Location vide et meublée dans un même immeuble de rapport ?

Merci pour votre réponse, en effet je pense que le plus judicieux serait de m’approcher d’un comptable pour voir tout cela avec lui.

Le faite d’avoir deux régimes différents dans un même bâtiment rend les choses un peu plus compliqué si on veut optimiser les choses.

Je vous souhaite une bonne soirée !

Bonjour,

Votre file a été déplacée dans une ancienne file qui doit apporter une réponse au moins partielle à vos questions. Quelques commentaires par rapport à votre message :

1 - C’est vous qui devez définir votre mode de location (nue /meublée), puis le régime d’imposition micro-foncier / réel en cas de location nue, micro-bic / LMNP en cas de location meublée en fonction de votre fiscalité et pas vos locataires. En effet, vos choix peuvent conduire à des variations importantes d’imposition. En l’absence d’information sur votre situation fiscale (et en particulier sur votre TMI - Tranche Marginale d’Imposition) et des charges associées à votre immeuble, il est difficile d’être plus précis. A toutes fins utiles, votre bénéfice imposable sera imposé à hauteur de votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux… Il est donc important de choisir le régime qui vous permette de limiter au plus votre bénéfice imposable…

2 - Si vous louez deux appartements situés dans le même immeuble avec deux modes de location, il convient de définir une méthode de répartition des charges qui ne sont pas liés à un des appartements mais concernent l’immeuble entier et de la conserver dans le temps en cas d’interrogation des services fiscaux… Différentes méthodes peuvent être utilisées : la valeur vénale, la surface, les tantièmes de copropriété si les biens sont en copropriété, les valeurs locatives qui servent de base à la taxe foncière - calculées à partir de fiches H2 établies, comme il l’a été souligné dans un ancien message :

Ddtee a écrit :

Une déclaration doit être souscrite par local, c’est-à-dire, pour chaque fraction d’immeuble normalement destinée, en raison de son agencement, à être utilisée par
un même occupant.
En conséquence, si vous êtes propriétaire (ou usufruitier) de tout ou partie d’un immeuble collectif, vous devez souscrire une déclaration modèle H2 :
– pour chaque logement (appartement, studio, etc.) ou chaque local professionnel (bureau, etc.) avec ou sans dépendances bâties
…/…
En outre, une déclaration récapitulative modèle R devra être souscrite pour l’ensemble de l’immeuble

En tout état de cause, cette donnée vous sera utile pour la répartition de la taxe des ordures ménagères…

Si la division en deux appartements n’est pas connue des services fiscaux :
- vous risquez un redressement de taxe foncière (la valeur locative de deux appartements de 50 m2 est supérieure à celle d’un appartement de 100 m2)
- un problème d’affectation des taxes d’habitation à vos locataires risque d’apparaître

3 - Avez vous souscrit une assurance pour le gros oeuvre de votre immeuble (qui est plus large que l’assurance PNO qui doit être souscrite dans le cas de biens loués dépendant d’une copropriété) ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (13/07/2020 14h57)

Bonjour,

Aucun souci pour mixer les modes de location au sein du même immeuble.

Par contre tout sera proratisé en fonction des loyers perçus. Dans votre cas si les loyers sont équivalents, vous ne pourrez en effet amortir que la moitié de la valeur de votre immeuble et déduire la moitié des frais d’acquisition dans votre comptabilité LMNP.

Vos recettes lmnp sont faites en courte duree ou longue durée (9 mois, 1 an)?

Le lot qui sera loué meublé n’aura pas d’impact sur le revenu foncier ou le déficit foncier (qui ne sera concerné que par les revenus et charges des lots loués nus).

Vous devrez vous immatriculer (document Poi) pour commencer l’activité de location meublée, et choisir entre "micro-BIC" (vous déclarez juste les recettes de la location meublée, et les charges sont évaluées forfaitairement comme un %age des recettes) ou le régime BIC réel (il faudra tenir une comptabilité, vous pourrez amortir le bien, en en évaluant la valeur vénale au départ). Dans votre cas, vu le montant limité des recettes du meublé, il est probable que le micro-BIC soit à préférer.

