Diagnostics de Performance Energétique : calamiteux et fantaisistes selon UFC-Que Choisir !

Un premier retour, via un sondage sur une centaine de personnes, sur l’audit énergétique, à lire ici, qui montre, encore, des gros écarts, de temps et de prix.
Bien compliqué de pouvoir se fier à ces audits, tant ils sont hétérogènes :

Notre sondage sur les premiers retours d’expérience de l’audit énergétique réglementaire montre une grande hétérogénéité du temps consacré à la mission et des tarifs pratiqués. Une hétérogénéité qui peut s’entendre pour une mission encore naissante mais qui, pour certains sondés, constitue une source d’inquiétude et pourrait poser la question de leur maintien sur cette prestation.

6h15 en moyenne pour réaliser un audit énergétique réglementaire

Comme toute nouvelle mission, le temps consacré à la réalisation de l’audit énergétique réglementaire était l’une des inconnues que les premiers retours d’expérience permettent de lever. Le temps moyen passé sur la mission (hors vérification ou réalisation du DPE) est de 6h15. Un temps conséquent qui semble perturber l’organisation habituelle de certains solos ou petits cabinets : « le marché est intéressant mais l’audit est très chronophage et difficilement compatible avec le diagnostic immobilier surtout pour les petites structures représentant le gros de la profession ! », constate ainsi l’un des sondés.

Cependant, comme le montre le graphique de distribution ci-dessous, on constate que la durée moyenne de la mission est encore très hétérogène avec des écarts importants entre ceux qui y consacrent une heure (temps le plus bas renseigné) et ceux qui y consacrent plus de 9h. Si ces derniers devraient gagner en efficacité avec l’habitude, on peut s’interroger sur la qualité, mais aussi les pratiques tarifaires des premiers.

Temps moyen consacré à l’audit énergétique réglementaire

L’une des autres interrogations de cette nouvelle mission résidait dans la façon de traiter les DPE réalisés en amont de l’audit par un autre cabinet, question cruciale puisque l’auditeur engage sa responsabilité sur les données renseignées. Deux tiers des sondés ont déjà été confrontés à cette situation et dans 71% des cas, ils ont refait intégralement le DPE sans tenir compte de celui de leur confrère. 23,4% des sondés ont vérifié le DPE de leur confrère avec, dans certains cas, la nécessité de refaire le diagnostic après avoir constaté des erreurs : « les DPE des autres sociétés sont inexploitables ou avec de graves erreurs. Je n’ai pas d’autre solution que de refaire un DPE », témoigne l’un des sondés, avec parfois des incidences sur la classe énergétique de la maison…

Identifier et chiffrer les travaux : principales difficultés de la mission

Près de deux tiers des sondés ont fait part de leurs difficultés à identifier les travaux induits et plus de la moitié ont  également cité le chiffrage estimatif des travaux. Des résultats sans réelle surprise, ces deux volets de l’audit énergétique constituant une nouveauté pour les diagnostiqueurs immobiliers, mais aussi une source potentielle importante de litiges en cas d’erreurs auquel peut s’ajouter le risque de requalification en mission de maitrise d’œuvre.

51% des sondés ont aussi éprouvé des difficultés avec la prise en main des nouveaux outils associés à cette mission (logiciels, bases de chiffrage de travaux, etc.). Des difficultés qui devraient s’estomper dans le temps. En revanche, peu rencontrent de difficultés pour identifier les pathologies du bâti (17,4%) ou pour établir des scénarios cohérents de travaux (9,7%).

Principales difficultés de l’audit énergétique réglementaire

Malgré ces difficultés bien compréhensibles lors des premiers audits, 68,4% des sondés se déclarent tout de même confiants quant à leurs capacités à assurer cette mission. Au contraire, 19% se montrent plus réservés sur le long terme.

Déjà des tensions sur les prix

D’après vos retours, la demande est là même si le nombre d’auditeurs reste encore limité. Autour de 2 300 sont recensés sur l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers du ministère de la transition écologique mais certains, bien que formés, ne souhaitent pas encore se positionner sur l’audit énergétique réglementaire comme nous l’avions remarqué dans un précédent sondage. Par ailleurs, le stock de maisons F et G mises en vente avant le 1er avril et non encore réalisées doit être absorbé avant de trouver un rythme de croisière.

