Argan : analyse d'une foncière logistique face aux défis du marché
Cette discussion porte sur Argan, une foncière spécialisée dans le développement et la location de plateformes logistiques. Les membres analysent la performance de l'entreprise, son endettement et ses perspectives d'avenir à la lumière des fluctuations du marché immobilier et des taux d'intérêt. Un point central de la discussion est la stratégie de désendettement d'Argan, qui passe par un autofinancement via la vente d'entrepôts anciens, mettant en débat son impact sur la croissance future. Plusieurs participants soulignent le taux d'occupation de 100% des actifs d'Argan, un atout majeur dans un marché dynamique.
Les participants débattent de l'interprétation des données financières d'Argan, notamment l'ANR (Actif Net Réévalué) et le LTV (Loan-to-Value). Des divergences apparaissent quant à l'importance du niveau d'endettement. Certains considèrent le LTV élevé comme un facteur de risque, tandis que d'autres le minimisent en raison de la nature principalement hypothécaire de la dette et de son amortissement progressif. La discussion explore également le rendement du dividende et son attractivité par rapport à d'autres foncières, ainsi que la décote observée par rapport à l'ANR.
Une tendance baissière du cours de l'action est observée et analysée, amenant les membres à spéculer sur les causes possibles : hausse des taux d'intérêt, ventes forcées de fonds, incertitudes concernant le refinancement, ou encore la nouvelle stratégie de développement d'Argan. L'impact de la stratégie ESG d'Argan sur sa valorisation est également abordé. L'analyse de la rentabilité des actifs est centrale, avec des comparaisons avec d'autres foncières, soulignant la spécificité du marché de la logistique et la rareté des entrepôts.
Enfin, la discussion mentionne plusieurs événements importants : l'option de dividende en actions, une augmentation de capital, et les achats répétés d'actions par la famille Le Lan (actionnaire majoritaire), fournissant des indices sur la confiance des dirigeants dans les perspectives de l'entreprise. Les membres s'interrogent sur la pertinence de la nouvelle stratégie financière d'Argan face aux conditions actuelles du marché et tentent de déterminer si le cours actuel reflète la valeur intrinsèque de l'entreprise.
L'évolution des taux d'intérêt, l'impact sur le refinancement et la future croissance d'Argan restent au cœur des préoccupations des participants tout au long de la discussion.
Il me semble que c’est surtout la nouvelle stratégie de financement des acquisitions par la vente des anciens entrepôts qui fait craindre un coup d’arrêt à la croissance de la société.
Je trouve personnellement que le choix du désendettement est plutôt opportun…
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1 #27 27/10/2023 16h47Bonjour
je ne sais pas dans quelle mesure cette information a une portée pratique (signification particulière?) ou non. Mais je la rapporte au cas où.
La famille Le Lan (Charline, Véronique, Jean Claude Junior, Ronan, Nicolas et Jean Claude) ont apporté le 25/10 un paquet d’actions Argan à la holding familiale, Kerlan SAS (cf. déclarations sur site AMF).
Kerlan dépasse maintenant le seuil des 30% mais ça ne change rien au contrôle ultime de la société par la famille Le Lan (et l’AMF a donc octroyé une dérogation à l’obligation de dépôt d’une offre publique) :
- Avant : Kerlan (18,36%) + actionnaires familiaux individuels (22,05%) = 40,41%
- Après : Kerlan (30,31%) + actionnaires familiaux individuels (10,1%) = 40,41%
Maintenant, j’ignore si cette information s’interprète? Ou s’il s’agit simplement d’un arrangement familial (le pacte d’associé a été changé, cf. document cité ci-dessus), sans plus.
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Dernière modification par carignan99 (27/10/2023 17h25)
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1 #28 18/01/2024 19h59Bons résultats 2023 pour Argan :
- revenus locatifs : +11 % à 184 M€,
- résultat net récurrent part du Groupe : +5 % à 126 M€.
LTV de 49,7 % amené à diminuer en 2024, correspondant d’après mon calcul à un ratio dette/EBITDA de 11x.
Coût de la dette raisonnable à 2,3% et notation BBB- par Standard & Poor’s.
Comme prévu le dividende est fixé à 3,15€ (+5% par rapport à l’an dernier) et l’ANR NTA par action est de 79,1€ (-15% par rapport au 31 décembre 2022 et +1% par rapport au 30 juin 2023).
Au cours de ce soir nous avons donc un rendement de 3,9% et une petite surcote de 2%.
Les perspectives pour 2024 sont dynamiques avec un pipeline record de 180 M€, une hausse de 7% des revenus locatifs et de 4,8% du dividende anticipés.
