Les plateformes d'immobiliers fractionnés en 2023 : synthèse

Quelques nouvelles des plateformes citées que j’ai suivi

Tantiem
Bayonne
Achats de parts : 20/06/23
Collecte finalisée le 31/07/23
Date de versement des loyers prévisionnel :  15 sept 23
Date de versement des loyers effective : 02 oct 23
Cependant, le versement à commencé alors que la signature définitive  n’a toujours pas eu lieu et qu’elle est décalée de plusieurs semaines.
Rendement prévu des loyers: 5,20% (6,5% la première année via boost promo)

Lille appart hotel 1 : 18/07/23 -  collecte finalisée le 22/07/23
Date de versements loyers prévisionnelle : 15 oct 23
Date de versement des loyers effective : 28/09/23

Pour 100€, j’ai reçu en détaillé 0,31€. Apparait aussi -0.05 de prélèvement IR et -0.07 de CSG

Lille cité administrative :
Il s’agit d’un immeuble et Tantiem a fait le choix de le faire financer par deux collectes dédiées à des appartements différents plutôt que de faire une collecte globale. Sans doute pour éviter une collecte qui dure avec un gros montant à financer.
le 06/09/2023 lancement collecte
87% collectés au 09/09/23 -  Fin de la collecte le 23/09/23
Rendement prévu du loyer : 5% (et boost de rendement de 7% promis sur la 1ere année)
Date de versement des loyers prévisionnel : décembre 23

Lille cité administrative 2:
fin septembre 23 lancement collecte.
date d’acquisition prévue: novembre 23
Date de versements loyers prévisionnelle : 01 dec 23
Rendement prévu du loyer : 5% (et boost de rendement de 7% promis sur la 1ere année)

Je reproche de ne pas mettre à jour sur le site web les évolutions et actualités rapidement. J’ai reçu des mails d’informations mais je ne retrouve pas ces informations sur chaque bien dans le site.

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Louve invest
Bien de Marseille :  Collecte en Mars 2023. Finalisation en quelques jours, date de versement prévisionnel : ?
Rendement prévu du loyer : 4%
Acte signé en avril 2023
Juin, toujours pas de mise en location contrairement aux prévisions.
Mi juillet 23 : 1 locataire dans les lieux, en Aout il quitte l’appartement sans verser le loyer et Meute annonce que le rendement annualisé devrait être de 3,95% au lieu de 4%. (Et que la garantie visale devrait permettre de palier au fait qu’il n’a pas versé le loyer)
Date de versement des loyers effective : 08/09/23

Bien de Quimpert, 2eme projet
Collecte en Mai 2023
Date de versement prévue : juin-juillet 2023
Rendement prévu : 6,08%
En juin, annonce que les locataires ont quittés les lieux et que le bien est vide mais que la clause d’achat prévoit un bien avec déjà des locataires. Meute annonce qu’ils vont prendre à leur charge le loyer pour Juillet.
Date de versement des loyers effectives : début Aout 2023, et deux locataires sur 3 dans les lieux.

3eme bien -ANGERS
Achat de part : 21/06/23
Collecte finalisée début juillet 2023
Acte signé en Aout 2023
Rendement prévu : 5,49%
Date de versement loyer effective :  début septembre 2023

En septembre, les trois biens ont donc versés des « loyers ».

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ATOA
Bien à Niort
Achat de parts : 22/05/23
Date de versements loyers prévisionnelle : fin septembre 2023
Loyers prévus : 3,9%   et rentabilité globale prévue de 6,5%
Mi juillet, la collecte ne s’étant pas emballé, ATOA décide de la stopper et de scinder en deux le budget. La partie financée servant à acquérir le bien et les travaux d’un premier lot est suffisante. Une deuxième collecte aura lieu (en septembre) pour financer la suite des travaux.
Signature définitive du bien : 04/09/23
1er Versement loyers :  annoncé comme certaine en octobre 2023

Seconde campagne- même projet à Niort
Début de collecte 05/09/23
Fin de collecte prévue : 03/12/2023

Le site est plutôt minimaliste. Le service client est un peu moins réactif sur le site web que sur le Channel de discussion officiel de Discord.

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FUZZ

Le bien prévu en financement à été annulé. Pas de nouvelles.

