Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

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1 #835 30/07/2024 19h54

1 #836 31/07/2024 02h12

2 #849 01/08/2024 21h47

1 #850 29/08/2024 12h42

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christian2020 a écrit :

Balder a écrit :

Surin a écrit :

Manarea, le 28/07/2024 a écrit :

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GeorgeAbitbol, le 12/06/2024 a écrit :

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malenimi · #826

Bonjour,

Pour répondre à la question ( extrait du mail de ce jour de la société de gestion)

Nous accordons la priorité à la protection de votre capital investi. C’est pourquoi nous avons fait le choix, en 2022 et 2023, d’investir dans des constructions neuves (VEFA = Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), créatrices de valeur future. Actuellement 31 immeubles sont en cours de construction, représentant 12% de notre parc immobilier. 19 immeubles neufs seront livrés en 2024, dont 5 déjà livrés au deuxième trimestre.

Surin · #827

Je ne vois pas bien ce que vient faire votre message (coup de colère) ici Balder.
Si vous n’êtes pas satisfait de votre investissement, il est toujours temps de sortir, n’attendez pas trop, ça peut changer. La SCPI est liquide contrairement à ce que vous laissez entendre.

Vos 1000 parts ne trouveront pas place sur un livret A, au plafond de 22950 €.
Quant à comparer un dividende T4 il y a 2 ou 3 ans et un T2, ça n’a aucune valeur.
Le dividende T4 est souvent plus haut sur les SCPI, comparez à la fin de l’année le dividende 2024 avec celui des années précédentes pour être objectif.
Il est probable que celui-ci baisse subtantiellement comme ils en donnent des indices ça et là.

Dernière modification par Surin (30/07/2024 15h08)

christian2020 · #828

Pour vendre des parts Pierval, il faut dûment le justifier si moins de 3 ans ou >= 50K ( page 4)
Bien aussi.

https://www.moniwan.fr/documents/ordre- … e-physique

Surin · #829

christian2020 a écrit :
dûment le justifier

Non, un simple formulaire à remplir, sur lequel vous pouvez mettre "réorienter l’épargne" quand bien même elle reste sur un compte courant, c’est une formalité, harrassante mais au point où on en est avec la vente de SCPI, on n’est plus à ça près (trop de papiers à fournir/remplir alors que ça devrait se faire en quelques clics).

Tom24 · #830

Balder a écrit :
Bonjour, 1000 parts investies en 2021, distribution du T4 2021= 2400 EUR. Les mêmes trois ans après, distribution du T2 2024= 1700 EUR… J’espère que les immeubles en VEFA vont être rapidement achevés et loués… La comparaison avec le livret A prête un peu à sourire. Au moins peut-on le liquider en 24h et tenter de fuir…( pas à Varennes, ça ne marche pas!). Mon locatif géré quasiment en direct ( de l’ancien de caractère avec des travaux récurrents, une baisse des loyers imposés par le marché, des TF qui explosent, me rapporte plus…

D’après ce que j’ai compris, l’essentiel des VEFA de 2024 vont être livrés au second semestre. On peut donc s’attendre en étant optimiste à une remontée de la distribution en fin d’année. Dans le dernier bulletin, il est d’ailleurs écrit :"notre cible est un taux de distribution 2024 proche de la moyenne de marché des SCPI". Ca ferait un atterrissage dans les 4% pour Pierval.

Mais à la limite, ce n’est pas le plus important. Le dernier bulletin mentionne que les investissements depuis le 1er janvier (essentiellement voire exclusivement des VEFA) ont un rendement brut de 5,67%.

Ca veut dire que sur une année de rendement "normalisé", on retomberait sur du 4,3% / 4,4% net associé. Même en tenant compte de la fiscalité étrangère sur 70% des revenus, ce n’est pas folichon.

Point positif, il y a peut-être des réserves de plus-value sur les biens les plus anciens.

Mais clairement, je me pose la question de vendre pour me repositionner sur du Remake Life, par exemple. Pour détenir du Pierval depuis 4 ans environ, je m’apercçois que les frais de souscription pèsent lourd dans la performance finale.

christian2020 · #831

si moins de 3 ans ou >= 50K ( page 4)

Liste indicative des justificatifs de destination des fonds : Acquisition : promesse d’achat, attestation du notaire / Donation : attestation notariale / acte sous seing privé / Remboursement de crédit : contrat de prêt / Travaux : devis / Achat de véhicule : bon de commande / facture / Réorientation de l’épargne : attestation du conseiller ou copie du contrat d’épargne bénéficiaire du virement ou attestation d’ouverture de compte / souscription contrat.

