Argan : foncière spécialisé dans le développement et la location de plateformes logistique

A cause d’une baisse récente, les actions nouvelles destinées au paiement en actions étaient à un prix largement supérieur au cours: 74,81 versus 69. C’est donc bien une preuve de confiance de la famille actionnaire majoritaire d’avoir opté pour le paiement du dividende en actions pour une part non négligeable.

Argan n’est pas confronté à un "défi de la dette" puisque celle-ci est en majorité hypothécaire et qu’elle n’a donc pas besoin de refinancement sauf un emprunt obligataire en 2026.

Et comparer à URW ne tient pas compte de la forte hausse des loyers des entrepôts en ce moment (pénurie durable) versus l’inquiétude sur les loyers de l’immobilier commercial. Cette hausse se répercutera surtout au moment des renouvellements de baux.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Semirentier a écrit :

Argan n’est pas confronté à un "défi de la dette" puisque celle-ci est en majorité hypothécaire et qu’elle n’a donc pas besoin de refinancement sauf un emprunt obligataire en 2026.

J’avais également vu cette affirmation dans leurs résultats 2022: Résultats annuels 2022 - ARGAN SA mais je suis dubitatif.

Les prêts hypothécaires sur actif (ou sur portefeuille d’actifs) ont pour leur immense majorité une composante d’amortissement ridicule au regard de du levier initial et de la maturité (typiquement 2% par an sur 7 ans avec un levier initial de 60%). C’est en général peu ou prou ce que peut supporter le cash flow de l’actif. Le refinancement est donc également un vrai sujet pour ces emprunts là lorsque l’échéance approche, même si le levier est passé de 60% à 55% entre le début et la fin du crédit.

ARGAN a écrit :

Des résultats semestriels 2023 qui confirment l’excellence opérationnelle d’ARGAN dans un nouveau cycle

• Résultat net récurrent : 63 M€, en hausse de +8%

• ANR EPRA NTA par action : 78,1 €

• Objectifs annuels 2023 actualisés :
o Revenus locatifs révisés à la hausse à 183 M€ (+10% vs. 2022)
o Résultat net récurrent confirmé à 124 M€ (+4% vs. 2022)
o Dividende par action relevé à 3,15€ (+5% vs. 2022)

• Plan stratégique confirmé :
o Croissance soutenue pour la période 2023-2024
o Désendettement structurel fort

Resultats_semestriels

Mouais, ils s’auto-félicitent.
On peut quand même noter que l’ANR EPRA NTA par action était de 92,90 € au 31 déc. 2022, soit une baisse de -16%.

ARGAN a écrit :

La baisse significative de 14,8 € de l’ANR EPRA NTA par action par rapport au 31 décembre 2022 provient
du résultat net par action (+2,7 €),
de la variation de valeur du patrimoine (-14,3 €),
du paiement du dividende en numéraire (- 2,7 €) et en actions (-0,4 €).

LTV EPRA est de 49 % contre 45 %  au 31 déc. 2022, soit +400 bps.

Le marché n’apprécie pas :
69.400 EUR -2.66%

CERCLE FINANCE•20/07/2023 à 10:05 a écrit :

Argan: solide trimestre, masqué par la baisse du patrimoine

Argan recule en Bourse de Paris jeudi matin suite à la publication de résultats semestriels solides, mais aussi marqués par une révision à la baisse de la valeur de son patrimoine.

La société foncière, spécialisée dans la location d’entrepôts logistiques ’premium’, a enregistré sur les six premiers mois de l’année un résultat net récurrent part de groupe en hausse de 8% à 62,8 millions d’euros.

En tenant compte toutefois de l’effet de la variation de juste valeur de son patrimoine, à hauteur de 332,6 millions d’euros, due au contexte de remontée des taux d’intérêt, le résultat net part du groupe ressort en perte de 267 millions d’euros au titre des six premiers mois de 2023.