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BLOKS.co

Après le financement du premier bien (pizzeria dans paris) un mail à informé les souscripteur que le 1er loyer prévu pour la fin septembre serait un peu retardé pour cause de problème technique et en argumentant que la société est jeune.
Quelques jours après, nouveau mail annonçant qu’ils stoppent tout, que la baisse de valorisation du bien et la hausse des taux de crédit les obligent à revoir leurs plans. Les sommes versées vont être remboursées (pas encore fait, mais c’est ce qui est écrit) et les projets prévus sont aussi stoppés.
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BRICKS

Le nouveau système d’obligation et de porteur de projet à l’air de plaire tout autant qu’au début du précédent. Le premier bien à été financé dans l’heure et le second il y a quelques jours est parti en 10 secondes d’après ce que j’ai lu.
Les anciens bien sont toujours négociables sur la marketplace, mais uniquement aux anciens inscrits.
Les nouveaux biens ne sont pas vendable.

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Brik club

Toujours rien de nouveau à part le premier bien qui verse toujours son "loyer".

Il y a donc déjà 3  plateformes sur le total qui ont connu des problèmes et ne proposent plus de projets.

Edit: BLOCSHARE
Semble avoir financé plusieurs biens.
ils viennent de faire un partenariat avec SEZAME et proposent  un mix entre des placements court termes de type crowdfunding sur 12-36 mois, des moyens termes sur 5 ans et des long terme.

Dernière modification par tikitoi (30/09/2023 21h41)

Cette particularité m’interroge :
_Peut-on décrêter par contrat qu’une propriété change de main sans passage chez un notaire ou autre voie officielle ?

_Faut-il espérer un défaut de paiement pour devenir propriétaire du bien ou est-ce au contraire une sécurité pour la plate-forme qui se déresponsabilise d’un bien qui ne génère plus de revenus et au contraire aura des charges qu’il faudra payer ?

"nos obligations sont assorties d’un nantissement des parts de la société qui détient le bien".
Manifestement, la structuration retenue consiste à créer une société par bien immobilier. C’est le principe de la "société de projet" ou SPV.
"vous devenez directement propriétaire du bien"
Cette formulation en revanche est trompeuse. Dans le cas où le défaut indiqué se produit, les parts nanties changent de mains et vont donc aux souscripteurs ; c’est le principe même d’un nantissement. On ne devient donc pas copropriétaire indivis du bien immobilier, on devient propriétaire de parts de la société qui détient le bien. A priori, le changement de mains de parts d’une société ne nécessite pas de passage chez le notaire.

Une société avec 6000 associés peut très bien fonctionner, même si la majorité sont passifs ou ne comprennent pas grand chose. Avoir des milliers d’actionnaires, c’est le cas de beaucoup de grandes entreprises ! Ce qui compte, c’est que les statuts soient bien adaptés à un tel fonctionnement, et notamment : qu’il n’y ait pas un quorum impossible à réunir ; que le vote par correspondance et par moyens de communication électronique soit prévu.

Dans un tel cas où les souscripteurs deviendraient propriétaires des parts de la société de projet, il suffirait de convoquer une AG pour élire un nouveau dirigeant (Gérant ou Président selon la nature de la société) parmi les actionnaires ; celui-ci dirigerait alors la société au mieux, quitte à revendre le bien et/ou provoquer la liquidation volontaire de la société si c’est la seule chose à faire.

Une telle structuration me semble a priori une bonne solution. Du moins, je reste très réticent sur l’immobilier fractionné en général, mais, parmi les solutions d’immobilier fractionné, voici enfin quelqu’un qui propose en garantie autre chose que du vent. Pour être tout à fait sûr que c’est une bonne solution, il faudrait quand même vérifier un certain nombre de choses :
- le contrat d’obligation et notamment cette clause de nantissement et son fonctionnement effectif
- la nature de la société (commerciale ou de personnes)
- lire les statuts de la société (et d’autres documents régissant son fonctionnement tels que règlement ou pacte d’associés) pour vérifier qu’ils sont bien adaptés à un tel fonctionnement.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2023 11h41)

Concernant  "Fragment", je viens de voir le bien qu’ils proposent.

