Lemimelo [46] : étude de cas immobilier (comment gérer des locataires à problèmes ?)

Lemimelo · #1

Bonjour à tous,

Comme indiqué dans un autre post et ma présentation, j’ai des ennuis avec plusieurs locataires et je voulais solliciter votre avis sur le cas suivant. J’ai bien conscience que mon cas est très similaire à de nombreux autres.

Mes locataires sont une dame d’environ la 55 ans et ses deux derniers enfants de 15 et 17 ans. Elle vit du RSA et de petits boulots, mais elle a actuellement des problèmes de dos. Je suis propriétaire de l’appartement depuis 3 ans et ils sont là depuis 4 ans. Le loyer est de 575€ pour un T4, je touche directement 440€ de la CAF.

Tout se passait plutôt bien au début, elle était force de proposition pour plusieurs choses et les échanges étaient cordiaux, même s’il y a eu 2-3 impayés qui ont été rattrapés.
Or, il s’avère que depuis 2 ans, elle ne paie pas ses factures d’eau (je reçois la facture générale de l’immeuble et je subdivise les montants aux locataires au prorata de leur consommation). Cela a débuté car la consommation était devenue excessive et j’ai pris tout un temps à chercher s’il y avait une fuite possible. Depuis, elle a versé de petites sommes qui remboursaient les impayés de loyers et/ou les factures d’eau. Mais la dette s’élève désormais à 1760€… Car en plus de ça ils consomment 3 à 4 fois plus que les autres appartements. J’ai passé beaucoup de temps à voir s’il n’y avait pas de fuites. Des plombiers sont passés, la chasse d’eau a été réparée, etc., mais rien n’y fait. Il semblerait que les douches du fils soient très longues, mais depuis qu’on a mis le doigt sur ce problème, rien ne change.

Durant cette période, j’ai fait deux lettres de relance avec AR, le Fonds de Solidarité Logement a été mobilisé (elle a une assistante sociale qui l’aide), l’échéancier a pu être respecté pour les loyers mais il y a encore ces factures d’eau. A nouveau pour ces factures, l’assistante sociale a fait une demande au Secours catholique qui peut aider les familles sur leurs factures de consommation. Cet épisode a duré très longtemps pour qu’au final ils ne puissent que l’aider à hauteur de 90€. J’ai reçu le chèque hier.

Les contacts se sont dégradés il y a quelques mois car à mon avis sa situation personnelle s’est dégradée. Elle ne répond que ponctuellement à mes sms, ne parlons même pas d’essayer de la joindre directement. Elle doit avoir de plus des problèmes d’organisation de son administratif et les chiffres ne sont pas son truc. Par exemple, elle avait rdv la semaine dernière avec la personne du Secours catholique et elle lui avait indiqué qu’elle versait mensuellement 200€ en plus du loyer pour purger sa dette, alors que cette somme n’avait été versée qu’un seul mois…

Parallèlement, j’ai sollicité un conciliateur de justice en juillet pour qu’une tierce personne m’aide dans ce conflit. Il y a également plusieurs problèmes de non-respect des parties communes : son fils laisse des déchets dans la cour, la cave, les escaliers, a fait un graffiti sur la pierre de la fenêtre, ses amis restent dans le couloir à fumer, etc. Le rendez-vous était il y a 2 jours et elle ne s’y est pas rendu. Elle n’a prévenu personne et a finalement prétexté qu’elle était malade par sms alors que nous tentions de la joindre dans le bureau du conciliateur. Ce dernier avait essayé de l’appeler le matin même pour lui rappeler le rdv.

Je dresse un tableau noir de la situation, je pense soit qu’elle a une mauvaise volonté manifeste de faire pourrir la situation, soit qu’elle a de la bonne volonté (j’ai aussi quelques éléments qui me font penser à cela) mais qu’elle n’est pas futée, que la situation de pauvreté dans laquelle elle est l’empêche de faire des choix raisonnables et qu’elle ne s’y prend vraiment pas bien pour améliorer les choses.

Alors maintenant que puis-je faire ? Je suis assez convaincu qu’elle ne parviendra jamais à payer son eau, même les factures en cours.

J’ai donc tenté la conciliation, la prochaine étape est le tribunal ? Est-ce le bon timing à l’arrivée de l’hiver ? Faut-il un avocat ? Etc.

Je sais qu’il y a des messages d’autres qui sont passés par les mêmes ennuis, mais à ce stade, j’ai besoin de personnes qui m’aident car j’ai besoin de me sentir entouré. Mon sentiment d’être seul dans mon bateau sous la tempête est fort.

Mots-clés : gestion locataires, immobilier, problèmes d'argent

Bernard2K · #2

A mon sens, la réflexion est très simple :

Impayés ? Donc, on applique la procédure impayés (déjà détaillée dans d’autres posts). Sans mollir et sans tarder. Ca coûte ce que ça coûte et ça prend le temps que ça prend. Point final.

