A quel taux d'endettement max les banques accordent-elles un crédit en 2023 ?

Golliwogg · #1

Bonjour à tous,

J’aurai éventuellement une étude de cas à vous proposer, mais j’aimerais au préalable connaître votre ressenti concernant la frilosité à attendre des banques en 2023, concernant l’accès à un crédit alors que notre taux d’endettement est déjà élevé.

Je n’ai pas recalculé précisément, mais notre endettement actuel doit être dans les 30-35%, pour des revenus à environ 45/50k par an à nous deux. Nous sommes propriétaires d’une RP et d’un appartement locatif LMNP, acquis tous les deux en 2018 (donc clairement dans la période des bons taux historiques).

Dans mes simulations pour un futur crédit immobilier locatif (que je vous présenterai dans une autre file le cas échéant), dois-je essentiellement tabler sur le fait qu’une augmentation d’endettement ne sera jamais accordée, et ce calcul étant fait sur la base de 70% de loyers attendus ? (Pour info, ils s’agirait de locations de bureaux professionnels + parking)

Merci d’avance pour vos avis.

Mots-clés : banques, crédit, taux d'endettement

Igorgonzola · #2

Je suis justement tombé là-dessus aujourd’hui, qui me semble pouvoir éclairer la situation.

https://www.linkedin.com/in/tom-blancha … ivity/all/

Dites moi si vous ne pouviez pas accéder à l’image, je la posterai directement

Bobinv · #3

Bonjour,

C’est les mêmes seuils qui s’appliquent qu’auparavant, une banque a le droit de vous financer au delà de 35%, sous certaines conditions.
Autrement dit, si vous êtes un client intéressant pour la banque, revenus en très forte croissance, client à garder pour l’avenir, même bien au delà de 35%, cela passera, sinon, vous rentrerez dans le process standard, et la réponse est probablement « non ».

JulieNancy · #4

Bonjour,

Pour ma part, j’ai fait énormément de projets avec ma banque depuis plusieurs années et je n’avais jamais rencontré de soucis particuliers.

Cependant il y a quelques mois maintenant, on m’a refusé l’accès à un nouveau crédit suite à l’application stricte des règles du HCSF (endettement de 35% maximum)

Pour remettre dans le contexte : j’ai un taux d’endettement autour des 45% mais un reste à vivre de 6/8000€ (je dois vraiment trouver un peu de temps pour remettre à jour ma présentation…)

La banque m’a cependant informée que je pouvais avoir un accès à leurs prêts uniquement pour leurs produits internes (Pinel et compagnie…sic…)

J’espère malgré tout que ces règles vont s’alléger prochainement, car je suis actuellement bloquée pour chaque projet…pour ma part, c’est assez frustrant.

Igorgonzola a écrit :
Je suis justement tombé là-dessus aujourd’hui, qui me semble pouvoir éclairer la situation.

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Dites moi si vous ne pouviez pas accéder à l’image, je la posterai directement

Je ne vois pas votre image…pouvez-vous la poster directement ici ?

Oblible · #5

J’en avais parlé dans un autre sujet : au CA, si vous achetez du Pinel commercialisé par la banque, c’est open-bar pour les crédits immobiliers.

Plutarque · #6

S’endetter à 4% pour acheter du Pinel packagé à fort CF négatif et avec une forte MV à l’arrivée ? Ils sont fous ces romains !

Golliwogg · #7

Merci pour vos avis. Et si par extraordinaire on arrive à leur montrer que le bien génère un cash flow positif même avec un crédit de 100 ou 110%, ne modifiant alors pas l’endettement (voire le réduit) : les banques accordent-elles le crédit facilement ?

Siocnarf · #8

Malheureusement si, l’endettement augmentera, malgré un cashflow positif.

En effet, le HCSF a également interdit le mode de calcul du taux d’endettement "investisseur" pour ne plus laisser de choix aux banques.

La seule formule applicable à pour déterminer ce taux, c’est : (somme des mensualités et charges) / (somme des revenus) * 100.

Iomipom · #9

Le taux d’endettement est T=M/R avec M vos mensualités et R vos revenus.
La règle a peu près unique des banques en ce moment est T<=35%

Ainsi, pour qu’un projet réduise votre taux d’endettement ou ne l’impacte pas, il faut que sur votre projet:
Loyers>=100*Mensualités/35

Si, en prime, la banque applique le classique 70% sur les loyers, alors on arrive à
Loyers *70/100 = 100*Mensualités/35
Loyers >= 4 * mensualités

En négociant un peu, la banque peut prendre 90% des loyers plutôt que 70%, dans quel cas on arrive à Loyers > 3 * mensualités.

Vous devez donc présenter un projet à la banque dans lequel vos loyers sont d’environ 3 à 4 fois le montant des mensualités que vous demandez.

