Parc immobilier et boursier de Gautier : l'histoire d'une retraite à 45 ans

amoilyon · #126

Je reste sur le choix de la sécurité d’un bail notarié

le bail notarié. « Son principal intérêt pour le bailleur, explique Me Claude Nadin, notaire à Dijon, est qu’à la signature, nous lui délivrons une copie exécutoire. Cela signifie qu’il peut recourir aux services d’un huissier pour la mise en recouvrement immédiate du loyer, sans attendre une décision de justice. » L’huissier peut procéder à une saisie sur salaire ou sur compte bancaire, voire, dans les cas extrêmes, à la saisie des meubles… « Il peut aussi se retourner vers la caution solidaire », reprend Me Nadin.

« C’est un peu une arme de dissuasion massive, c’est vrai : lorsque vous expliquez au locataire que s’il ne paye pas son loyer, il peut se retrouver avec un huissier sur son lieu de travail ou que l’huissier ira trouver ses parents, s’ils se sont portés caution, il réfléchit vraiment avant de faire défaut. »

Un avantage pour le locataire aussi

D’ailleurs, à titre personnel, le notaire dijonnais n’a jamais constaté d’incident de paiement dans les baux notariés. Attention : ce type de bail ne se substitue en rien à une procédure d’expulsion, qui devra éventuellement être engagée.

Mon notaire a expliqué clairement aux 4 cautions présentes lors de la signature du bail mi juillet pour mon appartement que l’huissier peut saisir les 4 cautions, ou une, ou deux, n’importe lequel d’entre eux et qu’ils s’engageaient dans ce bail, au même titre que s’ils étaient eux-même locataire du bien.

Bernard2K · #127

Avantage du bail notarié qui permet une saisie rapide : l’huissier peut saisir tout ce qui appartient au locataire : argent sur le compte courant, mais aussi équipements, outils, marchandises. C’est difficile d’exercer sa profession si on se fait vider son magasin et ça fait très mauvais effet sur les clients et sur la réputation.

Par ailleurs, le bail (notarié ou pas) est un élément essentiel de la plupart des commerces (si ce commerce doit déménager, ça coûte, il perd de la clientèle, etc).

Vous dites qu’il vend les "parts de sa société". Donc, la dette de loyers impayés est vendue avec la société. Ce que le repreneur ne sait pas forcément si le vendeur ne lui présente que les comptes 2023 et reste imprécis sur les comptes 2024 pour cause d’année encore en cours. Puisque le locataire se moque de vous, à votre place, je serais très tenté d’envoyer une LRAR au repreneur potentiel pour l’avertir des loyers impayés, qu’il achète ainsi une dette et que, comme une procédure d’expulsion est en cours, il risque d’acheter les parts d’une société qui n’a plus de local pour exercer son activité. Votre locataire devrait moins rire. A faire en prenant le bon conseil de votre super avocate quand même, il ne faudrait pas que votre locataire vous attaque en vous demandant des dommages et intérêts pour sa vente ratée.

Dans le cas où il vend seulement le fonds de commerce : la dette n’est pas vendue avec. Mais le fonds de commerce a moins de valeur si le repreneur n’a plus de local. Donc là aussi, l’argument de la procédure d’expulsion est puissant et là aussi, je serais tenté d’envoyer une LRAR au repreneur pour l’avertir de la situation.

amoilyon · #128

Gautier33290 a écrit :
Dans mon cas et avec le conseil de l’avocate, les cautions du bail devront in finé payer le loyer quelle que soit le temps que la procédure mets à arriver à terme, le loyer / dégradation/ Travaux de remise en état seront imputéaux cautions.

Cela ne me gène en rien d’attendre.

Quel est le tarif facturé par l’avocate pour le bail ?
Répartition à 50/50 bailleur/locataire ?

Quelle va être sa facture pour le suivi de votre dossier en cas de contentieux, et passage devant le juge ?

Concernant les cautions, je n’ai pas compris qui sont les cautions. Ce sont les locataires ? Il n’y a personne qui s’est porté caution pour eux ?
Effectivement, s’ils veulent devenir insolvables et vider leurs comptes, ça peut devenir compliqué.

Gautier33290 · #129

Dans ce cas bien précis, le bail a été fait au nom d’une société (bail commercial).
Cette société est détenue par deux gérants à 50/50.

Les deux cautions personnelle solidaires sont les deux gérants indépendamment l’un de l’autre, qui se sont portés caution chacun, pour la totalité des dettes de la société.

