Eurovalys : vos avis sur cette SCPI (Advenis REIM)

Bonjour,

je viens de parcourir attentivement le rapport annuel 2021.
Je relève quelques points importants.

ACQUISITIONS

Eurovalys délaisse les villes du Top 7 (catégorie A) pour les villes des autres catégories.
Répartition du patrimoine :

RA 2019
- Ville A (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart) : vénale 84 % / surface 80 %
- Ville B (Bonn, Brême, Dortmund, Duisbourg…) : vénale 12,40 % / surface 16,60 %
- Ville C (Wolfsburg, Essen…) : vénale 3,40 % / surface 3,10 %
- Ville D : vénale 0 % / surface 0%

RA 2020
- Ville A (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart) : vénale 62 % / surface 58 %
- Ville B (Bonn, Brême, Dortmund, Duisbourg…) : vénale 15,1 % / surface 18,40 %
- Ville C (Wolfsburg, Essen…) : vénale 15,1 % / surface 14,3 %
- Ville D : vénale 7,6 % / surface 9,1 %

RA 2021
- Ville A (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart) : vénale 56 % / surface 51 %
- Ville B (Bonn, Brême, Dortmund, Duisbourg…) : vénale 14,1 % / surface 17,5 %
- Ville C (Wolfsburg, Essen…) : vénale 12,5 % / surface 11,8 %
- Ville D : vénale 17,5 % / surface 19,5 % (2020 : vénale 7,6 % / surface 9,1 %)

J’imagine que les rendements trop bas dans les villes du Top7 expliquent ce choix. Mais on s’oriente donc vers des actifs moins qualitatifs…
Eurovalys se justifie avec l’argument de la diversification géographique.

Point positif, la consommation moyenne en énergie des actifs baisse année après année, indiquant que la SDG vise des biens de qualité.
- 205 kWH/m2 fin 2019
- 153 kWh/m2 fin 2021 
On voit souvent apparaitre la certification BREEAM dans les acquisitions.

--

VACANCES LOCATIVES

- 8 651 m2 fin 2019
- 13 137 m2 fin 2020
- 32 208 m2 fin 2021

En 2021, de "gros" locataires ont donné congé : C&A (1794 m2) - TUI (8272 m2) - Lufthansa (8163 m2) - Altran (1112 m2), soit 19 341 m2 à eux 4.

Vacances fin 2020


Vacances fin 2021


(N) signifie que le congé est nouveau par rapport à l’année passée.
Un chiffre rayé indique une évolution, à la hausse (en rouge) ou à la baisse (en vert)

- TOF T1 2022 : 94,39% (BT T1)

- TOF T2 2022 : 94,98% (BT T2)
> Locaux vacants : 36 476 m2 (sur 388 843 m2)
> Congés donnés au S1 2022 : 9 931 m2 (pour loyer 1,25 M€ soit 126 € / m2) 
> Relocations au S1 2022 : 4 628 m2 (pour loyer 0,79 M€ soit 170 € / m2)
> Recettes locatives potentielles de la vacance = 4,29 M€

- TOF T3 2022 : 94,51% (BT T2)

La vacance reste importante, mais les relocations permettent une hausse des loyers.
Quelques exemples de relocations :
- En 2021, bureaux à Cologne 4861 m2 : hausse du loyer de 764 k€ à 890 k€
- En 2021, bureaux à Wolfsburg : hausse du loyer 171 € / m2 à 187 € / m2
- En 2019, bureaux à Neu-Isenburg : hausse du loyer de 54 k€ à 108 k€
- En 2019, bureaux à Munich-Beudiberg : hausse du loyer 128 € / m2 à 159 € / m2
- En 2019, bureaux à Dusseldorf-Wannheimer : hausse du loyer de 151 k€ à 161 k€

TUI représente le plus important congé, mais une indemnité de départ a été versée, elle représente l’équivalent du loyer jusque fin décembre 2023.