Comme on pouvait s’en douter, les sondés constatent des tarifs encore très variables, et beaucoup s’inquiètent d’une tendance à la baisse qui pourrait impacter la rentabilité de la mission à terme, mais aussi la qualité des audits réalisés. « Je suis entre 600 et 900 euros TTC et si les prix baissent, j’arrête ! », explique ainsi l’un d’eux. « Mis à part quelques malades qui, partant du principe qu’ils allaient passer qu’une heure sur place et qui vont faire un rendu plus que médiocre, la gamme de tarifs va de 450 € à 1000 € suivant le type de bien », constate un autre. Certains sondés pointent aussi du doigt plusieurs franchises nationales qui ont fixé leur tarif sous la barre des 500 € : « je ne sais pas comment ils font pour gagner leur vie avec le temps que l’on passe à rédiger le rapport et faire notre travail correctement », s’interroge l’un des sondés. « J’ai choisi une politique tarifaire raisonnable par rapport à mes concurrents qui correspond plus au temps passé réel (même si au début on passe plus de temps). Mais étant franchisé, les tests d’audit avant le 01/04 ont beaucoup aidé au démarrage », explique l’un d’eux. Enfin, quelques sondés vont jusqu’à estimer que leurs confrères pratiquent des tarifs excessifs, surtout si le DPE a été déjà fait. La preuve que dans certains secteurs, les prix jouent au grand écart, à l’image de la durée moyenne de la mission. Il reste à espérer qu’en se régulant, les tarifs ne soient pas (trop) dévalorisés, avec le risque que la qualité en fasse de même, alors que les enjeux en termes d’image, de crédibilité et d’assurances sont essentiels pour la profession.

Sondage réalisé du 18 au 24 avril 2023 auprès de 184 personnes ayant déjà réalisé un ou plusieurs audits énergétiques réglementaires (sur 292 réponses au total).

Dse gros problèmes pour les assurances des diagnotisqueurs, à lire ici

Dans un contexte déjà tendu pour les diagnostiqueurs, l’arrivée de l’audit énergétique réglementaire complexifie encore un peu plus les relations avec les acteurs de l’assurance. Pour certains, la recherche d’une assurance pour les couvrir sur cette mission s’apparente à un long combat et toutes les personnes formées n’ont pas encore trouvé une solution qui leur permette de se lancer.

Une mission parfois difficile à assurer

Selon les premiers chiffres de notre sondage, un quart des sondés ayant déjà réalisé un audit énergétique réglementaire ont rencontré des difficultés à se faire assurer pour cette mission. Les raisons en sont multiples : délais très longs pour obtenir l’attestation d’assurance, absence de réponse, augmentation importante de la prime, refus de leur assureur, etc. Certains semblent avoir bataillé pour obtenir une couverture, avec parfois la nécessité de changer d’assureur afin de pouvoir réaliser la mission.

Ce problème d’assurance empêche même certains diagnostiqueurs de réaliser l’audit énergétique. « Mon conseiller, avec qui je travaille depuis 5 ans sans aucun litige, me précise que le cadre de l’audit est pour eux trop flou pour pouvoir en mesurer les risques », explique l’un d’entre eux. Pas loin de 10% de notre panel de sondés n’ont en effet pas trouvé d’assureur pour les couvrir, soit parce qu’ils attendent toujours une réponse, soit parce qu’ils ont essuyé un refus, soit enfin parce qu’ils jugent les conditions proposées insatisfaisantes (augmentation de la prime, demande de formations complémentaires, passage à une couverture de type garantie décennale).

« C’est incompréhensible ! Pourquoi nous autoriser à faire des audits énergétiques si les assureurs disent non ? », commente l’un des sondés.

Certains assurés Groupama auraient même eu une très mauvaise surprise après le 1er avril. La compagnie leur aurait finalement dit de ne pas utiliser leur attestation d’assurance pour l’audit énergétique réglementaire, la direction ayant visiblement rétropédalé en décidant de ne pas couvrir la mission alors même que certains en avaient déjà réalisée. Si, après maintes discussions, Groupama a accepté de les couvrir jusqu’à la fin de l’année, il n’est pas sûr que ceux à qui l’attestation d’assurance n’a pas encore été délivrée la reçoive.

Ce rétropédalage est d’autant plus difficile à comprendre que les assureurs ont pourtant largement eu le temps de prendre une décision quant à leur positionnement ou non sur cette mission reportée à deux reprises… La massification de l’audit énergétique réglementaire par l’ouverture du marché aux diagnostiqueurs semble donc en partie compromise.

Des diagnostiqueurs scrutés et les incertitudes sur la décennale

S’il est bien parvenu à insérer l’audit énergétique dans le contrat-groupe de son réseau, Richard Morin, dirigeant de BC2E, sait que cette décision reste provisoire. « Nous sommes observés à la loupe et il nous faut redoubler de vigilance. Notre assureur se donne 2 ou 3 ans pour voir l’évolution de cette mission et des réclamations qu’elle engendrera. De notre côté, il nous faut absolument sauvegarder ce contrat groupe d’autant plus que nous sommes dans une situation délicate et fragile entre le retrait de certains assureurs et le contexte médiatique défavorable. C’est pourquoi nous misons plus que jamais sur la formation et la montée en compétences de l’ensemble de nos techniciens de façon à réduire les réclamations possibles ».