Sisco2117 · #832

cette liste est tout bonnement hallucinante et je le pense à la limite de la légalité….on a pas là droit de disposer de son argent sans envoyer un justificatif…

Si je veux reallouer cette épargne sur un compte de dépôt déjà ouvert dans une banque en ligne ou je n’ai pas de conseiller , je ne rentre dans aucune case…

Greyna · #833

C’est le conseiller qui est censé remplir ce formulaire donc voyez avec lui comment contourner cette inquisition (dans les faits c’est assez simple). Je rappelle que vous l’avez payé (avec vos frais d’entrée) pour faire (aussi) ce boulot là pour vous.

Balder · #834

Surin a écrit :
Je ne vois pas bien ce que vient faire votre message (coup de colère) ici Balder.
Si vous n’êtes pas satisfait de votre investissement, il est toujours temps de sortir, n’attendez pas trop, ça peut changer. La SCPI est liquide contrairement à ce que vous laissez entendre.

Vos 1000 parts ne trouveront pas place sur un livret A, au plafond de 22950 €.
Quant à comparer un dividende T4 il y a 2 ou 3 ans et un T2, ça n’a aucune valeur.
Le dividende T4 est souvent plus haut sur les SCPI, comparez à la fin de l’année le dividende 2024 avec celui des années précédentes pour être objectif.
Il est probable que celui-ci baisse subtantiellement comme ils en donnent des indices ça et là.

Désolé Surin, mais la dégringolade est à la mesure du marketing rassurant des collecteurs de fonds pour les SCPI ces dernières années, en particulier Pierval Santé.
Il ne faut pas jeter le bébé, ou plutôt l’octogénaire en EPHAD , avec l’eau du bain, mais quand même.
La communication en cours, notamment sur les biens en VEFA, aurait peut-être mérité un exercice de pédagogie. A noter que votre référence sur ma comparaison avec le T4 d’il y a 2 ou trois ans, ne vaut pas davantage car les T2 et T3 de cette même année étaient de même très largement supérieurs à ce qui vient d’être servi par la société de gestion;

Surin · #835

Je suis tout à fait d’accord avec vous Balder, je critiquais plutôt la forme de votre message avec la comparaison livret non appropriée tout comme choisir tel ou tel trimestre.

Le mieux pour nous mettre d’accord est de lire ce graphique :

Source Primaliance : SCPI Pierval sante : Analyse du rendement - Primaliance

Ca se passe de commentaire. Enfin si, comme vous l’avez fait remarquer, au vu de la tournure que prend la distribution cette année et les commentaires peu rassurants - même si sur la forme ils se veulent très rassurants ce qui est honteux - de la société de gestion, il y a fort à parier que la baisse du dividende va s’accentuer. Oui probablement à cause d’une collecte abondante allouée à tout va et au plus vite.

Je vous conseille sincèrement de vendre vos parts ou une partie.

L’histoire des justificatifs est en effet édifiante et choquante, merci Christian d’avoir insisté, il faut faire le forcing si résistance du gérant pour passer votre ordre de vente, ils n’ont pas le droit de bloquer pour ce genre de prétexte fallacieux de suspiscion de blanchiment d’argent ou je ne sais quel autre usage à vocation terroriste :

Déclaration de Destination des Fonds (DDF) : Ces informations sont exclusivement réservées à la lutte conte le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme ; elles ne sauraient être utilisées à d’autres fins ni communiquées à des tiers non autorisés.

=> Nous avons un gérant qui utilise ce prétexte pour compliquer (voire rendre impossible) la vie aux associés qui souhaitent sortir dans le seul but de retarder le point de blocage de sa SCPI, car la question n’est pas de savoir si la SCPI Pierval Santé va se bloquer, c’est juste de savoir quand.
C’est une question de mois.
C’est une incitation à faire des faux.

Si vous êtes confrontés à ce problème, je vous conseille de saisir l’AMF via son médiateur pour dénoncer l’utilisation par Euryale du DDF "à d’autres fins" que la lutte contre ce qui ne nous regarde pas.

