Comment aménager une maison en immeuble de rapport ?

moselle · #1

Bonjour à tous, je souhaitais vous proposer en tant que premier message sur ce forum, notre projet d’investissement, mon associé et moi-même.

L’objectif de ce poste est de partager mon expérience, fournir des conseils en mesure du possible, mais aussi recevoir des avis de votre part qu’il soit + ou -.

Donc la méthode du qqoqcp:

Qui réalisera le projet (achat-travaux-gestion-location-éventuellement revente dans quelques années: Un associé (32 ans banquier) Moi (28 ans sans emploi)
Quoi: une maison de 362m² dont 30m² de local commercial(à transformer en appartement) et 120m² d’ancien locaux technique(à transformer en 2 appartements de 60m² )
Ou: Ancien centre ville d’une ville frontalière de 6 000 habitants
Quand: dès la signature chez le notaire, et c’est pour très bientôt
Comment:

C’est la partie financière du projet que je vous propose:

Définition du bien
nb m2 362
Prix (hors frais d’agence)    141 000,00 €
Frais d’agence    7 000,00 €
Frais notaire    9 870,00 €
Coût travaux et autres commissions    156 000,00 €

Coût total    313 870,00 €

Financement
Apport personnel    31 000,00 €

Besoin de financement    282 870,00 €
Nombre années emprunt 15,00
Taux d’intérêt emprunt 3,30% et 0,149 % d’assurance (base calculée: 3,60%)

Mensualité    1 989,64 €
Annuité    23 875,67 €
Coût total (emprut+ frais)    358 135,12 €
Sur-coût    75 265,12 €

Revenus
% de vacance 7,00%
Loyer mensuel charges comprises    4 300,00 €
Loyer / m2    11,88 €
Loyers annuels    47 988,00 €

Charges
Assurances / an    200,00 €
Commission agence sur loyers (%) 3,00%
Taxe fonciers    1 570,00 €
Réparations / an    200,00 €
Charges / mois (prop. + locataire)    15,00 €
Impots foncier    5 793,24 €
Total charges annuelles    9 382,88 €

Retour sur investissement
Rentabilité brute 15,29%
Revenu Net Opérationnel annuel    14 729,45 €
Cash Flow mensuel    1 227,45 €
Rentabilité brute sur apport 154,80%
Rentabilité nette sur apport 47,51%

Prévision de revente
Nb années de détention 15,00
Prix de revente    200 000,00 €
% Frais d’agence 7,00%
Frais d’agence    14 000,00 €
Gain    375 941,72 €
Rendement / apport 1212,72%

Rendement si apport investi à 3% 55,80%
Rendement si apport investi à 4% 80,09%
Rendement si apport investi à 5% 107,89%
Rendement si apport investi à 10% 317,72%
Rendement si apport investi à 20% (Forex) 1440,70%

Voici pour la partie chiffre.

Avantages du projet :
- Logements seront entièrement rénovés en standing, immeuble très bien situé au centre ville
- Quartier en devenir, réaménagement complet de la place d’ici 3 ans.
- Travaux déductibles des impôts
- Revenus nets estimés élevés (après paiement crédit, charges, impôts)
- Rentabilité élevée : > 14% brute
- Plus value potentielle élevée : avec hypothèse de revente basse (1200 € par m2), valeur de l’immeuble en vente à la découpe : 384.000 €

Inconvénients du projet :
- Travaux à gérer
 Solution : Les Co-emprunteurs vont prendre en charge la supervision du chantier
- 4 Logements de petite taille: CSP locataires moins élevée
 Solution : assurance GRL systématique

Nos points forts

- Très bonne connaissance du domaine immobilier
o 4 lots gérés en direct, dont un local commercial
o Expérience de la rénovation (Immeuble de rapport entièrement rénové en 2009)
o En contact direct avec des professionnels du bâtiment et tout corps de métier

Et voici pour la partie forces et faiblesses

Pourquoi ce projet?

Pour acquérir l’indépendance financière grâce à une rente mensuelle de gestion locative.

Quels sont le détail des surfaces:
RDC
Ap1 31,92
Ap2 32,92
Local commercial 30,93

1er
Ap1 38,51
Ap2 32,92

2è
Ap1 70

Local technique(à l’ extérieur dans un bâtiment annexes)
AP2 60
AP3 60

Total Brut m² 357,2

Dans quel contexte?

