Covivio (ex-Foncière des Régions) : une foncière diversifiée

GoodbyLenine, le 06/12/2022 a écrit :

ArnvaldIngofson a écrit :

Face à ces vendeurs, où va-t-on trouver des acheteurs ?

Il me semble que les SCPI (et OPCI), qui continuent de collecter beaucoup (voir ce communiqué de presse de l’ASPIM), et n’ont guère de décote sur ANR, devraient faire partie des acheteurs.

Si je poursuis le raisonnement, les SCPI n’ont donc pas d’autre choix que d’acheter, alors même que le marché stagne/baisse. Les foncières peuvent donc profiter d’une pause sur le marché pour vendre au plus haut et assainir un peu leur bilan. Le signal d’achat-vente sur les SCPI-foncières n’est pas si clair que ça.

Le marché n’a pas réagi : les résultats sont publiés après fermeture de la bourse.

Hôtels : les revenus dépassent les niveaux de 2019 au 2nd semestre.
Comme dans les commerces, on a tourné la page COVID.

Le dernier cours est 62.00 (c) EUR.

Sur la base d’un ANR de continuation (EPRA NTA) de 106,40 €,
la décote est de 41,7 %.

Un bilan solide.
Noté BBB+, perspective stable par S&P (notation confirmée en avril 2022).
Ratio de levier LTV de 39,5 %.

Rendement 6,05 %.
Le maintien du dividende à l’identique de l’année précédente est une déception pour les amateurs de dividende.
Ceux qui ont de la mémoire se souviennent que c’était mieux avant (le COVID) :


Les Perspectives 2023 ne sont pas très dynamiques :
. cessions, recentrage du pipeline de développement
. objectif de résultat net récurrent stable retraité de l’effet du désendettement.

Globalement c’est pas mal,
mais COVIVIO ne me paraît pas être la foncière la plus attractive, susceptible de voir son cours progresser nettement.

La réaction du marché est négative : 59.300 EUR -4.35 %.

En particulier sur la baisse de son résultat net récurrent, stable retraité du programme de cession d’actifs.
Covivio anticipe une baisse de son résultat net récurrent en 2023

CERCLE FINANCE•20/04/2023 à 10:48 a écrit :

Covivio: Invest Securities ajuste sa cible

Invest Securities réaffirme sa recommandation ’achat’ sur Covivio tout en ajustant son objectif de cours de 61,7 à 61 euros, du fait de la prise en compte de coûts de refinancement à moyen terme plus élevés pour la foncière.

Au lendemain de son point d’activité du premier trimestre, le bureau d’études pointe notamment ’l’exceptionnelle croissance organique des revenus hôteliers (+57,5%) et la progression toujours soutenue et prévisible des loyers des logements allemands (+3,9%)’.

’Nous d’identifions pas dans la publication d’éléments notables susceptibles de changer notre perception sur la société et sa stratégie (présentée en décembre 2022)’, indique néanmoins l’analyste en charge du dossier.

C’est un ajustement minime, alors que les coûts de refinancement à moyen terme devraient être nettement plus élevés.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Pourquoi ne voulez-vous pas souscrire le dividende en action, et en parallèle vendre le même nombre d’actions?

Ça vous permettrait de ne pas augmenter votre position tout en bénéficiant de la prime de 9% (aux frais d’ordre près).

Covivio a écrit :

Résultats semestriels 2023 : Solide performance opérationnelle et renforcement du bilan

« Dans un environnement immobilier impacté par la hausse des taux d’intérêt et un marché de l’investissement ralenti, Covivio s’adapte rapidement. Les 350 M€ de nouveaux accords de cessions et le paiement du dividende en actions confortent la solidité du bilan. Dans le même temps, la forte croissance de nos revenus de +7,6% à périmètre constant nous permet de relever notre perspective de résultat net récurrent 2023. »
Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio

Croissance des revenus à périmètre constant de +7,6%
Revenus part du groupe de 321 M€, en hausse de +5% à périmètre courant et de +7,6% à périmètre constant
Bureaux : 68 750 m² de bureaux loués ou renouvelés et croissance des loyers à périmètre constant de +5,3%
Résidentiel allemand : accélération de la croissance à périmètre constant (+3,8%) et réversion moyenne de +20%
Hôtels : +20% à périmètre constant, dont +42% sur les revenus variables et +10% sur les loyers fixes
Taux d’occupation de 95,8% avec une maturité moyenne ferme des baux de 7 années

