LF Europimmo : vos avis sur cette SCPI (La Française AM)

BT T1 2022

BT 2022 T1

Collecte nette T1 : 37,8 M€
Retrait T1 : 4,5M€ soit 33,3 M€ à investir
TOF 95,60% (96,10% au trimestre précédent)
Endettement réel : 22,72%

Acquisition 47 (04.02.2022) – Gilbert House 3478 m2 – Bristol
41, Corn Street – 2 actifs mitoyens (rénovés 2021 et 2022) loués à 3 locataires – Centre-ville
Acquisition en SCI LF UK Office (Europimmo 100%).
Prix AEM 26,79 M€.

Libération Immeuble « Orange » / Paris 75005 : idéalement situé, importante restructuration.

Valeur de reconstitution : 1149,62 € (+4,42%), car valeur d’expertise +5,14%
Prix de souscription : 1045 € >> une possible future hausse ? 
Distribution : 10,50 € / part (stable)

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Patrimoine (valeur vénale)

Bureaux 81,73%
Commerces 10,54%
Hôtels 5,43%
Santé Education 2,25%

France 12,56%
Allemagne 57,16%
Gde-Bretagne 10,92%
Pays-Bas 8,05%
Belgique 6,66%
Luxembourg 2,06%
Irlande 2,59%

BT T3 2022

Souscriptions T3 : 35 M€
Retraits : 6,8 M€
Capitalisation : 1100 M€
3 acquisitions : 2 à Nuremberg (bureaux et activités) / 1 à Dublin (centre médical)
En cours d’acquisition : La Corogne (logistique)
TOF : 95,60%
Maintien de la distribution annuelle prévue

Le Bulletin Trimestriel indique pour T4/2022 : 10.50€, identique à celui de T1, T2, et T3/2022,  et c’est exactement le montant que ma SCI IS a perçu sur son compte.

J’ignore pourquoi maxicool aurait perçu moins   (peut-être parce que la SdG le considère comme un associé à l’IR, et retire le PFU sur les revenus financiers).

maxicool a écrit :

Achetées récemment, avec une entrée en jouissance le 01.09.2022.
Peut-être que cela a eu un impact ?

Oui, ceci explique que vous n’avez pas perçu la même chose que moi, dont les parts étaient en jouissance avant le 01/01/2022.

Ce que les associés ont perçu pour T1, T2, et T3, ce sont des "avances sur dividende". La distribution de T4 est le "solde de dividende". Seul le dividende total pour l’exercice complet est identique pour tous les associés (et approuvé en AG). Le total de ce que vous avez perçu, le dividende, dépend du nombre de mois (voire de jours) pendant lesquels vos parts ont été en jouissance durant l’exercice. C’est ce que j’ai déjà expliqué dans ce message.

@maxicool je crois que vous êtes dans le même cas que moi (SC à l’IS) :
- partie 1 de l’IFU : concernant le résultat fiscal à réintégrer, comme la totalité des revenus viennent de l’étranger il est à 0 dans la SC n’est ce pas (par exonération ou crédit d’impôts) ?
- partie 2 : je comprends que les PV immobilières et mobilières sont quant à elles à réintégrer dans le résultat fiscal de la SC car aucune provenance géographique n’est spécifiée. C’est cela ?

Je suis étonnée car sur l’IFU d’Immorente le distinguo n’était pas fait.

La valeur de réalisation baisse de -7,13% en 2022.
Le prix de souscription est inchangé pour l’instant.
Source : bulletin trimestriel

Geronimo, le 27/03/2023 a écrit :

@maxicool je crois que vous êtes dans le même cas que moi (SC à l’IS) :
- partie 1 de l’IFU : concernant le résultat fiscal à réintégrer, comme la totalité des revenus viennent de l’étranger il est à 0 dans la SC n’est ce pas (par exonération ou crédit d’impôts) ?
- partie 2 : je comprends que les PV immobilières et mobilières sont quant à elles à réintégrer dans le résultat fiscal de la SC car aucune provenance géographique n’est spécifiée. C’est cela ?

Je suis étonnée car sur l’IFU d’Immorente le distinguo n’était pas fait.

Bonjour,

je viens de recevoir le projet de liasse fiscale.
L’EC ne s’est pas embêté, il a fait au plus simple :
- réintégration (case 330) : le montant indiqué sur l’IFU (nommé revenu fiscal hors PV/MV en partie 1)
- déduction (case 350) : revenu issu du compte de résultat (= reçu réellement) + revenus nets perçus à l’étranger (indiqué sur l’IFU en partie 1)
Le montant de plus-value sur cessions (en partie 2), je ne vois pas trop où il l’a mis, j’ai l’impression qu’il figure nul part.