L’avocate me prends 350 euros HT le bail, je prends 100% a ma charge dans la mesure ou, contrairement à un bail notarié qui se doit l’équité des deux parties (bailleur, preneur), l’avocat est la pour protéger son client.

Après avoir rappelé l’huissier sur le coup.

En cas de bail notarié pour un impayé il faut: (En italique un exemple)
1 - en premier lieu que le bailleur envoie un recommandé à son locataire pour lui demander de payer.
Ca c’est pour la forme pour montrer au tribunal par la suite la bonne foie de relance amiable.
Prenons l’exemple d’un loyer payable avant le 5 du mois de janvier.
Relances amiable par email puis recommandé vers le 20 du mois.

2- Payer l’huissier pour qu’il fasse un commandement de payer les loyers commerciaux au locataire et a ses cautions. La liste de l’impayé est d’un mois.
L’huissier est mandaté rapidement pour ne pas perdre de temps (n’est il pas le but d’un bail notarié ?)
Huissier mandaté le 25 du mois de Janvier et le commandement porté en début de mois suivant vers le 5 Février.

3- Attendre un mois car le locataire à un mois pour payer un commandement de payer.
En attendant un mois s’est écoulé et on peut relance run commandement pour le / les mois suivants (avec frais bien entendu).

Le locataire à donc jusqu’au 5 Mars pour payer l’huissier (le commandement de payer)
En attendant il ne paye pas non plus Février et Mars…

Alors a terme cela ira à la saisie sur compte, une fois fait, s’il ne paye pas les mois suivants on fais quoi ?
Je ne souhaite pas garder un locataire qui ne paye son loyer que par la force.

Il faut faire résilier le bail ET expulser le locataire.
Dans ce cas il faut prendre un avocat et aller au tribunal pour demander la résiliation et l’expulsion du locataire. (pas de passe droit même pour un bail notarié)

Ma vision est différente (je vous tiendrai au courant de l’évolution du dossier)
Faire résilier au plus vite le bail, remettre le local en location et poursuivre les cautions après coup.

Enfin, Bernard, je ne connais pas le nom du / des repreneurs potentiels et, même si j’avais les coordonnées, mon avocate m’a strictement déconseillée de porter une quelconque atteinte à l’image de mon locataire faute de quoi, il serait aisé pour eux de me mettre au tribunal et de gagner… Des dommages et intérêts, d’autant plus si cela fait capoter leur vente.

Bernard2K · #130

Vu que vous ne voulez pas de ces repreneurs comme locataires, je pensais que vous les connaissiez et que vous aviez une bonne raison de ne pas vouloir d’eux, compte tenu de leur personnalité ou de leurs antécédents. Ca paraissait la raison logique de ne pas vouloir d’eux.

En fait, vous nous dites que, sans même les connaître, vous ne voulez pas d’eux, simplement parce que vous ne les avez pas choisis. Or, vous n’avez pas le droit de vous opposer à cette vente de la société en tant que telle, et vous le savez bien. C’est pour ça que vous voulez expulser le locataire au plus tôt. Vous l’attaquez pour une raison indubitable en droit, les impayés de loyer, en visant l’expulsion ; qu’il arrive à vendre sa société malgré l’expulsion ne vous chagrine pas, pourvu que l’activité du repreneur soit exercée ailleurs que chez vous ; alors que l’attaquer pour cause de vente de société, ce n’est pas possible et vous le savez.

Cette subtilité m’avait échappé.

Je plussoie bien sûr les conseils de votre avocate de ne pas nuire à l’image de votre locataire. Je n’avais pas suffisamment réfléchi. Il ne faut pas faire cela. Du moins, pas d’une manière traçable jusqu’à vous. Mais bon, vu que vous n’avez pas l’identité des repreneurs, vous ne pouvez rien faire, même de façon anonyme.

Gautier33290 · #131

Bernard, vous faites erreur sur la lecture (ou je me suis mal exprimé).

Comme tous propriétaire je choisi mes locataires selon leur projet, leurs profils et leurs garanties personelles.

Concernant les potentiels repreneurs, je ne les connais pas cela me refroidit forcément.
Cependant un repreneur qui rachète une société en difficulté, avec des impayés et sur un segment d’activité qui était à la mode et ont le CA global est en berne… est une reprise délicate.