Je ne connais pas d’autre solution. Il ne s’agit pas d’avoir une animosité envers la locataire ; il s’agit de dépersonnaliser et d’appliquer les procédures.

Dès qu’on commence à faire du social, c’est sans fin. Son âge, son mal de dos, c’est pas votre problème. A chaque fois qu’on se laisse attendrir, genre "mais la pauvre, elle a mal au dos et en plus elle fait des efforts puisqu’elle paie quand même une partie du loyer", c’est comme ça qu’on laisse s’accumuler des impayés monstrueux.

Tous les récits d’impayés monstrueux comportent "mais la pauvre, elle a mal au dos et en plus elle fait des efforts puisqu’elle paie quand même une partie du loyer", ou équivalent. Il y a toujours une bonne raison d’attendre. Et quand les impayés atteignent 10000 €, on pleure que qu’en plus de ces 10000 €, il faut encore payer l’huissier et l’avocat, etc. et que de toute façon on les reverra jamais puisqu’elle est insolvable. Réponse : fallait commencer la procédure bien plus tôt.

Et pour éviter que ça ne recommence, il faut quand même se demander pourquoi est-ce qu’on se retrouve avec une locataire avec des revenus insuffisants, sans même un garant qui se soit porté caution solidaire.

Range19 · #3

Je suis totalement d’accord avec Bernard2k.

J’ajoute que vous devez revoir vos modalités de gestion pour plus de rigueur.
Vous devez percevoir mensuellement le loyer + une provision pour charges qui se calcule sur la base des consommations réelles de l’exercice antérieur et peut être réévalué si augmentation significative des consommations.
C’est le seul moyen de ne pas avoir à faire de régularisation d’un montant qui pousse à la négo, au débat, aux discussions, à la mise en place d’échéancier etc.

Lemimelo · #4

Oui vous avez raison, ce sont des erreurs de débutant, j’ai clairement sous-estimé cet aspect de l’immobilier. A ma décharge, je n’ai pas choisi mes locataires, puisqu’ils étaient déjà en place. Après, j’aurais dû mieux réfléchir lors de mon achat.

Passé ce constat, quelle est la suite de la démarche ? Tribunal ? Quels sont les meilleurs conseils pour que ça soit le plus efficace ? Pouvez-vous m’orienter vers la meilleure source pour cela ? Je suis actuellement vidé et sans courage pour plonger dans des dizaines d’études de cas.

Chafouini · #5

Bonjour, pour ma part, j’ai fait l’erreur de laisser du temps au temps, de croire à la bonne foi et d’essayer de me débrouiller moi même, j’ai fini par craquer et tout déléguer à un avocat (avec les frais qui vont avec).
Je ne le regrette pas, ne serait-ce que pour mon sommeil.

nb: la procédure n’est pas encore finie (expulsion à venir sous peu), donc je ne commenterai pas plus avant.

Tlaloc · #6

Je crois que vous avez tous l’immeuble, vous devriez envisager l’individualisation des compteurs.

Pour le petit impayé, je contacterais un huissier pour délivrer un commandement de payer, ca n’a pas beaucoup d’effet pour une personne de mauvaise foi, mais ça peut effrayer ceux qui le sont un peu moins.

lachignolecorse · #7

Un aspect que vous ne mentionnez pas. Touchez vous toujours les APL? Si oui, vous devez avertir la CAF d’un retard de loyer, le loyer comprenant les charges. Cela engendre la suspension provisoire du versement des APL. Je vous invite à contacter un avocat/huissier pour présenter votre demande de recouvrement en bonne et due forme.

lio198 · #8

Les procédures c’est nécessaire, la réalité c’est mieux.

Restez en bon termes afin que le locataire continue de payer une partie des loyers+charges et ne renouvelez surtout pas le bail avec un locataire mauvais payeur ou négociez son départ. Prenez un huissier 9 mois avant le terme pour notifier une reprise de l’appartement.

Voyez/discutez avec le locataire pour augmenter le loyer mensuel avec des provisions de charges réévaluées des consommations réelles. Tant que le locataire paie chaque mois, c’est déjà cela, mais ne laissez pas trop accumuler la dette de loyer.

En cas de dette locative importante - surtout si les loyers ne rentrent plus du tout -, vous devrez prendre un avocat, des huissiers, faire jouer les assurances loyer impayés bien entendu.