Une longère transformée en location courte durée avec piscine, terrain de pétanque, salle de ciné, et DPE catégorie B.

Rendement net de 6,51% estimé.
Revalorisation de 3% annuelle estimée.
Un peu trop optimiste je trouve vu le contexte actuel et l’emplacement.

-dans un petit hameau perdu (300 habitants)
Proche Paris pour les envies de weekend.
Comme c’est dans un hameau, je suppose qu’il n’y a pas de gare,  mauvais pour les citadins.

Le prévisionnel annonce un début de versement des loyers à partir de fin mai 2024, après travaux.  Ça fait un long temps de capitaux immobilisés.

Le bien aura piscine + jacuzzi, ça n’augure rien de bon sur la maîtrise des charges ( impondérables piscine, électricité, entretien, éventuellez futures taxes sécheresse)

Aire de jeux enfants ( normes a respecter changeantes)

Je constate aussi qu’il n’y a pas d’espace d’échange pour les potentiels investisseurs afin qu’ils donnent leur avis ou posent des questions.

J’ai ajouté Fraktion sur la liste en première page.

Ils ont financé deux biens et en ont trois autres en cours.
Ils travaillent avec Beanstock et Sésame en partenaires.
Les taux affichés n’ont rien d’extraordinaire pour l’instant , de 4,01 à 6%.
L’un des projet est du portage immobilier sur 12 à 36 mois.

Decembre 2023.
En couleur, ceux pour qui c’est mal engagé.

FRAKTION
Projet de portage immobilier sur 36 mois à  st andré de cubzac souscrit le 18 novembre, annulé le 30 novembre, car « elle n’a pas remplie l’ensemble des conditions ». Pas d’explications.
Deux autres biens toujours en financement, l’un à Marseille à 5,02 % annuel prévu, l’autre à Paris pour 4,01 %. (Enfin, entre 3,85 et 4,25% puisque le site indique les fourchettes basses et haute de prévisions). Celà fait au moins deux mois qu’ils  sont proposés.

FRAGMENT
La longère proposée en Octobre 2023  n’est toujours pas financée. Pas d’autres projets.
135950 de financé le 17/11/23 par 527 investisseurs
391600 Financés le 01/01/2024 par 1455 personnes.

TANTIEM
nouveau projet sur Paris 17, local commercial
ouverture collecte le 06/12/23 – fin le 19/12/23.
Premiers versements prévus pour janvier 2024

ATOA
Seconde campagne- même projet à Niort.
Début de collecte 05/09/23
Au 01/12/23, 48K€ de collectés sur 135k€.
Au 01/01/24, 60K€ collectés.
ça sent toujours la petite équipe qui croit à ce qu’elle propose mais qui n’a pas la notoriété ou le marketing qui lui permette d’attirer les fonds des investisseurs.  En point positifs, ils ont indiqué cet avantage pour les souscripteurs : « Afin de ne pas pénaliser les souscripteurs de la tranche 2, nous cumulons les crédits mensuels sans attendre la fin de la souscription de la tranche 2.Dès la date de réception de votre souscription, nous commençons à calculer vos crédits mensuels.Ces crédits seront versés sur votre compte à la fin de la souscription de la tranche 2.N’hésitez donc pas à souscrire dès maintenant, vous commencez déjà à gagner de l’argent »
2 % de cashback sont proposés également pour tout investissement d’au moins 1000€, et à cela s’ajoute le bonus de parrainage de 1 % via les parrainages, ce qui pourrait donner un joli rendement au final pour le projet, mais la plateforme peut elle se permettre de rester rentable avec ces « cadeaux » ?

Ils proposent aussi le réinvestissement des « loyers » de la tranche 1 de l’appartement de Niort dans la tranche 2 qui est encore en financement.
Un second projet devrait arriver début 2024.
Bref entre 2200 inscrits chez Atoa et plus de 300000 chez Bricks, on voit bien les défis devant eux.

STREAL
Depuis le 9 octobre, bien rue du temple à Paris.
2 novembre,37% -  492360€ collectés par 29 investisseurs seulement
01 decembre : 86 % par 41 investisseurs
Fin  décembre, la collecte est annulée, les sommes remboursées, ils n’ont pas atteint les objectifs.

