propriétaire de l’immeuble) auquel je donnerai le capital en compte courant. Le but est de diminué mes loyers de ces intérêts.

Exemple :
- achat de 33% des parts à 2 000k€ à la SCI à l’IR par une holding à l’IR (aussi une SCI à l’IR?)
- Je prête 2 000 k€ à la SCI à l’IR à 2.25% (taux max autorisé en compte courant)
- Intérêt déductible la première année de environ -45k
- Soit des loyers perçus de 100k€  (imposable à 17% + 41% de TMI)
- Je pourrais donc "défiscalisé" 45k€ d’intérêt d’emprunt la première année via cette SCI à l’IR entre mois et la SCI à l’IR qui détient l’immeuble.

Pas complètement clair.

Primo le taux : à valider, ce me semble un peu haut, mais je ne suis pas à jour.

Secundo : les intérêts seront éventuellement déductibles au prorata du capital consommé pour acquérir les biens en location uniquement. La part qui servirait de RP n’est pas déductible de vos loyers. Vous devrez justifier les valeurs retenues, et le fisc n’aime pas du tout.

Tercio : ces intérêts sont, à votre niveau, des revenus imposables et soumis à contributions.

Mais j’imagine que le fiscaliste vous l’a expliqué.