Vous noterez Balder (et les autres) que Pierval a toujours affiché une distribution constante, entre 5 et 5,10 %. Sauf que la distribution que vous recevez sur votre compte est nette d’imposition à l’étranger.
La SCPI est de plus investie hors de France et cette part devient de plus en plus représentative, ce qui se ressent sur vos revenus, même si vous êtes ensuite supposé supporter moins d’impôts sur ces revenus déjà imposés à la source.
Le graphique que j’ai mis est donc bien plus pertinent que le bruit orchestré par le gérant.

GoodbyLenine · #836

Manarea, le 28/07/2024 a écrit :
Toutes choses égales par ailleurs, ça veut dire que le nombre d’immeubles rapportant des loyers n’augmente pas immédiatement, et donc que les loyers augmentent moins que le nombre d’associés, ce qui réduit les sommes distribuables par associé.

Si une baisse de la collecte s’ajoute à cela, il y a forcément un effet additionnel d’érosion du montant des sommes distribuables qui sont amputées des échéances de VEFA non couvertes par la collecte.

Vous me semblez gober un peu vite la communication de la SCPI…

Voici un calcul du montant en €uros (et pas en €uros/part) des récentes distributions (pour simplifier, j’ai considéré que le nb de parts percevant le dividende est le nb de parts au début du précédent trimestre, ce qui majore ou minore un peu le montant distribué, cf le délai de jouissance de 5 mois), à côté du montant des loyers quittancés [source : Bulletins Trimestriels d’Information de la SCPI] :
distribué pour T1/2022 : 2.34€ * 9 778 485parts = 22.88M€ loyers quittancés = 27.8 M€
distribué pour T2/2022 : 2.34€ * 10 796 640parts = 25.26M€ loyers quittancés = 28.2 M€
distribué pour T3/2022 : 2.34€ * 11 673 040parts = 27.31M€ loyers quittancés = 37.1 M€
distribué pour T4/2022 : 2.37€ * 12 344 870parts = 29.26M€ loyers quittancés = 39.0 M€
distribué pour T1/2023 : 2.19€ * 13 072 003parts = 28.63M€ loyers quittancés = 37.8 M€
distribué pour T2/2023 : 2.22€ * 14 022 303parts = 31.13M€ loyers quittancés = 38.7 M€
distribué pour T3/2023 : 2.22€ * 14 545 060parts = 32.29M€ loyers quittancés = 39.3 M€
distribué pour T4/2023 : 2.22€ * 15 117 365parts = 33.56M€ loyers quittancés = 43.7 M€
distribué pour T1/2024 : 1.90€ * 15 515 914parts = 29.48M€ loyers quittancés = 38.5 M€
distribué pour T2/2024 : 1.70€ * 15 786 909parts = 26.84M€ loyers quittancés = 38.2 M€

Les Rapports Annuels ont confirmé que les distributions de 2022 et 2023 sont bien assez proches du résultat de la SCPI (Pour 2024, on n’a pas de visibilité là-dessus).

On constate donc une baisse substantielle du montant total distribué par cette SCPI depuis 2 trimestres, alors que les loyers quittancés sont proches de ceux de 2023.
Le fait que les VEFA né génère pas encore de revenus (en partie, car elles ont commencé à être livrées, et donc à générer un peu de revenus fonciers, sauf s’il y a des franchises de loyers) ne me semble donc pas pouvoir justifier la baisse du dividende par action. Cette dernière ne peut pas non plus s’expliquer par une baisse du montant de certains loyers (la SCPI a indiqué avoir accepté quelques baisses de loyer sur des murs de quelques EHPAD situées en France), étant donné les montants de la baisse des distributions en €uros, et l’évolution du montant des loyers quittancés.

En conclusion : Je ne suis donc toujours pas vraiment convaincu que l’absence de revenus des investissements en VEFA explique la baisse de la distribution. Je ne comprend toujours pas la communication de la SCPI, qui explique cette baisse par des raisons qui ne semblent pas pouvoir réellement justifier cette baisse. Je reste dans l’attente d’explications plus convaincantes. (Le rapport Annuel 2024 devrait éclaircir un peu la chose, mais il faut encore attendre 9 mois pour le consulter).

GeorgeAbitbol · #837

J’ai envoyé ma demande de retrait de mes parts par courrier le 6 juillet en joignant une copie du contrat d’ouverture d’un livret d’épargne.
La société Euryale a accusé réception et confirmé la complétude de mon dossier par email le 9 juillet.
Je les ai relancé le 26 juillet par mail, ma demande est toujours en cours d’analyse.

