PFO2 : vos avis sur cette SCPI (Perial AM)

PFO2 : vos avis sur cette SCPI (Perial AM)

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1 #326 05/09/2023 07h49

1 #327 05/09/2023 14h08

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#338 15/09/2023 09h36

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#349 15/09/2023 13h29

#350 15/09/2023 14h00

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

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vertaco · #326

De mon côté j’avais déjà arbitré durant l’été mes SCPI en AV Spirica ayant un risque de baisse de prix de part (Primopierre et PFO2 principalement), mais il me restait une position de PFO2 et en voyant la ~~nouvelle~~ rumeur j’ai fait un arbitrage vendredi dernier, tout en sachant très bien que si la baisse était actée au 01/09, il était déjà trop tard.

Résultat ce matin : arbitrage validé avec une date de valeur au 04/09, sans baisse du prix de la part. En cas de baisse les assureurs seraient les premiers au courant, c’est en AV qu’il est le plus facile de sortir rapidement et ils ne vont pas supporter la baisse à la place de leurs assurés.

La date du 01/09 était clairement fausse, mais cela ne veut pas dire que cela n’est pas imminent…

Asn540 · #327

Mettons nous 5mn dans la peau de l’assureur.

Il achète la part de PFO2 à 196€. Soit -196 pour lui
Il touche 6% de commission de CGP car il est son propre CGP. Soit +11,76
Un assuré "achète" cette part pour son AV pour 183,26. Soit +183,26
2 ans après c’est la "panique", l’assuré est trop content" de pouvoir sortir en un clic
L’assuré "vend" sa part pour 179,34. Soit -179,34
L’assuré paie les frais de vente de part avant 3 ans (3%). Soit +5,5

Additionnons le résultat pour l’assureur : il a une part sur les bras qu’il a payée en réalité … 174,82€

Cette part va lui rapporter 8,29€ (c’est le dividende 2022) soit un rendement de … 4,7%. Largement plus que la plupart des obligations de son fonds euros.

Cette part lui a coûté moins que le prix de retrait actuel. Et même si le prix de part baisse de 10%, elle lui aura toujours coûté moins cher que pour un type lambda.

Toute cette histoire de baisse de valeur de parts est donc une aubaine pour les assureurs qui vont mettre la main sur des parts à prix cassé et obtenir des bons rendements. Les épargnants paniquent et vendent. L’assureur voit l’avenir sur 30 ans.

Main forte / main faible
Acheter au son du canon / Acheter au son du clairon

A la fin c’est l’assureur qui gagne. (on s’en doutait)

Greyna · #328

Votre raisonnement oublie un sujet: les fonds propres.

Si l’assureur bascule les parts de SCPI dans son actif général, alors il doit mettre les fonds propres qui vont bien en face. En gros pour de l’immobilier (dont SCPI), c’est 25 %. Alors que pour de l’emprunt d’Etat type OAT on est proche de 0.
L’assureur n’ayant pas de fonds propres illimités, il me semble que ça pourrait quand même être ennuyeux si ça prenait des proportions importantes.
On peut espérer que les assureurs ont été prévoyants sur le sujet.

Lesabendio · #329

Bonjour à tous les IH !

En lisant vos échanges, il y a une question qui m’échappe : quand on remplit le document d’ordre de retrait de parts, il y a un engagement sur le prix de cession, ou bien on peut envoyer le document, et si une annonce de baisse des prix de part est annoncée « en cours de route » avant que l’ordre ne soit enregistré, on peut se retrouver avec un prix de vente qui est inférieur à ce qui était prévu initialement ?

Je vous remercie de vos précieux échanges.

Surin · #330

Bonjour, si changement du prix de part, la société de gestion vous envoie un courrier pour vous demander si vous souhaitez maintenir l’ordre au nouveau prix ou le retirer.

