Parc immobilier et boursier de Gautier : l'histoire d'une retraite à 45 ans

Avantage du bail notarié qui permet une saisie rapide : l’huissier peut saisir tout ce qui appartient au locataire : argent sur le compte courant, mais aussi équipements, outils, marchandises. C’est difficile d’exercer sa profession si on se fait vider son magasin et ça fait très mauvais effet sur les clients et sur la réputation.

Par ailleurs, le bail (notarié ou pas) est un élément essentiel de la plupart des commerces (si ce commerce doit déménager, ça coûte, il perd de la clientèle, etc).

Vous dites qu’il vend les "parts de sa société". Donc, la dette de loyers impayés est vendue avec la société. Ce que le repreneur ne sait pas forcément si le vendeur ne lui présente que les comptes 2023 et reste imprécis sur les comptes 2024 pour cause d’année encore en cours. Puisque le locataire se moque de vous, à votre place, je serais très tenté d’envoyer une LRAR au repreneur potentiel pour l’avertir des loyers impayés, qu’il achète ainsi une dette et que, comme une procédure d’expulsion est en cours, il risque d’acheter les parts d’une société qui n’a plus de local pour exercer son activité. Votre locataire devrait moins rire. A faire en prenant le bon conseil de votre super avocate quand même, il ne faudrait pas que votre locataire vous attaque en vous demandant des dommages et intérêts pour sa vente ratée.

Dans le cas où il vend seulement le fonds de commerce : la dette n’est pas vendue avec. Mais le fonds de commerce a moins de valeur si le repreneur n’a plus de local. Donc là aussi, l’argument de la procédure d’expulsion est puissant et là aussi, je serais tenté d’envoyer une LRAR au repreneur pour l’avertir de la situation.

Dans ce cas bien précis, le bail a été fait au nom d’une société (bail commercial).
Cette société est détenue par deux gérants à 50/50.

Les deux cautions personnelle solidaires sont les deux gérants indépendamment l’un de l’autre, qui se sont portés caution chacun, pour la totalité des dettes de la société.

L’avocate me prends 350 euros HT le bail, je prends 100% a ma charge dans la mesure ou, contrairement à un bail notarié qui se doit l’équité des deux parties (bailleur, preneur), l’avocat est la pour protéger son client.

Après avoir rappelé l’huissier sur le coup.

En cas  de bail notarié pour un impayé il faut: (En italique un exemple)
1 - en premier lieu que le bailleur envoie un recommandé à son locataire pour lui demander de payer.
Ca c’est pour la forme pour montrer au tribunal par la suite la bonne foie de relance amiable.
Prenons l’exemple d’un loyer payable avant le 5 du mois de janvier.
Relances amiable par email puis recommandé vers le 20 du mois.

2- Payer l’huissier pour qu’il fasse un commandement de payer les loyers commerciaux  au locataire et a ses cautions. La liste de l’impayé est d’un mois.
L’huissier est mandaté rapidement pour ne pas perdre de temps (n’est il pas le but d’un bail notarié ?)
Huissier mandaté le 25 du mois de Janvier et le commandement porté en début de mois suivant vers le 5 Février.

3- Attendre un mois car le locataire à un mois pour payer un commandement de payer.
En attendant un mois s’est écoulé et on peut relance run commandement pour le / les mois suivants (avec frais bien entendu).

Le locataire à donc jusqu’au 5 Mars pour payer l’huissier (le commandement de payer)
En attendant il ne paye pas non plus Février et Mars…


Alors a terme cela ira à la saisie sur compte, une fois fait, s’il ne paye pas les mois suivants on fais quoi ?
Je ne souhaite pas garder un locataire qui ne paye son loyer que par la force.

Il faut faire résilier le bail ET expulser le locataire.
Dans ce cas il faut prendre un avocat et aller au tribunal pour demander la résiliation et l’expulsion du locataire. (pas de passe droit même pour un bail notarié)

Ma vision est différente (je vous tiendrai au courant de l’évolution du dossier)
Faire résilier au plus vite le bail, remettre le local en location et poursuivre les cautions après coup.

