Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Bonjour,

Pour répondre à la question ( extrait du mail de ce jour de la société de gestion)

Nous accordons la priorité à la protection de votre capital investi. C’est pourquoi nous avons fait le choix, en 2022 et 2023, d’investir dans des constructions neuves (VEFA = Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), créatrices de valeur future. Actuellement 31 immeubles sont en cours de construction, représentant 12% de notre parc immobilier. 19 immeubles neufs seront livrés en 2024,  dont 5 déjà livrés au deuxième trimestre.

Pour vendre des parts Pierval, il faut dûment le justifier si moins de 3 ans ou >= 50K ( page 4)
Bien aussi.

https://www.moniwan.fr/documents/ordre- … e-physique

Dernière modification par christian2020 (30/07/2024 15h13)

Balder a écrit :

Bonjour, 1000 parts investies en 2021, distribution du T4 2021= 2400 EUR. Les mêmes trois ans après, distribution du T2 2024= 1700 EUR… J’espère que les immeubles en VEFA vont être rapidement achevés et loués… La comparaison avec le livret A prête un peu à sourire. Au moins peut-on le liquider en 24h et tenter de fuir…( pas à Varennes, ça ne marche pas!). Mon locatif géré quasiment en direct ( de l’ancien de caractère avec des travaux récurrents, une baisse des loyers imposés par le marché, des TF qui explosent, me rapporte plus…

D’après ce que j’ai compris, l’essentiel des VEFA de 2024 vont être livrés au second semestre. On peut donc s’attendre en étant optimiste à une remontée de la distribution en fin d’année. Dans le dernier bulletin, il est d’ailleurs écrit :"notre cible est un taux de distribution 2024 proche de la moyenne de marché des SCPI". Ca ferait un atterrissage dans les 4% pour Pierval.

Mais à la limite, ce n’est pas le plus important. Le dernier bulletin mentionne que les investissements depuis le 1er janvier (essentiellement voire exclusivement des VEFA) ont un rendement brut de 5,67%.

Ca veut dire que sur une année de rendement "normalisé", on retomberait sur du 4,3% / 4,4% net associé. Même en tenant compte de la fiscalité étrangère sur 70% des revenus, ce n’est pas folichon.

Point positif, il y a peut-être des réserves de plus-value sur les biens les plus anciens.

Mais clairement, je me pose la question de vendre pour me repositionner sur du Remake Life, par exemple. Pour détenir du Pierval depuis 4 ans environ, je m’apercçois que les frais de souscription pèsent lourd dans la performance finale.

cette liste est tout bonnement hallucinante et je le pense à la limite de la légalité….on a pas là droit de disposer de son argent sans envoyer un justificatif…

Si je veux reallouer cette épargne sur un compte de dépôt déjà ouvert dans une banque en ligne ou je n’ai pas de conseiller , je ne rentre dans aucune case…

Dernière modification par Sisco2117 (30/07/2024 18h16)

Surin a écrit :

Je ne vois pas bien ce que vient faire votre message (coup de colère) ici Balder.
Si vous n’êtes pas satisfait de votre investissement, il est toujours temps de sortir, n’attendez pas trop, ça peut changer. La SCPI est liquide contrairement à ce que vous laissez entendre.

Vos 1000 parts ne trouveront pas place sur un livret A, au plafond de 22950 €.
Quant à comparer un dividende T4 il y a 2 ou 3 ans et un T2, ça n’a aucune valeur.
Le dividende T4 est souvent plus haut sur les SCPI, comparez à la fin de l’année le dividende 2024 avec celui des années précédentes pour être objectif.
Il est probable que celui-ci baisse subtantiellement comme ils en donnent des indices ça et là.

Désolé Surin, mais la dégringolade est à la mesure du marketing rassurant des collecteurs de fonds pour les SCPI ces dernières années, en particulier Pierval Santé.
Il ne faut pas jeter le bébé, ou plutôt l’octogénaire en EPHAD , avec l’eau du bain, mais quand même.
La communication en cours, notamment sur les biens en VEFA, aurait peut-être mérité un exercice de pédagogie. A noter que votre référence sur ma comparaison avec le T4 d’il y a 2 ou trois ans, ne vaut pas davantage car les T2 et T3 de cette même année étaient de même très largement supérieurs à ce qui vient d’être servi par la société de gestion;

Dernière modification par Balder (30/07/2024 18h57)

GoodbyLenine a écrit :

Manarea, le 28/07/2024 a écrit :

Toutes choses égales par ailleurs, ça veut dire que le nombre d’immeubles rapportant des loyers n’augmente pas immédiatement, et donc que les loyers augmentent moins que le nombre d’associés, ce qui réduit les sommes distribuables par associé.

Si une baisse de la collecte s’ajoute à cela, il y a forcément un effet additionnel d’érosion du montant des sommes distribuables qui sont amputées des échéances de VEFA non couvertes par la collecte.

