Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ?

Je ne suis pas d’accord avec vous sur 2 points.

1° Comment cachez vous quoi que ce soit? Vous falsifiez vos taxes foncières? Car si vous êtes proprio on vous la demandera. Et vos relevés de compte, à moins d’en avoir plusieurs, ce qui est tout à fait possible, il vous seront aussi demandés.

2° Le "facilement" est de trop, je vous garanti que même avec un dossier béton, pour beaucoup de banques c’est juste dépendant du taux d’endettement, point barre, sans discussion possible.

Oui justement, les banquiers parlent beaucoup, mais quand il faut agir…

J’avais les meilleures relations du monde avec mon banquier, champagne à Noël, de très bonnes relations. C’est lui qui m’a mis le pied à l’étrier sur mes premiers investissements. Mon patrimoine net commence a être sympa (plus de 5 fois le crédit demandé). Ce n’est pas le problème. Quand ils ont des consignes, ils les appliquent bêtement : "votre taux d’endettement est trop élevé".

Même le responsable d’agence de la banque de mes parents qui souhaitait me récupérer et "se vantait" un peu trop n’a rien pu faire quand j’ai finalement déposé mon dossier chez lui.

Et je ne parle pas de tous les incompétents que j’ai croisé, j’en ai déjà parlé dans un autre sujet. Ceux qui ne savent pas faire une règle de 3 sont légion.

Ce sujet du taux d’endettement, que je croyais bénin quand j’ai commencé à investir (on dit bien qu’on ne prête qu’aux riches, et chaque investissement que j’ai réalisé m’a enrichi), est en réalité assez épineux. On lit / entend beaucoup de bêtises, et il vaut mieux se baser sur des faits.

Actuellement, le taux d’endettement est très regardé, et ceux qui souhaitent multiplier les investissements doivent prendre ce critère en compte. On peut par exemple faire un achat revente à la place d’un achat location, revendre un bien peu rentable pour récupérer un peu de cash et baisser son taux d’endettement…

Range19, vous ne pouvez pas dire que les banquiers anticipent une augmentation du risque alors qu’ils pratiquent des taux toujours plus bas. Ils ne prêtent pas en fonction de leurs anticipations de l’état du marché immobilier, ils prêtent en fonction de votre capacité à rembourser le crédit + des critères simplement mathématiques (taux d’endettement) C’est plus Bâle 3 qui va freiner la distribution des crédits que la boule de cristal du directeur de la banque.

Pour le marché qui est au sommet, on en reparlera dans 5 ans car aujourd’hui personne ne peut le dire. J’ai acheté en 2009-2010 à Paris, on était déjà au sommet, mais finalement ça a pris 20% en 2010-2011… Ce qu’on constate, c’est en moyenne, les transactions baissent, donc les prix devraient suivre, EN MOYENNE!   Moi je n’achète pas ma cuisine en Bretagne, mon salon en Provence et ma salle de bain à Paris. J’achète un bien dans un secteur que je connais. Là où j’achète, figurez vous que la baisse a débuté il y a plus de 2 ans, que les acheteurs sont absents et que donc les négociations sont plutôt faciles. (Ne serait-ce pas le plus grand des investisseurs qui dit qu’il faut acheter quand les gens vendent et inversement?)

Enfin, pour l’endettement, Philippe n’a jamais parlé de cacher son taux d’endettement en maquillant ses papiers, il parle d’acheter 2 biens en même temps. C’est différent, c’est une "omission" que n’importe qui peut tenter, pas une falsification. (pour moi mes TF sont sur le même bordereau d’ailleurs)

backsync a écrit :

Peut -on établir une liste exhaustive des banques avec leur "souplesse" et leurs pouvoirs décisionnels ?

Il me semble que pour la plupart des banques les décisions se prennent en "comité crédit" seule quelques banques mutualistes auraient des niveaux de décisions à l’intérieur des agences. Selon la somme demandée le directeur d’agence, ou le chargé de compte.
Au crédit mutuel d’après ce qu’on m’a dit jusqu’à 150 k€ chargé de compte ou sous directeur d’agence jusqu’à 300 k€ directeur d’agence et comité ensuite. Cela vaudrait pour des financement avec des formules simples et courantes, dès que c’est un peu plus compliqué (par exemple report de plusieurs mois de la première échéance) ; comité de crédit.
Tout ça est le croisement des dires des banquiers, à prendre au conditionnel et à compléter de vos expériences…

Pour revenir au calcul du taux d’endettement, certaines banques comme la postale ont des calculs particulièrement défavorables ; 70% du loyer - mensualités de remboursement = revenu dégagé par l’investissement alors que d’autres font 10 mois de loyer - mensualités de remboursement.