Maintien d’un bilan sain malgré les baisses de valeurs
Patrimoine de 16,4 Md€ (24,8 Md€ à 100%), en baisse de -5,5% à périmètre constant (et de -7,8% sur un an)
350 M€ (437 M€ à 100%) de nouveaux accords de cessions depuis le début d’année
Option de paiement du dividende en actions souscrite à 79%, permettant de renforcer le bilan à hauteur de 279 M€
765 M€ financés ou refinancés, réduisant les échéances de dettes 2024/2025
Notation BBB+, perspective stable confirmée par S&P en mai 2023

Stabilité du résultat net récurrent
Résultat récurrent de 223,4 M€ et 2,36€ /action, stable sur un an malgré l’effet des cessions
Ratio d’endettement contenu (LTV de 40,7%)
Actif net réévalué (EPRA NTA) impacté par les baisses de valeurs : 91,1€/action (-14% sur six mois)

Nouvelles étapes franchies en matière d’ESG
Résolution « Say on Climate » adoptée à 94%, publication du second Rapport Climat, patrimoine certifié à 93,5%
Relèvement de la notation S&P Global rating à 85/100, statut de « sector leader » confirmé
Hausse de la part de la dette verte, à 50% vs 38% fin 2022

Perspectives 2023 relevées
Bonne dynamique opérationnelle permettant de compenser la hausse des frais financiers
Objectif d’EPRA Earnings ajusté 2023 de l’ordre de 420 M€ (vs perspectives initiales de 410 M€)

resultats-semestriels-2023

Ce sont de bons résultats.

Mais on observe également un ajustement significatif des valeurs : -5,5% au S1

Covivio a écrit :

Devant le nouvel environnement de taux et du marché de l’investissement, la valeur du patrimoine du groupe (expertisé tous les 6 mois par des experts indépendants) est en recul de -5,5% à périmètre constant (et -7,8% sur un an) et s’élève à 24,8 Md€ (16,4 Md€ part du groupe). La hausse des taux de capitalisation (de l’ordre de +36 points de base sur six mois à périmètre constant) a été partiellement compensée par la dynamique locative sur l’ensemble des activités. Le rendement moyen du patrimoine ressort à 4,7% (vs 4,4% fin 2022).

En bureaux, les valeurs d’actifs baissent de -5,7% à périmètre constant. La polarisation du marché locatif se traduit également dans les valeurs d’actifs, avec une forte disparité entre les actifs core en centre-ville (-3,4%), core en dehors des centres-villes (-7,4%) et les actifs non-core périphériques (-18,2%, et près de -25% sur un an).

En résidentiel allemand, les valeurs d’expertises reculent également, de -7,3%, et ce sur l’ensemble de nos régions : Rhénanie-du-Nord Westphalie (-6,4%), Hambourg (-6,8%), Berlin (-7,4%) et Dresde & Leipzig (-9,9%).
Les valeurs métriques, basées sur des valorisations en bloc, ressortent très inférieures aux prix moyens de marché au détail. La valeur moyenne du patrimoine s’établit à 3 221 €/m² à Berlin (vs prix moyen de marché au détail de 4 900 €/m²), 3 836 €/m² à Hambourg, 2 241 €/m² à Dresde & Leipzig, et 1 919 €/m² en Rhénanie-du-Nord Westphalie.

En hôtels, les valeurs sont plus résilientes (-0,8% à périmètre constant), bénéficiant d’un rendement initial plus élevé et de la poursuite du rebond de l’activité. Les valeurs des actifs à revenus variables baissent de - 0,5% et ceux à revenus fixes de -1,1%.

L’option de paiement du dividende en actions, souscrite à 79%, est un bon plan, permettant de renforcer le bilan à hauteur de 279 M€. Les autres foncières pourraient s’en inspirer …
Mais elle accentue la baisse de l’ANR par action, en raison de la hausse du nombre d’actions.

Depuis décembre 2022, la dette nette part du groupe a diminué de 175 M€, à 7,4 Md€.
En tenant compte des accords de cessions à finaliser sur les prochains mois, elle serait de 7,1 Md€.
Mais on a une hausse des frais financiers.

PS : Betcour a été plus rapide !

Dernière modification par ArnvaldIngofson (20/07/2023 19h22)

Bonjour.
Quelque soit le rendement et les annonces de la société, un titre  dont le cours perd 30% en 3 mois et 40% en 6mois, ne me semble pas être un titre très attractif à ce jour.
Attendre les résultats de l’année en cours (donc en février 2024) me parait judicieux.

Les résultats annuels 2023 sont disponibles. Et ils ne sont pas enthousiasmants ! EPRA NTA en forte baisse (84,1 € par action contre 106,4 € un an plus tôt et même 91,1 € il y a seulement 3 mois !), dividende réduit à 3,30 € (contre 3,75 € pour 2022).

