SCPI Neo : analyse d'une stratégie innovante et de ses défis
Cette discussion analyse la SCPI Neo de Novaxia Investissement, un produit se présentant comme innovant de par son absence de commission de souscription. Les membres débattent de sa stratégie d’investissement axée sur la transformation urbaine, ciblant des actifs immobiliers à fort potentiel de plus-value après rénovation. Un rendement annuel supérieur à 5,5% est annoncé, mais les participants s’interrogent sur la faisabilité de cet objectif compte tenu des frais de gestion élevés (18% des loyers).
Un point central de la discussion porte sur la structure des frais. L’absence de commission de souscription est compensée par une importante commission de gestion, ce qui incite les membres à analyser attentivement le coût total de l’investissement sur le long terme. L’impact de cette structure sur la rémunération des distributeurs est également questionné, certains participants soulignant un possible conflit d’intérêt entre la société de gestion et les associés.
Plusieurs préoccupations émergent concernant la transparence de la société de gestion. Des débats s’instaurent autour de retraits importants de parts par des actionnaires fondateurs, posant des questions sur la gestion du risque et la fiabilité des informations financières. Des discussions autour de l'acquisition de certains biens, notamment leur situation géographique et leur rentabilité, contribuent à alimenter le questionnement sur la solidité et la pérennité du modèle.
Enfin, les participants analysent l’évolution du rendement et du taux d’endettement de la SCPI au fil du temps. La discussion met en lumière l’importance de la diversification géographique et sectorielle ainsi que les implications de la stratégie de transformation urbaine sur le rendement à long terme. La discussion souligne les difficultés d'interprétation des informations fournies par la société de gestion et l'absence de communication claire et transparente, notamment concernant la stratégie d’endettement.
L’impact de la condamnation de Novaxia par l’AMF sur la confiance des investisseurs est également évoqué, soulignant l’importance de la gestion du risque et de la transparence pour les placements immobiliers.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Neo à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 26% - 4 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 26% - 4 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 6% - 1 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 6% - 1 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 33% - 5 | |||||
Nombre de recommandations : 15 Recommandation moyenne : 2,1/4  |
||||||
Ragnarr a écrit :
Message intéressant lu ce matin sur Linkedin de la part de la SCPI Novaxia Neo : la valeur d’expertise devrait augmenter à 191,33€ (versus 187€) soit +2,2% suite à la réévaluation réalisée cet été.
Je ne vois pas cette communication sur le linkedin de Novixia, pourriez-vous nous donner un lien, si ça existe encore ?
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1 #127 08/09/2023 12h07écrivez correctement novAxia dans google, puis onglet actualité, ça devrait le faire
loicd, le 07/09/2023 a écrit :
Il y a eu 3 réactions des sgp :
1/ on fait rien d’autre que des expertises internes
2/ on fait un petit panel d’expertises externes et on en tire des conclusions sur le reste
3/ on fait les expertises externes sur tout
4/ on sollicite les évaluateurs uniquement sur les actifs potentiellement problématique, le reste est interne
on m’a aussi affirmé que le 3/ couterai trop cher (sauf a avoir 6 immeubles)
source : CBRE valuation avec qui je travaille de (très) longue date, réponse identique chez un autre évaluateur
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Oui ça coute cher effectivement CedReim. Pour connaitre aussi des gens la dedans entre 500 et 2000€ / actif. Sauf erreur, c’est porté par la scpi et rien n’empêche les grasses sociétés de gestion de prendre ça à leur charge au moins en partie.
N’oublions pas que c’est dans l’intérêt de l’épargnant..?
Et sinon c’est quoi "les actifs potentiellement problématique, le reste est interne" => qui définit ce qui est problématique de ce qui ne l’est pas. La société de gestion…
Il n’aurait fallu qu’une position de l’amf : soit elle aurait du ne rien demander soit de faire le job à fond. En tout cas, tout le monde avec les mêmes règles.