La valeur de son patrimoine livré (hors actifs immobiliers en cours de développement) - qui représentait 3,52 millions de m2 au 30 juin - a en effet été revue à la baisse pour désormais ressorti à 3,64 milliards d’euros, contre 3,85 milliards fin 2022.

Argan - qui dit disposer d’un pipeline ’record’ de projets de développements évalués à plus de 300 millions d’euros - a toutefois revu à la hausse son objectif de revenus locatifs pour 2023, désormais attendu à 183 millions d’euros contre 166 millions précédemment.

La société a par ailleurs confirmé son plan stratégique visant à la fois une croissance ’soutenue’ sur la période 2023-2024 accompagnée d’un désendettement structurel ’fort’.

Le titre se repliait de 1,2% jeudi matin à la Bourse de Paris suite à cette publication de résultats.

La baisse de l’ANR est purement comptable, le taux de capitalisation retenu est de 5% à fin juin 2023 vs 4,45% fin 2022.

Ce que je retiens, c’est une hausse de 10% des revenus en 2023 (après +9% en 2022) et probablement une hausse de l’ordre de 10% en 2024 également, ce qui voudrait dire que les revenus pourraient approcher les 200 M€ en 2024. La dette financière nette est de 1,8 milliards à fin juin 2023 soit moins de 15 années de résultat net récurrent sur la base de 2023. J’ai regardé ce ratio sur quelques foncières dont je ne suis pas actionnaire et que je ne connais pas bien, sur la base des chiffres à fin 2022 : Gecina (7,2 milliards de dette nette pour 410 M€ de résultat net récurrent : 18x), Icade (6,62 milliards de dette nette pour 382 M€ de résultat net récurrent : 17x).

Le RN récurrent (indicateur de base pour une foncière, ne prenant pas en compte les variations des taux de capitalisation retenus pour valoriser le patrimoine) pour 2023 est attendu à 124 M€, soit env. 5,4€ de résultat net récurrent par action soit un PER 2023 de 13x au cours de 70€. Ce n’est pas cadeau mais un juste prix serait plutôt autour de 75/80€ pour moi en se projetant sur 2024.

En lisant des articles sur l’immobilier logistique, on constate un chiffre intéressant : un taux de vacance au niveau national faible de l’ordre de 4% qui ne devrait pas remonter ces prochaines années, au regard du faible volume des opérations en cours d’instruction ou pour lesquels les permis de construire restent à déposer. Cet effet rareté sur le foncier devrait se traduire normalement par des hausses de loyers. A suivre en 2024.

PS : j’ai édité ce message.

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Dernière modification par levovitch1988 (21/07/2023 10h14)

Concernant l’ANR vous inversez l’ordre des choses :

La valeur des biens est calculé par des experts indépendants (Type CBRE, JLL). Les SIIC (Ou SCPI) payent pour ces expertises et on peut donc penser qu’ils peuvent influencer sur la valeur dans un sens ou dans l’autre mais l’impact serait limité car l’expert doit justifier son indépendance. Ici on pourrait plutôt croire qu’Argan aurait souhaité maintenir ces valeurs plutôt que de les pousser à la baisse.

Pour le calcul les experts utilisent un mélange de DCF, Transactions Comparables et de Capitalisation pour obtenir une valeur. A partir de ces valeurs, Argan peut en déduire son taux de Capitalisation.

L’exemple de Gecina est particulièrement mal choisi : si son taux de capitalisation augmente peu c’est que les transactions sur leurs types de biens (C’est à dire bureaux en QCA) n’ont que très peu baissé, contrairement aux actifs d’Argan.

Bonjour,

Pauriak : Concernant ma remarque sur le taux de capitalisation retenu qui implique une baisse de la valorisation, j’ai adressé un mail pour essayer d’avoir un peu de voice over sur la hausse du taux de capitalisation dans un contexte de rareté sur le foncier logistique. J’ai retiré dans mon message la comparaison avec Gecina.

