Rivoli Avenir Patrimoine : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Le prix de la part passe de 306 à 268 € soit 12,42 % de baisse.
De prime abord j’ai vu cela d’un mauvais oeil par rapport à la gestion. Je suis le premier à reprocher aux SCPI à capital variable d’être structurellement mal conçues pour affronter un marché de l’immobilier en baisse couplé à une augmentation des retraits de parts (ce qui n’est pas le cas à ce jour).

Je constate que Amundi a pris l’initiative de mettre à jour les valeurs d’expertises au 30 juin 2023. Ils ont vu leurs craintes se confirmer avec une augmentation de la baisse de la valeur de reconstitution à comparer à celle initiée en 2022. Dans ces conditions, inutile d’attendre fin 2023 et se réveiller avec la gueule de bois, ils ont anticipé la mise à jour et agissent immédiatement en abaissant le prix de part. Là encore, au premier abord, je me suis dit ils y vont fort ainsi ils vont pouvoir continuer de collecter ce qui défend leurs intérêts. L’autre avantage de baisser fortement est que le signal - certes négatif - indique aussi que la baisse se fait en une seule fois et qu’il n’y aurait pas à en craindre d’autre.

Je vous invite à écouter la vidéo de ce lien : Ajustement de la valeur des parts de nos SCPI  | Home Amundi Immobilier

On y voit que le prix de 268 € correspond à un ajustement au milieu du tunnel des 10 % :


Rien ne permet de dire qu’il n’y aura pas de prochaine baisse mais on indique que la fête est finie, retour à la réalité des vraies valeurs qui baissent, reste à voir si cela est exagéré et si surtout cette baisse perdure, réponse l’an prochain.
Dans ces conditions, ceux qui sortent sont les perdants, il faut maintenant rester et percevoir ses revenus, en espérant une remontée à moyen terme.
Cette baisse visiblement plus élevée que pour d’autres SCPI des valeurs d’expertise est aussi la conséquence d’une collecte démesurée de plusieurs centaines de millions d’euros par an qui ont "obligé" les gérants à acheter un peu tout et partout, à des prix élevés. Si l’on était resté avec le patrimoine originel de Rivoli Avenir Patrimoine d’avant 2015 en collectant de manière très mesurée, il est probable que la baisse des valeurs d’expertise aurait été moins violente.

Il faut espérer que ce prix colle réellement à la réalité et que la collecte à venir permettra d’investir à des prix ayant diminué d’autant, sinon ça sera dilutif pour les associés, ce qui ne changera pas leur situation depuis 10 ans …

Dernière modification par Surin (24/07/2023 16h22)

Bonjour,
Cette SCPI est ici faiblement noté avec 0,6/4 … à votre avis, voyez-vous des perspectives d’amélioration dans les années à venir ou doit-on redouter une nouvelle baisse du prix de la part … voire des loyers?
Tout cela me fait cogiter car personnellement je détiens depuis 9 ans des parts pour un total de 10 000 € (enfin plutôt 9 000 € maintenant après la forte baisse du prix de la part!), dans une assurance-vie avec 0,8% de frais de gestion sur UC et qui reverse 85% des loyers soit environ 100 € de dividende chaque trimestre. Je me demande si je dois me couper un bras et donc malgré tout entériner la perte (j’ai vu que Surin était défavorable à ce choix dans son post du 24/07/2023) afin d’investir ces 9 000 € dans une SCPI à priori + solide incluse dans une autre assurance-vie avec 0,5% de frais de gestion sur UC et qui reverse 100% des loyers. Dans ce cas et en espérant avoir fourni assez d’éléments, au bout de combien de temps peut-on estimer que ce choix puisse être gagnant?

Capitalisation importante : 3 466 M€.
37 048 associés.
Problème de liquidité : 1,27% des parts en attente de retrait au 30 septembre 2023.
Source : bulletin trimestriel

Dernière modification par Fanscpi (27/10/2023 07h39)

Bien mauvaise nouvelle!

’En moyenne en 2023, les actifs de bureau détenus par nos trois SCPI ont baissé de -11,3%’, mais une baisse cumulée de 18,3% pour RAP.

Donc, si l’on regarde la valeur de reconstitution, ça donne :

Au 31.12.2019 : 319,30
Au 31.12.2020 : 308,84
Au 31.12.2021 : 312,38
Au 31.12.2022 : 298,30 (soit - 4,51% p/r à 2021 et - 6,58% p/r à 2019)
Au 24.07.2023 : 268,41
Au 31.12.2023 : 250,42 (-6.7% par rapport au 24.07.23)

Soit - 21,57% entre le 31.12.19 et le 31.12.23, pour des actifs réputés "prime".
Finalement, des actifs prime ne protègent pas plus que ça des baisses de valeur !
Pour comparaison, Efimmo1 ne subit quasiment que la moitié de cette baisse (11,66%) sur la même période !

On ne peut qu’être très déçu. Pourtant j’étais un défenseur de RAP, je l’avais même qualifié de ma "chouchou" à l’époque, pourtant si le patrimoine est Prime les gérants sont vraiment nul. Je vais noter ci dessous tout les arguments donnés par les gérants du temps où j’avais de nombreux échanges avec eux et la réalité du terrain  :
- Moi : Pourquoi vous fait du report à nouveau et distribuez un petit coupon ?
- Amundi Immobilier : En cas de coup dur nous, nous aurons de la réserve
- les Faits : Covid = baisse drastique de la distribution

- Amundi : Nous avons de l’immobilier Prime, certes on distribue moins que Corum, mais vous verrez en cas de retournement du marché, nous sauvegarderons les intérêts de nos clients avec de l’immobilier que ne baissera pas
- Moi : (réflexion interne : à oui en effet bon argument)
- les Faits : Remontée brutal des taux = baisse de 18% du prix de la part dans le haut de la fourchette, pas de raison que eux ne baissent pas, mais on aurait pu attendre une baisse moindre !

Conclusion :
- Gérants au mieux incompétents au pire menteurs
- Heureux d’avoir à coté d’autre SCPI qui se comporte mieux
- Heureux de l’avoir financé à 100% à taux très bas
- DIVERSIFICATION comme pour tout les actifs est le maitre mots

Si on fait l’hypothèse (audacieuse, tendance à la baisse, objectif 2024 au mieux de maintien) que les revenus vont se maintenir à 10,25 € par an,
l’acheter aujourd’hui à 250,00 € donnerait un rendement de 4,1 %.
Avec actuellement un taux monétaire EUR à 3,9 %,
ça ne serait pas un achat rationnel.
Pour soutenir le marché il va falloir que le réseau de distribution LCL trouve des pigeons …

Problème de liquidité.

Au 30/06/2024 : 4,72% des parts en attente de retrait.

Source : bulletin trimestriel.

Les résultats des expertises de l’été :
"S’agissant de Rivoli Avenir Patrimoine, la valeur de reconstitution a reculé sur la même période de -6,08% à 228,98 €. Amundi a décidé de maintenir son prix à 250 € mais celui-ci affiche aujourd’hui une surcote de 9,2% par rapport à cette nouvelle valeur de reconstitution."

Autrement dit si les expertises de fin d’année sont en baisse, il y aura une baisse du prix de la part début 2025.