Pour l’anecdote, les arguments les plus irrationnels ont parfois un vrai impact. Pour un crédit de l’ordre de 200€ de remboursement/mois : c’est le prix des cigarettes d’un fumeur (1paquet par jour) et en plus ne fumant pas, diminution du risque

ZX-6R a écrit :

Range19, vous ne pouvez pas dire que les banquiers anticipent une augmentation du risque alors qu’ils pratiquent des taux toujours plus bas.

Certes, en macro, pas de problème. Mais je raisonne en local sur un marché local.
Donc je maintiens et ne suis pas seul à le dire, j’ai de bons amis dans le milieu bancaire aussi.
Les cadres des réseaux locaux connaissent l’évolution du marché parfaitement (agglomération de moins de 200 000 habitants) et anticipent les retournements liés :
- à la diminution importante des transactions
- l’augmentation sensible du nombre de biens locatifs apparus sur le marché ces 10 dernières années

Après, leurs mises en garde en contact privé ne sont  pas celles qu’ils font au client lambda qui se lance : l’objectif reste le CA, ils ne sont pas là pour faire de sentiments.

Je partage aussi l’idée que d’une enseigne à l’autre, la perception d’un même dossier peut varier très largement et que le décisionnaire n’est pas toujours qui l’on croît.

Qui décide dans ma banque:
Pour les prêts liés à une acquisition en nom propre : décision en agence en dessous d’un certain montant que j’ai oublié mais relativement bas, au delà, au niveau régional.
Prêts liés à l’acquisition par la SCI : décision en agence sous un plafond beaucoup plus élevé.

tigrou a écrit :

Concernant l’investissement locatif, la norme pour la plupart des banques est de comptabiliser 70% des loyers encaissés dans vos revenus.
Cela donne une marge de sécurité en cas de vacance locative, d’impayés ou de baisse des prix immobiliers.

Dans mon entourage, les investisseurs qui dépassent les 33% d’endettement ont en général contracté des crédits immobiliers dans plusieurs banques différentes…
Il n’existe pas actuellement de fichiers positifs recensant les crédits immobiliers. Et même si un tel fichier apparait un jour, il y a peu de chances qu’il soit en mesure de comptabiliser les parts de sociétés civiles immobilières.

En fait ce n’est pas seulement pour ces raisons que la banque retient 70% des loyers seulement, c’est aussi parce qu’il faut tenir compte de l’imposition sur les loyers. Par exemple, quand on n’a pas de défiscalisation particulière, ou qu’on n’a pas/plus d’intérêts de pret à déduire, et qu’on est par exemple  avec une TMI (tranche marginale d’imposition) de 30%, sur 1000e de loyers, il ne vous reste à la fin que 550e env.
Car l’IR (30%)  auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (15.5%) vont gommer 45.5% des loyers.
Pour être plus précis, comme une partie des prélèvements sociaux (5.1% de la CSG pour être plus précis ; 5.8% encore l’an dernier) est déductible des loyers l’année suivant, les prélèvements sociaux de 15% comptent réellement pour 13.5% env.

En fait, en début de prêt, avec les intérêts élevés à déduire, il vous reste à peine 70% des loyers, mais à la fin , même avec l’augmentation des loyers, on n’en est loin. Car il ne faut pas oublier qu’avec les loyers on paie aussi l’assurance habitation non ocupant, les charges divers, et surtout la taxe foncière.

Bref, tout dépend de la tranche marginale d’imposition. En début de prêt il reste au mieux 70% des loyers, mais à la fin, en fonction de sa TMI, sans défiscalisation particulière, on tourne plutôt entre 20% pour les TMI élevées (vu l’IR lourd, les prélèvements sociaux, la taxe foncière, et je ne parle même de l’éventuel ISF) et 75% pour les TMI à 0% (on ne paie alors que les prélèvements sociaux, la taxe foncière, et les charges).

Pour ce qui est de l’analyse des banquiers, il y a ceux qu ianalysent tout ça (mieux vaut leur présenter un étude synthétique) et ceux qui prennent les loyers, les multiplient par 70%, et hop, le calcul est fini ! A quoi bon être professionnel et se donner de la peine ?  ;-)

En général, il étudient en détails surtout les dossiers de leurs bons clients, à gros patrimoine. Mais bon, ils ont beaucoup de clients à gérer, il faut bien faire un choix.