Avec les taux actuels, les mensualités sont de 1500€ pour un prêt de 250k€ / 20 ans. Vous parlez d’emprunter à 100% (voire 110%), il faut donc avoir des loyers entre 4500€ et 6000€, soit un rendement entre 22% et 29%.

Voilà donc la réponse est là, si vous trouvez un projet avec un rendement autour de 25% brut, vous pourrez aller voir votre banque et obtenir un prêt qui n’influencera pas votre taux d’endettement.

Vous pouvez aussi venir me voir, à ce niveau de rendement je suis prêt à aider aussi 😁

carignan99 · #10

Pas pour un achat locatif mais pour une nouvelle RP (simple projet), j’ai eu rdv avec ma banque (Banque Populaire) la semaine dernière.

Rien de formalisé (juste des paroles pour l’instant) mais grosso modo pour une demande de 500k€ sur 12 ans :

- Pour mon profil (jugé ’très bon’), on pourrait aller entre 33% et 36%
- A 33%, en principe pas de soucis
- Entre 33% et 36% : peut être envisagé mais la patate chaude atterrirait alors à l’étage supérieur et ça devient plus erratique.

Conclusions : pourquoi pas mais le mieux est d’en rester à 33%, en allant sur 15 annuités plutôt que 12 et en négociant l’absence de pénalités pour remboursement anticipé (pour revenir à 12 années).

Après, c’est la l’agence X d’une banque, pour Carignan/son épouse/leur situation, pour une RP et à l’instant t. Forcément, d’autres contextes peuvent amener à d’autres conclusions.

Autres infos (je ne demandais pas mais c’est venu dans la discussion) :
- Pour du locatif, ils ne font plus 110%
- Très peu de dossiers en ce moment. pour les raisons qu’on connaît (taux, prix immo etc.) mais aussi parce que (d’après lui) pas mal de ménages s’autocensureraient.

Golliwogg · #11

C’est quand même très étrange, cette façon de calculer l’endettement, en ne prenant que les revenus du projet. La logique première des 33%, c’est quand même de voir le reste à vivre global de l’investisseur pour déterminer s’il sera en mesure ou non de rembourser. Et d’ailleurs, cette méthode de calcul que vous mentionnez s’applique-t-elle aussi à l’achat d’une RP, sur la base des "loyers évités" ?

Pour le reste, en effet un banquier m’avait dit (il y a environ 1 an) qu’ils n’accordaient plus de 110%, a fortiori pour du locatif, et qu’ils étaient beaucoup moins coulants qu’avant sur le dépassement du seuil d’endettement. Mais je me demandais si ça n’était pas juste lui qui était particulièrement frileux…

Dernière modification par Golliwogg (10/06/2023 09h06)

Siocnarf · #12

La logique du HCSF, avec l’interdiction de la méthode de calcul « investisseur » (celle où on faisait la différence entre les loyers perçus et les mensualités payées pour tout ce qui était investissement) et l’obligation pour toutes les banques de respecter les 35% d’endettement, c’est de protéger les emprunteurs (enfin, la majorité d’entre eux) afin d’éviter des situation de surendettement.
Par exemple dans les cas de changement de situation qui conduisent à une baisse de revenus. Un reste à vivre peut être très élevé à un instant T, puis suite à une perte / un changement d’emploi, peut diminuer drastiquement (et inversement pour le taux d’endettement)

Évidemment, cette contrainte est problématique pour un certain nombre de cas, dont les investisseurs. C’est pourquoi le HCSF autorise les banques à avoir 20% de production de prêts en dépassement du taux d’endettement de 35%, avec une liberté dans les critères de sélection de ces dossiers.

Donc aujourd’hui, il n’est pas impossible de dépasser 35%. C’est juste beaucoup plus compliqué…

Face à une situation économique incertaine (vu le contexte international) et une économie qui ralenti, les banques deviennent bien plus prudentes et oui, les prêts à 110% sont quasiment inexistants aujourd’hui…

Golliwogg · #13

Mais donc, si je comprends bien les nouvelles règles, ça veut dire qu’il est en théorie impossible d’obtenir un crédit pour l’achat d’une résidence secondaire (qui par définition ne produit pas de recettes). Me le confirmez-vous ?

elbobo · #14

Je sors d’un rdv avec le CMSO, le conseiller était assez catégorique sur le peu de dérogation qu’ils pouvaient avoir. Il n’avait pas la visibilité sur ce qui était accordé aux banques du secteur, et du coup ils s’interdisent presque la dérogation et ne prennent que les dossiers méga maxi béton.
Il m’a exposé le cas d’un investisseur pourtant très bien loti, mais le quota de dérogation en secteur était atteint et il s’est vu opposer une fin de non recevoir malgré un très beau dossier.
Pour de la RS je n’en parle même pas.

Golliwogg · #15

Donc pour qui veut acquérir une résidence secondaire partiellement à crédit aujourd’hui, il faut maquiller ça en investissement locatif. J’ai bon ?