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1 #29 20/01/2024 14h36
Hall of Fame ARGAN se distingue par un type d’actifs : logistique.
Et un TOF idéal : 100 %.
Le rendement de ces actifs est correct : 4,99 %
(patrimoine 3 680 M€ ; revenus locatifs 184 M€).
C’est un peu moins que les commerces,
mais mieux que les bureaux (surtout en QCA).
Son endettement est élevé : LTV 49,7 %.
Son coût est acceptable : 2,3 %
et sa maturité assez longue : 5,8 ans.
Il devrait baisser : ARGAN a opté à ce stade pour un développement par autofinancement, au travers de cessions ciblées d’actifs à partir de 2024 selon l’évolution des marchés.
La valeur du patrimoine pour 1 action est de : 79,10 € (ANR NTA).
Le dernier cours est de : 82,70 €.
On en déduit donc une surcote de 4,6 %.
Les autres foncières européennes présentent en général des fortes décotes.
Le dividende annoncé est de : 3,15 €.
On en déduit donc un rendement de 3,8 %.
Les autres foncières européennes offrent en général des rendements très supérieurs.
ARGAN déploie une feuille de route ESG volontariste :
entrepôts labellisés Aut0nom® qui produisent leur propre énergie verte,
investissement dans l’installation de pompes à chaleur électriques en remplacement des chaudières à gaz sur le parc existant.
En synthèse, c’est AMHA une société bien gérée intéressante pour se positionner sur le type d’actif logistique.
Mais actuellement trop chère.
Je ne serais acheteur que sous 63 € (décote 20 % ; rendement 5 %).
On attend les résultats des autres foncières européennes.
On devrait trouver mieux (décote, rendement, endettement),
en particulier dans les foncières de commerce.
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Jusqu’à 75 euros, la famille Le Lan était encore nettement acheteuse, même si le directeur Assets et Investissements a abondamment vendu ces derniers mois. (Il peut y avoir diverses raisons à cela.)
On notera le beau bloc acquis par Kerlan SA le 26 octobre à 70,35 € pour un total de 194.068.214 €.
La véritable interrogation me paraît surtout porter sur le fruit du changement de stratégie adopté par le management qui, dès la fin 2022, a annoncer choisir de privilégier le désendettement en finançant l’acquisition de nouveaux entrepôts par la vente d’anciens locaux plutôt que de dépendre de nouveau emprunts (vous le soulignez très justement, ArnvaldIngofson).
Si l’on considère 1) le niveau d’endettement, qui n’est pas scandaleux, mais qui reste élevé, et 2) la probabilité de plus en plus forte de voir la BCE maintenir ses taux aux niveaux actuels au moins jusqu’au mois de juin, contrairement à ce que le marché anticipait en novembre, le nouveau cap privilégié par J.-C. Le Lan et son entourage ne me paraît pas absurde.
Je ne suis pour ma part plus agressivement à l’achat sur Argan depuis le mois de novembre, mais je recommencerais sans crainte à pratiquer quelques emplettes si le cours devait repasser sous les 70 €.
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ArnvaldIngofson, le 20/01/2024 a écrit :
Son endettement est élevé : LTV 49,7 %.
Son coût est acceptable : 2,3 %
et sa maturité assez longue : 5,8 ans.
J’ai lu ce matin les rapports de Gécina, Argan et Covivio, 3 foncières que j’aime bien suivre.
Je ne suis pas connaisseur plus que cela dans les informations financières des foncières, je n’ai pas pu ne pas remarquer la grande différence de LTV entre Argan et Gécina.
Dans son communiqué d’annonce de résultats Argan met en avant le fait que le LTV élevé n’est pas un problème car la dette est en grande partie hypothécaire. J’ai du mal à comprendre le "pourquoi" de cet argument …
Est ce que quelqu’un aurait une poste de réflexion ?
Merci par avance
20240118-ARGAN_Resultats_annuels-2023.pdf a écrit :
La dette du Groupe étant essentiellement hypothécaire (74 % de notre dette au 31 décembre 2023), elle a pour avantage de s’amortir d’environ 100 M€ / an. Cette spécificité garantit à ARGAN un remboursement linéaire et adéquat de sa dette. Ceci réduit ainsi l’importance d’un ratio LTV proche de 50 % pour notre Groupe
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1 #32 04/03/2024 18h41La LTV chez les foncières est souvent fonction du couple risque rendement de l’actif immobilier.
Ainsi les foncières de commerce ont une LTV basse (autour de 30%) car leur actif est rentable et risqué. Les foncières avec beaucoup de résidentiel ont des LTV souvent supérieures à 40%. Je découvre la LTV d’Argan.