En tant que président de la commission Assurances, Richard Morin s’occupe également de la couverture assurantielle de la FIDI : « Après la perte du contrat avec MMA et le cabinet Subervie, les adhérents sont désormais assurés individuellement par l’intermédiaire du cabinet Condorcet. La maitrise est beaucoup plus difficile. Nous sommes dans une période où nous cherchons à reconstruire un contrat groupe pour les adhérents de la FIDI. Sans l’audit réglementaire, l’objectif me parait réaliste, mais avec l’audit cela devient plus complexe. Mais nous n’avons pas le choix car c’est une prestation que les diagnostiqueurs doivent proposer. Pour certains assureurs, le terme « audit » crée une confusion En effet, il peut aussi faire référence à un autre audit de travaux classiques, commandé volontairement par les propriétaires qui souhaitent faire évoluer leur logement, appelé audit « incitatif ». Si les diagnostiqueurs devaient faire ces audits travaux incitatifs, nous quitterions alors le monde de la profession réglementée du diagnostic immobilier pour entrer dans celui de la construction et nos interlocuteurs assureurs changeraient. Nous passerions dans un autre service qui devrait analyser le risque potentiel de ce type de missions et faire des évaluations en profil de garantie « décennale ». Certains assureurs n’ont pas encore compris cette subtilité due au vocabulaire employé et au cadre précis de la mission ».

Cette question de l’assurance décennale pour l’audit énergétique réglementaire est d’ailleurs l’un des motifs évoqués par les diagnostiqueurs que nous avons sondés pour expliquer leurs difficultés à trouver une solution de couverture. « Il faut absolument que nos interlocuteurs, courtiers ou assureurs, comprennent notre mission », poursuit Richard Morin. « Les diagnostiqueurs réalisent bien, depuis le 1er avril 2023, « un audit réglementaire », donc obligatoire, qui est préalable à la vente. Il s’agit de donner à l’acquéreur une information complémentaire qui nécessitera éventuellement d’être retravaillée lorsque l’acquéreur voudra mettre les travaux en œuvre. Il faut espérer, qu’avec le temps, les assureurs finissent par faire la part des choses ».

Ca risque d’être bien compliqué encore…

Des pistes également, pour ponderer le DPE selon la surface :

[url=https://www.diagnostiqueur-immobilier.fr/technique/dpe-et-petites-surfaces-la-fidi-et-la-cdi-fnaim-demandent-la-mise-place-dun-coefficients-de-ponderation/]Pondération selon la surface[/url] a écrit :

Dans un courrier commun adressé au ministre de la Ville et du Logement, Olivier Klein, la FIDI et la CDI FNAIM demandent la mise place d’un coefficient de pondération afin de limiter le phénomène de pénalisation des logements de petites surfaces au sein de la méthode 3CL.

Dans un courrier commun adressé vendredi 28 avril, la fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI) et la chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM (CDI FNAIM) interpellent Olivier Klein, le ministre de la Ville et du Logement, au sujet de la pénalisation des petites surfaces, sans pondérations spécifiques, au sein de la méthodologie de calcul 3CL du DPE entré en vigueur le 1er juillet 2021.

« Comme le confirment les statistiques de l’Ademe, et au vu de nos indicateurs terrain, la part de passoires thermiques classées en F ou en G est plus importante pour les logements de moins de 30 m² », indiquent les deux fédérations.

Ce phénomène s’explique selon elles par deux facteurs principaux. Premièrement, « la consommation d’eau chaude sanitaire (ECS) : le puisage ECS est directement issu de la surface habitable du logement. Cette surface donne un nombre d’occupant moyen. Plus le ballon d’eau chaude est grand, et plus la note du DPE sera pénalisante pour un petit logement, même s’il est bien isolé et performant. »

« Un sujet d’équité et de fiabilité du DPE »

Deuxièmement, « l’indice de compacité thermique qui définit le ratio « surface déperditive / surface habitable » : pour le calculer, il suffit d’additionner toutes les surfaces déperditives et de diviser cette somme par la surface habitable. Plus le résultat est petit, meilleure sera l’efficacité thermique du logement et donc une classification du DPE plus performante. »

« Cependant, précisent les deux fédérations, ce ratio pour un studio présentera proportionnellement plus de surface déperditive de murs qu’un appartement de même forme avec plus de surface habitable ». C’est la raison pour laquelle elles réclament la mise en place d’une « pondération par coefficients adaptés aux petites surfaces de certains calculs de la méthode 3CL afin de tenir compte des spécificités de ces logements (<30 m2) ».

La FIDI et la CDI FNAIM proposent ainsi « de s’impliquer, ensemble », auprès des services du ministère dans ce projet de coefficients de pondération adaptés au sein de la méthodologie de calcul 3CL. « Un sujet d’équité et de fiabilité du DPE », estiment les deux organisations professionnelles.

Il y a encore de quoi perfectionner ce DPE…