Dernière modification par GeorgeAbitbol (31/07/2024 10h21)

Balder · #838

GoodbyLenine a écrit :
Manarea, le 28/07/2024 a écrit :
Toutes choses égales par ailleurs, ça veut dire que le nombre d’immeubles rapportant des loyers n’augmente pas immédiatement, et donc que les loyers augmentent moins que le nombre d’associés, ce qui réduit les sommes distribuables par associé.

Si une baisse de la collecte s’ajoute à cela, il y a forcément un effet additionnel d’érosion du montant des sommes distribuables qui sont amputées des échéances de VEFA non couvertes par la collecte.
Vous me semblez gober un peu vite la communication de la SCPI…

Voici un calcul du montant en €uros (et pas en €uros/part) des récentes distributions (pour simplifier, j’ai considéré que le nb de parts percevant le dividende est le nb de parts au début du précédent trimestre, ce qui majore ou minore un peu le montant distribué, cf le délai de jouissance de 5 mois), à côté du montant des loyers quittancés [source : Bulletins Trimestriels d’Information de la SCPI] :
distribué pour T1/2022 : 2.34€ * 9 778 485parts = 22.88M€ loyers quittancés = 27.8 M€
distribué pour T2/2022 : 2.34€ * 10 796 640parts = 25.26M€ loyers quittancés = 28.2 M€
distribué pour T3/2022 : 2.34€ * 11 673 040parts = 27.31M€ loyers quittancés = 37.1 M€
distribué pour T4/2022 : 2.37€ * 12 344 870parts = 29.26M€ loyers quittancés = 39.0 M€
distribué pour T1/2023 : 2.19€ * 13 072 003parts = 28.63M€ loyers quittancés = 37.8 M€
distribué pour T2/2023 : 2.22€ * 14 022 303parts = 31.13M€ loyers quittancés = 38.7 M€
distribué pour T3/2023 : 2.22€ * 14 545 060parts = 32.29M€ loyers quittancés = 39.3 M€
distribué pour T4/2023 : 2.22€ * 15 117 365parts = 33.56M€ loyers quittancés = 43.7 M€
distribué pour T1/2024 : 1.90€ * 15 515 914parts = 29.48M€ loyers quittancés = 38.5 M€
distribué pour T2/2024 : 1.70€ * 15 786 909parts = 26.84M€ loyers quittancés = 38.2 M€

Les Rapports Annuels ont confirmé que les distributions de 2022 et 2023 sont bien assez proches du résultat de la SCPI (Pour 2024, on n’a pas de visibilité là-dessus).

On constate donc une baisse substantielle du montant total distribué par cette SCPI depuis 2 trimestres, alors que les loyers quittancés sont proches de ceux de 2023.
Le fait que les VEFA né génère pas encore de revenus (en partie, car elles ont commencé à être livrées, et donc à générer un peu de revenus fonciers, sauf s’il y a des franchises de loyers) ne me semble donc pas pouvoir justifier la baisse du dividende par action. Cette dernière ne peut pas non plus s’expliquer par une baisse du montant de certains loyers (la SCPI a indiqué avoir accepté quelques baisses de loyer sur des murs de quelques EHPAD situées en France), étant donné les montants de la baisse des distributions en €uros, et l’évolution du montant des loyers quittancés.

En conclusion : Je ne suis donc toujours pas vraiment convaincu que l’absence de revenus des investissements en VEFA explique la baisse de la distribution. Je ne comprend toujours pas la communication de la SCPI, qui explique cette baisse par des raisons qui ne semblent pas pouvoir réellement justifier cette baisse. Je reste dans l’attente d’explications plus convaincantes. (Le rapport Annuel 2024 devrait éclaircir un peu la chose, mais il faut encore attendre 9 mois pour le consulter).

Merci Good Bye Lenine pour la clarté de votre démonstration. Dans l’univers quelque peu anxiogène des SCPI depuis la crise immobilière, l’actionnaire moyen que je suis et qui aurait du assister à l’AG de Pierval Santé plutôt que d’y envoyer mollement une procuration, cette baisse que vous avez raison de qualifier de substantielle - et c’est bien mon ressenti- appelle une autre réponse qu’un communiqué qui semble rédigé à la hâte façon DirCom qui n’en peut plus mais après trois heures de réunion dans le bureau du DG… S’il ne convient pas de céder à la panique ou de jouer au mouton de Panurge, il me semble logique d’obtenir de la société de gestion un peu plus que le refrain "Dormez braves gens, Euryale veille sur vous". Il y a également fort à parier que tout ce qui s’écrit sur ce forum éclairé et toujours courtois soit lu par Euryale. Il ne serait pas inutile qu’Euryale y apportât in fine une vraie perspective pour les actionnaires inquiets ainsi qu’une réponse claire sur les modalités de retrait avant le "blocage" redouté…A fortiori lorsqu’on visionne l’abstract vidéo censé résumer l’AG dont le contenu semble délicatement éluder la baisse assez vertigineuse de la distribution..