L’argument d’Argan sur sa dette hypothécaire est je pense double:
l’amortissement de la dette avec des mensualités constante évite ce que les autres foncières connaissent: un remboursement du nominal d’un coup à maturité, qui peut être problématique quand les refinancements sont aléatoires ou coûteux (regardez les foncières scandinaves ou allemandes).
L’hypothèque permet de rembourser avec l’immeuble en cas d’incapacité à régler les échéances. Argan n’a pas à vendre des actifs pour faire face à une échance: l’entreprise peut se faire saisir le bien. C’est parfois une stratégie employée par certains fonds immobiliers anglo-saxons (ou même Unibail de mémoire) quand la valeur d’un bien a chuté au point d’être inférieure à la dette.
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Hall of Fame ARGAN Communiqué de presse – Neuilly-sur-Seine, jeudi 18 avril 2024 – 17h45 a écrit :
Paiement du dividende en actions : 28 % de l’actionnariat y souscrit en 2024
Suite à la résolution votée en Assemblée générale le 21 mars dernier,
ARGAN précise que l’option pour le paiement du dividende en actions a été choisie par ses actionnaires à hauteur de 27,77 %.
En conséquence, 283 267 actions nouvelles seront livrées et admises sur le marché Euronext Paris,
représentant une augmentation du capital de 1,2 %.
Peu d’enthousiasme pour cette option, pas très attractive avec un prix de souscription de 71,29 €
(95 % de la moyenne des premiers cours cotés de l’action lors des 20 jours précédant l’AG, diminués du montant du dividende).
A priori la famille Le Lan n’a pas réinvesti ou peu (40 % du capital).
AOF •24/04/2024 à 09:45 a écrit :
Argan en forte baisse après une augmentation de capital de 150 millions d’euros
Argan (-7,24% à 73,00 euros) figure parmi les plus fortes baisses du SBF120 ce matin après avoir annoncé avoir placé avec succès 2 millions d’actions nouvelles auprès d’investisseurs institutionnels français et étrangers, à un prix de 74 euros par actions. Le prix représente une décote de 5,97% par rapport au dernier cours de clôture précédant l’annonce de la transaction. L’opération représente un montant brut de 150 millions d’euros. Les fonds recueillis serviront à un plan d’investissement de 380 millions d’euros visés sur la période 2024-2026.
L’augmentation de capital permettra notamment d’améliorer significativement le flottant, qui devrait atteindre environ 48% du capital après l’opération, contre 44% aujourd’hui.
Argan anticipe une forte croissance du résultat net récurrent (part du groupe) dans les années à venir : la société revoit à la hausse son objectif pour la fin 2024 de 133 millions d’euros à environ 135 millions d’euros (en hausse de 7% par rapport à 2023), et vise environ 152 millions d’euros pour la fin 2025 (en hausse 13% par rapport à la fin 2024).
La foncière spécialiste des entrepôts confirme son intention de proposer le versement d’un dividende de 3,30 euros par action au titre des résultats 2024, en hausse de 5% sur un an.
Une AK réservée aux investisseurs institutionnels.
La stratégie a changé ?
Avant c’était "ARGAN a opté à ce stade pour un développement par autofinancement".
72.700 EUR -7.62%
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Bonjour,
Le cours d’Argan a continué de baisser et tourne autour de 60€. Cela me semble être une bonne occasion et j’en ai profité pour initié une petite ligne.
L’entreprise dévoilera ses résultats 2024 le 16 janvier prochain.
En attendant, ils ont publié vendredi dernier une croissance de 8% de leur revenus locatifs (198.3 M€), supérieurs à l’objectif initial de 197M€.
Argan avait annoncé un objectif de dividende de 3.30€/action dans leur communiqué concernant l’augmentation de capital.
On ne devrait pas avoir de surprise de ce côté là. Cela représente un rendement brut de 5.5%.
A voir si le dividende est de nouveau proposé en actions.
La priorité annoncée est maintenant le désendettement, avec une cible de LTV<40% et Dette Nette/EBITDA<8 dès fin 2025.
C’est un poil plus rapide que les objectifs annoncés en avril: LTV<38% fin 2026 et un ratio Dette Nette/EBITDA<8 en 2026.
En avril, la société avait aussi communiqué sur une hausse attendu du résultat 2025 (cible 152 M€). de 13% par rapport à fin 2024 (cible de 135M€).
En attendant la présentation du 16 janvier.