Siocnarf · #16

Non, vous n’avez pas bon…

Pour quelle bonne raison serait-il impossible d’acheter à crédit une résidence secondaire ?
Il y a des tas de gens qui peuvent se permettre de souscrire un prêt immobilier supplémentaire pour un bien ne rapportant pas d’argent, tout en restant sous les 35% d’endettement.

Chaque situation est propre et dépendra beaucoup du niveau de revenus…

Tlaloc · #17

Aujourd’hui, plus aucune banque ne fait de calcul différentiel.
Et quasiment plus personne ne dépasse les 35% de taux d’endettement, même si c’est en théorie accepté par le HCSF.
Donc total emprunt/total revenu doit être inférieur ou égal à 0,35.
Par contre, un banquier qui voudra vous prêter pourra bien prendre en compte 90, voire 100% des loyers.

C’est pour ça que les apprentis investisseurs ne doivent pas se contenter de mensualité=loyer HC dans les simulations. Ils se bloquent pour un moment tout endettement supplémentaire.

investisseur36 · #18

En fait il faut utiliser son cash pour baisser soit le capital restant du soit baisser le montant emprunté pour rentrer dans les 35%. Le 35% ne s’applique pas sur les crédits hypothécaires mais ils ont des taux importants.
Pour les multi investisseurs l’important c’est de trouver le bon banquier, lui montrer la bonne gestion du parc et lui donner de l’argent à placer pour qu’il développe son produit net bancaire, c’est une relation commerciale.
"Cash is king" n’a autant porté son nom.

Golliwogg · #19

D’accord, merci. Je me rends compte à la lecture de vos derniers posts que je n’avais pas bien compris les nouvelles modalités évoquées plus haut.
Comment est-ce que je calcule mon taux d’endettement selon les nouveaux critères, sachant que j’ai un bien locatif et une RP, les deux à crédit ? Je suppose que, comme on était déjà au max d’endettement précédemment, ça doit être encore pire maintenant.

grugru · #20

Immopassion30 a écrit :
Sinon je vous conseille de créer une SCI afin que ce soit le taux d’endettement de la SCI qui soit pris en compte et non le vôtre.

Personnellement, ma banquière ne m’a jamais dit que passer par une SCI allait remettre le compteur à zéro, mon taux d’endettement sera aussi un déterminant pour obtenir le prêt. Ca plus des taux d’intérêt plus élevé pour les SCI, je suis pas sur que ce soit d’une grande aide à mon sens

Spotlight · #21

Je vous invite à prendre connaissance d’une décision de la Cour de cassation du 12 juillet 2023 qui, en quelque sorte, donne la primauté au reste à vivre plutôt qu’au taux d’endettement (dans le cadre d’un recours de l’emprunteur contre l’établissement pour défaut de mise en garde).

1ère chambre civile de la Cour de cassation a écrit :
Réponse de la Cour

6. L’arrêt relève d’abord que le crédit consenti n’était pas excessif puisque les restes à vivre, hors charges, étaient respectivement pendant la période relais de 3 785,62 euros et pendant la période d’amortissement d’une somme d’environ 3 500 euros par mois et en tout état de cause supérieur à 3 000 euros y compris pendant les années où les cotisations d’assurance étaient les plus élevées.

7. Il retient ensuite qu’en dehors de l’acquisition de la nouvelle résidence, le prêt permettait d’en solder de précédents, qui exigeaient des remboursements mensuels cumulés de 6 012,23 euros, et que loin d’aggraver leur endettement, le prêt litigieux diminuait leurs charges, sous réserve que la vente du bien de [Localité 7], dont l’estimation, à la date de l’emprunt n’était pas erronée ni fautive, intervienne dans le délai stipulé.

8. La cour d’appel, qui a souverainement estimé que les emprunteurs disposaient d’un « reste à vivre » suffisant pour s’acquitter des mensualités du crédit et que celui-ci ne créait pas d’endettement nouveau à l’issue de la période relais, en a exactement déduit, sans avoir à procéder à la recherche relative au taux d’endettement que ses constatations rendaient inopérante, et indépendamment du motif surabondant relatif au caractère averti des emprunteurs, que le prêteur n’était pas tenu à une obligation de mise en garde.

9. Le moyen n’est donc pas fondé.

Le taux d’endettement était de près de 64%, mais le reste à vivre à hauteur de plus de 3.000 € a été jugé suffisant.

Cet arrêt de la Cour de cassation est intéressant en soi, mais il ne faut pas lui attribuer une portée trop grande :
- l’offre de prêt date de 2008 ;
- la réglementation était alors différente ;
- et l’offre de prêt intervenait dans le cadre d’un regroupement de crédits.

Je vous invite à lire un article qui contextualise cette décision de la Cour de cassation.

Bonne lecture !

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A quel taux d'endettement max les banques accordent-elles un crédit en 2023 ?

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Immopassion30 a écrit :

2 #21 29/10/2023 18h30

1ère chambre civile de la Cour de cassation a écrit :

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