BT 2022 T4

Capitalisation en fin de trimestre : 956 millions
Collecte sur 6 mois : 92,5 millions
Remontée des loyers (en lien avec l’inflation) sur le S2 : + 6,55% (après +3,15% au S1) (gain annuel : + 2,44 M€)
Acompte sur dividende : 11,33 € (brut) soit 1,10% = 12,00 € (net) / part (1,17%)
TOF : 94,53%
Emprunt bancaire : 33,66%

Locaux vacants : 37 941 m2 sur 402 752 m2
Congés donnés au S2 2022 : 2 532 m2 pour loyer 0,40 M€ 
Relocations au S2 2022 : 3 186 m2 pour loyer 0,39 M€
Prolongations et renouvellements au S2 022 : 9 823 m2 pour loyer 1,461 M€ (avant 1,460 M€)
Recettes locatives : vacance = 4,46M€ potentiel sur loyers 27,56 M€ au S2 2022

Acquisition (33) : immeuble, rénové en 2020-2021, à Herne (bassin de la Rühr)
13912 m2 + 569 places de parking en intérieur. Locataires : 10.
Durée restante des baux : 10,50 ans.
Prix : 48,3 M€ hors droits (le BT T3 indiquait 86)

--

Rapport annuel 2022

Valeur de réalisation au 31.12.22 : 807,10 € (au lieu de 881,96) soit – 8,48%
Valeur de reconstitution au 31.12.22 : 1054,94 € (au lieu de 1105,13) soit – 4,54%
Prix de souscription : 1030 €

>> L’impact post-covid (télétravail et crise ?) se fait sentir.

Gestion locative

- Nombreux mouvements enregistrés en 2022
- Demandes de départ ou de réductions de surface (optimisation en contexte post-covid)
- Relocation de 7800 m2
- Prolongations sur 12500 m2 avec augmentation des baux à 5,74 ans en moyenne
- Indexation des loyers : +6,55% sur 2022 (+ 2,5 M€ de loyers supplémentaires)

Bureaux 90,77% - Commerces 2,54% - Industries 5,79% - Autres 0,90%



TOP : 90,58% (au lieu de 90,33% fin 2021 et 95,20% fin 2020)
TOF : 94,72% (au lieu de 93,50% fin 2021 et 93,28% fin 2020)

>> Indicateurs en légère hausse (au moins, le déclin a disparu)

Durée moyenne des baux fermes restant à courir : 5,2 (au lieu de 6,0)
Durée moyenne des baux restant à courir : 5,74 ans (au lieu de 6,3)

11 congés reçus en 2022 : 12 493 m2 (19 079 m2 en 2021)
Relocations : 7 813 m2 (9 914 m2 en 2021)
Renouvellements : 12 492 m2

>> Loyers +- identiques (malgré l’indexation sur l’inflation)

Locaux vacants : 37 941 m (32 208 m2 fin 2021 - 13 137 m2 fin 2020 – 8 651 m2 fin 2019)

>> En surface, la vacance augmente (mais TOF et TOP progressent).

--

Résultat par part

Revenu immobilier : 48,12 € (51,66 € en 2021 - 48,57 € en 2020)
Revenu financier : 0,00 (0,00 € en 2021 - 0,19 € en 2020)
RAN antérieur : 4,15 (3,56 en 2021 - 1,49 en 2020)
Résultat distribuable : 53,26 € (53,15 € en 2021 - 50,66 € en 2020)
Distribution brute : 47,08 (48,10 en 2021 - 48,10 en 2020) : rendement 4,57%
Imposition : -2,08 (- 3,81 en 2021 / - 2,98 en 2020)
Distribution nette : 45,00 (44,29 en 2021 - 45,65 en 2020) : rendement 4,37%
RAN cumulé : 6,18 (5,05 en 2021 - 2,01 en 2020)

Dernière modification par maxicool (25/04/2023 19h58)