Maki
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Dernière modification par Maki (06/01/2025 13h37)
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Cette belle valeur a été souvent citée sur le forum depuis 10 ans au moins;
la discussion a heureusement été créée en 2023;
n’hésitez pas à utiliser la fonction recherche pour retrouver les discussions antérieures !
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On notera pourtant que même la publication de ces données encourageantes ne fait guère réagir le marché. ARG s’est même retrouvée à nouveau dans le rouge pendant quelques heures ce matin.
Les intervenants semblent avoir le nez rivés sur les taux et l’instabilité politique.
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C’est en effet bien dommage. Je pense que cette valeur (#actionnaire) est sous-côtée pour plusieurs raisons :
- son secteur d’activité (immobilier logistique) ne fait pas rêver. Certains pensaient en post-covid à la fin des magasins… Or elle a dans ses clients pas mal d’entrepôts de magasin (ex Carrefour pour 25% des revenus locatifs, Casino 7% etc.)).
- les taux d’intérêt : malgré sa très bonne gestion, elle peut être moins attractive de ce fait.
- la croissance : on pourrait estimer qu’elle est moins dynamique
- le risque politique du franco-français ?
Pour autant, elle a des entrepôts très modernes voir en avance au niveau écologie, est gérée intelligemment (désendettement aux bons moments, aux meilleurs taux).
J’avoue être un peu déçu de son parcours boursier pour le moment, mais je continue à chaque fois que j’ai des liquidités, à la renforcer quand même. Un prise de conscience du marché et une baisse des taux pourraient la faire remonter assez fortement.
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4 #38 09/01/2025 11h34J’ouvre une ligne sur Argan (60 euros), dans le cadre de ma stratégie de renforcement sur les foncières cotées.
Près de 4 ans après avoir vendu mes positions ( à 86 euros), les revenus locatifs ont poursuivi leur hausse, de 157 à 197M (attendu 2024). Le FFO est passé de 4,97 euros à 5,60 (attendu 2024) et devrait toucher les 6 en 2025. Le Price to Book a chuté de 1,4 à 0,74%, alors que les actifs restent de qualité, premium, et avec un TOF de 100%.
Le dividende est monté de 2,1 (en 2021) à 3,15 en 2024. La croissance du dividende n’exclue pas un dividende 2025 à 3,30, ce qui passe la barre des 5%.
Enfin le PER, à 11, s’est rapproché des PER du secteur, pour un actif à forte visibilité contrairement aux bureaux.
Pendant ce temps le prix de l’action a baissé de 30%.
Tout cela me laisse penser que la baisse commence à être exagérée fondamentalement. Ce qui n’augure pas forcément d’un retournement rapide, mais désormais je trouve que le rendement permet l’attente.
Les facteurs conjoncturels qui me poussent à agir sont d’ordres techniques (l’action attaque son plus bas depuis 5 ans) les résultats seront publiés avec plan stratégique le 16 janvier.
Enfin stratégiquement je pense que les plateformes logistiques restent un actif très recherché (d’où le TOF de 100%) et qui devrait aiguiser l’appétit des géants du Private Equity et autres Brookfield. Que ce soit par achat d’actifs, création de JV, prise de participation, refinancement en Private Debt ou autres, je l’ignore mais je pense qu’il y a une montagne de capitaux privés pour ce genre d’actifs et qu’Argan n’a pas à être sous cotée durablement avec une rentabilité satisfaisante.
Peut-être que le coup de sifflet du rebond viendra lorsque le refinancement des obligations 2026 (500M) sera acté (par une nouvelle émission ou un partenariat avec le PE?).
Me voilà positionné avec des cartouches pour renforcer.
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4 #39 16/01/2025 18h01Bons résultats encore en 2024 pour Argan :
- revenus locatifs : +7,6% à 198 M€, l’objectif de 197M€ est atteint,
- résultat net récurrent part du Groupe : +8,7% à 137 M€, l’objectif de 135M€ est lui aussi atteint.
LTV de 43,1% amené à diminuer de nouveau, ratio dette/EBITDA de 9,2x.
Coût de la dette raisonnable à 2,25% et notation BBB- par Standard & Poor’s.
Comme prévu le dividende est fixé à 3,3€ (+4,8% par rapport à l’an dernier) et l’ANR NTA par action est de 85,5€ (+8,1% par rapport au 31 décembre 2023 et +9,5% par rapport au 30 juin 2024).
Au cours de ce soir nous avons donc un rendement de 5,5% et une décote de presque 30%.
Les perspectives pour 2025 sont positives avec un plan directeur 2025-2030 anticipant une croissance nette de 3% par an, la poursuite du désendettement et un dividende estimé de 3,45€ en 2025.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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