Corum XL : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Effectivement, peu d’intérêt pour un usufruitier de détenir des parts de Corum vu que les plus-values de cession ne lui reviendront pas durant le démembrement (tout comme la hausse de la valeur de part, que Corum compte pour communiquer sur leurs performances).
Les points positifs, ce sont l’imposition à l’étranger, l’amortissement et le fait qu’il est aisé de trouver de l’usufruit (sans devoir se battre ou avancer les fonds pendant 6 mois en attendant une contrepartie en NP).
Par contre, en SC IS, l’usufruit n’a pas vocation a être cédé afin la fin du démembrement, je pense. Et si ça arrive, ça doit être une galère à revendre.

Tout à fait Patrick, il est évidemment indispensable d’avoir une lecture spécifique pour un investissement en usufruit : raisonner en dividende et non en taux de distribution, ainsi que de regarder comme vous le soulignez très bien la part non exceptionnelle distribuée. Le résultat courant par part sera souvent une bien meilleure base, puisqu’il élimine aussi la partie distribution de report à nouveau (qui n’est pas véritablement considérée comme un dividende exceptionnel)

Je ne me suis pas aventuré sur Corum XL en usufruit mais avait fait en 2013 du Corum Origin (alors Corum convictions) sur 10 ans. Je ne vais pas dire que le bilan final (l’usufruit à pris fin en 2023) est mauvais mais c’est une des lignes qui dévie le plus du prévisionnel que je réalise avant de souscrire. La réalité à même parfois dévier encore plus que mon scénario pessimiste ! C’est la seule ligne dans ce cas me concernant, et elle ne fait plus du tout partie des SCPI que je cible pour des réinvestissements. Pourtant j’avais eu à l’époque une clé plus favorable que celle proposée aujourd’hui, mais même avec une clé de 2013, je n’irais pas.

Car oui, il faut aussi, au delà du raisonnement en dividende courant, réaliser plusieurs versions de calculs pour bien apprécier la sensibilité du montage. Une baisse très légère du dividende peut en effet entrainer une "perte" de TRI bien plus conséquente qu’on ne pourrait le penser si on ne pose pas les calculs.
Sur des dossier Comme Cap Hbergimmo, Atream Hotel, certaines SCPI commerce, ou peut être Pierval Santé pour ceux qui y ont souscrit récemment, le compte n’y est pas.
Rappellons que sur un scénario de stress extrême (mais pas improbable comme l’histoire nous le montre bien) il est possible d’obtenir au final un TRI négatif et de concrètement perdre de l’argent en investissant en usufruit, même en raisonnant en euros constants.

Mon scénario de base avant de poser les calculs pour un investissement en usufruit est un maintien du dividende stable dans la durée. Par expérience, je sais bien que par construction c’est forcément erroné. Dans les 2 sens d’ailleurs.
Poser les calculs permet de se rassurer et de rationnaliser la démarche, je continue de le faire, mais je sais bien que c’est erroné par principe et que la réalité dévierait forcément du "business plan" initial.

Exact je m’étais fait la même réflexion… en dehors de l’augmentation des loyers, des ventes d’actifs au UK devraient aussi arriver…

Concernant la plus value, il y avait environ 10 200 000 parts fin juin, et vu si cela croit de la même façon, il devrait y en avoir environ 10 500 000  au 30 septembre 2024.

La plus value de 1 500 000€ rapportera donc environ 14,28cts par parts détenu au 30/09.

En tout cas, le plus encourageant, c’est concernant la "sous évaluation" de la valeur d’expertise.

Je ne pense pas que faire des calculs à ce stade soit très fiable par rapport aux infos dont on dispose.

Si je reprends le mail reçu de Corum hier on nous annonce dans la 1ère ligne :
"Votre SCPI CORUM XL saisit une nouvelle opportunité pour ses épargnants en signant sa deuxième vente de l’année. Elle réalise ainsi une plus-value de 1,5 million d’euros brute de frais."

Puis, plus bas dans la section citée par Maxicool :
"Un immeuble acheté 7,1 millions d’euros en septembre 2017, et cédé 8,6 millions d’euros (net de frais pour la SCPI) le 20 septembre 2024"

Le RA fait état d’un prix d’acquisition de 7,1 M€ hors droit (7,278 M€ droits inclus), et d’une valeur d’expertise hors droit de 7,0 M€ fin 2023.
Tout cela colle bien avec les % indiqués dans le mail, et donc avec avec un prix de vente de 8,6 M€ net vendeur et donc 1,5 M€ de PV, mais qui serai brut.

A cela il faut enlever probablement la fiscalité irlandaise, et les 5% de frais Corum.

Note Info Corum XL a écrit :

Une commission sur arbitrage sera prélevée par la Société de Gestion, uniquement en cas de réalisation d’une plus-value.
La commission sera égale à 5 % TTI du prix de vente net vendeur si la plus-value est supérieure à 5 % du prix de vente.

Je ne connais pas la fiscalité applicable à la source en Irlande mais les frais Corum on peut les estimer à 8,6 M€ x 5% = 430 000 €

On final on a avec une vision économique : 8,6 M€ - 7,1 M€ - 178K€ de droit à l’origine - 430K€ de frais à la sortie - xxx?K€ de fiscalité irlandaise.
Avec une vision comptable : 1,5M€ - 430K - xxx?K€ = ? à partager entre les associés.