Forte hausse des taux immobiliers en juin 2022 et taux d'usure !

Attentions avec vos simplifications collapsionnistes.

Les crédits immo dans les livres des banques ont en général une LTV autour de 50%.
Parce que de nombreuses personnes ont commencé à rembourser : il n’existe pas de grandes banques qui n’ont que des emprunts immo des 3 dernières années dans leurs livres.

Une baisse forte des prix est donc gérable, en général.
Un blocage du marché avec peu de transactions n’est pas fatalement un problème SI les emprunteurs conservent leur solvabilité.
Dans ce cas, la LTV baissera très vite.
A 50% de LTV, on est plutôt proche du dernier tiers de la vie du crédit.
Chaque année qui passe est donc une année de gros remboursement en capital, ce qui réduit encore plus le risque de crédit. Bref, on peut forcer l’emprunteur à vendre son bien et récupérer sa mise.

Le PNB des banques est par ailleurs constitué de produits d’intérêts et de frais.
La BNP fait €20bn de Net Interest Income et €26bn de non-interest income.
Pour un profit opérationnel de €13bn.
Il y a donc du gras qui va amortir le choc.

Il me semble par ailleurs improbable que les taux restent durablement à 4%. Les pays de la zone euro ne sont pas solvables à ces taux. Une baisse à 2% en 2024 ou 2025 semble être le scénario.

Petit partage d’expérience sur ce sujet (actuellement en recherche sur Paris)

- poids des intérêts dans la première mensualité (hors assurance) du crédit immo RP obtenu en 2018 sur 25 ans : env. 33%

Note : les taux obtenus en 2018 pour cet achat ont continué à baisser dans les 2 ans qui ont suivi cet achat

- poids des intérêts dans la première mensualité (hors assurance) de la simulation du courtier pour crédit immo en mars 2023 sur 25 ans : 54%

Capacité d’emprunt perdue vs. printemps 2022 : environ 20% du montant empruntable en 2022 (cf échanges avec le même courtier)

Niveaux de prêts observés sur 25 ans dans mon cercle perso et pro : 3,7- 4% pour RP (assurance incluse)

Conclusion personnelle : wait and see ce qui se produit dans les 6 mois à venir, je ne vois pas bien comment les prix pourraient mécaniquement rester au-dessus de 10k€ du m2 (atteints avec des taux à 25 ans proches des 1-1,2%) avec des taux à 4%…

La réflexion sur le non-impact pour les acheteurs « cash » est intéressante, mais elle me semble assez réduite du point de vue de son périmètre d’application (notamment dans le cas de Paris, pour ce qui me concerne, vu les montants des biens en valeur absolue).

R3dSqu4re a écrit :

je ne vois pas bien comment les prix pourraient mécaniquement rester au-dessus de 10k€ du m2 (atteints avec des taux à 25 ans proches des 1-1,2%) avec des taux à 4%…

Si vous imaginez que la majorité des acquéreurs (surtout à 10k€/m² à Paris) achètent avec un apport minimal et un énorme emprunt, je pense que vous faites une erreur.
Il y a au moins tous ceux qui ne sont pas primo-accédants (c’est à dire sans doute la majorité des acheteurs), qui revendent un autre bien, et apportent éventuellement un peu de cash, en plus d’un éventuel emprunt… Tant qu’ils sont assez nombreux, la demande maintiendra sans doute les prix au dessus de 10k€/m², même si ces prix baissent un peu.

Regardez un peu dans le passé, quand les taux étaient à 4%, voire plus haut, ce qui est arrivé souvent (et il n’y a finalement pas si longtemps) : la demande n’avait pas disparu, et les prix (sur Paris) n’étaient pas si bas que ça.

vbvaleur a écrit :

Le problème réside dans :
la différence entre les intérêts reçus de la distribution de crédits et les intérêts versés.
Vous pensez qu’il y’a du gras,
Vous pensez que l’inflation va repartir à la baisse.

Je pense l’inverse, la BCE va faire fondre le gras, et le sauvetage du système va faire s’emballer l’inflation.

Les actifs des banques ne sont pas rentables, il va y’a voir de plus s’en plus de prêts en souffrance. Et il faudra bien payer les déposants sinon ils vont se barrer.

Il y’aurait jamais fallu que la situation des taux bas dure si longtemps, que les banques prennent le risque de fixer les credit, et surtout il aurait fallut monter les taux de façon très très très progressive pour laisser le temps au système bancaire d’encaisser sur une bonne dizaine d’années.

