Cristal Rente : vos avis sur cette SCPI (Inter Gestion REIM)

Selon ce site,

- pas de baisse de prix de la part (250 €)
- valeur de reconstitution estimée à fin 2023 : 272 € (268 € fin 2022)
- décote actuelle sur la VR estimée fin 23 : 8,09%

Asn540 a écrit :

Cela repose la question de la pertinence de certaines sociétés de gestion à aller à l’international, question déjà posée par Surin avec un autre angle sur une autre file.

Mais bien sûr !

Quel est le but premier d’une maison de gestion de SCPI ?

Gagner de l’argent.

Pour gagner de l’argent, il faut augmenter les recettes, donc collecter et avoir le plus gros AUM possible.

Pour collecter il faut du bon marketing. En ce moment ce sont les actifs européens, donc allons-y pour les actifs européens !

Toujours pour gagner de l’argent, il faut aussi avoir les dépenses les plus faibles possible, donc limiter au maximum les frais de sourcing d’actifs.

De ces 3 solutions, quelle est la moins chère ?

1) déployer une équipe à temps plein en Espagne, Allemagne, et autres pays européens.

2) utiliser les services de cabinets type CBRE ou LaSalle.

3) racheter les actifs d’une foncière ou d’une autre SCPI.

La n°3 évidemment !

D’autant que sur nos forums, il faut se rendre compte que l’on trouve l’élite des souscripteurs : la majorité des gens ne lisent pas les rapports de gestion, puisqu’ils ont acheté des SCPI pour justement ne rien avoir à faire. Donc en lire deux comme Shagrath, c’est aussi fréquent qu’un ministre de l’EN qui met ses enfants dans le public !

Quant au CS, on a vu que c’était pour l’essentiel des béni-oui-oui avec aucun pouvoir coercitif.

Donc la maison de gestion va au plus simple et économique.

Aux USA, la "SCPI" de BlackRock a même poussé le vice en rachetant directement des foncières cotées !

Pour autant, concernant les SCPI qui vont vers l’Europe à moindre frais, cela ne signifie pas nécessairement que c’est un mauvais choix pour les souscripteurs, puisque les actifs européens peuvent contribuer à la diversification des portefeuilles d’actifs.

De toute manière pour qu’une transaction se fasse il faut la rencontre de deux points de vue différents:

-le vendeur est bien content de vendre à ce prix là >>> il pense probablement qu’il n’y a plus grand chose à gagner et qu’il pourrait gagner plus en mettant ce capital ailleurs

-l’acheteur lui aussi est bien content d’acheter à ce prix là >>> il pense probablement que ça va monter

Ca vaut pour tout: l’immobilier, la bourse, etc etc

Seul l’avenir nous dira qui avait raison.

Greyna, le 09/02/2024 a écrit :

De toute manière pour qu’une transaction se fasse il faut la rencontre de deux points de vue différents

Tout a fait ce n’est pas tout à fait aussi binaire que ça. Il n’y a pas forcément un acheteur qui fait une bonne affaire et un vendeur une mauvaise, ou vice versa.

A part quelques chiffres on a pas vraiment d’information sur le deal.
Ce n’est pas pour rien que l’on procède à des due diligences juridiques, comptables, techniques, environnementale, financières, lorsque l’on conclu un deal.
Une question parmi tant d’autre :
Quid du bail ? (éléments essentiel de la valeur) a-t-il été renouvelé entre temps ? dans quelles conditions ?

InvestisseurHeureux, le 06/02/2024 a écrit :

1) déployer une équipe à temps plein en Espagne, Allemagne, et autres pays européens.

2) utiliser les services de cabinets type CBRE ou LaSalle.

3) racheter les actifs d’une foncière ou d’une autre SCPI.

Dans 95%, au moins, vous avez un broker.
dans l’option 1 il y aura souvent un broker,
dans l’option 3 il y aura souvent un broker aussi

J’ai même vu des deals "en direct" ou vous avez un broker qui se pointe avec un mandat au dernier moment.
Il n’est pas rare qu’il y ait 2 brokers aussi (généralement les frais de commercialisation se partagent et ne se cumulent pas)
Il y a quasi tout le temps un broker a fortiori sur des deals importants en €. Sur des "petits" deal je dit pas.
Que vous soyez acheteur ou vendeur les brokers sont incontournables.
Généralement le off-market c’est un deal qu’un broker propose a quelques clients sélectionnés, ou bien un petit broker indépendant qui a un deal en exclu.

Que vous travailliez dans un fond, chez un asset manager, une compagnie d’assurance, c’est presque une faute professionnelle de pas faire appel à un broker. Que vous soyez acheteur ou vendeur cela pourrait vous être reproché. Il y a même certains vendeur/acheteur qui exigent un broker de renommée internationale. Un peu comme les CAC, ca rassure d’avoir EY ou KPMG quand bien même le CAC du coin conduirait exactement les même travaux de certification des comptes.

Lorsque l’on réalise une acquisition on est accompagné d’un broker, d’un conseil juridique, d’un conseil technique, éventuellement d’un conseil fiscal, d’un conseil comptable, d’un notaire.
Tout ce beau mon concourent à la "sécurité" des transactions.

Il ne faut vraiment pas faire de parallèle avec l’immobilier résidentiel ou le vendeur peut se débrouiller tout seul sans intermédiaire.
J’avais aussi cette vision assez "péjorative" du broker en débutant : la boite qui prend sa grosse commission sans "rien faire". C’est bien plus compliqué que cela, leur rôle de rapprochement des 2 parties est essentiel.

Exemple pratique Remake vient d’acheter un immeuble à Rotterdam.
Chacun son broker :
"Dans cette transaction, Remake a été conseillé par Knight Frank NL Real Estate (commercial), GT Law (juridique) et Drees & Sommer (technique). Et le vendeur était conseillé par Habraken Rutten (juridique) et Cushman & Wakefield Netherlands (commercial et technique)."

Distribution du T1 2024 de 3,001 € / part (SCI IS).

La valeur de reconstitution reste stable à 268 euros par part en 2023. Les acquisitions sont réalisées à un taux de rendement AEM > 6% voire 6,5%, gage de collecte relutive et de maintien à moyen-terme des perspectives de distribution.

La stratégie est claire et bien exécutée.

Malheureusement oui, ce qui est une aberration, on parle de frais de souscription, que vous avez déjà payé et que la société de gestion a en tout cas encaissé mais qui se voient augmentés (si la résolution passe) lors du retrait car calculés sur les frais appliqués en cours.

Si l’augmentation de la commission de souscription s’accompagne d’une augmentation du prix de part, ce qui, de mémoire, n’est jamais arrivé jusque là et n’est pas mentionné pour Cristal Rente.
Chaque augmentation de commission de souscription faite par les différents gérants de la place (AEW, Aestiam …) s’est toujours faite au détriment du prix de retrait.

Valeur de retrait au T1 2024 : 225 €
Source BT1

Valeur de retrait au T2 2024 : 225 €
Source BT2

Le tout pour un prix de part qui a "augmenté".
La hausse de la commission de souscription est donc "transparente" pour les associés car leur valeur de retrait ne change pas et ce sont les nouveaux entrants qui payent davantage.
En soi je trouve cela pas mal, c’est plus juste que de voir la valeur de retrait diminuer … si ce n’est que si à l’avenir le prix de la part diminue, chaque associé sera finalement perdant au même titre que pour toute SCPI qui aura vu ses frais augmenter.

5,27% de décote pour votre SCPI CRISTAL Rente.