SCI à l'IR détenue par une SAS à l'IS ?

J’ajoute aux questions de Oblible : quel est l’intérêt de la SASU dans cette opération ?
La SASU n’est pas une banque, donc la rémunération du CCA ne devrait pas être la seule motivation de cet investissement. Une holding est censée investir dans des entreprises lucratives. Or, vu que vous prévoyez de ne pas louer cette maison, vous avez un double problème :
- une SCI qui ne génère pas de revenus.
- une SASU qui investit dans une SCI qui ne génère pas de revenus. Donc une SASU qui investit dans une entreprise non lucrative.

En fait, quel est la seule motivation ? Vous fournir une résidence secondaire. On est clairement dans l’abus de droit, et même probablement dans l’abus de biens sociaux (il ne peut pas y avoir d’abus de biens sociaux dans une SCI qui n’est pas une société commerciale ; en revanche, dans la SASU, oui).

Spike,

Si j’étais à votre place, je reposerai le tableau complet de votre situation perso holding et projet à votre interlocuteur banque : lui vous dira ce qu’il peut vous financer et avec quel cadre surtout.

Ensuite, une fois le principe des enveloppes de financement obtenues, refaites le point avec EC sur ce projet afin de limiter le risque ABS.

De mon point de vue, il faudra louer ce bien (et ne pas faire semblant de vouloir le louer…) ensuite pour être à peu près dans les clous, sans présenter une vacance locative tout l’été si votre bien est situé sur la plage par exemple à votre période habituelle de congés estival pour illustrer ma pensée….

Un de mes amis est passé sans heurts (sur ce point) au travers d’un contrôle fiscal pour un chalet pied des pistes, qui était loué régulièrement en LCD, sans que lui même ne le loue personnellement, en dépit du fait que j’ai pourtant souvenir de week end passes ensemble sur place 😉…question de dosage …
La sci était déficitaire, IR de fait à l’Is pour sa quote part de détention par la holding.

Amha, il faut surtout éviter votre idée d’écrire cette mise à dispo gracieuse à vous même, car vous donneriez alors la corde pour vous pendre au contrôleur !

Pour info, ayant en réflexion un projet un peu similaire, la banque vient de me donner son cadre actuel : 15 ans maximum et 25% en apport du projet, on verra pour les taux si je vais plus loin dans cette idée encore vague.

On remonte, ou pas, du cash via le dividende que la SCI IR verse à ses associés.

Ce dividende peut être très différent du montant des revenus fiscalement déclarés par les associés. Il peut aussi être nul.

C’est l’AG des associés qui décide du montant du dividende (avec comme maximum le résultat comptable de la SCI IR + les éventuels reports à nouveau des exercices précédents).

Un cas de SCI IR avec des associés comme dans votre exemple (mais pas à 50%/50%) : n’importe quelle SCPI.

Du coup, vous déclarez du revenu foncier, mais ne recevez aucun cash de la SCI.
Vous ne serez pas le premier à qui ça arrive…
Il peut par exemple arriver qu’un associé PP d’une SCPI doive déclarer 100 de revenus fonciers, alors qu’il a perçu seulement 50 de dividende (et vice versa), mais l’écart est généralement plus limité.
(Le jour où la SCI cédera un bien, la fiscalité sera bien plus légère pour vous que pour les associés à l’IS)

Il appartient à chaque associé de faire face à ses obligations, et d’anticiper celles-ci (ainsi que les potentiels aléas) avant de s’engager comme associé dans un tel montage.

A priori, une société à l’IR ayant des associés PP (ou PM) imposés à l’IR, et des associés PM imposés à l’IS devra tenir une comptabilité évaluant ses résultats des 2 manières. Je ne sais pas trop de laquelle de ces manières est élaboré le "résultat distribuable", susceptible d’être distribué sous forme de dividende. S’il y a des pros de la comptabilité qui lisent ceci, ils pourront sans doute nous éclairer.
Dans votre cas, je suppose que vos associés PM à l’IS ne souhaitent de toute manière par recevoir de dividende à court terme…

EDIT : Je vous suggère de lire SCI IR détenu par société à l’IS - charges déductibles (en particulier la réponse du 02/04/2023 19:28) qui apporte plus de détails sur ce sujet. Ce texte me semble indiquer que les éventuels amortissements des biens ne peuvent se faire que dans les comptes de la société à l’IR ayant des associés à l’IR et à l’IS, et en aucun cas dans ceux des associés à l’IS. Je suppose que les SCPI ne font pas d’amortissement de leurs biens (pour éviter que leurs associés PP se retrouvent dans une situation similaire à la votre), ce qui semble confirmé par  https://www.google.com/search?q=scpi+am … p;ie=UTF-8 , voire que le COMOFI le leur interdit, ce qui semble confirmé par https://www.aspim.fr/storage/documents/ … i-2018.pdf qui détaille les particularités du plan comptable specifique qui s’applique aux SCPI.

