Immobilier locatif et règle du salaire égale à 3 fois le loyer ?

Bonjour,

Mon retour va être un peu différent de ce que à quoi vous vous attendez, mais ça reste un éclairage qui pourrait vous intéresser.

Je passe par une GLI pour chacun de mes appartements, ce qui me coûte 3% TTC des loyers. Ce qui n’est pas grand chose car j’en récupère 47,2% en impôts, ce qui donne un coût à 1,5%, soit 15€ par mois sur un loyer à 1000€. Comme toute assurance, il y a des petites lignes (que j’ai pris le temps de lire), impliquant des carences dans certains cas, et des plafonnements de prise en charge. Mais l’idée est que c’est la GLI qui se charge de tout l’administratif lié aux loyers impayés, ce qui inclut les frais des procédures mais surtout le temps à y passer (et l’expertise qui va avec), dans leur intérêt puisqu’ils ont intérêt à recouvrer les fonds au plus vite. Et la tranquillité pour le bailleur.

Le point négatif est qu’une GLI est assez stricte dans ses critères d’admission :
- revenus supérieurs à trois fois le loyer CC, sans exception possible ;
- longue liste de documents, un seul document manquant = refus ;
- le dossier est scruté à la loupe (exemple : si le garant n’est pas à jour dans ses quittances de loyer = refus) ;
- ils n’aiment pas les revenus qui sortent un peu de l’ordinaire, ils préfèrent les fonctionnaires (idéal) ou les salariés à salaires stables. Mais ça peut se discuter.

Mais ce point négatif devient à mon sens un point positif car il vous oblige à une grande rigueur dans le choix de vos locataires, et permet de voir leur sérieux (un locataire qui ne transmet pas vite tous les documents demandés = un locataire qui va vous poser des problèmes = au suivant).

A noter qu’il est interdit de cumuler GLI et garant, sauf si le locataire (ou l’un des locataires) est étudiant ou apprenti. Le calcul de trois fois le loyer s’entend sur les revenus du locataire + du garant. C’est alors que le cas d’un apprenti est le plus intéressant, car il a un salaire contrairement à l’étudiant.

Et si vraiment sur un appartement donné et à moment donné on n’arrive pas à trouver un locataire cochant les cases, alors il reste la possibilité de ne pas souscrire la GLI, et se contenter d’une garantie VISALE ou d’un simple garant (ce qui laisse une porte de sortie au cas où).

Dans votre cas de figure, je me concentrerais à essayer de trouver le combo apprenti + garant + GLI.

Si vous n’êtes pas réfractaire à la garantie Visale, à laquelle le public de jeunes actifs que vous visez est en principe éligible, vous devriez pouvoir vous affranchir de la sacro-sainte règle du loyer inférieur ou égal à 3x le salaire.

Visale tolère en effet un revenu légèrement inférieur à celui qu’exigent les GLI traditionnelles et pourrait donc potentiellement couvrir les candidats locataires touchant moins de 2K€/mois que vous avez rencontrés et qui se sont positionnés sur votre logement.

Bonjour,

lorsque j’ai eu ce cas de figure de locataire il y a quelques années, j’ai eu recours à un bail notarié (locatif nu et je misais sur une longue période de location) qui facilite les démarches du commissaire de justice en cas d’impayé (ne jamais laisser trainer…).

De mémoire, le coût était d’un peu moins d’un mois de loyer et une partie était supportée par le locataire (pas catégorique sur ce point juste mon souvenir).

Peut être pas le meilleur conseil dans votre cas, à vous de voir

Très franchement,  les bailleurs, je vous admire.
Se faire ch*er comme pas possible pour 5% de rendement et une plus value à venir incertaine,  ça tourne à l’abnégation.

Personnellement,  plutôt adepte du coup de boule ( éventuellement du fusil à pompe), je ne pourrais pas.

Mafo

carignan99 a écrit :

mafo a écrit :

Très franchement,  les bailleurs, je vous admire. Se faire ch*er comme pas possible pour 5% de rendement et une plus value à venir incertaine,  ça tourne à l’abnégation.

