Icade : une foncière française de bureau et de santé

OK, Betcour a été plus rapide encore une fois …
Je complète quand même avec ma petite analyse.

ICADE a publié ses Résultats annuels 2023 :


ICADE se distingue des autres foncières par un taux d’occupation financier médiocre à 87,9 % (+0,2 par rapport à fin 2022).
Le rendement des actifs est : 5,63 %
(patrimoine 6 469 M€ ; revenus locatifs  363,9 M€),
pas mal finalement pour du bureau.
14 % des bureaux sont classifiés comme "to-be-repositioned", dont l’avenir tertiaire est remis en cause à moyen terme,
notamment du fait de leur localisation, et pour lesquels un changement d’usage doit être envisagé.
Ils affichent un taux d’occupation financier à 71,4 %, en baisse de près de -11,5 pts, vs 82,9 % au 31 décembre 2022.

Promotion : résilience opérationnelle et revue du portefeuille foncier dans un marché en net ralentissement.

La structure financière est très solide : LTV 33,5 % (vs 39,3 % fin 2022).
Le coût de la dette est faible : 1,5 %
et sa maturité : 4,6 ans.

La valeur du patrimoine pour 1 action est de : 67,20 € (ANR NTA), -25,2 % en 2023.
Les bureaux classifiés comme "to-be-repositioned" affichent une baisse de valeur de -33 %.
Le dernier cours est de : 31,08 EUR +1.37 % (lundi 10h37 après publication des résultats).
On en déduit donc une décote très élevée de 53,7 %.

Le dividende annoncé est de : 4,84 €.
On en déduit donc un rendement de 15,6 %.

ICADE a écrit :

Le Conseil d’Administration proposera à l’Assemblée Générale, prévue le 19 avril 2024, le versement d’un dividende de 4,84 € par action,
en croissance de +11,8 % par rapport au dividende 2022.
Le rendement sur dividende ressort à 13,6 % sur la base du cours au 29 décembre 2023.
Le versement du dividende interviendra en deux fois :
• Un acompte de 50 %, soit 2,42 € par action, sera versé en numéraire avec un détachement le 4 mars et un paiement le 6 mars ;
• Le solde sera versé début juillet.

Ce dividende est à une composante exceptionnelle, liée à la cession des activités de santé.
Mais je n’ai pas trouvé la part de l’exceptionnel dans ce dividende global
(je n’ai pas encore tout lu …).

La cession des activités de santé reste à finaliser sur un horizon indicatif 2024-2026.

ICADE annonce du nouveau plan stratégique 2024-2028 « ReShapE ».
Adapter le portefeuille de bureaux aux nouvelles attentes :
• Des actifs et une offre adaptés aux besoins des clients
• Sélectivité accrue sur les projets du pipeline
• Reconversion/cession de certains actifs (transformation en hôtel / école / logements).
Accélérer la diversification :
• Locaux d’activité
• Logement étudiant
• Data Centers
Ce plan n’est pas transcendant mais répond au problème des 14 % de bureaux classifiés comme "to-be-repositioned".

En synthèse, c’est une société qui a un petit boulet avec 14 % des bureaux dont l’avenir tertiaire est remis en cause à moyen terme.
Mais le plan stratégique devrait y remédier.
Il y a aussi un risque sur la finalisation de la cession des activités de santé.
La décote est très élevée, c’est de l’immobilier à moitié prix.
AMHA achat possible pour ceux qui acceptent des risques …

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Sans préjuger de la qualité du management, avoir du cash et un bilan sain alors qu’on s’attend à voir des acteurs en difficulté pour rouler leur dette ou en manque de liquidité (scpi) procéder à des ventes un peu contraintes, on peut espérer des investissements opportunistes.

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Betcour a écrit :

Ils annoncent pour 2023 un CFNC/action (Cash Flow Net Courant) de 3,07 € pro-forma, mais ce chiffre inclu les dividendes touchés de la partie santé encore détenue, et qui sont déconsolidés (comptabilisé comme produits financiers)

Non ce chiffre ne les inclut pas, la cession ayant eu lieu seulement en juillet, et la cession étant partielle jusqu’ici la partie santé a quand même généré un beau cash-flow par action cette année :



Effectivement ils parlent de revenus financiers à un moment donné, puis de cash-flow des activités abandonnées. 2027 sera potentiellement la première année sans aucun revenu de l’activité de santé, d’ici là il va falloir s’habituer à déchiffrer tout cela.