M.erci pour vos réponses mais il y a un truc que je ne comprends toujours pas :

en tant qu’associé personne physique de la SCI IR (faisons fi des autres associés PM mais ils sont la au capital) en quoi je dois verser un dividende alors que il y a une transparence fiscale ? je peux pas virer simplement la somme de revenu foncier qui me revient de plein droit depuis le compte de la SCI vers mon compte personnel ?

@GoddbyLenine : oui je vous confirme que l’amortissement du bien est dans la SCI dans un encart réservé au PM. Il y a aussi un encart PP ou il n’y a pas d’amortissement. Chaque encart permet de determiner le résultat pour chaque type d’actionnaire et chaque actionnaire.

Ouh là, il faut réviser les bases ! Vous ne risquez pas de "verser un dividende". Un dividende n’est jamais payé dans le sens associé-> société. Un dividende est une part du bénéfice, qui est versée par la société aux associés, sur décision de l’AG.

Avec tout mon respect, je pense que vous vous emportez, je n’ai jamais pensé cela je parlais bien sur de se verser un dividende car je suis des deux cotés et je faisais référence a ce qui est dit au dessus. Et je sais ce qu’est un dividende.

Pareil je connais bien le mécanisme du CCA.

Mais voyez vous j’étais convaincu en effet que par transparence fiscale (et c’est le principe même) l’argent "est dans les mains de la personne physique"

Merci pour l’article c’est interessant.

Ce qui est difficilement compréhensible c’est qu’on parle de dividendes alors que tel n’est pas le cas ce sont des revenus fonciers et d’ailleurs ils ne suivent pas le même régime d’imposition (dans un cas PS + IR si je ne me trompe pas, dans l’autre PFU)

J’ai trouvé quelques sources sur internet qui stipulent bien (contrairement aux réponses  ci dessus, et à la votre ? ou j’ai mal compris) que la notion de dividende n’existe pas pour l’associé IR que je suis et que donc je peux virer l’argent directement sur mon compte personnel si la trésorerie le permet. Ca me semblerait logique mais j’aimerais quand même comprendre et bien valider tout cela.

Dernière modification par jackpearson (16/04/2024 22h30)

Cette histoire de confusion sur les dividendes est de ma faute - manque de clarté dans mon post ci-dessus.

Dans mon esprit, il s’agissait de verser un dividende depuis la personne morale à l’IS (la "mère", qui détient une partie de la "fille", donc la SCI) vers jackpearson. Bien entendu pas depuis la SCI vers jackpearson. Pour ainsi dégager du cash à titre personnel, destiné à payer l’impôt dû au titre des revenus fonciers.

Sur le reste, jackpearson soulève quand même une bonne question.

Dans une SCI à l’IR on est tous bien d’accord que l’impôt est payé par chaque associé, pour sa quote-part et selon son régime fiscal. Dans le cas des revenus fonciers on peut s’interroger : s’il existe un revenu net, celui-ci est imposé dans les mains de l’associé personne physique mais peut-il être versé (en cash) à cet associé? Si oui selon quelle modalités?

Je ne me suis jamais posé ces questions parce qu’elles sont pour moi marginales (je ne détiens que 1% de ma SCI en personne physique > revenus fonciers anecdotiques). Mais je serais intéressé par une réponse à ce sujet.

@GBL

ce que vous écrivez est très intéressant.

Mais ça ne répond toujours pas à la question posée.

Contexte :

- SCI IR avec un RaN négatif > pas de dividendes possibles (me semble t-il)
- Associé PP qui déclare des revenus imposables et paye des impôts dessus
- La SCI est en partie détenue par une PM (ou plusieurs)

Question : avec quels sous (espèces sonnantes et trébuchantes) la PP paye son impôt?

