Kolwiz [62] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier)

Kolwiz · #1

Bonjour,
J’écris ce message aujourd’hui car je souhaiterais avoir vos avis sur mon premier achat immobilier (en réalité j’achète avec ma compagne).
Je suis censé donner mon accord de prêt demain à 16h.

Voici les informations concernant ce projet :
Prix de la maison 97000 €
Frais de notaire 8600 €
Frais d’agence 6400 €
Frais de garantie 1540 €
Frais de dossier 800 €
Ce qui nous fait un total de 114340€.

La banque me demande un apport de 20 % soit au 21000 €.

Notre taux d’endettement sera d’environ 22%.

Je pourrais éventuellement aller jusqu’à 35000 € d’apport pour baisser mes mensualités mais je ne sais pas si c’est intéressant , qu’en pensez-vous?

Concernant les taux, la meilleure offre que j’ai pu avoir est un taux à 3,5 % sur 20 ans. Avec un coup d’assurance moyen pour ma compagne et moi de 0, 140 %. Ce qui nous fait un TAEG à 4,09 %.

Mon taux d’endettement me permettrait de garder une marge pour effectuer des travaux de rénovation du bien notamment de rénovation énergétique.

L’audit énergétique qui a été réalisé concernant ce bien propose un scénario pour passer du diagnostic G au diagnostic B estimé à 28000 €.

Je peux bénéficier de l’éco prêt à taux zéro pour financer ces travaux.

La taxe foncière est de 1400 € annuel.

Voilà, j’espère que ces informations vous permettrons de vous faire un avis sur ce projet.

Je sais que la période n’est pas idéale pour acheter mais d’un autre côté je pense que c’est tout de même plus intéressant que de louer qu’en dites vous?

Merci pour vos conseils.

Mots-clés : crédit, immobilier, taux

RobinGrd · #2

Bonjour Kolwiz,

Plusieurs éléments me viennent à l’esprit en vous lisant :
- comment se place, en l’état, votre bien sur le marché au prix/m2 ?
- comment se place-t-il après travaux ?
- je trouve effectivement judicieux de ne pas mettre l’intégralité de votre capacité d’endettement, on ne sait pas de quoi est fait demain, notamment pour les travaux évoqués même si éligible au PTZ. Évidemment, l’effet de levier du prêt reste un atout majeur.
- vous projetez-vous durablement dans cet achat? Si non, une prochaine plus-value permettra-t-elle d’absorber les frais inhérents à l’acquisition ?
- quel serait le loyer d’un bien similaire à ce logement VS les mensualités de votre crédit ? Notamment dans le cas d’une projection sur ce lieu de vie à court terme uniquement.

Ces quelques interrogations vous aideront à répondre à votre question et à vous faire vos propres convictions.

Pierrot31 · #3

A votre place, je garderai le maximum de cash disponible. Bien que les taux augmentent, avec un TAEG à 4.09% c’est encore pas mal…

Par contre, vous dites "L’audit énergétique qui a été réalisé concernant ce bien propose un scénario pour passer du diagnostic G au diagnostic B estimé à 28000 €." Là, je demande à voir… G, c’est vraiment un bien très très très mal isolé… Et un DPE G ça laisse supposer d’autres travaux que juste ceux d’isolation… Mon point vigilance, à votre place serait sur l’enveloppe travaux…

Bernard2K · #4

Oui, 28000 € de travaux sur une maison, ce n’est vraiment pas grand chose. La maison fait quelle surface habitable ?

Si vous êtes sûr de faire ces travaux, j’aurais trouvé pertinent de les faire chiffrer par des devis d’entreprise, sans me contenter du chiffre de ce que disait l’audit énergétique.

Kolwiz · #5

Merci pour vos réponses.

La maison fait 88m² sur une parcelle de 169m² et elle dispose d’un grenier aménageable.

Il y a une cuve de fuel et de l’amiante, c’est aussi pour ça que le DPE est très mauvais.

Bernard2K · #6

L’amiante n’a rien à voir avec le DPE.

Si l’amiante est sous forme dure et stable (tuyaux, plaques), c’est un petit inconvénient mais ce n’est pas très grave. En revanche, si c’est dégradé ou pulvérulent (flocage), c’est bien plus grave.

Oreve · #7

Oui ça serait intéressant de savoir où l’audit énergétique à trouver la somme de 28000€ pour passer de G à B ?

Je signe tout de suite !

A ce prix là ça vaut le coup que le France s’endette pour rénover tous le parc immobilier.

Même tous travaux fait par soi même, avec des prix compétitifs matériaux entreprises c’est compliqué.

A la rigueur au moins cher  :
- isolation des combles = 1 lettre=1€
- un poêle =1 lettre=1€
Donc avec les aides why not.

Donc là on est à E, c’est déjà bien.

Après il reste soit changer les menuiseries, peut-être 15000 € Minimum aller encore 1 lettre.

Isolation des cloisons encore minimum 15000 € et 1 lettre.

Là on est à C et j’ai vraiment tout optimiser !
Manque elec, plomberie, et tout le reste.

Par contre si vous ne faite pas tous les travaux par vous même et si un de vos amis ne travaille pas sur les chantiers pour avoir de la came à moindre coup, ba bon courage .

Pour ma part résidence principale alors que j’ai fait par moi-même à 80%.
150 m2 = 150 000€ juste pour la rénovation
Donc 88m2 = 80 000€ pour une rénovation complète, j’entends !
Bon c’était une grosse Reno mais quand on a la lette G, ba pour moi c’est une grosse Reno !

Après ça serait bien de savoir plus sur l’état de la maison en général, isolation, matériaux, électricité,…
Et votre objectif.

Donc oui emprunter aux max et garder du cash pour les travaux surprises .

Ne prenez surtout pas mal ce message il n’est pas personnel, je pense juste que la personne qui a fait le diagnostic comme beaucoup à cause de la demande forte et le manque de connaissances, ni connaissent malheureusement pas grand-chose.

Dernière modification par Oreve (22/06/2023 20h09)

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