Si vous avez d’autres pistes pour se bâtir un patrimoine en faisant jouer l’endettement, ne vous gêner pas pour proposer.
Fin du HS

SCPI à crédit ? Crédit à la consommation (quand c’était encore abordable !) pour acheter des actions ?

Même la règle du X3 n’est pas suffisante. Il faut en plus un Visale ou un garant ou une GLI.

Je fais face à mon premier impayé de loyer (2 mois consécutifs) avec un locataire gagnant 2k€ net/mois pour un loyer de 560€/mois. Il été auto entrepreneur il y a 4 ans, et l’URSSAF vient de lui ponctionner 4k€ sur son compte…

Je vais activer la garantie Visale à la fin du mois.  Je suis la procédure : 2 mois de loyers impayés puis lettre simple, puis LRAR… J’espère que ça marchera….

En effet, je me suis un peu pris les pieds dans le tapis… Je vais essayer de me rattraper aux branches…

Il n’a pas payé juillet et août.

La date d’exigibilité du premier loyer impayé était le 10 juillet et j’ai envoyé le courrier simple le 5 août. En effet, il s’était engagé par SMS à me régler juillet et août le 1er août. Ne voyant rien sur le compte, j’ai envoyé courrier simple le 5 août et mon lrar le 14 août.

J’espère que, au pire, je ne perdrai qu’un mois de loyer impayé…

Si quelqu’un a des infos, je suis preneur…

Dernière modification par Pierrot31 (21/08/2023 15h20)

Merci Siocnarf pour votre retour !

En fait, je me suis pris les pieds dans le tapis car il existe un tuto vidéo sur le site de Visale de 4 minutes. Celui-ci ne mentionne pas la lettre simple et ne parle que du LRAR. Par contre, la lettre simple est mentionné sur leur site.

Pour en avoir le cœur net, j’ai contacté la plateforme Visale par téléphone. Ils m’ont rassuré : seul le LRAR compte.

Le dossier a déposer en ligne ne demande d’ailleurs pas de copie de la lettre simple…

Dernière modification par Pierrot31 (22/08/2023 11h28)

J’ai également eu un premier impayé de loyer en juillet et août, pour un locataire garanti via Visale.
Comme indiqué dans le document explicatif et par leur service téléphonique, on peut envoyer en premier lieu au locataire un texto ou une lettre simple, puis LRAR et déclaration à Visale.
Mon retour sur cette garantie dont c’est la première fois que j’ai à la mettre en jeu : j’ai été réglé très rapidement des deux loyers impayés. Pour tout vous dire, ayant souvent affaire à l’administration et à son inertie, j’ai été surpris de la fiabilité de ce service. La prochaine fois, lorsque le « feeling » passe bien par rapport à un locataire sans garant physique, je n’hésiterai pas une seconde à opter pour un locataire garanti par Visale  (ce qui n’était pas le cas précédemment).

Siocnarf a écrit :

chez le substitut du procureur pour un rappel à la loi

Au titre de quelle infraction exactement ?
Je ne savais pas qu’un bailleur était tenu de vérifier la validité du titre de séjour d’un candidat locataire…

sven337 a écrit :

Siocnarf a écrit :

chez le substitut du procureur pour un rappel à la loi

Au titre de quelle infraction exactement ?

Potentiellement, il s’agit du délit défini par l’article L.622-1 : "Toute personne qui aura, par aide directe ou indirecte, facilité ou tenté de faciliter l’entrée, la circulation ou le séjour irréguliers, d’un étranger en France sera punie d’un emprisonnement de cinq ans et d’une amende de 30 000 €…".
Un bailleur qui héberge un étranger en séjour irrégulier pourrait être poursuivi comme "facilitant son séjour irrégulier". Cela dit, j’ai l’impression que c’est surtout un épouvantail qui n’est pas mis en pratique contre les bailleurs "normaux".

Juste un petit retour sur la garantie Visale : ça fonctionne parfaitement et rapidement. Je recommande+++

Je n’hésiterai pas une seconde lors des prochains baux que je signerai. Je trouve ça même plus rassurant qu’un garant physique.