Je suis bien d’accord que pour l’instant c’est bien compliqué d’estimer les futurs cash-flows réels par action et les dividendes potentiels…

Vertaco

Une interrogation: les déboires de Primonial ReIM (dont les membres de ce forum sont bien au fait) ne sont-ils pas de nature à retarder, modifier la cession de Icade Santé?

Pour avoir écouté la présentation de la stratégie par le nouveau DG, la question "y-a-t-il des pénalités prévues si Primonial ReIM se rétracte" la réponse du DG, de mémoire a été:
"non pas de pénalité prévue au sens légal, mais ce ne serait pas leur intérêt"…

-6,24% à 28,58 le cours de bourse à l’heure où j’écris. BNP Exane qui a posé pas mal de questions a modifié sa recommendation de BUY à HOLD, objectif 30 euros. Et l’action de se positionner rapidement en-dessous.

L’exercice tant attendu n’a pas convaincu.

Je conserve m’attendant à un hiver long et froid, en espérant que les détachements de dividendes n’entaîneront pas une baisse (supplémentaire) du cours automatique…

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S&P a écrit :

Icade Outlook Revised To Negative On Residential Market Correction, Pressure On Office Valuation; Affirmed At ’BBB+’

Because of the severe and continued downturn in the French residential property development market, as well as material valuation haircut on its office asset portfolio over the past 18 months with some residual impact expected in 2024, we anticipate Icade’s credit metrics to remain temporarily not commensurate with the rating.

Source : S&P Global Ratings

[MT Newswires]Icade rachète 350 millions d’euros d’obligations à la suite de l’offre publique d’achat en numéraire

Icade (ICAD.PA) a achevé jeudi son offre publique d’achat en numéraire portant sur trois séries d’obligations, en rachetant 350 millions d’euros sur un total de 517,1 millions d’euros.
La société immobilière a racheté 142,5 millions d’euros d’obligations à 1,125% de 500 millions d’euros à échéance du 17 novembre 2025 et 207,5 millions d’euros d’obligations à 1,75% de 750 millions d’euros à échéance du 10 juin 2026. Le règlement est prévu pour le 28 mai.

La société n’a racheté aucune des obligations à 1,5 % de 600 millions d’euros arrivant à échéance le 13 septembre 2027.

HSBC Continental Europe et la Société Générale ont agi en tant que teneurs de livre.

Je ne suis pas un pro des obligations, et ces rachats sont peut-être pertinents dans une logique de maintenir le rating (bien que la LTV ne soit pas scandaleuse), mais je dois dire que j’ai beaucoup mal à comprendre l’intérêt et l’urgence de racheter des obligations qui coûtent entre 1,125% et 1,75% par an alors que le cash utilisé pour ce faire peut rapporter entre 3% et 4% sans difficulté…

Cette pile de dette presque gratuite me semble justement être l’un des atouts majeurs des foncières à l’heure actuelle (la dette est figée aux taux proches de 0 et SEULE celle arrivant à échéance ET renouvelée coûte + cher, alors que l’ensemble des loyers sur l’ensemble du patrimoine bénéficie de l’indexation).

Déjà qu’ils s’étaient monumentalement plantés dans le calcul de leur LTV à l’occasion de la dernière publication … (32,7% publiés, pour le corriger 4 jours plus tard plus tard à 37,8 !). C’est quand même pas une erreur an anecdotique…

source : https://www.icade.fr/en/finance/publica … 9-2024.pdf

Bref ; tout ça commence à me plaire …

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Merci Flavius pour vos explications techniques détaillées.

J’espère bien qu’elles n’ont pas été rachetées au nominal ! … sans quoi Icade serait sortie de mon portefeuille dans la seconde.