Le contexte législatif tend vers l’augmentation des impôts de manière perpétuelle et de plus en plus abusive. Les dernières lois en matières d’immobilier ne font qu’alourdir un peu plus les charges des propriétaires actuels et rendent les investissements difficiles à réaliser, par exemple:

Travaux à réaliser:

Descritpiton       Qtité    Px unitaire    Total
Electricité    1,00 29 385,72       29 385,72
Eau / SDB / Arr-Evac    1,00       36 464,55       36 464,55
Toiture - charpente    1,00       5 889,32       5 889,32
Revêtement de sol    1,00       14 497,43       14 497,43
Plaquage et platrerie    1,00       13 926,95       13 926,95
Portes intérieures    22,00       209,00       4 598,00
Portes extérieure    1,00       499,00       499,00
Equipement cuisine    7,00       2 000,00       14 000,00
Chauffage éléctrique    22,00       329,00       7 238,00
Chappe sous revêtement de sol    1,00       4 592,64       4 592,64

Bien entendu, les devis ont déjà tous été modifié au moins une fois, je posterais donc les devis au fur et à mesure de leur acceptation mais c’est en tout cas la majorité des travaux que nous allons effectuer.

Reste les travaux en suspend, où dont nous n’avons pas encore les prix, ni les avis de faisabilités, à quelques semaine de la signature du contrat! (voici notre erreur…)

-Raccordement électrique jusqu’au coffret de coupure extérieur selon norme NFC 14-100.
Nous désirons en effet refaire l’installation électrique vétuste et puisque cet investissement est une maison+local commercial que l’on transforme en appartements, les problèmes apparaissent devant nous au fur e à mesure que l’on avance.

Il faut en effet constituer un dossier pour changer le nombre de compteurs électriques et augmenter le débit alimentation depuis le poteau. Pour qu’ERDF viennent vous brancher, il faut un certificat d’urbanisme délivré apparemment par la mairie, je me suis donc renseigné auprès d’eux et la, stupeur, la division en lot d’un appartement est soumise à la création de place de parking, et si on est dans l’impossibilité d’en créer, il faut s’acquitter une taxe de 10 000€ par logement crée. Voici donc 60 000€ qui viennent se rajouter au projet en une tour de main de l’état.

En plus de cela, si l’on veut transformer le local commercial en appartement, il faut aussi s’acquitter d’une taxe pour cela, alors que le local est fermé depuis 2005 (au moins 2000€)

Sans compter le cout du raccordement dont nous avons pas encore reçu la visite du technicien et nous attendons aussi la venue de Véolia pour le raccordement de l’eau (hé oui pour raccorder 7 logement en eau alors qu’il n’y avait à l’origine qu’une salel de bain dans toute la maison) qui nous offrira certainement aussi de jolies surprises!

Avez vous été confronté à ces taxes? y a-t-il un moyen d’en être exonéré ?

Dernière modification par moselle (07/03/2013 01h02)

Mots-clés : maison immeuble rapport travaux investissement locatif immobilier

crosby · #2

Un financement de 280k pour un bien acheté à 140k, soit une LTV de 200%, c’est grâce au fait que votre associé soit banquier je suppose ? Ou est-ce-que c’est standard lorsque l’on prévoit des travaux (ce qui m’étonnerait quand même pas mal).

Dernière modification par crosby (07/03/2013 16h17)

GoodbyLenine · #3

Bienvenue Moselle !

Ce projet semble intéressant. Bravo, et bon courage pour les travaux etc.

Quelques petites remarques sur vos chiffres :
(1) vous ne semblez pas tenir compte de la fiscalité dans vos calculs. Or elle impactera très significativement la rentabilité de l’opération pour vous et votre associé. Elle impactera aussi très significativement les flux de trésorerie : IR+CSG à payer pourrait dépasser le cash flow généré, surtout dans quelques années (c’est un piège classique dans lequel de nombreux investisseurs sont tombés).
(2) Vous n’avez nulle part évalué la sensibilité du rendement final au différentes hypothèses (qui par définition ne seront pas l’exacte vérité). Quel se passe-t-il avec 10% de vacance locative en plus ? avec 10% de cout des travaux en plus, etc. Ceci vous permettra d’identifier ce qui pourrait influer beaucoup sur la rentabilité globale du projet.
(3) Vos calculs financiers, en particulier au niveau de l’évaluation du rendement, sont assez "particuliers" (= non rigoureux), car vous additionnez des flux qui interviennent à des dates bien différentes. Chaque €uro de votre apport personnel ne vaut pas la même chose qu’un €uro de loyer (ou de charge) encaissé (ou payé) 5 ou 10 ou 15 ans plus tard. Il faudrait évaluer le flux annuel année après année, et les actualiser, pour évaluer un rendement sur les 15 ans.

moselle · #4

@crosby

1. Je cite "Un financement de 180k pour un bien acheté à 140k, soit une LTV de 200%" vous vouliez dire "un financement de 280k pour un bien acheté 140" peut-être?