Bonjour,

Si jamais vous êtes intéressé par l’achat de parts Eurovalys (60 parts, pleine propriété, gré à gré), je vous invite à consulter le fil de discussion suivant :

Marché secondaire SCPI : vos offres de gré à gré à l’achat/vente

BT S1 2023

Capitalisation en fin de trimestre : 1004 millions
Acompte sur dividende : 11,67 € (brut) soit 1,12% = 11,00 € (net) / part (1,07%)
TOF : 94,22%
Loyers : indexation + 3,50%

Première cession d’un actif (avril 2023) – bureaux 3919 m2 à Essen
Prix de vente 10,46 M€ (hors droits)
Valeur expertise (fin 2022) : 8,20 M€
Prix d’achat : 6,025 M€ soit une plus-value de 4,435 M€

Soit 32 actifs au total (surface totale 398 927 m2)

--

Depuis le S1 2021, les congés sont presque toujours supérieurs aux relocations :

2021 S1 : CONG 5753 - LOC 6472 soit + 719
2021 S2 : CONG 13360 - LOC 4302 soit - 9058
2022 S1 : CONG 9931 - LOC 4628 soit - 5303
2022 S2 : CONG 2532 - LOC 3186 soit + 654
2023 S1 : CONG 6501 - LOC 3409 soit - 3092

Le TOF se maintient à 94,50% environ.

Toutes les relocations ont par contre été réalisées avec une hausse des loyers (+12,43% sur le S1 2023 par exemple).

Je suis complètement d’accord avec vous choozpatate.
De nombreuses de SGP se contente de dire : "tout va bien le prix ne bougera pas" !
Mais de qui nous moquons-nous ? Heureusement que le prix ne bouge pas sur la plupart, il y a quand même le tunnel +/- 10%.
Je trouve la plupart des communications désastreuses pour le moment et j’espère que certains seront plus précis sur la demande finale de l’amf à savoir avoir une valeur de reconstitution à mi-année.

JJbob, le 22/06/2023 a écrit :

Ca ferait environ 3.6€ par parts.

Wait and see!

La plus-value a été distribuée.
Détail de la distribution au niveau de l’associé :
- Plus-value brute de 3,08€ / part
- Plus-value nette distribuée de 2,15€ / part

Fiscalité (et frais) appliquée de 30,19%.

D’un côté cela reflète la baisse du marché du bureau Allemand, de l’autre il y a eu un manque de pilotage des estimations. la SdG a remonté le prix des part fins 2021 sans prendre de marge comme la fait CORUM.
Résultat: le prix des parts Corum ne bouge comme celles de Eurovalys.
Clairement une déception

Je n’ai pas d’informations privilégiés mais plusieurs choses :
Ils ont expliqué avoir piloté les estimations pour en limiter la hausse durant la période de baisse des taux. Pour éviter la diminution des rendements et un effet yoyo sur les valorisations.
L’été dernier ils ont confirmé ne pas avoir besoin de faire d’évaluation intermédiaire du patrimoine

Je vous trouve sévères avec Advenis, le marché allemand corrige, il n’est pas anormal qu’Eurovalys soit affectée.

Par contre, je vous rejoins s’agissant de la communication même si l’exercice d’équilibriste n’est pas aisé pour la SdG qui doit veiller à ne pas rompre la confiance… Vous trouverez ci-dessous le contenu du communiqué du 06/09 pour alimenter ce débat.