BLOCSHARE
Projet le superbe signé chez le notaire en décembre  (financé entre octobre et novembre)
1er revenus versés  le 25/12
2 Projets annoncés.

BRICKS
Plusieurs projets encore financés, de l’appartement, du château, du court terme, du long terme.
Toujours financés en quelques heures/jours. Mis à part un projet de « so villa » pour faire un hébergement avec piscine/salle de jeux… Le taux a été relevé de 1% pour terminer la collecte.

Bricks est d’ailleurs assez réactif quand ils voient qu’une collecte est difficile ou pour inciter à y investir. Celà peut-être une augmentation du taux, une réduction du délai de jouissance avec versements, des petits avantages en nature comme des réductions sur la location, la visite, ou la participation à un événement si l’on dépasse une certaine somme.
On a eu beau décrier la plateforme, je reste pantois de leur résistance, de leur faciliter à modifier leurs modèles/projets, de leur rapidité de financement de projets et de leur nombres. Je pense d’ailleurs que ça leur donne un avantage concurrentiel à attirer les projets puisqu’un porteur de projet se dira qu’il a plus de chance de financer le sien rapidement en passant par eux.
Je ne lis plus de messages sur les forums concernant les impayés ou rendements inférieurs pour les derniers projets (ce qui n’est pas le cas des royalties)

Pour la petite anecdote, ils viennent de mettre en place un accès premium aux projets. Mais il semble que ce soit via un code que tout le monde à reçu, et qui est en plus non personnel donc partageable. Pas vraiment premium pour l’instant donc. Je suppose qu’à terme l’accès premium sera réservé  aux gros investisseurs ou via un abonnement payant. 
Ils ne sont plus 100 % immobilier fractionné.

FUZZ
Mise à jour du message 1. A priori on peut rayer de la carte celui là.

MEUTE
Enfin un nouveau projet, sur Nantes. Plusieurs intervenants ont pu relever qu’il paraissait mal placé et ont mis en doute son intérêt.  Lancé le 7 décembre, 56 % réservés fin  décembre , toujours pas finalisé.  J’ai hésité à le mettre en couleur car l’avant dernier projet a été annulé, et celui-ci n’a pas encore trouvé preneur.
La partie communauté est un bon point pour les échanges mais le service client a un peu de mal à suivre ou répondre. Il y aurait eu aussi du blocage envers des membres dénigrants trop le projet.
Les autre biens versent à peu près ce qui était prévu,  Celui d’Angers un peu plus que la cible visée, celui de Marseille est encore dans les clous malgré des soucis de locataires.  D’après le forum louve, ils ont retrouvé un locataire et le loyer est plus élevé qu’envisagé (600€  au lieu de 530€)

BRIKCLUB
Versement régulier des loyers, Toujours aucun nouveau bien depuis 1 an, annonce d’un partenariat avec la plateforme BALTIS pour début janvier, sans plus d’informations.

Découvert récemment, je trouve le principe très intéressant avec une fiscalité plus intéressante que les SCPI (hors européennes).
Par contre les frais font mal, à l’achat comme en gestion.
Exemple avec Streal : 20% de frais de gestion (déléguée) + 5% frais Streal pour de la location courte durée.
De plus, les rendements ne sont pas si intéressants, on tourne aux environs de 5% de loyer.
Et ce pour de la colocation ou de la location courte durée donc avec un risque de vacance locative.
Par ailleurs, les prix d’achat sont, frais tout compris, au-dessus du prix moyen constaté.
Pour Streal, l’appartement à Paris revient à 23000€/m2 alors que les prix sont inférieurs à 10000€/m2 dans la rue du bien proposé !
Espérons que l’offre s’étoffe et que la concurrence fasse baisser les frais.
Les magazines de finance commencent à en parler.

tikitoi, le 21/06/2023 a écrit :

STREAL
Capital de 500.000 €
Dirigeant : Louis Dutheil de la rochère
Part minimum : 100€
Virement ou crédit par CB
Pas d’agrément, pas de PSFP. Et ils n’en n’ont pas demandé. Ils utilisent le cadre des émissions obligataires avec offre au public de titres financiers avec un DIS dans la limite de 8millions d’euros.