SCPOShaka · #839

Merci pour l’illustration.

Je suis ce fil de discussion avec intérêt, étant moi-même porteur de parts. Quelles peuvent être les pistes expliquant une baisse de la distribution en valeur absolue ? Cela pourrait-il dire que la SCPI utilise cette trésorerie pour financer les VEFA, en plus du montant de la collecte nette ?

J’entends bien sûr qu’on manque tous d’informations à ce stade…

GoodbyLenine a écrit :
Manarea, le 28/07/2024 a écrit :
Toutes choses égales par ailleurs, ça veut dire que le nombre d’immeubles rapportant des loyers n’augmente pas immédiatement, et donc que les loyers augmentent moins que le nombre d’associés, ce qui réduit les sommes distribuables par associé.

Si une baisse de la collecte s’ajoute à cela, il y a forcément un effet additionnel d’érosion du montant des sommes distribuables qui sont amputées des échéances de VEFA non couvertes par la collecte.
Vous me semblez gober un peu vite la communication de la SCPI…

Voici un calcul du montant en €uros (et pas en €uros/part) des récentes distributions (pour simplifier, j’ai considéré que le nb de parts percevant le dividende est le nb de parts au début du précédent trimestre, ce qui majore ou minore un peu le montant distribué, cf le délai de jouissance de 5 mois), à côté du montant des loyers quittancés [source : Bulletins Trimestriels d’Information de la SCPI] :
distribué pour T1/2022 : 2.34€ * 9 778 485parts = 22.88M€ loyers quittancés = 27.8 M€
distribué pour T2/2022 : 2.34€ * 10 796 640parts = 25.26M€ loyers quittancés = 28.2 M€
distribué pour T3/2022 : 2.34€ * 11 673 040parts = 27.31M€ loyers quittancés = 37.1 M€
distribué pour T4/2022 : 2.37€ * 12 344 870parts = 29.26M€ loyers quittancés = 39.0 M€
distribué pour T1/2023 : 2.19€ * 13 072 003parts = 28.63M€ loyers quittancés = 37.8 M€
distribué pour T2/2023 : 2.22€ * 14 022 303parts = 31.13M€ loyers quittancés = 38.7 M€
distribué pour T3/2023 : 2.22€ * 14 545 060parts = 32.29M€ loyers quittancés = 39.3 M€
distribué pour T4/2023 : 2.22€ * 15 117 365parts = 33.56M€ loyers quittancés = 43.7 M€
distribué pour T1/2024 : 1.90€ * 15 515 914parts = 29.48M€ loyers quittancés = 38.5 M€
distribué pour T2/2024 : 1.70€ * 15 786 909parts = 26.84M€ loyers quittancés = 38.2 M€

Les Rapports Annuels ont confirmé que les distributions de 2022 et 2023 sont bien assez proches du résultat de la SCPI (Pour 2024, on n’a pas de visibilité là-dessus).

On constate donc une baisse substantielle du montant total distribué par cette SCPI depuis 2 trimestres, alors que les loyers quittancés sont proches de ceux de 2023.
Le fait que les VEFA né génère pas encore de revenus (en partie, car elles ont commencé à être livrées, et donc à générer un peu de revenus fonciers, sauf s’il y a des franchises de loyers) ne me semble donc pas pouvoir justifier la baisse du dividende par action. Cette dernière ne peut pas non plus s’expliquer par une baisse du montant de certains loyers (la SCPI a indiqué avoir accepté quelques baisses de loyer sur des murs de quelques EHPAD situées en France), étant donné les montants de la baisse des distributions en €uros, et l’évolution du montant des loyers quittancés.

En conclusion : Je ne suis donc toujours pas vraiment convaincu que l’absence de revenus des investissements en VEFA explique la baisse de la distribution. Je ne comprend toujours pas la communication de la SCPI, qui explique cette baisse par des raisons qui ne semblent pas pouvoir réellement justifier cette baisse. Je reste dans l’attente d’explications plus convaincantes. (Le rapport Annuel 2024 devrait éclaircir un peu la chose, mais il faut encore attendre 9 mois pour le consulter).