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1 #129 08/09/2023 18h47loicd a écrit :
ce qui est problématique de ce qui ne l’est pas
Certes c’est la société de gestion qui définit mais bon, le portrait robot est tout tracé :
- un actif acheté à 3,5% de rendement
- financé à 80% par de la dette à 1,5% qui arrive à échéance dans deux ans
- qui a perdu son locataire
- dans une zone où le taux de vacance est passé de 10 à 18%
les SCPI qui ont fait dû réévaluer le prix de part sont pour l’instant toutes la dedans. C’est le cas des SCPI Amundi dont on dit ici depuis longtemps qu’elles étaient très mal gérées (ce qui est inquiétant c’est que leur ex-gestionnaire est devenu patron de l’association professionnelle, m’enfin) : immeubles mal placés, mal achetés (rendement trop faible compensé par un levier de dette), et mal gérés (pas de suivi des locataires, TOF merdique et taux d’encaissement ultra merdique).
IH : inutile d’employer des mots grossiers ou très familiers… N’importons pas les réseaux sociaux ici, svp. TOF merdique = TOF médiocre.
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Je ne suis pas complètement d’accord avec cette analyse.
Rivoli Avenir Patrimoine d’Amundi a un TOF à plus de 90% et les actifs achetés à 3,5 donc prime ne subissent pas la vacance que vous avancez. Il n’y a pas de vacance dans les coeurs des grandes métropoles françaises même.
Pour continuer sur les scpi d’amundi, sûrement pas très bien gérées mais bon si vous y etes depuis 10 ans, vous n’êtes pas si malheureux.
Le bureau est sur toutes les lèvres, le reste suit. Vous qui parlez d’actif à 3,5 ça vous choque en bureau mais pas en logistique par exemple ..?
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Le délai de jouissance de Néo passe à zéro mois.
Mon avis ?
Pour faire faire une souscription à Novaxia R et avoir vite-fait du rendement. La perf de Novaxia R n’est pas terrible au passage, il faut bien rattraper le temps perdu…
Je n’exclus pas une augmentation du prix de Néo à la fin de l’année pour aider Novaxia R…
PS : Intéressez-vous à l’emprise de cette SCI dans le SCPI. Si elle s’enrhume (comme d’autres SCI), bonjour la liquidité pour Néo
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Mon avis?
Ceux qui ont raisonné comme cela à partir du 1er juillet avec Perial ( PERIAL Asset Management s?adapte au nouvel environnement immobilier et réduit le délai de jouissance des SCPI PF Grand Paris, PFO et PFO2 ) sont certainement très heureux d’avoir ’bénéficié de ce nouvel environnement’ et du ’nouveau cycle du marché immobilier plus favorable aux investisseurs.
Certes, ce n’est pas la même société de gestion.
Tant qu’à ’une augmentation du prix de Néo à la fin de l’année pour aider Novaxia R’, ce n’est pas comme cela que le prix d’une SCPI est piloté.
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Ben si justement, en donnant cette valeur de reconstitution rien n’empêche novaxia d’augmenter à nouveau le prix de la part de neo et donc de soutenir la performance de novaxia R.
La remarque de captaincupcake est tout à fait pertinente.
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Le message de Captain Cupcake comporte 3 assertions discutables:
1) Le délai de jouissance de Néo passe à zéro mois (OK) pour faire faire une souscription à Novaxia R et avoir vite-fait du rendement:
Supposition non sourcée, voire dénigrement de la SG. Il pourrait aussi y avoir blocage des parts (aucune info sur le dernier bulletin trimestriel), ou une SG qui souhaite financer rapidement une grosse acquisition, ou une SG capable d’acquérir très rapidement des immeubles,
2) une augmentation du prix de Néo à la fin de l’année:
OK, on va admettre cette info: Dixit Bruno Pauly, ’100 % des actifs ont été expertisés’ , ’Une décote désormais de 2,26 % du prix de la part vs la valeur de reconstitution ! Tout cela valide la stratégie de Novaxia NEO ! ’
(source Bruno PAULY sur LinkedIn : La SCPI Novaxia Neo continue d?assurer une gestion exemplaire)
De là a augmenter le prix pour 2,6%…
3) une augmentation du prix de Néo à la fin de l’année pour aider Novaxia R:
On reste dans la supposition, voire la médisance envers la SG.
’Des rumeurs, vous ne propagerez’, ’Vos sources, toujours, vous préciserez’
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Aucune source me concernant, je trouve simplement que les propos de CaptainCupcake sont pertinents bien que très hypothétiques.