ZX-6R a écrit :

Range19,
Enfin, pour l’endettement, Philippe n’a jamais parlé de cacher son taux d’endettement en maquillant ses papiers, il parle d’acheter 2 biens en même temps. C’est différent, c’est une "omission" que n’importe qui peut tenter, pas une falsification. (pour moi mes TF sont sur le même bordereau d’ailleurs)

Effectivement , merci de le rappeler car ces allégations ne me plaisent pas.

Philippe

Je ressort d’un entretien avec mon conseiller en vue d’autre rachat locatif.

On a nullement parlé de taux d’endettement,même s’il reste sous entendu.
Mon projet tient la route(financement avec crédit long et révisable capé), par contre les conditions d’octroi de prêt se sont durcies   :

-plus de financement a 110 %
-avance des frais de notaire
-1 an de loyer sur compte

Après chaque cas est particulier ,ce qui est valable pour l’un ne l’est pas pour l’autre ,des critères comme le patrimoine ,relation conseiller ,le montant emprunté peuvent faire pencher la balance.

bartissimo45 a écrit :

Je ressort d’un entretien avec mon conseiller en vue d’autre rachat locatif.

On a nullement parlé de taux d’endettement,même s’il reste sous entendu.
Mon projet tient la route(financement avec crédit long et révisable capé), par contre les conditions d’octroi de prêt se sont durcies   :

-plus de financement a 110 %
-avance des frais de notaire
-1 an de loyer sur compte

Après chaque cas est particulier ,ce qui est valable pour l’un ne l’est pas pour l’autre ,des critères comme le patrimoine ,relation conseiller ,le montant emprunté peuvent faire pencher la balance.

Vous avez raison , les conditions se sont durcies car plus de prêt à 110%.

Méfiez vous des révisables actuellement car les taux sont bas donc ils risquent de remonter mettant à mal votre équilibre financier ou rallongeant la durée de votre prêt.
Je prend uniquement des taux fixes , même plus cher je n’ai pas de mauvaise surprise.

Les conditions de chaque banque sont différentes , je n’avais jamais eu le coup de 1 an de loyer sur le compte , quelle imagination ces banquiers , je suppose que les 1 ans de loyer doivent être sur le compte de la banque qui vous prêtent ?

Bientôt les banques vous prêteront  si vous disposez de la totalité de la somme empruntée sur votre compte …..quand je vois dis que les banquiers sont des ……( phrase à finir selon l’humeur et le banquier)

Philippe

Philippe30 a écrit :

Si je paye plus d’impôt et moins d’intérêt du fait de crédit moins long alors mes mensualités seront plus élevées.
Autre différence les intérêts sur des crédit à durée longue sont payés par la location alors que la fiscalité est payé par moi même.
Je ne cherche pas à éluder l’impôt mais j’optimise.

/…/

Vous aviez évoqué préférer payer des impôts que des intérêts mais avec ces programmes vous surpayés les biens au profit des promoteurs.
Je suis dubitatif sur la qualité et la pérennité  des ces constructions dans 20 ans.
Si vous pouviez arrêter avec ces propos sur les occultations d’informations…

T

Bonjour

Dire que dans un cas les impôts sont payés par moi même alors que les intérêts sont payés par les loyers est une vue de l’esprit.

Mes investissements Besson, Robien et Scellier ont été faits dans des appartements non surpayés réservés en départ de promotion (aucun intermédiaire, promoteurs et/ou architectes connus personnellement) et des maisons dont j’ai assuré la maîtrise d’ouvrage quasiment intégralement.
Chaque chantier terminé en moins de 8 mois, mise en location immédiate, le tout pour des montants inférieurs de 20 à 40 % du prix du marché avec une qualité maîtrisée.

J’arrête ces propos sur les occultations d’informations en rappelant d’où ils proviennent et que j’ai du mal les interpréter :
Le 26/02/2013
"Je ne connais pas votre profil Range19 , mais savoir dissimuler certaines choses en connaissance permet d’avancer , j’ai eu l’occasion il y a quelques années d’acheter plusieurs biens en même temps en empruntant dans plusieurs banques car je savais que je ne pourrais pas en acheter ensuite par blocage.
Aujourd’hui je n’ai plus ce problème mais si je n’avais pas "omis" de signaler à la banque A que j’achetais un autre bien à la banque B à qui je sollicitais aussi un emprunt j’aurais perdu plus de temps.

