Quand revenir sur les foncières françaises ?

jctrader a écrit :

Bien d’accord avec vous mais le son du canon c’est quand ? Sur COVIVIO  -10% ? -20%? -30%? ou -40% comme en ce moment ?
Tant qu’il n’ y a pas d’acheteurs pour soutenir les cours, mieux vaut attendre et rester sur le quai de la gare : à -20% j’ai lu que c’était une bonne affaire … Ne prendre le train que quand il a démarré dans le sens voulu (et ce sont les grosses mains qui peuvent réveiller un cours et encore plus un secteur).

De toute évidence, les échanges tenus dans ce fil de discussion suggèrent qu’il n’est pas absurde d’investir une partie de ses liquidités dans quelques foncières.

Mais tout en conservant du cash. D’autant que celui-ci peut travailler avec la hausse des taux (cf. les échanges relatifs aux SICAV monétaires, par exemple).

Il faut vraiment cibler les meilleures foncières et faire preuve de patience. Personnellement je renforce seulement Klepierre qui a toujours des résultats sains.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

cricri77700, le 21/10/2023 a écrit :

J’aime beaucoup icade, klepierre, gecina, SFL, covivio, argan, mercialys ou carmila , altarea. Si cela se fait se sera fin 2023 pour moi.

Pourtant, si l’on prend le ratio dette nette / Ebitda,
- Covivio : x13,5 (S1 2023)
- Gecina : 6300 / (2646 x2) : x 11,90

Et le coût de la dette :
- Covivio : 1,46% (1,24% en 2022)
- Gecina : frais financiers sur le S1 23 : + 23,40 % (coût de la dette 1,50%)

Ca me parait encore hasardeux, au moins pour ces 2 foncières là.
Le ratio dette nette / Ebitda est de x7,9 pour Klépierre par exemple (coût de la dette 1,40%).
Celui de IDA est à 10,19 (pour des biens plus qualitatifs que Gecina, je pense).

Si un remboursement de la dette s’avère impossible via les cash-flow, et que le refinancement de la dette est trop coûteux, il n’y a pas 50 solutions :
(1) vente des actifs (comme leur valeur diminue et que les acheteurs ne sont pas légions, ce n’est pas le super bon plan)
(2) coupe/baisse des investissements, de la maintenance des actifs (pas op à long terme)
(3) coupe du dividende (pas top pour l’évolution du cours car c’est typiquement le type de valeurs que l’on achète pour cela)
(4) augmentation de capital 

Pour l’instant, je préfère suivre de loin mais sans monter dans la barque (je me suis planté sur URW donc j’essaye de ne pas oublier).

Je reste prudent sur les foncières mais je reste encore plus prudent sur mes convictions .

VALEUR EXPERTISE : les experts immobiliers sont pilotés par les foncieres et les gérants de SCPI même si il y a des indications de l’AFREXIM.
Tout le monde le sait donc décote de l’ANR.
Le problème c’est que les valeurs d’expertise au 30 juin sont de seulement 50 pb de moins que 12/N-1 alors que les directeurs des acquisitions doivent acheter a 100/150 pb de plus que l’année dernière.
Enfin nouvelle et dernière hausse de taux (cf Ostrum) de 25pb vers T2 24.
Donc tout plaide pour une chute des valeurs sur 2024.

CASH FLOWS / RENDEMENT DES ACTIONS :
Il y a ceux qui ont une activité de promotion (Altarea, Icade,…) : là en ce moment c’est vraiment très très compliqué.
Ceux qui ont du bureau : le télétravail diminue sauf à paris, mais il y a des exigences ISR sur les bureaux qui obligent à d’énormes travaux ou une vrai obsolescence pour d’autres. Donc des immeubles à retravailler et vacants.
Ceux qui ont du commerce style  centre commercial : URW, KLEPIERRE, ALTAREA,… en toute franchise les loyers ont été divisé par 2 en 20 ans, les galeries se vident, une récession approche mais surtout visitez le patrimoine en province de ces sociétés… le taux de vacances est dingue. Des galeries cloisonnées ou des trompes l’œil pour cacher la misère. Je ne crois plus personnellement à ce type de commerce.
Donc des CF en baisse. (Ok inflation qui se répercute sur l’ILC mais y a pas de province power dans le commerce de galerie) Risque de baisse des dividendes.

CESSION : des cessions faites pour répondre aux exigences de COVENANTS des Etablissement bancaires. Évidemment c’est pas les bouses qui sont vendus mais ce que l’on appelle les trophy asset et tout juste à la valeur d’expertise. (Cf vente COVIVIO, GECINA,…) Donc les fonds de cuves restent dans les comptes et les PV sont faibles.

Donc en effet les REIT En France sont pas chères mais est ce que ça vaut pas moins… je pense comme certains qu’il est préférable d’être prêt sur le T1 2024.

Les marchés sont faits de lames de fond de long terme, c’est d’ailleurs de là que vient l’expression de W. Buffet «… lorsque la mer se retire ».

Nous sommes à un plus haut de 16 ans en matière de taux et les valorisations ne sont pas du tout (à tort ou à raison) encore alignées avec les niveaux de taux actuels. J’identifie mal quel narratif pourrait porter à la hausse la marée des marchés à l’instant t.