Mais sachez qu’une procédure judiciaire, c’est 2 à 3 ans, 20k€ de frais avocat/huissiers/tribunal, des jugements et des recours, et une fois le jugement définitif acquis en votre faveur en cas d’expulsion, hors trêve hivernale, une expulsion locative ne peut intervenir que si le préfet local accorde le concours de la police ce qui n’est pas du tout acquis car il n’a pas l’obligation de faire exécuter les décisions de justice et ne le fait pas dans 40% des cas (sic !). Donc vous oubliez bien sur tous les frais de procédure, votre dette locative, et la charge mentale de devoir gérer ces problèmes pendant 3 ans…

A partir de 65 ans, il est encore plus difficile en pratique de procéder a une expulsion si ses conditions de ressources sont faibles.

Bienvenue dans le monde du risque locatif et du monde judicaire en France…

Iomipom · #9

lachignolecorse, le 18/09/2024 a écrit :
Touchez vous toujours les APL? Si oui, vous devez avertir la CAF d’un retard de loyer, le loyer comprenant les charges. Cela engendre la suspension provisoire du versement des APL.

Supposons que le locataire fini par être expulsé et non solvable, que deviennent ces versements d’APL provisoirement suspendus ? Le propriétaire les touche quand même à la fin de la procédure, ou a-t-il aussi perdu cette partie du loyer, qu’il n’aurait pas perdu s’il n’avait pas prévenu la CAF ?

Fennec60 · #10

Je rebondis sur la nécessité d’individualiser la consommation d’eau de chaque appartement surtout au vu des locataires que vous avez… Je ne serais pas serein si je devais engager une procédure judiciaire pour consommation d’eau impayée sans une individualisation de la dite consommation, comment prouver que c’est tel locataire qui surconsomme l’eau?

albundy · #11

Le descriptif de la situation me fait penser que (malheureusement) vous ne récupérerez jamais les loyers dus à l’heure d’aujourd’hui, qu’elle ne va pas vous payer les suivants et que vous allez avoir des frais d’avocat et d’huissier à décaisser.
Une réflexion : au lieu d’engager une procédure d’expulsion, serait-il possible de négocier à l’amiable son départ, quitte à lui verser un ou deux mois de loyers ? (Comme pour un cas de squat) C’est une idée, je pense que cela serait possible ?
Si cela est possible cela permettrait de repartir rapidement sur un nouveau locataire (choisi par vous cette fois) sans y laisser trop de plumes.
Certains ont-ils déjà procédé de la sorte ? Je me suis souvent dis que si je me trouvais dans un tel cas je serai tenté de procéder de la sorte pour évacuer le problème au plus vite

Lemimelo · #12

Lio198 a écrit :
Mais sachez qu’une procédure judiciaire, c’est 2 à 3 ans, 20k€ de frais avocat/huissiers/tribunal

Pourriez-vous développer comment on arrive à cette somme ? Cela me paraît surdimensionné (et quelque peu angoissant)…

lachignolecorse a écrit :
Touchez vous toujours les APL? Si oui, vous devez avertir la CAF d’un retard de loyer, le loyer comprenant les charges. Cela engendre la suspension provisoire du versement des APL.

En effet, ce point est important. J’avais déclaré à la CAF les retards de loyer. Il y a eu un échéancier de remboursement d’établi et j’ai considéré qu’il avait été respecté, comme il n’y avait plus de retards de loyer… Mais c’est parce que j’avais mis le reste de la dette seulement dans les charges, les factures d’eau, quoi.
On en arrive là et effectivement, peut-être que j’ai mal agi de ne pas l’avoir déclaré, car les charges peuvent être considérées comme des impayés de loyer pour la CAF ?

Comme l’ancien propriétaire avait fait beaucoup de choses à la légère (comme la sélection de ses locataires), j’avais refait un bail (une erreur désormais, je m’en rends compte) pour clarifier tout cela. Avant il n’y avait pas de charges de déclarées, désormais j’en demande 30 euros par mois et une régularisation à la fin de l’année.
Je devrais donc déclarer les impayés de charges à la CAF ? Cela amème à la question pertinente d’Iomipom :

Iomipom a écrit :
Supposons que le locataire fini par être expulsé et non solvable, que deviennent ces versements d’APL provisoirement suspendus ? Le propriétaire les touche quand même à la fin de la procédure, ou a-t-il aussi perdu cette partie du loyer, qu’il n’aurait pas perdu s’il n’avait pas prévenu la CAF ?

Je me suis posé la même question ! Aussi, cette question de la CAF est un autre élément de stress pour moi qui se rajoute à tout ça. Si quelqu’un a un retour, ça m’intéresse beaucoup !

Tlaloc a écrit :
Je crois que vous avez tous l’immeuble, vous devriez envisager l’individualisation des compteurs.

Les compteurs sont bien individualisés et c’est ainsi que j’ai pu identifier que c’était cet appartement qui avait une surconsommation.