Je simplifie dans mon message mais mon raisonnement est plus sophistiqué que le vôtre car il prend en compte plus de paramètres  en dehors de ceux déjà évoqués ici.
(Il faudrait prendre le de tous les coucher sur le papier et d’ailleurs faudrait que je soit payer pour ca)
D’ailleurs les risques ont tellement étés mal évalués car ils ont oubliés que plusieurs facteurs étaient corrélés entre eux et se désagrégeront en même temps.

Maintenant le système va imploser il n’y a pas d’échappatoire possible.
Et à mon avis c’est l’inflation qui se chargera de le faire exploser, en essayant de faire tout ce qu’ils peuvent pour le maintenir ils ne vont que continuer à nourrir la bête.

Peut-être bien que notre mission ces prochaines années dans ce contexte grave, c’est de sauver une partie des épargnants avec nos connaissances.
Je vais sérieusement penser à m’y atteler.

Votre raisonnement est "sophistiqué" et a beaucoup de "paramètres" mais juste dans votre tête.
Faites-nous une petite "preview" svp.

Vous avez trop dit ou pas assez.
Par exemple, je suis curieux de connaitre les nouvelles correlations que vous avez remarqué et que personne chez BNP, Goldman, JPM voire les banques centrales n’ont vu.

Quand aux différences prêts vs rémunération des dépôts, je suis d’accord avec vous que dans une configuration de montée des taux rapide, les banques souffrent sur cette activité le temps que le portefeuille de prêt soit repricé (ce qui est inévitable puisque les prêts arrivent à échéance un jour ou l’autre).
Mais elles ont des leviers pour amortir le choc, par exemple le fait que souvent, la moitié de leur activité n’en dépend pas.

Donnez-nous des exemples précis pour qu’on se rende compte.

GoodbyLenine a écrit :

Il y a au moins tous ceux qui ne sont pas primo-accédants (c’est à dire sans doute la majorité des acheteurs), qui revendent un autre bien, et apportent éventuellement un peu de cash, en plus d’un éventuel emprunt… Tant qu’ils sont assez nombreux, la demande maintiendra sans doute les prix au dessus de 10k€/m², même si ces prix baissent un peu.

Poursuivons votre raisonnement : un couple de jeunes parisiens, anciens primo-accédants, propriétaires d’un T3 envisagent d’acheter un T4 pour s’agrandir.
1. Combien de chances que l’acquéreur de leur T3 soit un primo ? (donc particulièrement handicapé par la hausse des taux).
2. Ont-ils fini de rembourser leur prêt ? Ou bien vont-ils devoir re-souscrire à un prêt aux conditions de marché actuelles ?

Cela me fait penser à papi/mamie qui ont racheté mon T5 l’an dernier : "Notre dossier est avantageux car nous n’avons pas d’emprunt, nous vendons notre maison et aurons 100% du montant en cash le jour J." "Certes, mais si l’emprunteur pour l’acquisition de votre maison (des jeunes) voit son dossier refusé, on fait comment ?". Le risque n’était pas directement chez eux, mais conditionnait leur opération, tout comme dans l’exemple du couple qui vends un T3 pour un T4.

GoodbyLenine a écrit :

Regardez un peu dans le passé, quand les taux étaient à 4%, voire plus haut, ce qui est arrivé souvent (et il n’y a finalement pas si longtemps) : la demande n’avait pas disparu, et les prix (sur Paris) n’étaient pas si bas que ça.

Il se trouve que j’ai justement beaucoup regardé dans le passé.

1. La dernière fois que les taux étaient autour des 3%, en 2014 (cf. graphique IH), les prix se situaient entre 7600 et 11200€ / m2, versus 9900 et 15000 aujourd’hui.

Source : M² Paris ? Évolution du prix de l’immobilier à Paris, par quartier

2. Un crash sur le marché immobilier Parisien s’est déjà produit (1991, -40% à Paris en 5 ans) non-déclenché par des effets d’offre-demande

3. Si vous regardez l’évolution des prix de l’immobilier à Paris depuis les années 2010, vous verrez qu’il existe une forte corrélation entre la baisse des taux et la hausse de la pierre. Globalement, les ménages ont continué à utiliser l’effet de levier du crédit en s’endettant. La fraction de revenus mobilisable pour un crédit immo étant capée, toute baisse des taux à rendu possible une augmentation des prix indolore d’un montant au moins équivalent.
Si le chemin ne se fait pas en sens inverse avec un coût du crédit qui se renchérit fortement, cela veut dire que les acquéreurs accepteront de se saigner davantage pour acquérir leur RP. C’est une possibilité, pour ceux qui sont en mesure de le faire, mais il est possible que les autres se retrouvent mécaniquement sortis du marché.