Luce · #331

J’ai noté hier via une communication de l’assureur MIF que la SCPI PFO2 était désormais fermée à la souscription sur son contrat d’assurance vie .
Auparavant la MIF proposait 4 SCPI dans son contrat d’assurance-vie, dont PFO2. Les 3 autres SCPI (Cristal rente, immorente et épargne pierre) restent ouvertes à la souscription.

J’ai demandé à l’assureur les raisons qui l’ont poussé à délister PFO2 des fonds accessibles, surtout dans un contexte où les SDG cherchent à collecter.
Est-ce parce que la MIF entrevoit des perspectives négatives sur ce véhicule d’investissement et souhaite protéger ses sociétaires ? Un différent commercial avec Perial ?

Je vous tiendrai informé de la réponse de l’assureur.

cedREIM · #332

Logique, acheter des parts à 196 pour les dévaloriser dans quelques jours ca pas une top idée.

Périal a écrit :
La valeur de souscription actuelle d’une part de PFO2 est de 196 euros.

Cependant, cette valeur est en cours de réévaluation. Nous aurons plus d’information dans les prochains jours.

je suis taquin j’ai posé la question en répondant au mail qui me confirmait mon retrait en février ;-)

loicd · #333

A priori annonce imminente concernant cette scpi.
Pas forcément dans le bon sens..

Sumotori · #334

Il y aurait une baisse de 17%.

C’est une information que m’a communiqué un cgp. L’idée est d’augmenter le rendement vs la valeur facial pour les nouvelles souscriptions.

FCP · #335

L’idée c’est surtout de tenir compte de la chute des prix immo.

Avec la hausse des taux, les valos des SCPI ne peuvent pas rester en lévitation.

Sumotori · #336

Oui mais la décote est de 3% pas de 17%… donc rien n’oblige à ce stade à une réduction du prix de la part, sinon une stratégie commerciale d’affichage de rendements supérieurs.

kiwijuice · #337

Tous ceux qui font circuler les rumeurs (mon CGP m’a dit -17%)…
Savez-vous que vous êtes passibles de poursuites pour manipulation de marché. ?

Attention à vous. Ce site a une forte audience.

Greyna · #338

La surcote de 3 % (et non pas décote) c’est au 31/12. Les nouvelles expertises devraient aboutir, comme chez les copains, à une baisse de la valeur du patrimoine de l’ordre de 10 %. Et donc contraindre Perial à baisser le prix de part de XX % (autours de 15 % sans doute ?).

spot · #339

kiwijuice a écrit :
Tous ceux qui font circuler les rumeurs (mon CGP m’a dit -17%)…
Savez-vous que vous êtes passibles de poursuites pour manipulation de marché. ?

Attention à vous. Ce site a une forte audience.

Visiblement cela ne stresse pas Périal qui a prévenu tout le monde en dépit de la réglementation AMF en matière d’insider trading.

Sumotori · #340

kiwijuice a écrit :
Tous ceux qui font circuler les rumeurs (mon CGP m’a dit -17%)…
Savez-vous que vous êtes passibles de poursuites pour manipulation de marché. ?

Attention à vous. Ce site a une forte audience.

Entre les -1, les étiquettes rouges "membre très clivant" et les menaces, il y a vraiment des gens sympas qui donnent envie de partager sur ce site.

Ciao pour moi.

eg972 · #341

C’est acté pour moi sur mon accés.
Prix de la part à 164.00
Valeur de retrait a 150.06

progfrance · #342

Pareil sur mon espace client. Valeur de retrait à 150.06€

Yuesuke · #343

C’est officiel depuis aujourd’hui et c’est sur leur site =>
SCPI?: Ajustement de la valeur des parts

Greyna · #344

Communiqué officiel

Mcgill · #345

Malin attendre l’annonce de taux de la bce pour tout mettre sur le dos des taux.

Evidement ils ne reconnaissent pas qu’ils ont acheté des actifs infames et qu’une partie de leur patrimone ressemble à une terre chancrée et stérile. ( notez que cela est valable pour amundi, primonial etc egalement).