Pour répartir les charges "communes" (aux lots lots nu, meublés  et occupés par vous), par ex la taxe foncière (pour laquelle il faudra peut-être refaire une déclaration, suite à vos travaux) ou le chauffage ou l’eau froide, il faudra appliquer un prorata, par exemple en vous basant sur les surfaces, ou sur l’usage qui est fait de la "charge". C’est un peu comme les tantièmes en copropriété,  en plus simple. A vous de déterminer ce prorata, en restant raisonnable (évitez 90% sur les lots loués nous et 10% sur le reste où vous ne pouvez pas déduire de charges…).

Monter une société pour ça,  dans votre situation (peu imposé à l’IR), est sans doute une mauvaise idée à oublier.

Comme disait Bernard2ken début de fil, c’est une question de bon sens.
Quand il n’y a pas de règle, on peut toujours appliquer la solution qui nous semble la meilleure pour autant qu’elle soit cohérente.
Il faut se poser les questions suivantes :
quel est le lien entre le loyer et telle charge?
Quel est le lien entre la surface et telle charge?
On doit retenir le lien entre loyer ou surface et une charge donnée le plus pertinent.
Je vois mal quelle charge serait mieux indexée sur le loyer que sur la surface, sauf peut-être des frais d’aménagement.
Ensuite lorsqu’on a trouvé la méthode il faut s’y tenir.

D’une manière générale, je vois mal l’intérêt de proratiser en fonction du loyer. Ce qui revient normalement à affecter plus de charges sur votre LMNP (loué plus cher au M2), qui bénéficie déjà des amortissements alors que le foncier non, donc coûte plus cher.

Édit : on parle de loyer ou valeur locative utilisée pour la taxe foncière ?

dusgas, le 20/03/2022 a écrit :

Édit : on parle de loyer ou valeur locative utilisée pour la taxe foncière ?

Je parle bien de la valeur locative utilisée pour la TF. J’ai ces valeurs dans un relevé de propriété demandé aux impôts. L’écart entre la répartition à la valeur locative et la répartition à la surface est assez faible (22 contre 20%) mais à mon avantage.
Mais comme le dit Bernard2K je vois mal les impôts me chercher des poux là-dessus.

Le problème soulevé est beau !

Oblibe, ne vouliez-vous pas écrire plutôt : "Le problème soulevé est baux !"

JulienUxor a écrit :

Est-il possible d’avoir dans un même immeuble plusieurs types de bails : nu et meublé

Oui. Qu’est-ce qui m’empêcherait ?
(sauf à être dans une zone où il y a des limitations sur les meublés, par exemple les agglomérations de plus de xxx milliers d’habitants)

Je vous suggère d’explorer https://www.google.com/search?q=immeubl … p;ie=UTF-8

Cependant, en régime "reel", ca pourrait compliquer la comptabilité (car, si on veut amortir le bien loué meublé, il faut l’inscrire comme immobilisation au bilan de l’activité de location meublée, et le sortir du bilan si on repasse en nu, avec certaines conséquences comptables,  etc.)

JulienUxor a écrit :

Pas bien compris les réponses.

Je n’ai pas trouvé sur le site de sujet parlant d’un mix nu et meublé.

et celle-ci ?

GoodbyLenine, le 24/09/2023 a écrit :

JulienUxor a écrit :

Est-il possible d’avoir dans un même immeuble plusieurs types de bails : nu et meublé

Oui. Qu’est-ce qui m’empêcherait ?
(sauf à être dans une zone où il y a des limitations sur les meublés, par exemple les agglomérations de plus de xxx milliers d’habitants)

Merci pour vos lumières,

Je pense que vous devriez suivre les conseils qui vous ont été donnés précédemment dans la file : prenez votre téléphone et demandez un rendez-vous avec un expert comptable. C’est celui qui pourra le mieux vous renseigner sur votre situation.
Au passage, vous n’avez pas deux maisons en LMNP mais vous avez deux maisons exploitées selon le mode de location "meublé". Ce mode de location vous conduit à vous déclarer d’un point de vue fiscal en tant que Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP), avec les conséquences fiscales que vous évoquez (amortissement du bien, des frais de notaire etc…)