Sur la base de la valorisation à la mi-année, le patrimoine de Gecina est estimé à 18,4 Mds € versus des loyers en annualisé à 666M€, soit… 3,5% de rendement brut.

En face, la dette US paie 5%.

Si l’on alignait la valorisation du patrimoine sur ce taux, je vous laisse calculer la baisse de valeur du patrimoine, face à une dette qui reste stable (hors cession) et dont le coût augmente à chaque tranche d’emprunt à renouveler.

Tant que les valorisations des foncières n’ont pas reconstitué le spread historique avec les taux dits « sans risque » il me semble anticipé de s’imaginer « à l’abri », même si, effectivement, les bilans les plus sains constituent un tampon plus solide.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

flosk22, le 23/10/2023 a écrit :

Alerte - Gros signal d’achat

Quasi tout le monde est unanime sur le fait qu’il faut attendre et que la baisse pourrait continuer/s’amplifier

Rendez-vous dans 12 mois pour le bilan

En tout cas, vu l’évolution des cours (plus de +10% sur quasiment toutes les foncières françaises depuis lors, plus de +20% sur URW), rentrer la semaine dernière n’était pas une mauvaise idée.

De toute façon pour les foncières françaises, c’est la BCE qui donne le ton et clairement, l’ambiance n’est plus du tout à la hausse des taux avec l’Allemagne qui souffre et l’inflation qui est tombée plus basse que prévue le moins dernier.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Peut-être que le marché a acté que la BCE fait comme la FED avec 6-12 mois de retard… ;-)

Bien accord sur la dualité commerces / bureaux.
Les commerces physiques résistent bien au commerce en ligne, étant complémentaires,
alors que les bureaux sont impactés par le développement du télé-travail, conséquence du COVID.
Ce sont les principaux types d’actifs,
mais il y a aussi la logistique, avec ARGAN, qui est bénéficie tant du commerce physique que du commerce en ligne,
les hôtels avec COVIVIO, où on observe aussi le retour à des métriques de niveau pré-COVID en matière opérationnelle.

On peut ajouter une dimension promotion, certaines foncières étant également des promoteurs immobiliers.
La promotion est la plus impactée par la hausse des taux et l’inflation des coûts des matériaux.
Seule CBo Territoria s’en tire bien, avec son contexte particulier à La Réunion.

Dans les commerces, on peut distinguer les grands centres commerciaux, ayant aussi une importante offre de loisirs (cinémas par exemple),
et les plus petits, autour d’un hyper-marché.
Klépierre vs CARMILA par exemple.
Les 2 formats sont actuellement performants.

Dans les bureaux, on peut distinguer les bureaux bien placés (notamment en Quartier Central des Affaires),
et les moins bien placés (en périphérie).
GECINA vs ICADE ou pire Société de la Tour Eiffel par exemple.
Ca fait une grosse différence, les bureaux moins bien placés sont peu attractifs et souvent vacants.
ICADE a la double peine, étant également promoteur.

Outre le type d’actifs, il faut également regarder l’endettement.
La baisse des taux (en juin ?) n’aura pas les mêmes effets
selon que la société est beaucoup ou peu endettée (ARGAN, URW et COVIVIO vs ICADE et GECINA),
avec une maturé moyenne des emprunts courte ou longue.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les foncières à prédominance commerciale (Klépierre, URW, …) devraient bénéficier de la stabilisation de la situation actuelle (avec ~2% de prime de risque par rapport au 10 ans français, l’un comme l’autre ont des rendements d’actifs qui sont redevenus cohérents). Sauf récession lourde, le contexte macro de réduction des taux devrait soutenir leur normalisation progressive.

Les foncières de bureaux, je ne sais pas trop quoi en penser. Si on prend Icade, le rendement des actifs est très bon (5.6% nets des aménagements de loyers & surfaces vacantes (+1.1% vs 12/2022), 7.5% si on prend le chiffre qui les arrange), donc on peut considérer qu’une bonne partie de l’impact taux est passé. Par contre les chiffres de réversions et le taux de vacances ne vont clairement pas dans le bon sens.

D’une certaine manière, les bureaux ressemblent aux foncières commerciales l’an dernier, forte incertitude sur les valeurs des actifs (renforcée pour certains acteurs par leur portefeuille de promotion) mais des perspectives de recapitalisations forcées qui restent raisonnables.

Au global, d’accord avec vous R3dSqu4re, à ceci près que si les taux baissent effectivement il y aura logiquement une réduction des décotes et pas juste une remontée technique (hors récession) car les ventes d’actifs forcées / recapitalisation ne seront plus prises en compte dans les cours.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

26,40% sur la période pour Carmila, donc au pied du podium aux coude-à-coude avec KLE, mais elle aussi en hausse en ligne droite depuis début septembre (je l’ajouterai dans ma prochaine MAJ du graphique).

Pour ajouter une proposition d’analyse au simple constat chiffré, on aura donc vu des réactions plutôt différenciées à l’annonce de la stabilisation des taux (fin 2023), auxquelles sont venues s’ajouter des réactions plus homogènes à l’annonce des baisses de taux (été 2024).