ArnvaldIngofson · #346

PERIAL AM a écrit :
La politique ESG proactive de nos fonds et de nos immeubles devrait avoir un impact sur l’émergence d’une « valeur verte » dans un futur proche.
Nous regrettons que ces efforts ne soient pas aujourd’hui pris en compte par les experts.
Nous continuerons cependant nos efforts pour améliorer les caractéristiques environnementales de notre patrimoine en anticipant les règlementations à venir .

C’est surtout les associés qui regrettent.
Mais c’est la faute des experts …

PERIAL AM a écrit :
Après deux années marquées par des libérations importantes sur son patrimoine,
les efforts menés sur le patrimoine de PFO2 ont porté leurs fruits puisque le taux d’occupation au 1er semestre 2023 s’élève à 93,4 % contre 90,6 % un an plus tôt.
Cela est notamment dû à un solde locatif positif sur les 12 derniers mois où 34 000 m² ont été reloués dans la période contre 20 000 m² libérés.
Le renforcement de l’état locatif de la SCPI et le travail sur le recouvrement des loyers font partie des axes prioritaires sur PFO2.
A ce titre, le taux d’encaissement du S1 2023 s’élève à 97 % au 31 août 2023.

En plus de cela, la SCPI continue à déployer son ambitieux programme d’arbitrages qui vise à céder les actifs les moins performants énergétiquement et les actifs non-adaptables aux nouveaux usages. Aujourd’hui, ce sont près de 143 M€ de cessions qui ont été sécurisées et dont le produit sera utilisé, entre autres, pour le désendettement de la SCPI.

OK, du mieux sur le taux d’occupation.
Par contre l’endettement peut devenir un problème.

Greyna · #347

L’endettement pourrait bien devenir TRES problématique il me semble.

Petit calcul rapide (et donc approximé):
-la scpi pèse 3 milliards € d’encours
-le taux d’endettement est de 25 % au 30/06
>>> ca fait quand même 750 millions € de crédits !

Taux d’intérêt moyen 2,6 % et durée moyenne résiduelle 3,9 années.

Vu la collecte actuelle, négative, comment vont-il solder les crédits ? En vendant des immeubles. Il ne s’en cachent pas d’ailleurs dans leur communiqué du jour. La question est: quelle baisse de prix vont-ils devoir consentir pour vendre ce patrimoine et faire face à leurs échéances de crédit ?

Je ne suis pas très rassuré par ces SCPI bourrées de dette et qui font face à de la décollecte. D’autant que la collecte brute (sans même tenir compte de la décollecte) va se raréfier au vu de la concurrence, que ce soit d’autres SCPI (bien plus performantes et dans une meilleure posture pour profiter du contexte) ou de placements autres (on trouve sans souci des placements à capital garanti qui payent du 5 % aujourd’hui si on peut s’engager sur du long terme).

ArnvaldIngofson · #348

Compte tenu d’une Commission de souscription HT de 8,50 %,
je calcule une VALEUR DE RETRAIT à 150,06 €.

Pour cette année, sur le 1er semestre, on a eu DISTRIBUTION NETTE = 3,80 € / PART.
Une anticipation audacieuse donnerait 7,60 € / part pour l’année.
Ce qui ferait un rendement de 5,06 %.

Ce qui n’est effectivement pas beaucoup à ce niveau de risque.
Mais on peut croire aussi qu’il y a une opportunité avec "l’émergence d’une « valeur verte » dans un futur proche".

sm94 · #349

Je suis bien heureux d’avoir cédé le mois dernier mes unités de compte en AV ! Par contre, en nu-propriété, je suis bien rincé…

Une baisse de 16,3 % d’un seul coup, c’est 3 à 4 ans de dividendes ! Mais je constate que les bla-bla sont toujours d’actualité…

Chafouini · #350

J’ai un ordre de vente en cours, mais pas à ce prix là par contre…

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