Mon interrogation est plutôt d’ordre stratégique. Une dette est un passif, une « source », qu’on utilise pour générer du levier. C’est le métier de base des foncières.

Pourquoi rembourser du passif à une bête condition de marché accessible à n’importe quelle liquidité disponible alors que près de 25% du patrimoine (de mémoire) est à repositionner, que les valorisations sont à la casse ce qui pourrait permettre de faire des affaires, et qu’on a le carburant pas cher (et rémunéré) pour le faire ?

La peur d’une dégradation de note ? Gagner quelques millions one-shot en remboursant 97 une dette libellée à 100. Tout va me semble gagne-petit.

C’est là je trouve qu’on voit la différence d’expérience entre les gérants de foncières. Chez URW, Cuvillier justifiait son projet d’AK par les énormes risques qu’une dégradation de note faisait peser sur le titre. Sincérité ou crainte sur-jouée ? Niel avait démonté cet argument, montrant qu’un tas d’utilities empruntaient sans problème avec des notes plus basses et que ce sujet était secondaire.

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Dernière modification par R3dSqu4re (25/05/2024 18h05)

Rembourser un peu de dette (avec le cash issu de la cession de la branche santé) pour améliorer les ratios, pourquoi pas. Ce n’est pas forcément le moment pour se lancer dans de nouveaux investissements… et ça préserve la marge de manoeuvre pour en lancer (au besoin en empruntant à nouveau) si de bonnes opportunités se présentaient.

Mais pourquoi donc ne pas envisager plutôt (ou aussi) de racheter une partie de ses actions qui semblent à un cours vraiment très bas, par rapport à l’ANR par exemple ?  Les actionnaires de référence l’auraient mal pris (ou se contre-fichent du niveau de la décote sur ANR) ?

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Résultats semestriels S1 2024 disponibles :

Icade a écrit :

* Foncière : croissance des revenus locatifs (LfL à +4,1 %) et baisse contenue des valorisations (LfL à - 3,8%) ; résilience des segments bureaux well-positioned et des locaux d’activités
* Promotion : performance impactée par des dépréciations importantes dans un contexte dégradé
* Structure bilantielle reflétant notamment l’absence de cessions au S1 2024
* Icade, première société en Europe à soumettre deux résolutions distinctes sur le climat et la
biodiversité
* Confirmation de la guidance 20242 avec un CFNC de [3,55-3,70] € par action (incluant [2,75-2,90] € par action sur les activités stratégiques)

ANR NTA à 62,6 € par action et LTV à 35,9%, on a une décote de 65% sur le NTA encore considérable.

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Le problème d’ICADE, c’est les actifs pourris to-be-repositioned, bureaux dans des zones.
Icade en a vendu 2 à lui-même (Foncière au pôle Promotion).

Icade a écrit :

Au cours du premier semestre 2024, Icade a notamment travaillé à la reconversion des actifs to-be-repositioned, compte tenu de leur inadéquation aux nouveaux usages.
Ces actifs représentent 12 % du portefeuille de bureaux au 30 juin 2024, vs 14 % au 31 décembre 2023.
En particulier, deux actifs ont été vendus au 1er semestre par la Foncière au pôle Promotion afin de les transformer en programme de logements.

Le taux d’occupation financier s’établit à 87,2 % au 30 juin 2024,
en diminution de -0,7 pt par rapport au 31 décembre 2023, en lien avec les départs de locataires intervenus au premier semestre 2024.
La baisse du taux d’occupation porte principalement sur les bureaux to-be-repositioned,
tandis que le taux d’occupation financier sur les segments des bureaux well-positioned et des locaux d’activité reste supérieur à 90 %.

Les bureaux to-be-repositioned restent les actifs les plus exposés aux corrections de valeur,
avec une baisse additionnelle de -7,3 % au cours du premier semestre 2024,
soit en cumulé -46 % au cours des 24 derniers mois.

On doit quand même s’approcher de la fin des corrections de valeur.

On peut en effet s’interroger sur la cession des activités de Santé à la lecture du "point d’étape".
On en attend encore un gros dividende.