Dans le fond ce n’est pas une catastrophe car les actifs restent performants et l’endettement n’est pas un soucis (4,9 an de maturité moyenne, LTV à 40,8%, coût de la dette à 1,5% seulement), mais pour les actionnaires c’est une douche froide. On a l’impression que la direction a décidée de faire le grand ménage pour repartir sur des bases comptables plus modestes et pouvoir afficher des améliorations dans un an.

La valorisation reste attractive ceci dit, 50% de décote sur l’actif, 8% de rendement… et encore, si le titre ne décroche pas à l’ouverture ce matin.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je n’ai pas refait le calcul avec les chiffres fournis par Covivio, mais l’explication d’une baisse d’ANR de 21% avec une baisse de valeur de patrimoine de 10% tient principalement à 2 éléments :
* le levier de la dette
* la dilution due au dividende en actions

Petit tableau fictif et simplifié que j’ai fait pour ma propre compréhension :



Hypothèses :

Patrimoine initial de 10000
On vend 500 de biens à l’anr sans décôte et on rembourse la dette avec.
Le patrimoine restant est réévalué à -10%
On a une dilution de 3% due au versement d’un dividende en action.

Résultat :

Le LTV bouge très peu : 40 -> 41
L’ANR baisse plus que la décote du patrimoine : -18%

Pour ne laisser que les hypothèses les plus simples, avec aucune cession et aucune dilution la simple baisse de 10% du patrimoine augmente le LTV de 10% évidemment (40 -> 44 d’ou l’intérêt de faire des cessions), et l’ANR perd quand même 17% !



Concernant le dividende en actions, il a pour intérêt de contribuer à améliorer tous les indicateurs financiers de la société (dette, ltv, icr, anr, …) par rapport à une sortie de cash. Mais il a un impact immédiat et fort sur ceux qui concernent directement l’actionnaire : ANR par action et RNR par action.

Chez Covivio le résultat est que l’anr baisse de 15,7%, l’anr par action de 21%. Le RNR augmente de 1%, le RNR par action baisse de 3%.

Impact d’autant plus fort qu’il y a une décôte forte sur l’ANR et que le nombre d’action émises est du coup plus important. Les émissions d’actions sont "magiques" pour les foncières américaines en période de surcôte, destructrices pour celles en forte décôte.

=> Clairement c’est nécessaire pour éviter que la dette devienne ingérable et je comprends qu’ils n’ont pas trop le choix pour traverser cette période, mais cela ne se fait pas sans douleur pour l’actionnaire.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Effectivement le plus problématique n’est pas le dividende en actions en lui-même, tout dividende va faire baisser l’ANR car il externalise de la valeur.

C’est principalement la décôte sous ANR qui est problématique, car la dilution est d’autant plus forte qu’il y a de décôte.

Mais comme les foncières vont faire usage d’un dividende en actions quand les temps sont plus "durs", et que dans ces périodes il y a de fortes chances que l’on décôte, on arrive inévitablement à un dividende fortement dilutif.

Et que l’on prenne ou pas à titre individuel le dividende en actions, tant qu’une majorité du capital y souscrit la dilution aura lieu.

J’ai noté tout de même que Covivio annonce que 2023 (distribution en 2024) sera la dernière année avec dividendes en actions, pour 2024 (distribution en 2025) on devrait avoir un retour à une distribution de 80% du RNR en cash, c’est positif.

Oui, l’acquisition des 8,3% du capital de Covivio Hotels détenus par Generali est intéressante,
d’autant plus qu’elle se fait par échange d’actions, donc pas de sortie de cash.

CERCLE FINANCE•05/03/2024 à 14:15 a écrit :

Covivio: Jefferies relève son conseil

Jefferies relève son conseil sur Covivio de ’conserver’ à ’achat’ avec un objectif de cours porté de 48 à 53 euros, notant que malgré la vente de 1,5 milliard d’euros d’actifs sur 2023-24, il sera en mesure d’augmenter ses résultats ajustés EPRA de 5% sur cette période.

A la suite d’un roadshow avec la direction, le broker estime que la foncière a ’abordé ses problématiques d’endettement de manière très efficace, grâce à son portefeuille diversifié d’actifs et de zones géographiques’.

’Après une sous-performance significative sur un an, l’action se négocie désormais 9,5 fois le FFO 2024 et avec une décote de 49% par rapport à son EPRA net tangible assets 2024 par action’, souligne-t-il en outre.

40.520 EUR +0.80%

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je n’ai pas trouvé la reponse , sans doute mal cherché..
Si on choisit le dividende en action alors que les actions covivio sont détenues sur le pea, ça marche?
Pour rappel, à une époque Covivio était éligible au PEA
Merci