Viagénérations : vos avis sur cette SCI (Turgot AM)

Je remarque que depuis le mois de Mai le nombre de parts n’a strictement pas bougé (=6 574 174). Le rapport du 1er juillet confirme. Les retraits ont ils été bloqués?

Relevé de situation au 15.06.24 :

www.viagenerations.fr/documents/2/Relev … APICIL.pdf

* 91.46% part Immobilier

* Actif net en légère hausse : 922 553 837,42 E

* Nombre de parts 6 574 174

* Performance positive +3.09% sur 1 an glissant - pas folichon, mais régulier et pas trop impacté du marché immo en baisse

Par ailleurs, quelques articles (mais de 2023) de presse sur le même site.

Je garde mes parts.

CsylvainC, le 06/07/2024 a écrit :

FCP a écrit :

C’est normal vu la situation de l’immobilier.
C’est même étonnant que ça ne baisse pas.

Ils augmentent le prix des parts mécaniquement avec l’âge des personnes sous viager qui augmente …
Presque aucune baisse possible avec des formules de ce type !

Evidemment que les SCI viagères peuvent baisser, et de manière tout aussi violente que les autres SCI. Elles sont mêmes exposées à davantage de facteurs de risque que les SCI "classiques", cf documents ou encore les précédentes réponses de ce sujet.

La reconstitution de la pleine propriété a bien un effet positif sur la VL mais c’est loin d’être le seul facteur susceptible d’influencer la VL. Si on extrapole les chiffres de viagénérations du BT1 2024, la reconstitution procure un rendement d’environ 2,7% sur l’année. C’est peu pour contrecarrer une éventuelle réévaluation à la baisse du portefeuille qui dépend du prix des biens mais aussi des prix des loyers (et oui !) ou encore de l’impact qu’aurait une révision de la table de mortalité désuète utilisée pour valoriser les biens. Je pense aussi qu’un problème de liquidité aurait un impact plus important sur une SC en viager qu’une autre en PP.

Donc votre affirmation "presque aucune baisse possible" me semble fausse et dangereuse.

Le secteur résidentiel est par contre réputé plus défensif et le positionnement luxe semble moins souffrir actuellement (en particulier en bord de mer où les prix ne baissent pas).

Relevé de situation au 15.08.24 :
https://www.viagenerations.fr/documents … APICIL.pdf

* VL 140.88 E
* 93.6% part Immobilier

* Actif net en légère hausse : 926 129 663.12 E

* Nombre de parts stable 6 574 174

* Performance positive +2.88% sur 1 an glissant, en légère baisse - pas folichon, mais régulier et pas trop impacté du marché immo en baisse

Le rapport de gestion du 2T24 n’est toujours pas en ligne.
Quelqu’un a une autre source que ce site ?

Je garde mes parts.

Faisant pour ma part du démembrement en direct, je considère que la stratégie de cette SCI est saine, investissant dans des biens résidentiels de qualité: ils achètent avec 5%/an de décote annuelle par rapport à l’espérance de vie, cela donne une garantie de progression de la VL
- pas de risques d’impayés de loyers ou de vacance locative
- 5%/an de performance embarquée (décote fonction de l’âge)

La SCI Silver Avenir d’ARKEA ISIN FR0013526100 est sur le même créneau, avec un profil similaire, mais un encours plus faible …
Note: je ne vois pas trop la différence en termes de performances/rentabilité. La décote moyenne est plus faible, mais avec une espérance de vie plus courte…. (un avis ?)

Mais cela reste de l’immobilier:
- sensible aux taux, qui impacte la valeur des immeubles (comme tous les actifs), même si à terme l’immo reste une poche solide (les biens ne vont pas s’envoler)
- 1,6% de frais de gestion pour la SCI (à comparer aux fonds ETF)
-  les frais d’enveloppe de l’AV (la SCI appartient aux assureurs)
- impôts de PV payée par la SCI (peu pour le moment car ils n’ont pas pas beaucoup de libérations)
- fiscalisation à l’IFI: 100€ de valeur d’IFI pour 140€ de VL !

C’est un bon moyen de faire du démembrement en diversifiant les risques, avec un bon rapport performance / volatilité/ risques, même s’il faut faire attention aux frais d’enveloppe de l’AV.  Pour ma part, cette SCI est bien mieux que nombre de SCPI, et notamment les SCPI avec de l’immobilier commercial

Note: je n’ai pas souscris pour le moment même si j’y réfléchis en terme d’optimisation d’allocation car je préfère du viager/nue propriété en direct, pour anticiper une prochaine RP, afin de n’avoir pas tous ces frais, notamment les frais de PV, de SCI, d’AV, de PS, et d’IFI grâce la décote pour RP.

Cela permet de faire du 5%/an en AV sans risques, moins les frais de gestion de l’AV (0.6% ), et moins les frais de PS (17.2%) en cas de rachat du contrat: la performance est tout de même "mangée" par bcp de frais. Sur 10 ans, c’est du 4.5%/an net net

La différence de rentabilité pour 1 M€ sur 10 ans entre du 7%/an et du 4.5%/an, c’est 441 K€E (1.97 M€ - 1.55 M€), ce qui est considérable (d’où le choix d’éviter tous les frais et d’investir en direct).

Et on va suivre avec l’évolution de la fiscalité sur le patrimoine IFI/ISF/Flat tax

Dernière modification par lio198 (26/08/2024 14h40)

Le rapport de gestion trimestriel 3T24 est maintenant disponible et très intéressant, notamment la décomposition des facteurs de performance et l’analyse du stock :

https://media.viagenerations.fr/9be6743 … 202024.pdf

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Le marché du résidentiel : des signaux positifs
Une nouvelle baisse des taux directeurs de la BCE (25 bips en septembre), une augmentation de la demande sur le marché du
logement (+3,1% en un an), un pouvoir d’achat dopé par la baisse des prix, sont autant de signaux, qui malgré un marché encore
tendu, laissent entrevoir une très légère reprise du marché en 2025.
Le secteur de l’immobilier résidentiel haut de gamme, malgré un ralentissement, présente quant à lui des indicateurs positifs
(+4% d’évolution des valeurs en IDF et Paris sur l’immobilier de luxe entre 2022 et 2023).
Une UC qui tient le cap !
Dans ce contexte cependant toujours complexe, la SCI ViaGénérations continue de remplir ses objectifs de performance
(+3,44%* YTD) grâce à sa stratégie de démembrement viager, décorrélée de la situation économique, et de son positionnement
haut de gamme.
Cela conforte ainsi le maintien des valeurs du portefeuille, au regard de la très forte proportion de biens haut de gamme détenus
par la SCI ViaGénérations (pour rappel la valeur moyenne des actifs en pleine propriété du portefeuille est de 2M€).
Grâce à cette stratégie portée depuis sa création, la SCI ViaGénérations demeure dans les meilleures de sa catégorie (meilleure
performance* annualisée sur 5 ans toutes UC confondues).
Les équipes de gestion ont concentré ce trimestre leurs efforts sur les reventes (volume de 15 M€ depuis le début de l’année), et
la réalisation de certains travaux, toujours dans l’optique d’une amélioration des actifs en lien avec la politique SFDR art 8.
Des opportunités de souscription
Enfin ce 3
ème trimestre est marqué par un nouveau partenariat majeur avec Eres pour le compte de Spirica. Dans ce contexte
nous avons souhaité maintenir l’offre de frais d’entrée à 0% jusqu’à la fin de l’année.

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Je garde mes lignes.