Balder · #840

Il serait intéressant d’obtenir des informations complémentaires sur l’état d’avancement de ces 36 (!) chantiers neufs en cours de réalisation. Retards? Augmentation des coûts de construction a posteriori? Difficultés de certains promoteurs?

Et de dégager une perspective en termes de charges et de revenus de ces futurs immeubles et des baux d’ores et déjà initiés ou à venir.

Tom24 · #841

Vous demandez beaucoup à une SCPi qui ne brille pas par sa communication. D’après ce que j’ai compris, le gros des VEFA livrés en 2024 le seront au second semestre. D’où une possible remontée de la distribution en fin d’année: dans son dernier bulletin, Pierval indique viser un taux de distribution pour 2024 proche de la moyenne du marché des SCPI.

Mon interprétation est que Pierval n’a pas suffisamment anticipé la baisse de la collecte au premier semestre (collecte qui n’est pas ridicule dans l’absolu).

Manarea · #842

Je ne comprends pas non plus la forte baisse du TOF au cours des deux derniers trimestres par rapport au TOP.

Au T4 2023, le TOF était de 98,43% et le TOP de 95,87%.
Au T1 2024, le TOF était de 97,21% et le TOP de 95,85%.
Au T2 2024, le TOF est de 95,92% (les locaux vacants dans le TOF passant de 2.79% à 4.18%) et le TOP de 95,96%.

On a donc un TOP stable mais une part des locaux vacants dans le TOF qui double.

La seule explication qui me semblerait cohérente serait les congés donnés au T4 2023 pour 1,98% des surfaces mais je ne m’explique pas pourquoi ces congés ne sont pas reflétés dans le TOP des trimestres suivants alors qu’ils le seraient dans le TOF.

Ou alors Pierval a une communication financière peu transparente, en comptabilisant ces congés dans le TOF mais en n’incluant pas ces surfaces dans les "lots vacants" (peut être car ces actifs sont en vente ou en restructuration ou encore occupés sans loyer dans le cadre du départ des locataires).

Notons aussi que Pierval n’a pas communiqué sur ces congés "massifs" à ma connaissance.

BenBBB · #843

J’apporte mon point de vue, peut-être simpliste.
Le calcul de GBL est très utile et semble à mon avis corroborer les propos de la société de gestion : les loyers distribuables (et distribués) restent identiques, mais le nombre de porteurs de part a augmenté significativement. Comme la collecte correspondant à ces nouvelles parts a été investie en Vefa cela entraîne mécaniquement une distribution/part moindre jusqu’à la livraison des Vefa.
En attendant de voir arriver les revenus liés à ces Vefa, on peut donc seulement déplorer la perte de revenus subie par les anciens porteurs de part, due à ces nombreuses nouvelles parts et un délai "de jouissance" des Vefa plus grand que le délai de jouissance de la SCPI.

Surin · #844

Tom24 a écrit :
Pierval indique viser un taux de distribution pour 2024 proche de la moyenne du marché des SCPI.

Soit moins que 4,50 % brut d’imposition à l’étranger, contre 5,10 % l’an dernier.
En 2023, le taux de distribution net d’iimosition à l’étranger était de 4,49 %, soit un différentiel de 13,59 % entre ce qui est annoncé et ce que reçoit l’associé sur son compte (c’est factuel, n’en déplaise aux défenseurs du brut).
Si l’on prend une hypothèse de distribution "proche de la moyenne du marché des SCPI" à 4,30 ou 4,40 %, ça donne pour Pierval une distribution ou objectif de distribution de 3,79 % à 3,87 % net n’imposition à l’étranger (ou un dividende autour de 7,80 €, en baisse de 15 %).
S’ils vous versent cela, ils ne pourront pas dire ne pas avoir prévenu.

Talondort · #845

Balder a écrit :
Il serait intéressant d’obtenir des informations complémentaires sur l’état d’avancement de ces 36 (!) chantiers neufs en cours de réalisation. Retards? Augmentation des coûts de construction a posteriori? Difficultés de certains promoteurs?

Et de dégager une perspective en termes de charges et de revenus de ces futurs immeubles et des baux d’ores et déjà initiés ou à venir.

Dans mon tableau de suivi du patrimoine de Pierval Santé (données issues des rapports annuels et des bulletins trimestriels) je comptabilise début 2026, 36 projets en VEFA et 3 projets d’extension/rénovation.