Enfin, Bernard, je ne connais pas le nom du / des repreneurs potentiels et, même si j’avais les coordonnées, mon avocate m’a strictement déconseillée de porter une quelconque atteinte à l’image de mon locataire faute de quoi, il serait aisé pour eux de me mettre au tribunal et de gagner… Des dommages et intérêts, d’autant plus si cela fait capoter leur vente.

Bernard, vous faites erreur sur la lecture (ou je me suis mal exprimé).

Comme tous propriétaire je choisi mes locataires selon leur projet, leurs profils et leurs garanties personelles.

Concernant les potentiels repreneurs, je ne les connais pas cela me refroidit forcément.
Cependant un repreneur qui rachète une société en difficulté, avec des impayés et sur un segment d’activité qui était à la mode et ont le CA global est en berne…  est une reprise délicate.

Lors qu’ils m’ont signalés leurs souhait de vendre ou de liquider faute de trésorerie si ils n’arrivaient pas a vendre, j’ai simplement rappelé à mon locataire (et donc les cautions car ils sont eux même gérant de la société qui est mon locataire) qu’ils étaient caution solidaire en cas d’impayé.

Ils m’ont demandés de leur renvoyer copie des actes de cautionnement car, ils avaient oubliés ce détail.
Détail pourtant crucial car ils restent caution solidaire même après vente de la société tant que le bail est en cours.

Je leur avais donc proposés, si ils trouvent repreneur, de réaliser un nouveau bail, les libérant de leur caution, mais à des conditions tarifaire supérieures (me payant le risque d’insolvabilité de la caution du repreneur… Que je ne connais pas).

Par la suite et vu leur réponse et leur refus de me communiquer leur nouvelle adresse de résidence en tant que caution (ils m’ont clairement indiqués qu’ils ne me paieront plus et compte tenu que les recommandé envoyés aux cautions… me sont revenus m’indiquant qu’ils sont introuvable à l’adresse).

Oui je montre les dents et je vais faire en sorte de résilier le bail et de me faire payer ce qu’ils me doivent.

Pour comparer au locatif d’habitation.
Vous avez une belle maison louée 2500 euros mensuel  à un médecin et son frère chirurgien est garant.
Votre locataire vous dit que quelqu’un viendra prochainement prendre sa place (la fameuse vente de la société).
Depuis 2 mois il ne vous paye plus par ailleurs.
Vous n’avez pas le droit de refuser le changement de locataire… et nous ne savez pas si le prochain locataire sera au RSA ou sera vétérinaire (pour caricaturer).

Et si vous héritez d’un locataire au RSA qui à de forte probabilité (n’est ce pas?) de ne pas payer.
Vous ne tenteriez pas de faire résilier le bail pour impayé ?

Petit détail, mon locataire détiens 11 points de vente sous la même société.
(D’un point de vue juridique ce sont des établissement secondaire enregistré sous le même numéro Siret de l’entreprise).
Il vends les parts de la société qui détiens tous les établissements.

Donc la résiliation (espérée) du bail n’empêche en rien la vente de la société qui détiens a ce jour 10 points de vente ouvert (le point de vente dont je suis propriétaire est fermé depuis peu par ailleurs)
(Je suis passé sur place en horaire d’ouverture, ils sont fermés et leur fiche Google indique fermé)

A la limite cela peut l’arranger de vendre sans un point de vente fermé avec une procédure …

COnvernant

Bernard a écrit :

Ce que je disais est que le principe de base est qu’un preneur de bail commercial a le droit de céder sa société ou son fonds de commerce. Donc, en attaquant le cédant sur les impayés, vous essayez de faire échouer la reprise, mais sans le dire ; alors que si vous essayiez de vous opposer directement à la cession, ça n’est pas possible.

Si c’tait dans ce cas oui je serai d’accord avec ton point de vue.
Quoi qu’il en soit il s’agit la de l’avantage du bail et du suivi par un avocat, la ou un notaire … doit être impartial et ne doit avantager personne.