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Sinon, je constate que le dividende du T4 2022 (de 10,50 € par part) est resté au même niveau que les trimestres précédents grâce à une importante plus-value (de 4,20 € / part).
Sans cette plus-value, le dividende lié aux seuls loyers et aux produits financiers aurait donc été de 6,30 (?), au lieu de 10,50 les trimestres précédents…

Vente de 2 actifs au T4 2022 :



(1) Immeuble situé Boulevard Saint-Michel à Paris (6306 m2)

- Possédé à 20% par LF Europimmo
- Vendu 81 M€ au total, soit 16,20 M€ pour Europimmo
- Acheté 11,20 M€ en décembre 2016 + travaux 0,1 M€
- Valeur comptable au 31.12.2021 : 11,376 M€
- L’immeuble avait été libéré en grande partie (5045 m2) par Orange en décembre 2021
- Soit une plus-value : 4,83 M€

(2) Immeuble situé Rue Simon Bolivar à Bruxelles (76956 m2)

- Possédé à 15,23% par LF Europimmo
- Vendu 60,61 M€ pour Europimmo 
- Acheté 390 x 15,23% = 58,50 M€ en octobre 2017
- Valeur comptable au 31.12.2021 : 390 M€ (398 au 31.12.2020)
- L’immeuble été occupé par le siège d’Engie Belgique
- Soit une plus-value : 2,11 M€
- Avec un remboursement anticipé du prêt utilisé pour l’achat.

Plus value globale : 4,83 + 2,11 = 6,94 M€
Nombre de part en circulation 1 080 665
PV / part = 6,42 € (avant imposition sur la PV ?)

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Je trouvais cette baisse des loyers "réels" importante (inquiétante) sur le T4 2022 mais selon le BT T1 2023, le niveau est remonté +- au niveau du T3 2022 :

- T3 2022 : loyers 970 673 € pour 1,055 M de parts = 0,92 / part
- T4 2022 : loyers 906 631 € pour 1,080 M de parts = 0,84 / part
- T1 2023 : loyers 976 294 € pour 1,100 M de parts = 0,89 / part

On voit quand même que les loyers sont orientés à la baisse :

Distribution :
- T1 2022 : 10,50 dont produits financiers 0,39 -> loyers 10,11
- T2 2022 : 10,50 dont produits financiers 0,27 -> loyers 10,23
- T3 2022 : 10,50 dont produits financiers 1,26 -> loyers 9,24
- T4 2022 : 10,50 dont produits financiers 0,45 et plus-value 4,20 - > loyers 5,85 (?)
- T1 2023 : 10,50 dont produits financiers 1,20 -> loyers 9,30

L’endettement a bien baissé par contre :
- T2 2022 : 23,77%
- T3 2022 : 21,67%
- T4 2022 : 19,53%
- T1 2023 : 17,59%

Je suis curieux de connaitre l’évolution sur 2023.

Dernière modification par maxicool (06/05/2023 08h25)

Je vais probablement essayer d’appeler LF pour savoir ce qu’il en est, la façon dont leur IFU est présenté donne vraiment l’impression que c’est un montant à réintégrer fiscalement, mais il n’y a aucune information de localisation et leur patrimoine est a priori intégralement à l’étranger (Pierval a aussi cette ligne, mais uniquement pour les PV/MV de biens situés en France). Et le montant n’est pas totalement anecdotique comme vous le relevez…

J’ai essayé de les joindre toute la journée aujourd’hui mais personne ne décroche …

@Maxicool : votre comptable n’a pris en compte ni les PV/MV de cessions immobilières, ni les PV/MV de cessions mobilières (il y a deux lignes dans le tableau de la partie 2).

M.erci !

Après une trentaine de coup de fils, je n’ai toujours pas l’info : ils ne savent pas la localisation des cessions immobilières et ils ne savent pas qui le sait

Rapport annuel 2022 en ligne

Valeur de reconstitution au 31.12.22 : 1067,07
Evolution p/r à 31.12.21 : - 7,18%
Prix de la part : 1045 €

LF europimmo , LF opportunité immo ou épargne foncière, la plupart des SCPI de la française ont de bons taux d’occupation, ne sont pas surévaluées,. La société de gestion semble avoir fait du bon travail ces dernières années .

Jolie baisse, j’en ai acheté il y a 6 mois, bon timing.
Le moment d’en racheter ?