Icade a écrit :

La première étape de la transaction, conclue en juillet 2023, correspondait à la cession de 63% de la participation d’Icade dans Icade Santé à Præmia REIM et Sogecap pour un montant total de 1,45 Md€.
La plus-value de cession au titre de cette première étape a généré une obligation de distribution de dividende d’un montant de 5,08 € par action,
dont 2,54 € distribués en 2024.

Si l’étape 2 et/ou 3 ne se faisait pas, ce ne serait pas une catastrophe :
ICADE garderait des actifs de qualité générant du Cash-Flow Net Courant des activités réputées "abandonnées".

Icade a écrit :

Le ratio LTV droits inclus ressort au 30 juin 2024 à 35,9 %, en augmentation de +2,4 pts comparé à fin 2023,
expliqué principalement par
(i) la baisse de la valeur du patrimoine foncier hors droits (+1 pt)
et (ii) la hausse de la dette nette (+1,2 pt).

21,780 EUR +4,31%
Le marché apprécie la forte réduction de la perte nette semestrielle, et qu’Icade réaffirme ses objectifs 2024.
Une décote sur ANR NTA de folie : 65 %. Presque 3 fois moins cher.
Même si une petite partie des actifs n’est pas de qualité,
et la vente des actif santé n’est pas certaine,
ça semble une opportunité.

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ArnvaldIngofson, le 22/07/2024 a écrit :

Le problème d’ICADE, c’est les actifs pourris to-be-repositioned, bureaux dans des zones.

C’est intéressant comme point de vue, mais en êtes vous sur ?

Personnellement ce qui me gêne le plus avec Icade c’est le pole promotion immobilière. Les années 2024 et 2025 risquent d’être très difficiles. Impossible d’évaluer l’impact, mais le marché de la promotion immobilière est vraiment difficile, avec un effet de latence de 2 ou 3 ans.

Pour ICADE, ce qui fait qu’à mon avis ca sera compliqué :

- Le pole promotion
- La dette, en LTV ca va, mais en ratio EBITDA c’est pas extraordinaire à mon sens (>7x). En absolu c’est 3M. Surtout Duration assez courte (4,5 ans et taux très faible 1.5%).
- Les incertitudes par rapport à la vente de l’activité santé
- La gestion enthousiasmante (vraiment dans l’intérêt des actionnaires ?)
- Fin de beaucoup de baux dans les années à venir., surtout 2024 et 2025.
- Les actifs de bureaux de moins bonne qualité.

Le dossier est tentant, sans le pole promotion, je dirais qu’il pourrait valoir le risque, mais avec, c’est trop dur à analyser.

Dernière modification par AleaJactaEst (24/07/2024 01h08)

AOF •16/09/2024 à 09:51 a écrit :

Icade soutenu par Citi

Icade (+5,42% à 26,82 euros) démarre la semaine parmi les plus fortes progressions de l’indice SBF 120, galvanisé par le relèvement de recommandation de Citi. Le bureau d’études est passé de Vendre à Achat avec un objectif de cours rehaussé de 22,80 euros à 40,50 euros. Le bureau d’études souligne qu’il est difficile de pouvoir ignorer un rendement du dividende d’environ 20%.

Il a revu la valeur liquidative, qui inclut une nouvelle baisse de la valeur du portefeuille en 2024-25, mais également désormais des perspectives du cycle immobilier plus positives par la suite en raison de la réduction des taux d’intérêt et du risque de récession profonde. Elles prennent également en compte la mise en œuvre du plan stratégique annoncé.

Icade soutenu par Citi
Passer d’un coup de Vendre à Achat en doublant presque l’objectif de cours, ça fait quand même pas sérieux pour un analyste.

La foncière fait un gros rebond sur un mois,
tout en étant encore en baisse depuis le 1er janvier

période        var.          + haut          + bas
1er Janvier    -23,47%    35,90    19,36
1 semaine    +19,19%    27,20    22,64
1 mois        +33,46%    27,20    19,56
3 mois        +6,25%    27,20    19,36
6 mois        +7,85%    29,74    19,36
1 an           -21,21%    36,38    19,36

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