Philippe"

Je termine par une note d’humour… et je ris parfois jaune
Chez moi, au delà du taux d’endettement, il y a le WAF* cap très délicat à franchir qui m’a fait louper de vraies opportunités avec un engagement financier très supérieur à mes habitudes mais une rentabilité en fin d’opération de nature à susciter l’enthousiasme.
* wife acceptance factor
Dans le lot, un superbe immeuble ancien en plein centre de La Rochelle, nécessitant quelques travaux et l’aménagement des combles. Objectif : garder un grand appartement de 120 m² et le grand local commercial loué du rez de chaussée pour revendre le reste et revenir à un engagement raisonnable.
Coût global : 650 000 à 700 000 euros il y a 6 ans
Idée de financement : Crédit à 20 ans avec négociation pour remboursement anticipé et franchise partielle de 15 mois.
Mais le WAF … Il y a eu quelques autres opportunités loupées. Le seuil de prix psychologique de celui qui n’est pas directement impliqué dans ces opérations est souvent bas voire très bas.

Dernière modification par Range19 (08/03/2013 10h45)

Range19 a écrit :

Dire que dans un cas les impôts sont payés par moi même alors que les intérêts sont payés par les loyers est une vue de l’esprit.

C’est surtout une certitude financière qui lorsque vous prenez un crédit court induisant :
- des mensualités plus importante
- des intérêts plus faible donc moins à déduire
- une fiscalité plus importante

Au bout du compte je vois mal comment avec un prêt sur 12 ou 15 ans vous n’êtes pas obligé de mettre de votre poche.

Range19 a écrit :

Mes investissements Besson, Robien et Scellier ont été faits dans des appartements non surpayés réservés en départ de promotion (aucun intermédiaire, promoteurs et/ou architectes connus personnellement) et des maisons dont j’ai assuré la maîtrise d’ouvrage quasiment intégralement.
Chaque chantier terminé en moins de 8 mois, mise en location immédiate, le tout pour des montants inférieurs de 20 à 40 % du prix du marché avec une qualité maîtrisée.

Parfait mais ce n’est pas le lot de tout les investisseurs qui se sont fait embobinés par les vendeurs.

Range19 a écrit :

J’arrête ces propos sur les occultations d’informations en rappelant d’où ils proviennent et que j’ai du mal les interpréter :
Le 26/02/2013
"Je ne connais pas votre profil Range19 , mais savoir dissimuler certaines choses en connaissance permet d’avancer , j’ai eu l’occasion il y a quelques années d’acheter plusieurs biens en même temps en empruntant dans plusieurs banques car je savais que je ne pourrais pas en acheter ensuite par blocage.
Aujourd’hui je n’ai plus ce problème mais si je n’avais pas "omis" de signaler à la banque A que j’achetais un autre bien à la banque B à qui je sollicitais aussi un emprunt j’aurais perdu plus de temps.
Philippe"

Encore une fois on parle de double emprunt et non de dissimulation de charges inhérentes aux biens posséder , difficile d’appréhender ce point.

Range19 a écrit :

Je termine par une note d’humour… et je ris parfois jaune
Chez moi, au delà du taux d’endettement, il y a le WAF* cap très délicat à franchir qui m’a fait louper de vraies opportunités avec un engagement financier très supérieur à mes habitudes mais une rentabilité en fin d’opération de nature à susciter l’enthousiasme.
* wife acceptance factor
Dans le lot, un superbe immeuble ancien en plein centre de La Rochelle, nécessitant quelques travaux et l’aménagement des combles. Objectif : garder un grand appartement de 120 m² et le grand local commercial loué du rez de chaussée pour revendre le reste et revenir à un engagement raisonnable.
Coût global : 650 000 à 700 000 euros il y a 6 ans
Idée de financement : Crédit à 20 ans avec négociation pour remboursement anticipé et franchise partielle de 15 mois.
Mais le WAF … Il y a eu quelques autres opportunités loupées. Le seuil de prix psychologique de celui qui n’est pas directement impliqué dans ces opérations est souvent bas voire très bas.

Je n’ai pas ce symptôme comme vous avez du le comprendre …..

Philippe

Après plusieurs entrevues, je suis assez consterné de constater que la plus grande partie des banquiers (que j’ai pu rencontrer) ne comprennent absolument pas ce qu’est un effet de levier (dans l’immobilier), même si il disent le contraire… mais j’ai peut-être pas vu les bons.