Lors qu’ils m’ont signalés leurs souhait de vendre ou de liquider faute de trésorerie si ils n’arrivaient pas a vendre, j’ai simplement rappelé à mon locataire (et donc les cautions car ils sont eux même gérant de la société qui est mon locataire) qu’ils étaient caution solidaire en cas d’impayé.

Ils m’ont demandés de leur renvoyer copie des actes de cautionnement car, ils avaient oubliés ce détail.
Détail pourtant crucial car ils restent caution solidaire même après vente de la société tant que le bail est en cours.

Je leur avais donc proposés, si ils trouvent repreneur, de réaliser un nouveau bail, les libérant de leur caution, mais à des conditions tarifaire supérieures (me payant le risque d’insolvabilité de la caution du repreneur… Que je ne connais pas).

Par la suite et vu leur réponse et leur refus de me communiquer leur nouvelle adresse de résidence en tant que caution (ils m’ont clairement indiqués qu’ils ne me paieront plus et compte tenu que les recommandé envoyés aux cautions… me sont revenus m’indiquant qu’ils sont introuvable à l’adresse).

Oui je montre les dents et je vais faire en sorte de résilier le bail et de me faire payer ce qu’ils me doivent.

Pour comparer au locatif d’habitation.
Vous avez une belle maison louée 2500 euros mensuel à un médecin et son frère chirurgien est garant.
Votre locataire vous dit que quelqu’un viendra prochainement prendre sa place (la fameuse vente de la société).
Depuis 2 mois il ne vous paye plus par ailleurs.
Vous n’avez pas le droit de refuser le changement de locataire… et nous ne savez pas si le prochain locataire sera au RSA ou sera vétérinaire (pour caricaturer).

Et si vous héritez d’un locataire au RSA qui à de forte probabilité (n’est ce pas?) de ne pas payer.
Vous ne tenteriez pas de faire résilier le bail pour impayé ?

Bernard2K · #132

(message édité pour mieux répondre au message ci-dessus).
Je comprends votre méfiance envers ce futur repreneur.

Pour autant, votre argument d’un changement de locataire est inopérant : il y a vente des parts de la société, donc cette société reste votre locataire. Il n’y a pas de changement de locataire.

Votre comparaison avec le bail d’habitation n’a pas lieu d’être non plus. Un commerçant établit un fonds de commerce : l’activité, la clientèle, la réputation, à cette adresse-là, tout cela constitue le fonds de commerce et ça a de la valeur, et la loi a raison de protéger cette valeur et de protéger la pérennité de ce fonds de commerce. C’est pourquoi, même s’il y avait cession du fonds de commerce (la société A vend le fonds de commerce à M. Tartempion), vous ne pourriez pas vous y opposer non plus.

Je pense que vous avez bien raison d’attaquer sur les impayés en visant la résolution du bail, mais vous n’aurez pas ma sympathie sur le fait de vouloir bloquer le repreneur, car c’est contraire à la loi. En revanche, si les impayés aboutissent à faire échouer la cession, ou à faire que la société soit cédée mais perde le droit d’occuper ce local-là car le bail a été résilié entretemps, le locataire ne pourra s’en prendre qu’à lui-même. Il n’avait qu’à payer le loyer.

Dernière modification par Bernard2K (08/08/2024 16h39)

Gautier33290 · #133

Petit détail, mon locataire détiens 11 points de vente sous la même société.
(D’un point de vue juridique ce sont des établissement secondaire enregistré sous le même numéro Siret de l’entreprise).
Il vends les parts de la société qui détiens tous les établissements.

Donc la résiliation (espérée) du bail n’empêche en rien la vente de la société qui détiens a ce jour 10 points de vente ouvert (le point de vente dont je suis propriétaire est fermé depuis peu par ailleurs)
(Je suis passé sur place en horaire d’ouverture, ils sont fermés et leur fiche Google indique fermé)

A la limite cela peut l’arranger de vendre sans un point de vente fermé avec une procédure …

COnvernant

Bernard a écrit :
Ce que je disais est que le principe de base est qu’un preneur de bail commercial a le droit de céder sa société ou son fonds de commerce. Donc, en attaquant le cédant sur les impayés, vous essayez de faire échouer la reprise, mais sans le dire ; alors que si vous essayiez de vous opposer directement à la cession, ça n’est pas possible.

Si c’tait dans ce cas oui je serai d’accord avec ton point de vue.
Quoi qu’il en soit il s’agit la de l’avantage du bail et du suivi par un avocat, la ou un notaire … doit être impartial et ne doit avantager personne.