Sur les 36 VEFA, 16 sont en retard de livraison :
- 1 livraison prévue en 2019 (erreur possible ) ;
- 3 livraisons prévues en 2021 ;
- 4 livraisons prévues en 2022 ;
- 6 livraisons prévues en 2023 (dont 2 livrés en 2024) ;
puis
- 9 livraisons prévues en 2024 (dont 2 livrées à date) ;
- 6 livraisons prévues en 2025 (dont 1 déjà livrée !) ;
- 4 livraisons prévues en 2026.

A date du dernier BT, 18 projets semblent être en retard de livraison : 8 en France, 5 en Allemagne (sur un total de 6 VEFA en Allemagne), 4 au Portugal (sur un total de 4 VEFA au Portugal), 1 en Espagne.

Toutes les VEFA ont un locataire identifié : COSIMA, Medic Global, Morar Living, Interpares …

Bonival · #846

Je suis choqué par les prix de certaines acquisitions du rapport 2023.

Un habitat partagé à Marseille de 786 mètres carré à 7943€ du mètre carré, une maison médicale à ERMONT de 8316 mètres carré à 3868€ du mètre carré, un habitat partagé à Boulogne de 1115 mètres carré à 14423€ du mètre carré, un habitat partagé à Villemomble de 742 mètres carré à 6000€ du mètre carré, clinique en Moselle de 14197 mètres carrés à 4282€ du mètre carré.

Il y a bien des EHPAD payés sous les 2000€ du mètre carré mais je trouve les prix d’acquisitions exagérément élevés ?

Je précise que je n’ai pas fait cet comparaison pour d’autres scpi.

Mais les SCPI n’achètent que des actifs “au rendement” ?
Comment se calcul le prix d’un actif ?
Le prix au m2 de la zone n’entre t-il pas en compte dans la valorisation ?

christian2020 · #847

Parts souscrites/Parts en retrait : T2 2023 : 648 291 souscriptions et T2 2024 : 212 830
Retraits stables T2 2024 : 65 797
SCPI PIERVAL SANTE | Bulletin trimestriel T2-2024

GBL voit juste

Je ne suis donc toujours pas vraiment convaincu que l’absence de revenus des investissements en VEFA explique la baisse de la distribution.

Différentiel distribution/loyers quittancés
T2 2024 : 16 128 622 parts (bulletin T2 2024) 27,41 millions à 1,70/part et loyers quittancés = 38.2 M€
Même à plus de 2€/part ça passe largement. Des loyers manquants de VEFA n’ont rien à voir.
Où part ce différentiel croissant depuis 2 ans ?

PIERVAL SANTE | Rendement de la SCPI PIERVAL SANTE
PIERVAL SANTE | Documentation de la SCPI PIERVAL SANTE

Dernière modification par christian2020 (01/08/2024 08h16)

CaptainCupcake · #848

Manarea, le 31/07/2024 a écrit :
Je ne comprends pas non plus la forte baisse du TOF au cours des deux derniers trimestres par rapport au TOP.

Au T4 2023, le TOF était de 98,43% et le TOP de 95,87%.
Au T1 2024, le TOF était de 97,21% et le TOP de 95,85%.
Au T2 2024, le TOF est de 95,92% (les locaux vacants dans le TOF passant de 2.79% à 4.18%) et le TOP de 95,96%.

On a donc un TOP stable mais une part des locaux vacants dans le TOF qui double.

La seule explication qui me semblerait cohérente serait les congés donnés au T4 2023 pour 1,98% des surfaces mais je ne m’explique pas pourquoi ces congés ne sont pas reflétés dans le TOP des trimestres suivants alors qu’ils le seraient dans le TOF.

Ou alors Pierval a une communication financière peu transparente, en comptabilisant ces congés dans le TOF mais en n’incluant pas ces surfaces dans les "lots vacants" (peut être car ces actifs sont en vente ou en restructuration ou encore occupés sans loyer dans le cadre du départ des locataires).

Notons aussi que Pierval n’a pas communiqué sur ces congés "massifs" à ma connaissance.

Vous avez aussi une autre hypothèse, tout à fait plausible : et s’ils avaient consenti des franchises de loyers auprès d’un ou plusieurs exploitants ? Cela fait baisser le TOF mais pas le TOP. N’oubliez pas que les gérants d’Ehpad sont sous extrême pression des coûts (Segur, inflation des charges, indexation des loyers etc). Et ces boites sont parfois financées en LBO, à la belle époque de la dette pas chère…

Overfeed0199 · #849

Bonival, le 31/07/2024 a écrit :
Je suis choqué par les prix de certaines acquisitions du rapport 2023.