Vous me semblez gober un peu vite la communication de la SCPI…

Voici un calcul du montant en €uros (et pas en €uros/part) des récentes distributions (pour simplifier, j’ai considéré que le nb de parts percevant le dividende est le nb de parts au début du précédent trimestre, ce qui majore ou minore un peu le montant distribué, cf le délai de jouissance de 5 mois), à côté du montant des loyers quittancés [source : Bulletins Trimestriels d’Information de la SCPI] :
  distribué pour T1/2022 : 2.34€ *   9 778 485parts = 22.88M€      loyers quittancés = 27.8 M€
  distribué pour T2/2022 : 2.34€ * 10 796 640parts = 25.26M€      loyers quittancés = 28.2 M€
  distribué pour T3/2022 : 2.34€ * 11 673 040parts = 27.31M€      loyers quittancés = 37.1 M€
  distribué pour T4/2022 : 2.37€ * 12 344 870parts = 29.26M€      loyers quittancés = 39.0 M€
  distribué pour T1/2023 : 2.19€ * 13 072 003parts = 28.63M€      loyers quittancés = 37.8 M€
  distribué pour T2/2023 : 2.22€ * 14 022 303parts = 31.13M€      loyers quittancés = 38.7 M€
  distribué pour T3/2023 : 2.22€ * 14 545 060parts = 32.29M€      loyers quittancés = 39.3 M€
  distribué pour T4/2023 : 2.22€ * 15 117 365parts = 33.56M€      loyers quittancés = 43.7 M€
  distribué pour T1/2024 : 1.90€ * 15 515 914parts = 29.48M€      loyers quittancés = 38.5 M€
  distribué pour T2/2024 : 1.70€ * 15 786 909parts = 26.84M€      loyers quittancés = 38.2 M€

Les Rapports Annuels ont confirmé que les distributions de 2022 et 2023 sont bien assez proches du résultat de la SCPI (Pour 2024, on n’a pas de visibilité là-dessus).

On constate donc une baisse substantielle du montant total distribué par cette SCPI depuis 2 trimestres, alors que les loyers quittancés sont proches de ceux de 2023.
Le fait que les VEFA né génère pas encore de revenus (en partie, car elles ont commencé à être livrées, et donc à générer un peu de revenus fonciers, sauf s’il y a des franchises de loyers) ne me semble donc pas pouvoir justifier la baisse du dividende par action. Cette dernière ne peut pas non plus s’expliquer par une baisse du montant de certains loyers (la SCPI a indiqué avoir accepté quelques baisses de loyer sur des murs de quelques EHPAD situées en France), étant donné les montants de la baisse des distributions en €uros, et  l’évolution du montant des loyers quittancés.

En conclusion : Je ne suis donc toujours pas vraiment convaincu que l’absence de revenus des investissements en VEFA explique la baisse de la distribution. Je ne comprend toujours pas la communication de la SCPI, qui explique cette baisse par des raisons qui ne semblent pas pouvoir réellement justifier cette baisse. Je reste dans l’attente d’explications plus convaincantes. (Le rapport Annuel 2024 devrait éclaircir un peu la chose, mais il faut encore attendre 9 mois pour le consulter).

Merci Good Bye Lenine pour la clarté de votre démonstration. Dans l’univers quelque peu anxiogène des SCPI depuis la crise immobilière, l’actionnaire moyen que je suis et qui aurait du assister à l’AG de Pierval Santé plutôt que d’y envoyer mollement une procuration, cette baisse que vous avez raison de qualifier de substantielle - et c’est bien mon ressenti- appelle une autre réponse qu’un communiqué qui semble rédigé à la hâte façon DirCom qui n’en peut plus mais après trois heures de réunion dans le bureau du DG… S’il ne convient pas de céder à la panique ou de jouer au mouton de Panurge, il me semble logique d’obtenir de la société de gestion un peu plus que le refrain "Dormez braves gens, Euryale veille sur vous". Il y a également fort à parier que tout ce qui s’écrit sur ce forum éclairé et toujours courtois soit lu par Euryale. Il ne serait pas inutile qu’Euryale y apportât in fine une vraie perspective pour les actionnaires inquiets ainsi qu’une réponse claire sur les modalités de retrait avant le "blocage" redouté…A fortiori lorsqu’on visionne l’abstract vidéo censé résumer l’AG dont le contenu semble délicatement éluder la baisse assez vertigineuse de la distribution..

Dernière modification par Balder (31/07/2024 10h28)

Il serait intéressant d’obtenir des informations complémentaires sur l’état d’avancement de ces 36 (!) chantiers neufs en cours de réalisation. Retards? Augmentation des coûts de construction a posteriori? Difficultés de certains promoteurs?