Gautier33290 · #134

Septembre 2024, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030

I/ CHAPITRE IMMOBILIER

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 922.33 euros mensuel : 23.85 % de rentabilité locative avant IR et PS)
Le loyer est enfin passé à 922.33 euros mensuel.
Cela passe la rentabilité locative à 23.85 %. Mon record !
Accompagné bien entendu de la revalorisation du dépôt de garanti pour que ce dernier soit toujours égal à trois mois de loyers.

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
A ce jour les mois de Juillet, Aout et Septembre sont impayés.
La société est en procédure de liquidation et le liquidateur souhaite revendre le fond… Pour se payer ses propres honoraires.
Il a donc 3 mois pour résilier le bail.

En attendant le loyer n’est donc pas payé non plus par le liquidateur car la société est à sec.

En revanche la totalité des impayés + travaux à faire selon l’état des lieux de sortie qui sera fait par huissier avec le liquidateur, est à porter sur la procédure envers les deux cautions (ex-gérants).
A ce sujet, après avoir vu les comptes du bilan de clôture de mon locataire… il présente une faute grave de gestion : une rémunération du couple de plus de 200 000 euros sur l’année 2023 avec un résultat net négatif.
Puis un résultat net présentant une perte 3 fois supérieure en 2024… avec une rémunération de 100 000 euros…

Bref, l’avocate à fait une demande d’inscription de la dette aux service des hypothèques sur leur maison (ils sont propriétaire)… histoire de…. le leur rappeler le jour ou, tant que la dette n’est pas payée.
D’autant plus que, l’ancien gérant était adepte des cryptomonnaies… et je doute qu’ils n’aient grand chose sur le compte, ils ont vu venir la liquidation…

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 800 + 820 + 910 = 3 860 € mensuel)
Le loyer du lot 4 à vu sa revalorisation triennale passer de 700 euros HC à 820 €.
La locataire m’a demandée de trouver un successeur car elle a une baisse sensible de son activité.
J’ai donc posté des annonces mais j’avoue que, dans les locaux commerciaux, c’est assez calme en ce moment.
Pour l’instant elle paye… Et reste caution de son bail .

CRÉDITS :
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 139 718 Euros jusqu’à Avril 2037.
BOETIE : Reste 299 703 Euros jusqu’à Juillet 2041.

II/ CHAPITRE BOURSIER

Ligne soldée avec 21% de PV (plus dividende annuel) de Crédit Agricole.
En effet, je préfère renforcer BNP en soldant CA.
Leur acquisition auprès d’AXA de gestion d’actif devrait rapporter du cash et va dans la synergie du groupe BNP selon moi.

INVESTISSEMENT BOURSIER
Nos 2 PEA sont abondés au maximum plus plus un compte titre commun en cours de constitution.
Nous avons également des détentions en directe dans notre Société Civile et la société d’exploitation.

Valeur globale : 431 349 euros
Dividendes encaissés dans l’année : 25 258 euros
Plus-value de l’année sécurisée de parts les rééquilibrages : 12 592 euros

III/ CHAPITRE ENTREPRENNARIAL

RAS

ÉPARGNE ACTUELLE
3 Compte a terme de 20K chacun à 4,2 % / an, a terme pour Juillet 2028
2 Compte a terme de 20K chacun à 4,0 % / an, a terme pour Septembre 2028

PLACEMENT BOURSIER
Pondération visée par rééquilibrage uniquement par apport de cash pour achat de titre.
60 % Air Liquide
40 % Total Energies
Valeur du Portefeuille : 38 199 euros

IV/ COMMENTAIRES
Pour faire suite a nos envies de prendre le large nous avons prévus 2 semaines à madère cette année puis 3 semaines au panama l’an prochain ainsi que le Vietnam en N+2 et la Thaïlande en N+3
En touriste (location d’un gite + voiture) dans un premier temps tout en prêtant attention a la vie locale sur place.

En parallèle des investissements existants, je songe à souscrire des SCPI dans ma société d’exploitation (EURL à l’IS) afin de pouvoir me payer une rémunération minimale à l’avenir pour échapper à la taxe puma grâce aux loyers perçus mensuels / trimestriels.

Après moult comparaisons, je passerai par la plateforme Louve Invest afin de centraliser cela.

Enfin, dans le CTO chez Boursobank, je vais ouvrir deux lignes d’ETF MSCI : l’inde et la chine.

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