Un habitat partagé à Marseille de 786 mètres carré à 7943€ du mètre carré, une maison médicale à ERMONT de 8316 mètres carré à 3868€ du mètre carré, un habitat partagé à Boulogne de 1115 mètres carré à 14423€ du mètre carré, un habitat partagé à Villemomble de 742 mètres carré à 6000€ du mètre carré, clinique en Moselle de 14197 mètres carrés à 4282€ du mètre carré.

Il y a bien des EHPAD payés sous les 2000€ du mètre carré mais je trouve les prix d’acquisitions exagérément élevés ?

Je précise que je n’ai pas fait cet comparaison pour d’autres scpi.

Mais les SCPI n’achètent que des actifs “au rendement” ?
Comment se calcul le prix d’un actif ?
Le prix au m2 de la zone n’entre t-il pas en compte dans la valorisation ?

Bonjour le forum, mon premier message ici, soyez indulgents !

Hélas pas assez Bonival.
Imaginez-vous exploitant d’Ehpad, financé par un LBO bien gras.
Vous possédez des murs, vous êtes en 2022, là où les taux étaient bas.

Vous vous signez un bail irrésistible de 12 ans ferme et vous vendez vos murs, comme à la Belle Époque des exploitants hôteliers que je ne citerai pas (mais vous les connaissez).

Évidemment, vous faites en sorte que votre loyer soit le plus haut possible, sans excès, quitte à vendre des taux de remplissage et de croissance de votre chiffre d’affaires dans les années à venir pour faire gober le truc au poisson.

Là, une SCPI passe. Elle collecte comme un âne. Il faut qu’elle place !
Le CGP de Madame Durand lui a bien dit "les besoins en santé et Ehpad sont colossaux". Ce point est factuellement vrai. Le problème est que la demande n’est pas très solvable. Eh oui, nos petits ne sont pas tous Crésus…

La SCPI achète. Sortez les clairons "j’annonce avoir acheté un portefeuille de 1 miyar d’euros d’Ehpad !"
"Stupéfaction, si ça s’achète, c’est que le besoin existe" dit Mme Durand.
Alors, elle en met encore une louchée.

Et on se retrouve avec des collectes et des investissements complètement ubuesques dans le monde de la santé ! Un marché super étroit où des milliards ont été déversés. Qui vend ? Des fonds de LBO.

Vous connaissez la suite : quand la demande est forte, mais que l’offre est faible (on est en 2022), les fonds s’arrachent les produits, les prix s’inflatent, les rendements tombent.

Et puis arrive l’heure de vérité, assez vite en réalité. L’exploitation des Ehpad, ce n’est pas un long fleuve tranquille : le Ségur de la santé, inflation des charges, indexation des loyers des méchants bailleurs, les fonds de LBO qui demandent des remontées de cash etc.

Bref, ni une, ni deux, l’exploitant qui a vendu son truc bien cher, à des rendements très bas, annonce une baisse de son résultat d’exploitation.
Qui va-t-il voir en priorité ? Son actionnaire ? Non…
Son bailleur ! Celui-là même à qui il a vendu !

Le jour où vous vous en rendez compte, en tant qu’investisseur, c’est déjà trop tard.

GeorgeAbitbol · #850

GeorgeAbitbol, le 12/06/2024 a écrit :
Quelqu’un a-t-il participé à l’Assemblée Générale aujourd’hui ?
En parcourant le rapport annuel 2023, je m’inquiète d’une baisse de plus de 4% des valeurs de réalisation/reconstitution et d’une possible baisse de prix des parts si cette tendance persiste en 2024.
J’ai appelé Euryale pour avoir les formulaires de retrait, je vais préparer le dossier en réfléchissant encore à la possibilité de rester investi.

Hello,
Je me suis finalement retiré :
05/07 : envoi de ma demande de retrait par courrier papier
09/07 : confirmation de réception du dossier par Euryale
08/08 : confirmation de validation de ma demande par Euryale
27/08 : réception des fonds sur mon compte

Perd-on le droit au versement des revenus du trimestre en cours si l’on n’est plus investi à l’échéance de celui-ci ? Ou a-t-on droit à un prorata ?

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