Décembre 2024, Reporting du projet "EXPAT à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030

I/ CHAPITRE IMMOBILIER

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 922.33 euros mensuel : 23.85 % de rentabilité locative avant IR et PS)
RAS

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel : 8.88 % de rentabilité locative avant IR et PS)
Comme cela été prévisible … Mise en liquidation de la société.
Parait-il qu’un repreneur est intéressé pour racheter le fond…
Pour l’instant les loyers ne sont pas payés mais bonne nouvelle, l’huissier à retrouvé les nouvelles adresse des anciens gérants / Cautions !
Excellent, ils ont été assignés et sommes convoqués au tribunal pour Avril 2025… il ne faut pas être pressé…

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 635 + 783 + 800 + 820 + 910 = 3 947 € mensuel : 11.02 % de rentabilité locative avant IR et PS)
La locataire qui faisait les bijoux à souhaitée quitter le local car elle achète un local pour y mettre sa société (classique).
J’ai, en 2 mois trouvé un nouveau locataire qui prends sa place pour début Janvier.
Il fait de l’électro stimulation, avec 3 cautions, lui, sa femme qui travaille  et son père (oui… histoire que cela les limites dans les envies de déconner…)
Le loyer passe de 700€ à 820 pour ce lot.
Un autre loyer augmente selon l’indice : pour les prothésistes ongulaires, le loyer passe de 750 € à 783 €.

CRÉDITS :
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 137 987 Euros jusqu’à Avril 2037.
BOETIE : Reste 297 073 Euros jusqu’à Juillet 2041.

II/ CHAPITRE BOURSIER

Depuis Décembre je développe massivement le CTO chez Saxo orienté Asie / Or / Energie .

Nos 2 PEA sont abondés au maximum.
J’ai ouvert un CTO Commun chez Saxo afin de constituer un portefeuille d’etf :
-    Un etf Energie
-    Un etf Asie ex Japan
-    Un etf Inde
-    Un etf Chine
-    Un etf Or

Nous avons également des détentions en directe dans notre Société Civile et la société d’exploitation.

Valeur globale : 460 000 euros
Dividendes encaissés dans l’année : 24 447 euros
Plus-value de l’année sécurisée de parts les rééquilibrages : 20 809 euros

III/ CHAPITRE ENTREPRENNARIAL

Je ne sais pas si je suis de plus en plus chiant envers les casses c… mais je trouve que les clients (particuliers) sont de plus en plus chiants…
Tout, gratuit pour hier !
Sans parler de l’évolution de la facture électronique qui commence a me prendre 1 à 2 heure / semaine pour transmettre / rapatrier mes factures de ventes.
Cela me confirme le souhait et mon objectif : Fermer ma boite dès que je suis rentier.

ÉPARGNE ACTUELLE
3 Compte a terme de 20K chacun à 4,2 % / an, a terme pour Juillet 2028
2 Compte a terme de 20K chacun à 4,0 % / an, a terme pour Septembre 2028

PLACEMENT BOURSIER
Pondération visée par rééquilibrage uniquement par apport de cash pour achat de titre.
60 % Air Liquide
40 % Total Energies
Valeur du Portefeuille : 39 451 euros

IV/ COMMENTAIRES
Comme prévu nous avions fait 2 semaines à madère, et bien que ce soit une belle ile, elle est bien trop orientée tourisme pour nous qui préférons le calme…
Ces 15 jours ont été faits pendant les périodes d’écoles et faisions travailler nos enfants tous les jours (comme nous le faisons à la maison…) sur des supports type CNED, Nathan, Piloti …
Quelle remontrance avons-nous eu envers le maitre de notre ainée de bientôt 7 ans !
Parents indigne faisons louper l’école…
Lui, premier à nous avoir déjà planté 5 jours de grève, lui qui apprends à notre fille à écrire son prénom alors que nous lui faisons faire des petites dictées, lui qui explique à notre fille que c’est grave de ne pas aller à l’école pour la faire culpabiliser…
Nous qui avons bientôt terminé le programme de CP, ses résultats d’évaluations tous les 2 mois sont excellent partout…
Par pitié, Amis de l’éducation Nationale, laissez-nous tranquille, ou laissez nous partir …

RETROSPECTIVE 2024

Dernière modification par Gautier33290 (Hier 16h39)