La dernière fois qu’une scpi a réduit son délai de jouissance, c’était celle de Perial avec la conséquence qu’on lui connait.
Si on attend la preuve des sociétés de gestion elles-mêmes - et vous citez Bruno Pauly ici qui est payé par Novaxia - on n’est pas prêt d’avoir ce type de news…
L’idée du forum est aussi de partager des convictions certes sans les présenter comme des certitudes et de débattre.
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Taux de distribution brut prévisionnel 2023 augmenté : de 6,25% à 6,60%.
Source : bulletin trimestriel.
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Sur 2023 on a eu en brut 2.69 +3.08 +2.70.
Il faudra donc 3.22€ brut sur le T4 pour atteindre les 6.25%.
Pour octobre on est à 0.70€ net / part (~0.8 brut)
Il va falloir un gros novembre/décembre pour y arriver.
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Encore 0.70€ net /part en société à l’IS pour novembre.
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1.96€/ part sur décembre pour une société à l’IS.
Soit 3.36€ net de fiscalité étrangère sur le T4.
On peut tabler sur environ 3.75€ brut, soit un total annuel d’environ 12.22€, pour un rendement brut annuel autour de 6.5%.
A voir avec précision sur le bulletin trimestriel, mais finalement l’objectif est atteint.
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0,50€ / part versé ce 29 avril pour la distribution mensuelle.
Très petite distribution…
C’est décevant.
0,78€ / part le mois dernier.
Novaxia Neo aurait intérêt à lisser ses distributions et à renforcer sa communication aux associés.
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Quelqu’un aurait-il une information sur cette baisse ?
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Actualisation :
0,63€ / part versé ce 26 juin pour la distribution mensuelle.
Très petite distribution…
En comptant les distributions depuis janvier 2024, nous sommes à un rendement annuel net de 4,25%.
Contre 5,83% net en 2023.
C’est très décevant.
Il faudra voir si ça remonte avec la distribution du 26 juillet, habituellement plus élevée.
Novaxia Neo aurait intérêt à lisser ses distributions et à renforcer sa communication aux associés.
Les autres SCPI sans frais d’entrée comme Iroko Zen ou Remake Live maintiennent leur taux de distribution, aussi élevé qu’en 2023.
Source
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1 #143 11/07/2024 11h33Elle a fait face à un gros rachat de sa cousine Novaxia R, ce qui l’a empêché d’investir, donc d’attraper des opérations à bon compte. Elle n’est donc pas en situation de se reluer comme ses deux consœurs qui ont une collecte nette très positive. Le piège des co-investissements internes, encore une fois.
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Seulement 4 M€ de collecte nette depuis le 31/12/2023.
Seulement 1 M€ de collecte nette au T3-2024.
Capitalisation : 424 M€, dont 129 M€ (30%) sont détenus par NOVAXIA R.
NOVARIA R retire régulièrement des parts, car elle décollecte.
Le Taux d’Occupation Financier se dégrade fortement, si on regarde ses composantes :
0,0% de franchises de loyers au 31 mars 2024,
3,4% de franchises de loyers au 30 juin 2024,
10,3% de franchises de loyers au 30 septembre 2024.
Le taux de distribution brut prévisionnel 2024 baisse : supérieur à 6,00%.
Contre 6,00% à 6,75% annoncés précédemment.
Bulletin trimestriel T3-2024
Dernière modification par Fanscpi (01/11/2024 08h33)
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Associé, j’ai reçu un mail de leur part cette semaine annonçant la suppression du délai de jouissance pour une nouvelle souscription avant le 31/12.
De quoi relancer la collecte auprès de gens déjà convaincus peut être.
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Décembre vient d’arriver, 1.5€/part.
On aura donc eu en 2024 :
0,71
0,79
0,51
0,69
0,64
1,67
0,7
0,7
0,7
0,7
0,7
1,5
= 10,01€/part
contre 10.91€ en 2024, un recul de 8% …
Le rendement net passe de 5.83% à 5.35%.
Pour un investisseur en UF comme moi c’est une baisse de TRI de 3 points.
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