Advenis a écrit :

Suite à l’évaluation de son portefeuille immobilier, Advenis REIM
confirme que les prix de souscriptions des SCPI Eurovalys et Elialys, ne seront pas modifiés sur le fondement des valorisations
réalisées au 30 juin 2023

Évaluation du portefeuille immobilier

Début juillet, l’Autorité des marchés financiers a demandé aux sociétés de gestion immobilières de réaliser une valorisation de leurs portefeuilles immobiliers au 30 juin 2023 et ainsi de s’assurer, que les valeurs de réalisation et de reconstitution affichées à fin 2022 étaient toujours cohérentes avec leur prix de souscription.
Advenis REIM a réalisé au 30 juin 2023, une évaluation du portefeuille immobilier de ses SCPI Eurovalys et Elialys, et peut ainsi confirmer que les prix de souscription des SCPI Eurovalys et Elialys, ne seront pas révisés sur le fondement des estimations réalisées au 30 juin 2023.
La stratégie Core + d’Advenis REIM inscrite dans une démarche durable (illustrée par l’obtention du label ISR pour Eurovalys et Elialys), a conduit la société de gestion à privilégier :
des actifs neufs et/ou récemment reconfigurés,
des emplacements proches des cœurs de villes et des nœuds de communication,
des locataires de premier plan avec une solidité financière établie,
des actifs avec une moyenne de durée de baux élevée (environ 5 années de moyenne pondérée des
baux restants au 30/06/23).
Ces critères sélectifs permettent à Advenis REIM de demeurer optimiste quant à la qualité et la résistance
de son portefeuille immobilier sur le long terme.
De plus, si la remontée des taux d’intérêt a entraîné une baisse importante des volumes de transaction, ainsi
qu’une tension sur les valeurs des biens immobiliers en Europe depuis mi-2022, le contexte inflationniste
a permis aux fonds d’Advenis REIM de bénéficier d’une augmentation des loyers liée à l’indexation des
baux depuis les 2 derniers exercices :
+ 11,65 % entre le 1er janvier 2022 et 30 juin 2023 pour la SCPI Eurovalys.
+ 9,95 % entre le 1er janvier 2022 et le 30 juin 2023 pour la SCPI Elialys.
Cette première indexation marquée des loyers, après de nombreuses années atones en la matière, a été
répercutée sans friction aux locataires.

Un asset management proactif

Dans ce contexte complexe, Advenis REIM attache une grande importance au positionnement et à

l’attractivité de ses actifs immobiliers et au travail d’asset management (capex, locations ou relocations) de ses immeubles.Advenis REIM a donc engagé de nombreux échanges avec ses locataires concernant des investissements visant à optimiser les consommations énergétiques, la mise en place d’initiatives ESG, la réalisation de
travaux d’amélioration, etc. La priorité d’Advenis REIM reste ainsi la satisfaction de ses locataires et la sécurisation de leur présence dans la durée.
Cette forte présence au plus près des locataires se traduit par un niveau de TOF élevé (Taux d’Occupation Financier), au-delà de 94 %, pour les deux SCPI :
Pour la SCPI Eurovalys : TOF au 30 juin 2023 : 94,22 %.
Relocations (01/01/2022-30/06/2023) : 24 relocations, soit 11 222 m² loués pour un loyer annuel de
1 703 703 €.
Prolongations (01/01/2022-30/06/2023) : 14 prolongations, soit 32 905 m² pour un loyer annuel de
3 785 708 € (+ 5,77 % par rapport aux anciens loyers).
Pour la SCPI Elialys :
TOF au 30 juin 2023 : 94,65 %.
Relocations (01/01/2022-31/07/2023) : 5 relocations, soit 2 031 m² loués pour un loyer annuel de 245 279 €.
Prolongations (01/01/2022-31/07/2023) : 3 prolongations, soit 1 105 m² pour un loyer annuel de 145 626 € (loyer équivalent).
Pour l’exercice 2023, cette évolution positive des revenus locatifs, à périmètre constant, peut permettre à Advenis REIM d’être confiante dans sa capacité à générer des rendements bruts (1) dans la lignée de ceux
de 2022 (2) (soit 4,57 % pour Eurovalys et 5,39 % pour Elialys).