InvestisseurHeureux, le 02/04/2023 a écrit :

Ca monte toujours :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … r-2023.gif

Avec une hausse pareille, si l’immobilier dans les zones non tendues (pour les zones tendues, cela dépend surtout du marché local) ne baisse pas de 10-15%, là je comprends plus rien !

J’avais tiré la meme conclusion ici avec le tunnel de friggit 2.0 : Le tunnel de Friggit 2.0 : baisse des prix de 10% prochainement ?
Par contre plutot l’inverse, 10% de baisse sur les zones tendues. Pour les zone non tendues, ca dépend si demande ou non, ca peut stagner comme baisser encore plus.

Et retour terrain, sur Lyon Est (Genas, Chassieu, Décines pour les quartiers un peu cossus) donc zone tendue, j’observe 10% de baisse sur les maisons. Mais a mettre en relation avec les 20-30% de hausse depuis 2020 :-)
Et meme tendance pour Lyon Nord, mais peut etre plutot -5% à -10%. Il y a cependant moins de maisons a vendre donc le marché se bloque plutot qu’il ne baisse. A l’Est c’est plutot dortoir donc plus de points de comparaison pour faire une moyenne.

R3dSqu4re a écrit :

1. La dernière fois que les taux étaient autour des 3%, en 2014 (cf. graphique IH), les prix se situaient entre 7600 et 11200€ / m2, versus 9900 et 15000 aujourd’hui.

Source : M² Paris ? Évolution du prix de l’immobilier à Paris, par quartier

2. Un crash sur le marché immobilier Parisien s’est déjà produit (1991, -40% à Paris en 5 ans) non-déclenché par des effets d’offre-demande

3. Si vous regardez l’évolution des prix de l’immobilier à Paris depuis les années 2010, vous verrez qu’il existe une forte corrélation entre la baisse des taux et la hausse de la pierre.

1. Et la "hausse" des taux qui avait amené les taux à ce niveau en 2014, avait-elle été accompagnée d’une baisse des prix de l’immobilier parisien ? Je ne crois pas…

2. Le crash de 1991 est multi-factoriel, et largement du à une accumulation de plein d’excès pendant toute la décennie précédente, au cours de laquelle les taux étaient d’ailleurs bien plus hauts que 4% (voir analyse sur Logement et or, les prix sur sur 50 ans évolutions comparées ). J’ignore si une telle conjonction de facteurs pourrait se reproduire, mais actuellement on n’a clairement pas tous ces facteurs poussant les prix à la baisse.

3. Je ne vois pas vraiment la même évolution que vous : depuis 2010, les prix de l’immobilier parisien (net d’inflation) ont assez peu variés, avec une hausse modérée de ces prix (tout comme une inflation faible) : selon M² Paris ? Évolution du prix de l’immobilier à Paris, par quartier de 2011 à 2023 les prix de l’immobilier parisien ont augmenté de l’ordre de 10% à 20%, quand l’inflation faisait à peu près pareil (cumul 2011-2021 : 12.3%, 2011-2022 : 18.2% source). Les gros de la hausse (le x3) des prix de l’immobilier parisien a eu lieu entre 2000 et 2010 (quand les taux des emprunts immobiliers 20 ans sont passé d’environ 7% à 4%, selon source).
Après, il est clair qu’en 2022, avec une inflation de 5.2%, les prix de l’immobilier parisien n’ont pas suivi l’inflation, et leur valeur nette d’inflation a baissé. Mais c’est juste une année, avec une conjoncture particulière, qui ne se reproduira sans doute pas 5 ou 10 fois de suite.

GoodbyLenine a écrit :

1. Et la "hausse" des taux qui avait amené les taux à ce niveau en 2014, avait-elle été accompagnée d’une baisse des prix de l’immobilier parisien ? Je ne crois pas…

Veuillez m’excuser, mais je ne vois pas de hausse des taux en 2014 dont vous parlez, je les vois en baisse constante de 2009 à 2022, avec l’immobilier parisien qui évolue dans le sens inverse sur cette période.

J’ajoute que ce graphique minimise potentiellement la réelle baisse des taux, puisque la décennie 2010 a vu les durées d’emprunt augmenter (les taux moyens ont baissé pendant que la durée moyenne augmentait ->les taux pour une durée donnée ont donc davantage baissé que ce qu’indique le graphique)

Il en reste que les prix sur Paris à l’époque où les taux étaient à 3% ou 4% n’ont jamais été au niveau actuellement constaté.