Effectivement, je ne sais pas si c’est la coutume mais le financement a été accepté. Vous parlez de la LTV de 200%, pouvez-vous nous expliquer à quoi cela correspond et quel est son impact dans les calculs financiers?

2- Mon associé est employé en back office dans une banque bien différente. Aucun privilège n’a été accordé de ce coté là. Cependant j’étais client de long terme de cette banque ce qui a peut êre facilité les démarches.

@GoodbyLenine

FISCALITE:
IR+CSG:

En effet, je ne tiens pas compte de toute la partie imposition dans cette analyse financière, mais néamoins une partie:

Charges

Impots foncier 5 793,24 €

Total charges annuelles 9 382,88 €

En effet c’est une somme approximative qui correspond a 13% des recettes et qui est pris en compte dans mon calcul.

J’ai depuis un outil qui permet de prendre en compte les impôts dans le calcul de rentabilité de manière plutot exacte:

Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

Les résultats sont les suivants:

An Loyers perçu Prél. sociaux Impôts sur les revenus fonciers Cash flow Rendement

1 48 000€ (défisc.) (défisc.) 24064€ 15.5%
2 48 480€ 0 0 23044€ 15.16%
3 48 965€ 0 0 23057€ 15.32%
4 49 454€ -2 160€ -2 016€ 19838€ 14.12%
5 49 949€ -6 149€ -5 739€ 12620€ 11.78%

On voit donc que la rentabilité dégringole à partir de la cinquième année, dès que les travaux ne sont plus déductible. Il s’agit ensuite de trouver des moyens de défiscalisation comme louer en meublé, en statut LMNP ou autre, on a encore le temps de se décider d’ici là

En attendant c’est un cash flot très attrayant qui nous attend pour les premières années de location!

Bien entendu, cela ne reste que des estimations, mais elles se rapprochent très sensiblement de la vérité. En effet on pourrais faire une fourchette hausse et basse, en faire un moyenne, le résultat ressemblerais plus ou moins à cela

Siocnarf · #5

Bonjour Moselle,

D’abord bravo pour ce projet qui m’a l’air bien préparé et qui sera bien rentable je l’espère.
Dites-moi si je me trompe, mais j’ai l’impression de retrouver quelques infos issues de mon blog dans votre post

Juste une remarque sur la déductibilité des travaux : je ne serais pas aussi optimiste que vous !
1- les travaux de transformation du local commercial en local d’habitation ne sont pas déductibles car il y a changement d’affectation
2- il y a un risque que les travaux de transformation du local technique en habitation soient assimilés, vu leur ampleur potentielle, à des travaux de construction et donc non déductibles également.

Autre remarque, avez-vous pensé à demander au service d’urbanisme de la mairie s’il n’y aurait pas une taxe parking à payer pour la création des logements ? Le montant peut être carrément dissuasif, y compris dans de toutes petites villes (exemple récent de quelqu’un qui m’a contacté via le blog : ville de 1500 habitants, 15.000 € de taxe parking et création obligatoire de 2 emplacements par logement créé !)

Sinon, le montant de la taxe foncière que vous indiquez est-il le montant actuellement payé par le propriétaire ? Si oui, il risque d’exploser après les travaux, une fois les logements déclarés.

Et pour chipoter un peu, le montant de l’assurance que vous prévoyez (200 €) me paraît sous-estimé. Il faudrait plutôt compter dans les 500 €.

Enfin, si ça n’est pas indiscret, pouvez-vous me dire (éventuellement par MP) où se situe votre projet ? Nous sommes peut-être presque voisins (je suis également à la frontière, mais côté meurthe-et-moselle)

freesas · #6

Bonjour,

quel beau projet! combien de temps pour réaliser tout cela avant de commencer à louer?
je vous encourage à lire le post suivant:

Investir dans un immeuble en ruine avec 8 appartements…

vous y trouverez pas mal de réponses et peut etre aussi de nouvelles questions à vous poser.

Ex:

1-Pour pouvoir déduire fiscalement les travaux de rénovation des revenus locatifs, cela doit etre absolument de la rénovation et non pas de la reconstruction ou agrandissement

2- en rénovation, les compteurs edf doivent etre présents. Il manque peut etre les disjoncteurs 500ma posés gratuitement par edf lors de la mise en service. Si vous savez faire l’élec, vous pourrez demander le consuel pour les appts et les parties communes.