GoodbyLenine : Concernant le ratio DFN / résultat net récurrent 2023 (je n’ai pas pris l’EBITDA, la différence principale est que le résultat net récurrent a été diminué du coût de la dette financière). Pour Argan, le ratio est inférieur à 15x. Si on prenait l’EBITDA, on serait autour de 10x. J’ai édité mon message précédent en donnant des exemples.

Je ne suis pas choqué par ces ratios car on est sur des foncières. Quand on regarde les durées des prises de bail avec un nouveau locataire d’Argan, on a souvent du 12 à 15 ans. Je ne suis pas certain qu’il y ait beaucoup de foncières qui affichent des ratios DFN / EBITDA inférieurs à 10x mais peut-être avez vous raison.

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Betcour a écrit :

Merci Levovitch pour ces très bons arguments.

Concernant des pairs dans la logistique en Europe vous avez aussi Cromwell European REIT à Singapour. Ce n’est pas un pur player (ils ont aussi de l’industriel léger et un peu de bureaux) mais ils sont en train de basculer sur la logistique.

Il y a aussi CTP, Montea, WDP…

Question tout à fait pertinente.

Heureusement pour Argan et ses actionnaires, la situation leur est en principe bien plus favorable qu’en 2012, même avec des OAT au même niveau qu’alors:
- le taux d’inflation était bien plus faible il y a dix ans. Donc le taux d’intérêts réel est négatif aujourd’hui, donc très inférieur au taux d’intérêts réel d’il y a 10 ans. Une conséquence financière favorable est que les loyers progressent beaucoup aujourd’hui contrairement à 2012 (indexation aujourd’hui  forte, sauf pour les 25% des loyers où Argan avait accepté à tort une indexation plafonnée à 2,5%/an pendant toute la durée du bail de 9 ou 12 ans et s’en mord les doigts aujourd’hui) et donc les cash flows aussi progressent beaucoup, ce qui est favorable au cours de bourse.

- il y a 11 ans, les investisseurs immo - sauf les plus malins - ne voyaient pas encore suffisamment l’attractivité de la logistique (impact positif du e-commerce, pas d’impact négatifs du  télétravail comme sur les bureaux et du e-commerce comme sur les malls). Du coup, aujourd’hui, les investisseurs acceptent des taux de capi plus faibles sur la logistique et exigent des taux de capi plus élevés sur les bureaux.

Conclusion: si l’OAT 10 ans se stabilise à son niveau actuel pendant longtemps, le taux de capi de 5% adopté aujourd’hui par Argan ne montera plus et pourrait même baisser. Donc aucune inquiétude à avoir, sauf dans l’hypothèse aujourd’hui peu probable d’une stabilisation de l’OAT à un niveau bien plus élevé.

Les taux ont continué de monter, impactant l’ensemble des foncières.

Avec des taux plus hauts, et qui devraient durer plus longtemps qu’anticipé, il y a plus de risque sur le refinancement des foncières.

Je cherche aussi des explications à cette baisse, bien sûr liée à l’inquiétude de ces derniers jours sur un risque de persistance de taux élevés sur une longue période, mais qui paraît exagérée par rapport à cela.

Le 15/9 à 17h35 correspond à la dernière cotation hors SBF 120. Il y eu la vente de 100 000 titre à ce moment là avec forte baisse. L’ouverture le 18/9, première cotation à l’entrée du SBF 120 a été aussi en baisse. Vente de fonds de petites valeurs ?
ll peut aussi y avoir des ventes forcées d’OPCI qui doivent rechercher de la liquidité avec la baisse de leurs SPCI.
WDP le frère jumeau belge d’Argan a aussi beaucoup baissé en parallèle.
Il peut y avoir une sorte de capitulation avec des acheteurs tétanisés devant ce momentum, baisse dans de petits volumes ces tous derniers jours.
Bref, je n’en sais rien.
En tout cas, comme je suis très attentivement cette valeur, je peux assurer qu’il n’y a aucune raison de craindre une mauvaise surprise sur la publication des loyers du troisième trimestre.
Je suis comme la famille Argan, j’achète encore et encore.

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