GoodbyLenine a écrit :

2. Le crash de 1991 est multi-factoriel, et largement du à une accumulation de plein d’excès pendant toute la décennie précédente, au cours de laquelle les taux étaient d’ailleurs bien plus hauts que 4% (voir analyse sur Logement et or, les prix sur sur 50 ans évolutions comparées ). J’ignore si une telle conjonction de facteurs pourrait se reproduire, mais actuellement on n’a clairement pas tous ces facteurs poussant les prix à la baisse.

Les excès sont souvent détectés à posteriori. Que pensez-vous d’une décennie à taux 0 déréglant les repères de rentabilité de tous les actifs comme excès potentiel ? Ponctuée par la hausse des taux la plus rapide de l’histoire ? Avec des taux immobiliers actuels dont le niveau dépasse le rendement des actifs qu’ils sont destinés à acquérir ?

GoodbyLenine a écrit :

Je ne vois pas vraiment la même évolution que vous : depuis 2010, les prix de l’immobilier parisien (net d’inflation) ont assez peu variés, avec une hausse modérée de ces prix (tout comme une inflation faible) : selon M² Paris ? Évolution du prix de l’immobilier à Paris, par quartier de 2011 à 2023 les prix de l’immobilier parisien ont augmenté de l’ordre de 10% à 20%

Idem, lecture très différente de la vôtre, peut-être parlez-vous du marché national, et non-de Paris.

On peut utiliser ce graphique, qui compare prix des logements et évolution des salaires, sans rentrer dans une discussion sur la pertinence du tunnel de Friggit (on y retrouve d’ailleurs bien l’effet de la forte inflation que vous évoquez sur 2022)



Ou simplement faire les calculs "pour de vrai" avec les données disponibles à ce lien : M² Paris ? Évolution du prix de l’immobilier à Paris, par quartier , (arrondissement choisis au pif) à mettre en regard des chiffres d’inflation que vous donnez.



Ou pour terminer, sur mon cas personnel :
achat d’un T5 dans une commune limitrophe de Paris, dotée d’un bois et d’un château (la commune, pas le T5)
- achat @7700€ /m2 début 2018
- revente @9470€/m2 mi-2022

Le tout sans aucune modification apportée au bien. Evolution de prix sensiblement supérieure à l’inflation.

Cordialement

En France, 10 milliards d’euros de moins de prêtés en février 2023 pour des achats immobiliers qu’en février 2022 (-40%).

- Moins de demande ?
- Moins d’offre ?
- Baisse du nombre de transactions ? (moins de rencontre entre l’offre et la demande)
- Baisse des prix ?
- Compensé par un recours accru à l’épargne ? Pour tout ou partie ?

Probablement un peu de tout ça, difficile à dire dans quelles proportions.



Les prix sur Paris baissent, sur 1 mois et sur 1 an (attention, il s’agit des chiffres de Meilleurs Agents, je m’attache davantage à la lecture de la dynamique qu’au chiffre en valeur absolue, qui semble différer des chiffres des notaires de Paris)

MathieuL a écrit :

C’est quoi votre stratégie face à cela, attendre ou continuer coûte que coûte ?

Étant donné que vous vous apprêtez à acheter un bien moins cher qu’au prix qu’il aurait été il y a un an et demi avec des taux à 2%, et que vous avez une marge de manœuvre plus importante pour négocier un bien qu’il y a un an et demi, il ne faut pas seulement voir le verre à moitié vide.

Avoir des taux très bas mais un marché immobilier en bulle n’est pas forcément mieux que de se voir proposer des taux normaux dans un marché normalisé.

Mes parents ont acheté leur maison en 1983 avec des taux à 10%. Pourtant on s’enrichissait plus facilement à l’époque que maintenant.

Ce n’est que mon avis.

MathieuL a écrit :

Hello,

Quand on voit l’impact des taux sur une mensualité cela mal, des centaires d’euros de perdu et donné au banques.

Exemple pour 200 000 € sur 25 ans:

Taux d’intérêt    Durée du prêt    Mensualité
2%            25            794 €
3%            25            1 043 €
4%            25            1 255 €

source : https://www.gignac-notaires.fr/impact-d … s-en-2023/

C’est quoi votre stratégie face à cela, attendre ou continuer coûte que coûte ?

Ces chiffres ne vous ont pas interpellé ? Ces valeurs me semblent fausses