Fiscalité: donation nue propriété à la famille

DiCiCat · #1

Bonjour,

Je me doute bien qu’il faudra in fine passer par un notaire, mais avant cela, j’essaye de dégrossir le terrain et d’avoir une idée claire sur la marche à suivre.

Situation:
je dispose d’un bien immobilier en indivision avec mes frères et soeurs. Peu importe comment nous en sommes arrivés là, mais le bien est reparti comme suit:
- frère: 1/3 nue propriétaire + usufruit (il a racheté l’usufruit a un tiers qui n’est ni ma soeur, ni moi)
- soeur: 1/3 nue propriétaire
- moi: 1/3 nue propriétaire

Valeur du bien évalué en 2020: +- 60K, mon frère a moins de 45 ans.

Mon frère est marié et a des enfants, la nue propriété et l’usufruit sont à son seul nom.

Le problème:
c’est la famille et je m’inquiète donc de l’avenir dans le cas malheureux où il arriverait quelque chose a l’un de nous 3.
1 - la valeur de ma part de nue propriété est faible (si je ne me trompe pas il faut retrancher la valeur de l’usufruit - 60% vu l’âge de mon frère et ensuite diviser le 40%% restant en 3: soit +- 6/7 K€)
2 - L’usufruit étant au nom de mon frère seul, s’il décède, sa famille directe ne détiendrait plus que 1/3 du bien

Objectif:
sécuriser l’avenir a moindre cout pour moi et pour mon frère (qui a des moyens limités: investir 15/20K pour racheter les parts de ma soeur et moi n’est pas a sa portée avant plusieurs années).

Ma compréhension et mes questions:
1 - si je ne me trompe pas, je pourrais faire une donation de ma part à mon frère. La valeur de ma part étant sous les 15 K€ (et n’ayant jamais rien donné et ne comptant pas le refaire) il n’y aurait aucun impôt à payer (ni pour moi, ni pour lui) car sous la valeur de l’abattement?
2 - Il faut passer par le notaire pour acter tout ça et il y aurait donc des frais de mutation/paperasse à payer. Ces frais seraient calculés sur quelle valeur? Ma part de nue-propriété ou la valeur totale du bien?
3 - si je fais cette donation, dois-je en avertir les impôts ou le passage devant le notaire est suffisant pour tout régler?
4 - Si ma soeur décide de faire la meme chose, la limite d’abatement donation frere/soeur s’applique aussi (donc toujours 0 impôts)?

Merci d’avance pour vos avis et conseils

Dernière modification par DiCiCat (06/11/2023 11h55)

Mots-clés : donation, fiscalité, imposition, nue-propriété

fred42 · #2

Je ne vais pas répondre à votre question, mais attention.

Vous dites :

2 - L’usufruit étant au nom de mon frère seul, s’il décède, sa famille directe ne détiendrait plus que 1/3 du bien

et

(il a racheté l’usufruit a un tiers qui n’est ni ma soeur, ni moi)

.

L’usufruit racheté s’éteint au décès non pas de votre frère mais de la personne à laquelle il a acheté cet usufruit.
Voir ici, par exemple.

Je pense que c’est une précision importante pour la bonne compréhension du problème à résoudre.

Édit : j’ajoute que la valeur de l’usufruit correspond à l’âge du premier usufruitier et pas à l’âge de votre frère. Cela peut changer sa valeur significativement si par exemple, il est bien plus âgé.

Dernière modification par fred42 (06/11/2023 12h40)

GoodbyLenine · #3

Tentative de réponse :

Il faudra effectivement passer par un notaire, comme pour toute mutation de bien immobilier.

1 - l’abattement en cas de donation à un frère étant de 15 932 €, il n’y aura pas de droits de donation à payer. (Attention cependant à l’impact éventuel sur votre succession, dans laquelle cette donation devra être rapportée, ce qui aurait un impact si votre frère devait être un de vos héritiers).
2 - les frais de mutation/paperasse seront calculés sur la valeur de votre part de nue-propriété.
3 - la donation sera déclarée aux impôts; à priori, le notaire s’en chargera.

Bernard2K · #4

D’accord avec ce qui a été dit. J’ajoute quelques questionnements :
- Est-il certain que votre frère veut être propriétaire de ce bien ?
- Est-il certain que votre frère a les moyens de l’entretenir ou de l’améliorer ? Vous dites qu’il n’a pas les 15 ou 20 k€ pour acheter les parts de votre sœur et vous. Ce qui signifie qu’il n’aura pas non plus les 20 k€ s’il doit refaire la toiture. S’il fallait refaire une toiture actuellement, ces gros travaux relèvent du NP donc seraient répartis entre vous trois, soit 6,67 k€ chacun. Alors que, si vous lui cédez vos parts, il devra payer les 20 k€ tout seul. Ainsi, garder la NP pourrait être plus généreux que de la donner, car c’est une façon de s’engager à subventionner les gros travaux à venir sur ce bien (gros travaux qui peuvent être imprévisibles !), tant que votre sœur et vous êtes de ce monde.
Si vous pensez que le bien doit revenir à votre frère s’il vous arrive quelque chose, mais que pour autant vous voulez pouvoir subventionner si nécessaire les gros travaux à hauteur de 1/3 chacun, il ne faut pas faire de donation actuellement ; il faut de faire un testament qui comporte : "à mon frère, ou à ses enfants s’il est prédécédé, mes parts de NP (ou bien le cas échéant de la PP si j’ai bénéficié d’ici là de l’extinction de l’usufruit) de telle maison de famille". Le frère peut être mis au courant de ce testament, ou pas, selon ce qui vous semblera le mieux.

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