J’ai évoqué trois options (sur ses deniers personnels ; CCA s’il y en a ; dividendes de la mère vers la PP).

Y en a t-il d’autres?

Dernière modification par carignan99 (17/04/2024 23h43)

Il me semble que le fin mot de l’histoire tient dans ce que j’écrivais plus tôt :

La base de votre incompréhension, c’est l’indépendance du "droit fiscal". Le revenu est imposé selon le droit fiscal ; le fonctionnement de la SCI est encadré par le droit général (code civil, code de commerce) et ensuite par ses statuts

Pour une société, il faut distinguer le résultat fiscal et le résultat comptable. Ils sont souvent égaux mais pas toujours. Dans une société normale, on établit d’abord le résultat comptable selon les règles comptables. Puis on regarde s’il y a des raisons fiscales de calculer différemment : par exemple des charges non fiscalement déductibles, ou bien un amortissement exceptionnel sur 12 mois… S’il y a de telles raisons, on établit alors un résultat fiscal, différent du résultat comptable. Pourtant, c’est bien le résultat comptable que l’AG approuve. C’est son résultat "social", son résultat "principal" ; le résultat fiscal n’étant qu’un calcul complémentaire.

Donc, une société a forcément une comptabilité (une seule), et un résultat comptable (un seul !). C’est ce résultat qui est approuvé par l’AG et qui peut donner lieu à distribution.

Votre SCI a, avant tout, un résultat comptable. Ensuite, il y a des calculs pour établir les résultats fiscaux ; d’une part l’IR calculé selon les règles des revenus fonciers, d’autre part l’IS calculé selon les règles de l’IS.
Est-ce que le résultat comptable de la SCI est égal à celui de l’IS ? Pas forcément. Ce qu’il y a de sûr, c’est une qu’une SCI IR "normale" n’amortit pas ses biens, n’ayant aucun intérêt à cela. Est-ce qu’une SCI IR doit forcément amortir ses biens, dès lors qu’elle doit faire un calcul à l’IS pour sa holding IS ? Ou bien pourrait-il y avoir un compta normale sans amortissement, aboutissant à un résultat comptable normal, celui approuvé par l’AG ; et d’autre part le calcul IS avec amortissement qui ne serait qu’un calcul fiscal "secondaire" ? Je n’en sais rien, je pose la question. C’est cela qu’il faudrait approfondir me semble-t-il.

EDIT : suite à votre message, j’ai enlevé les "vous". Je cesse de spéculer sur quoi que ce soit vous concernant.

tout ce que je suis en train de dire vient de mon EC qui a dressé la liasse de la SCI,

La liasse fiscale. Qu’en est-il des comptes annuels (résultat comptable) ?

D’ailleurs, que répond votre EC à vos demandes d’explication ? Je ne sais pas pour vous, mais moi, quand j’ai un tel questionnement, j’appelle mon EC et je ne le lâche pas tant que je n’ai pas compris.

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2024 13h35)

Votre réflexion (et vos doutes) ainsi que les retours sur cette file auront fait progresser ma propre réflexion. J’ai tout relu et ai aussi regardé mes comptes de SCI. J’en retiens les points suivants :

jackpearson a écrit :

vous êtes bien d’accord qu’avec l’amortissement du bien au niveau de la SCI pour les PM et pas les PP on peut très bien se retrouver avec un résultat négatif ou nul = pas possible de verser un dividende car rien à affecter …

Oui, c’est à peu près ça pour la fin.
Mais attention, il y a des amortissements au niveau de la SCI tout court. Il n’existe qu’un seul jeu de comptes (compte de résultat et bilan) pour la SCI. Pas un pour les associés PP d’une part, un autre pour les associés PM.

En revanche et pour le calcul de la base imposable (dans les mains de chaque associé), il y a bien une différence (revenus fonciers vs revenus professionnels).

jackpearson a écrit :

…et pourtant un "loyer positif" pour les PP (qui n’ont pas d’amortissement). Si cela dure pendant des années que se passe t-il pour la PP ? Elle a pourtant le droit à ses loyers

Non, la personne physique n’a pas le droit à "ses" loyers. Parce que ce ce ne sont pas "ses" loyers, ce sont ceux de la SCI. La personne physique a le droit à sa quote-part des résultats de la SCI (via éventuelles distributions). Pas à une quote-part des loyers.

Dernière modification par carignan99 (19/04/2024 08h43)