Et de dégager une perspective en termes de charges et de revenus de ces futurs immeubles et des baux d’ores et déjà initiés ou à venir.

Je ne comprends pas non plus la forte baisse du TOF au cours des deux derniers trimestres par rapport au TOP.

Au T4 2023, le TOF était de 98,43% et le TOP de 95,87%.
Au T1 2024, le TOF était de 97,21% et le TOP de 95,85%.
Au T2 2024, le TOF est de 95,92% (les locaux vacants dans le TOF passant de 2.79% à 4.18%) et le TOP de 95,96%.

On a donc un TOP stable mais une part des locaux vacants dans le TOF qui double.

La seule explication qui me semblerait cohérente serait les congés donnés au T4 2023 pour 1,98% des surfaces mais je ne m’explique pas pourquoi ces congés ne sont pas reflétés dans le TOP des trimestres suivants alors qu’ils le seraient dans le TOF.

Ou alors Pierval a une communication financière peu transparente, en comptabilisant ces congés dans le TOF mais en n’incluant pas ces surfaces dans les "lots vacants" (peut être car ces actifs sont en vente ou en restructuration ou encore occupés sans loyer dans le cadre du départ des locataires).

Notons aussi que Pierval n’a pas communiqué sur ces congés "massifs" à ma connaissance.

Dernière modification par Manarea (31/07/2024 12h23)

Tom24 a écrit :

Pierval indique viser un taux de distribution pour 2024 proche de la moyenne du marché des SCPI.

Soit moins que 4,50 % brut d’imposition à l’étranger, contre 5,10 % l’an dernier.
En 2023, le taux de distribution net d’iimosition à l’étranger était de 4,49 %, soit un différentiel de 13,59 % entre ce qui est annoncé et ce que reçoit l’associé sur son compte (c’est factuel, n’en déplaise aux défenseurs du brut).
Si l’on prend une hypothèse de distribution "proche de la moyenne du marché des SCPI" à 4,30 ou 4,40 %, ça donne pour Pierval une distribution ou objectif de distribution de 3,79 % à 3,87 % net n’imposition à l’étranger (ou un dividende autour de 7,80 €, en baisse de 15 %).
S’ils vous versent cela, ils ne pourront pas dire ne pas avoir prévenu.

Je suis choqué par les prix de certaines acquisitions du rapport 2023.

Un habitat partagé à Marseille de 786 mètres carré à 7943€ du mètre carré, une maison médicale à ERMONT de 8316 mètres carré à 3868€ du mètre carré, un habitat partagé à Boulogne de 1115 mètres carré à 14423€ du mètre carré, un habitat partagé à Villemomble de 742 mètres carré à 6000€ du mètre carré, clinique en Moselle de 14197 mètres carrés à 4282€ du mètre carré.

Il y a bien des EHPAD payés sous les 2000€ du mètre carré mais je trouve les prix d’acquisitions exagérément élevés ?

Je précise que je n’ai pas fait cet comparaison pour d’autres scpi.

Mais les SCPI n’achètent que des actifs “au rendement” ? 
Comment se calcul le prix d’un actif ?
Le prix au m2 de la zone n’entre t-il pas en compte dans la valorisation ?

Manarea, le 31/07/2024 a écrit :

Je ne comprends pas non plus la forte baisse du TOF au cours des deux derniers trimestres par rapport au TOP.

Au T4 2023, le TOF était de 98,43% et le TOP de 95,87%.
Au T1 2024, le TOF était de 97,21% et le TOP de 95,85%.
Au T2 2024, le TOF est de 95,92% (les locaux vacants dans le TOF passant de 2.79% à 4.18%) et le TOP de 95,96%.

On a donc un TOP stable mais une part des locaux vacants dans le TOF qui double.

La seule explication qui me semblerait cohérente serait les congés donnés au T4 2023 pour 1,98% des surfaces mais je ne m’explique pas pourquoi ces congés ne sont pas reflétés dans le TOP des trimestres suivants alors qu’ils le seraient dans le TOF.

Ou alors Pierval a une communication financière peu transparente, en comptabilisant ces congés dans le TOF mais en n’incluant pas ces surfaces dans les "lots vacants" (peut être car ces actifs sont en vente ou en restructuration ou encore occupés sans loyer dans le cadre du départ des locataires).

Notons aussi que Pierval n’a pas communiqué sur ces congés "massifs" à ma connaissance.

Vous avez aussi une autre hypothèse, tout à fait plausible : et s’ils avaient consenti des franchises de loyers auprès d’un ou plusieurs exploitants ? Cela fait baisser le TOF mais pas le TOP. N’oubliez pas que les gérants d’Ehpad sont sous extrême pression des coûts (Segur, inflation des charges, indexation des loyers etc). Et ces boites sont parfois financées en LBO, à la belle époque de la dette pas chère…