Sinon contacter edf pour un nouveau répartiteur dans les parties communes depuis une colonne montante ( le top)

moselle · #7

Siocnarf a écrit :
Bonjour Moselle,

D’abord bravo pour ce projet qui m’a l’air bien préparé et qui sera bien rentable je l’espère.
Dites-moi si je me trompe, mais j’ai l’impression de retrouver quelques infos issues de mon blog dans votre post

Juste une remarque sur la déductibilité des travaux : je ne serais pas aussi optimiste que vous !
1- les travaux de transformation du local commercial en local d’habitation ne sont pas déductibles car il y a changement d’affectation
2- il y a un risque que les travaux de transformation du local technique en habitation soient assimilés, vu leur ampleur potentielle, à des travaux de construction et donc non déductibles également.

Autre remarque, avez-vous pensé à demander au service d’urbanisme de la mairie s’il n’y aurait pas une taxe parking à payer pour la création des logements ? Le montant peut être carrément dissuasif, y compris dans de toutes petites villes (exemple récent de quelqu’un qui m’a contacté via le blog : ville de 1500 habitants, 15.000 € de taxe parking et création obligatoire de 2 emplacements par logement créé !)

Sinon, le montant de la taxe foncière que vous indiquez est-il le montant actuellement payé par le propriétaire ? Si oui, il risque d’exploser après les travaux, une fois les logements déclarés.

Et pour chipoter un peu, le montant de l’assurance que vous prévoyez (200 €) me paraît sous-estimé. Il faudrait plutôt compter dans les 500 €.

Enfin, si ça n’est pas indiscret, pouvez-vous me dire (éventuellement par MP) où se situe votre projet ? Nous sommes peut-être presque voisins (je suis également à la frontière, mais côté meurthe-et-moselle)

Bonjour et désolé pour la réponse tardive( plus d’un an en effet )
J’ai complètement déserté ce blog pour me concentrer sur ledit projet!

En effet, 2 outils tirés de votre blog m’ont permis de réaliser ce projet (aujourd’hui terminé)
-le calcul du taux de rentabilité
-le dossier de présentation à la banque

Je tiens a signaler que je suis sans emploi, me consacrant exclusivement à l’immobilier. Néanmoins mon projet avait été accepter par la banque.

Pour faire un retour en arrière, le projet s’est complètement transformé au fur et à mesure de l’avancement:

-Les logements que nous pensions créer dans les box annexes ont été abandonnés a cause de la taxe parking (10.000€ par places), le bâtiment a été détruit, pour laisser place aux logements crée dans le bâtiment principal et aisi ne pas s’acquitter de cette taxe parking.

- Le local commercial n´a pas été transformé en appartement mais mis aux normes PMR ERP pour etre en conformité.

-Nous avons du passer par un architecte pour l’agrandissement de surface( création d’un logement dans les combles) car la surface totale de tout les appartements enfin crées dépassent les 170m2

- au diable le locatif! Nous avons fait une opération de revente par lot! Apres avoir loué les appartements sous le statut LMNP pendant quelques mois.(merci à objectif thune pour son article sur comment choisir son comptable en LMNP

-Aujourd’hui tout les lots sont vendus pour profiter en partie de l’abattement de 25% sur la plus-value de vente jusqu’en septembre 2014!

-Opération réussie, lucrative et enrichissante financièrement et intellectuellement!

Bientot un prochain projet dans les clous

Bigbil · #8

La finalité est donc totalement différente mais c’est le principal c’est d’avoir la réussi le projet.

Avez vous eu du mal à renvendre vos lots car en ce moment, pas simple de revendre à des investisseurs?

C’est vraiment dommage d’avoir démoli une partie à cause du cout de la taxe parking mais malheuresment elle empeche de faire de la rénovation ou changement de destinatio

Vous allez refaire un autre projet?

JJ

Matthieu57 · #9

Bonjour,

Je suis très intéressé par votre projet et je suis actuellement en train d’effectuer les mêmes types d’investissement.

De plus, j’effectue ces investissements dans le département de la Moselle et je suppose, de part votre pseudo, que vous investissez également dans ce secteur.

Serait-il possible d’échanger afin de vous partager mes projets et d’avoir quelques précieux conseils?

Merci par avance pour votre réponse.
Matthieu

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Comment aménager une maison en immeuble de rapport ?

#1 07/03/2013 00h08

#2 07/03/2013 11h02

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Siocnarf a écrit :

#8 21/07/2014 11h02

#9 11/03/2017 00h19

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