Classement rendement SCPI : dividendes des SCPI en janvier 2022

Bonjour,

Il me semble clair que dans la majorité des cas, une collecte importante en regard de la capitalisation d’une scpi a un effet positif sur sa performance à court terme. C’est à mon sens une des raisons qui explique la bonne place des jeunes/petites SCPI dans le classement de Surin.

Pourtant je regardais le rapport annuel 2020 d’Immorente et l’on peut voir que les frais d’achat ("frais de notaires" et d’agence j’imagine), sont compris entre 7 et 10% du prix du bien HD. Même en considérant le rendement brut et l’effet de levier ainsi qu’une parfaite anticipation de la collecte, j’ai du mal à voir comment 6 mois de délai de jouissance suffisent à plus que compenser ces frais ? Comment expliquer ce phénomène ?

Merci !

Oui vous faites une confusion Nicolas, les frais d’acquisition des biens qu’ils soient de 7 ou 10 ou même 15% vont impacter à court-terme la valeur du patrimoine donc de réalisation de la SCPI, mais dès le premier loyer ils rapporteront des dividendes qui ne seront pas versés aux parts non en jouissance (qui pourtant ont contribué à financer ce ou ces biens) et viendront donc augmenter artificiellement ceux des parts en jouissance.

Eh oui, il vaut mieux sortir à temps d’une SCPI à capital variable à savoir :
_Avant qu’elle ne se bloque car ça peut durer
_Avant qu’elle soit liquidée a priori, sauf à ce que ses actifs soient sous-évalués.

A la différence de plusieurs SCPI à capital fixe où il n’est pas bon de sortir en récupérant une valeur bien inférieure à celle de réalisation, là il faut pouvoir attendre sa liquidation (ou son passage à capital variable !).

Surin, le 24/02/2022 a écrit :

Eh oui, il vaut mieux sortir à temps d’une SCPI à capital variable à savoir :
_Avant qu’elle ne se bloque car ça peut durer
_Avant qu’elle soit liquidée a priori, sauf à ce que ses actifs soient sous-évalués.

A la différence de plusieurs SCPI à capital fixe où il n’est pas bon de sortir en récupérant une valeur bien inférieure à celle de réalisation, là il faut pouvoir attendre sa liquidation (ou son passage à capital variable !).

En effet !

Je pense avoir compris pourquoi un associé vend sa part de SCPI plus cher que si le patrimoine équivalent étant vendu dans la SCPI (prix de retrait > valeur de réalisation). Ou autrement dit pourquoi les ’frais de notaire’ sont "rendus" lors de la vente d’une part, alors que ces frais ont pourtant été dépensés.

En effet en capital variable le retrait d’une part dans des conditions "normales" vient toujours en compensation d’une nouvelle souscription. Et le prix de cette souscription compensatrice va inclure ces ’frais de notaire’ alors qu’elle n’entraînera pas l’achat de nouveaux biens. C’est donc neutre.

Mais ce n’est plus valable en absence de collecte nette. Si l’on veut respecter les autres associés qui ne vendent pas, et donc ne pas rembourser à un prix supérieur à la valeur du sous-jacent, il faut alors rembourser au prix de réalisation (soit 8% plus bas que le prix de retrait pour Immorente par ex). Voire même à un prix encore plus faible, s’il est est nécessaire de vendre du patrimoine. Pour éviter cette destruction de valeur, la société de gestion va préférer favoriser la collecte, en diminuant le délai de jouissance puis en réduisant le prix de la part (marge de manœuvre limitée pour les SCPI structurellement décotées).

Je me suis rendu compte que les statuts de certaines SCPI prévoient exactement ce mécanisme, d’autres sont plus évasives.

C’est confirmé: aucun regret d’être d’avoir des parts Corum origin !

Je ne sais pas si c’est le meilleur fil pour poster cette information, mais BoursoBank viens de proposer 2 SCPI sans frais (gérés par Swiss Life AM et Sofidy):
SCPI : l’offensive sans frais de BoursoBank
Investir en SCPI : définition et rendement - BoursoBank (ex-Boursorama Banque)

MoneyVox a écrit :

Sofidynamic

Gestionnaire : Sofidy
Approche : diversification des secteurs et des pays européens
Prix de la part : 300 euros
Frais d’entrée : 2,40% TTC remboursés par Boursobank
Pénalité de retrait avant 8 ans : 6%
Délai de jouissance : Le premier jour du 6e mois
Commissions de gestion : 14,4% TTC
Commissions d’acquisition et vente d’immeubles : 3%
Objectif de TRI annuel : 7%

Mistral Sélection

Gestionnaire : Swiss Life AM
Approche : diversification des secteurs et des pays européens
Prix de la part : 180 euros
Frais d’entrée : 0
Pénalité de retrait avant 6 ans : 6%
Délai de jouissance : Le premier jour du 5e mois
Commissions de gestion : 16,5% TTC
Commissions d’acquisition et vente d’immeubles : 3,6%
Objectif de TRI annuel : 6,4%

PS: pas le meilleur fil du coup… Désolé 😕 , le moteur de le recherche me l’ayant sorti dans le top résultats et les autres sujets de la liste étant plus spécifiques

Dernière modification par Kery (16/05/2024 14h26)

De se que j’ai lu dans l’article concernant le pourquoi Sodify ne fait pas une SCPI sans frais d’entrée: ils ne voulaient pas faire de sans frais compte tenu des autres qu’ils ont avec frais d’entrée.

Ils ont juste baissé les dis frais pour que BoursoBank dans leur partenariat les prenne à sa charge.

En tout cas, il est certains que la disparition de ces frais prendra du temps. Dans mon cas, j’avoue attendre de voir si ça reste un bon point (un peu perdu sur les frais d’entrée redirigée sur les frais de gestion, quid du rendement sur un temps plus long. Les SCPI sans frais étant toutes récentes pour le moment).

Oui… De ce que j’ai compris c’est un projet qu’ils ont également pour le futur lointain (je suppose) de proposer des crédits accolé à ces SCPI. Mais pas de façon très simple de ce que j’ai lu.

MoneyVox a écrit :

À plus long terme, Benoît Grisoni suggère une autre idée très « différenciante » : des packages « crédits + SCPI » ! « In fine, un crédit remboursé chaque trimestre par les loyers, c’est très intéressant pour un client. C’est l’effet levier, la boule de neige magique ! » Actuellement, les taux d’intérêt ne sont pas assez intéressants pour que ce soit attractif. « Mais si les choses évoluent, nous avons tous les outils pour proposer cette offre, glisse Laurent Vedeilhie. Sauf erreur de notre part, nous n’avons pas identifié de solution équivalente 100% digitale à des prix décents. »

Restera à imaginer comment concilier parcours emprunteur et investisseur, et ajouter dans l’équation l’évolution du rendement, du prix des parts, la fiscalité… Bref, un casse-tête… qui n’est pas pour tout de suite.