Perspectives

Sans préfigurer de l’évolution future des économies européennes, Advenis REIM considère que sa gestion immobilière dynamique, au plus près des actifs, combinée à la qualité de son portefeuille immobilier compenseront à moyen et long terme l’impact des tensions actuelles sur les marchés immobiliers.
Les équipes d’Advenis REIM sont par ailleurs convaincues que la collecte actuelle permettra de saisir des opportunités à l’acquisition. Au premier semestre 2023, Advenis REIM a notamment acquis deux actifs en Espagne et Allemagne dans des conditions financières particulièrement attractives.
Eurovalys va annoncer prochainement l’acquisition de locaux d’activité à Wolfsburg. À moyen terme, cesnouvelles acquisitions devraient contribuer à l’amélioration, de sa capacité de distribution des
dividendes (2).

(1) Division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds en France ou à l’étranger pour le compte de l’associé(e), versé au titre de l’année N, (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N.
(2) Ceci ne constitue pas une promesse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La SCPI comporte un risque de perte en capital.

Je n’ai pas la même vision que vous.
Tout d’abord nous avons parlé d’évaluations et si en effet elles ne sont pas indépendantes du gérant, elle ne valent pas grand chose.
Il y a donc lieu de tenir compte des expertises, indépendantes, supposées sincères et dénuées de toute influence notamment du gérant.
Difficile exercice mais indispensable à l’évaluation d’un patrimoine.
Ensuite restent en effet les 10 % de marge.

Si l’évolution des expertises indiquent à un moment donné que la valeur de part est inférieure à celle des immeubles + frais, alors il est normal que le gérant remonte le prix de part. Cela évite la dilution du patrimoine avec l’arrivée des nouveaux entrants. Je ne vois rien de choquant à diminuer le prix de part peu de temps après si la situation s’inverse (absence de collecte + baisse des expertises).

Ce qui est critiquable est de faire fi d’une baisse des expertises tout en rassurant les associés en disant qu’il n’y a pas lieu de baisser le prix de part … tout en l’abaissant 3 mois après du double de la baisse précédamment occultée !
Là je vous rejoins sur votre message du 06/09 : "C’est marrant, ils ne disent rien sur la valeur de reconstitution par rapport à y un an" or c’tait une erreur de ne pas la communiquer immédiatement puisqu’elle se devine par la suite et se répercute finalement sur le prix de part.
J’ose espérer que la baisse de 6,9 % tient compte de 100 % de la baisse cumulée des expertises de fin juin + fin décembre 2023 (mais là encore, sujet tabou du gérant).

Surin a écrit :

Si l’évolution des expertises indiquent à un moment donné que la valeur de part est inférieure à celle des immeubles + frais, alors il est normal que le gérant remonte le prix de part. Cela évite la dilution du patrimoine avec l’arrivée des nouveaux entrants. Je ne vois rien de choquant à diminuer le prix de part peu de temps après si la situation s’inverse (absence de collecte + baisse des expertises).

Je suis du même avis. En maintenant un prix décoté afin d’afficher un meilleur rendement, des SCPI ont dilué leurs anciens associé alors que la collecte était très élevée et les rendements à l’acquisition historiquement bas…

Par contre j’ai entendu plusieurs gérants indiquer que les valeurs d’expertises "indépendantes" n’étaient pas gravées dans le marbre mais se discutaient. Cela et les -10/+10% c’est beaucoup de liberté laissée à la SDG..

Ce qui est critiquable est de faire fi d’une baisse des expertises tout en rassurant les associés en disant qu’il n’y a pas lieu de baisser le prix de part … tout en l’abaissant 3 mois après du double de la baisse précédamment occultée !

Après il faut être lucide, annoncer des mauvaises nouvelles réduirait la collecte ce qui n’est pas du tout dans l’intérêt de la SDG, et pas forcément non plus dans celui des associés. Mais je suis d’accord, on a plusieurs exemples qui s’apparentent à des mensonges, inacceptable.

Dernière modification par NicolasV (03/01/2024 19h08)

Donc le taux de rendement sera plus faible.
Ou est ce qu’ils ont bien joué ?