Nantissement de la société qui sert chaque projet.
Le  mail de contact n’est pas aisément trouvable, il est  sur la page principale si l’on est pas logué.
Le contrat mentionne ceci :

a écrit :

valeur nominale de l’obligation : 50e
Prix de souscription d’une Obligation : cent euros (100 €) (soit une prime de souscription de cinquante euros (50 €))

les Obligations produiront des intérêts, payables mensuellement, égaux au revenu locatif (net des frais, charges et commissions) généré par l’Actif Financé durant ce trimestre

Voici une vidéo intéressante, réalisée par un intervenant que j’affectionne particulièrement :



Le CEO détaille un peu plus le premier investissement, explique ce qu’est l’immobilier fractionné et la strucure de frais : ce que j’en comprends, 6 à 10 % ajoutés sur le prix d’acquisition+frais pour Streal, pas ou peu de commission de gestion car ils délèguent le bien à une agence ou partenaire qui reversera un loyer net (donc la ponction aura déjà eu lieu).
On serait sur de l’immobilier destiné à de la location saisonnière, je n’ai pas compris si tous les investissements seront sur ce domaine ou simplement les premiers.

Ajout dans mess 1 de OPCAP.fr et de Wally

WALLY
A priori il y a eu des résidences de coliving à aix en provence pour 5,10% de revenus et un appartement à Anemasse avec un taux estimé à 6%.  Il s’agit de vrai immo fractionné avec reversement des loyers et plus value à la revente. Je ne sais pas si ils ont bien été financés au final.

BRICKS
Toujours rien en Fractionné avec reversement de loyers, mais des  projets sur 12 mois à 4 ans.
19 février : Appartement  Paris8 - 1 Million 060€  (9% sur 3 ans)
22 février : 1 Million 072 financé en 50 minutes (haras de T Parker, 4 ans, 8%)
4 Mars : 2 millions 37 financés en 6h00 (manoir à trouville, 11%).
Un autre projet, moins glamour, ouvert depuis le 10 janvier, a vu son taux augmenter à 9% ( un hôtel formule 1) et s’est terminé en février.

Encore un nouveau bien le 11 Mars à paris13, taux de 11% sur 18 mois. 6 mois de loyer en séquestre, hypoteque de 1er rang, caution solidaire, pour une division de local pour en faire deux appartements.
1,236 millions, 100% financé à 60% en avant première par les premiums qui y ont eu accès 4 jours avant.
Ils ont atteint un rythme de croisière. Et pour avoir vu les durées de financement sur d’autres plateformes de crowdfunding, c’est très fort de susciter l’enthousiasme sur de tels montants.

Ils sont les seuls à être régulés avec un agrément PSFP, ils sortent des projets chaque mois. Pour moi ils ne devraient plus être dans la catégorie « investissement douteux » mais dans celle du crowdfunding immo classique, car ils ne proposent plus que des opérations d’achat-revente à taux fixe. Reste à savoir si les remboursements promis ne vont pas connaître de défaut sur la durée. 

ATOA
Nouveau projet  le 08 mars en partenariat avec solustone
Une courte durée, un bien en réméré en Isère.
100K de recherché
Maison + terrain de 1 200m2
Rendement de 10,5%
Achat d’un bien à 50% de sa valeur avec prix de revente fixé à l’avance à 200K. On se rapproche plus du prêt. Atoa charge le propriétaire actuel de la vente, lui verse 100K et à charge pour le propriétaire de revendre son bien pendant 1 an. Si le propriétaire arrive à le vendre plus que 200K, il garde la différence.
En attendant, il s’engage à verser des indemnités d’occupation. Et une partie de ces indemnités est sécurisée et gardée par Atoa. 24 Mois d’indemnités sont donc déjà versées.

Dans les faits, c’est ATOA qui va réduire directement le montant versé au vendeur, en soustrayant des 100000€ de l’acquisition, 26K d’indemnités et les frais de notaires.

La collecte à été financée en 2 jours. Le petit Atoa repart donc plus serein.

Le projet de Niort doit clôturer fin de mois mars. Il a dépassé les 63%  mais n’est pas terminé. Atoa parle de le finaliser par leur propres moyens plutôt que de le laisser tomber. Ils  croient dans le potentiel et ont déjà tout prévu au niveau des travaux.

BLOCSHARE

Les revenus sont correctement versés sur compte bancaire chaque mois.
Bien à Boucau financé et finalisé
Lancement le 09/02
rentabilité prévue de 9,95% sur 12 mois
477500 € financés en un peu moins d’un mois.

Deux nouveaux projets en Mars.
Un court terme (8 à 12 mois)
Achat-revente  d’une maison région Bordelaise
Rentabilité cible de 8,2% .
Achat d’une villa avec revente prévue à un couple en attente de la vente de son appartement.
189 600 € (+frais de notaires et commission Blocshare, soit 210 100 €) et revente à  226 950 €.
Séquestre de 16850€
Acquéreurs en période d’essai avec revenus de 4700€ mensuels.
On voit de plus en plus ce type de projet pour des personnes qui ont des bons revenus mais ne peuvent pas emprunter car ils ne sont pas en CDI depuis assez longtemps. 

Un long terme, plus dans l’esprit de l’investissement immobilier.
EVIAN Les bains - 304.600€ recherchés
Rentabilité cible de 8,5%
Appartement encore sous garantie décennale . DPE « C ». Locatif touristique.
Scénario avec 65% de taux de remplissage : 4,56% de revenus annuels
Scénario avec 85% de remplissage : 6,4% de revenus annuels.
Sur ce projet le pourcentage de redistribution des loyers hors charges de la foncière est de 65.40 %. Les 34.60 % correspondent aux charges courantes, impôt et taxes, gestion locative ou encore assurances.
(Le projet d’avant c’était 81% de redistribution)

Les rendements peuvent être boostés via des parrainages qui donnent droit à un cashback ou par le statut obtenu en fonction des montants investis (+0,25% à +1% la 1ere année).

FRAGMENT
Promesse de vente signée le 15 fevrier pour « le royal »
A noter qu’ils proposent aussi une offre Premium. Il n’y a pas beaucoup d’explications sur leur site. Il faut se mettre sur liste d’attente, c’est ré-servé à 10 investisseurs (donc gros montants), donc une sorte de club deal. Vous choisissez votre profil (+de rendement, + de tension locative, campagne, location courte ou longue durée) et ils s’occupent de l’acquisition et de la gestion comme pour l’immo fractionné à 50€.

EQUITO : Je n’arrive pas à avoir de retours. Je ne suis pas inscrit et je n’en entend pas parlé sur les forums. Je ne peux pas voir sur leur site les projets et si ils sont financés.
TANTIEM :  Projet monoprix St seurin clôturé. 828300€ financés par 893 personnes. Signature notaire envisagée pour avril.
MEUTE : Silence radio
STREAL : Rien depuis décembre et le projet annulé.
FRAKTION : Pas de news des 2 projets en cours depuis nov 2023. Manque de pub et de communication pour relancer les collectes.
BRICKCLUB : RIEN

Petit retour suite aux tests des différentes plateformes.

Les avantages :
-L’investissement est simple/rapide et les plateformes sont intuitives.
-Dans l’ensemble les versements des rendements sont respectés en temps et en montant.
-Les montants à mettre en jeu sont faibles.
-Les rendements sont intéressants et la fiscalité également (PFU).

Les inconvénients :
-Sur certaines plateformes, les sommes sont converties en crypto ou récupérables qu’a partir d’un certain montant.
-Il faut se battre ! Les biens à vendre partent parfois très vite (La plateforme peut devenir lente et la souscription échouer.) De plus les souscriptions s’ouvrent en pleine semaine (difficile d’être devant son téléphone en plein boulot).
-Certaines plateformes nécessitent de verser les sommes à investir chez eux pour souscrire (Dommage de devoir immobiliser de l’argent sur un compte qui ne rapporte rien).
-Pas d’attestation de parts (uniquement des bulletins de souscription ou des factures).
-Parfois les investissements sont limités à une région.
-Plateformes jeunes, peu de retour (fiabilité, sécurité, durée de vie).

Tantiem a annoncé une augmentation des loyers  à Montpellier, bordeaux et Paris ternes.
6,7% au lieu de 6,5%
5,6 versus 5,4%
6,4 au lieu de 6,2%