Le problème avec les compteurs individuels, c’est que ce n’est pas la collectivité qui les relève et c’est tout de même moi qui dois payer au final la facture d’eau et moi qui ne parviens pas à récupérer l’argent des locataires…

Tlaloc a écrit :
Pour le petit impayé, je contacterais un huissier pour délivrer un commandement de payer, ca n’a pas beaucoup d’effet pour une personne de mauvaise foi, mais ça peut effrayer ceux qui le sont un peu moins.

C’est une possibilité, mais je suis face à une personne qui, je le pense tout de même, aimerait se sortir de cette situation financière, mais se débrouille très très mal et n’a pas les moyens intellectuels et financiers de le faire. Je ne pense pas qu’une lettre d’huissier simple ne fasse bouger les lignes…

albundy a écrit :
Le descriptif de la situation me fait penser que (malheureusement) vous ne récupérerez jamais les loyers dus à l’heure d’aujourd’hui, qu’elle ne va pas vous payer les suivants et que vous allez avoir des frais d’avocat et d’huissier à décaisser.
Une réflexion : au lieu d’engager une procédure d’expulsion, serait-il possible de négocier à l’amiable son départ, quitte à lui verser un ou deux mois de loyers ? (Comme pour un cas de squat) C’est une idée, je pense que cela serait possible ?
Si cela est possible cela permettrait de repartir rapidement sur un nouveau locataire (choisi par vous cette fois) sans y laisser trop de plumes.
Certains ont-ils déjà procédé de la sorte ? Je me suis souvent dis que si je me trouvais dans un tel cas je serai tenté de procéder de la sorte pour évacuer le problème au plus vite

C’est une idée en effet à laquelle j’ai pensé, mais jusqu’ici, l’idée de faire cette proposition était le signe que c’était le début de la fin et je pensais encore avoir des moyens de m’en sortir. Je crois désormais avoir fait le tour de la question alors tout partage d’expérience de ce genre est bon à prendre.

Dernière modification par Lemimelo (20/09/2024 05h01)

lachignolecorse · #13

Compliqué de vous suivre car ça n’est pas très clair. Vous avez refait le bail? Est-il conforme ? Pourquoi regrettez vous cette décision ?

C’est normal de gérer les appels de charges puisque le contrat d’eau est à votre nom. En plus, vous avez accès aux sous-compteurs donc c’est assez facile. Par contre, vous semblez séparer le loyer du paiement des charges hors, selon moi, le loyer est l’addition du loyer HC et de l’appel de charges, donc si la locataire ne paie pas ses charges, il y a retard de loyer. Donc je pense que vous avez une mauvaise compréhension de ce qu’est un retard de loyer.

Comme vous avez fait passer des plombiers. avez-vous fait mentionner sur les factures l’absence de fuite par exemple. Un locataire de mauvaise foi peut très bien considérer que ces interventions démontrent qu’il y avait un souci.

Je renouvelle mon conseil d’aller voir une personne compétente dans les recouvrements d’impayés pour voir ce qui peut être réclamé ou pas, poursuivivi ou pas.

Chafouini · #14

Lemimelo a écrit :
Lio198 a écrit :
Mais sachez qu’une procédure judiciaire, c’est 2 à 3 ans, 20k€ de frais avocat/huissiers/tribunal
Pourriez-vous développer comment on arrive à cette somme ? Cela me paraît surdimensionné (et quelque peu angoissant)…

Bonjour,
Pour deux procédures distinctes (dette et expulsion), j’en suis à plus ou moins 1700 euros d’huissier (dont provision de 1000 euros pour l’expulsion à venir) et 4000 euros d’avocat, pour l’année 2024.
A priori, ce sera le solde final.

Bernard2K · #15

lio198, le 19/09/2024 a écrit :
Les procédures c’est nécessaire, la réalité c’est mieux.

Cette phrase n’a aucun sens. Les procédures sont bien réelles et produisent des effets dans la vie réelle.

Restez en bon termes afin que le locataire continue de payer une partie des loyers+charges et ne renouvelez surtout pas le bail avec un locataire mauvais payeur ou négociez son départ. Prenez un huissier 9 mois avant le terme pour notifier une reprise de l’appartement.

Reprise, vous voulez dire pour habiter ? Faire cela sans avoir l’intention d’y habiter est très casse-gueule. Il suffit que le locataire fasse constater l’absence de reprise et demande au juge de casser le congé, et vous devez réintégrer le locataire.
A mon avis, c’est un très mauvais conseil :
- s’il reste longtemps avant l’échéance du bail, on va devoir patienter en subissant très probablement l’aggravation de la situation.
- la sécurité juridique d’un congé pour reprise, alors qu’on n’a pas l’intention d’y habiter, est très mauvaise, puisque le motif est frauduleux. La sécurité juridique d’un jugement visant la clause résolutoire pour non paiement du loyer est bien meilleure.
- un locataire peut décider de s’incruster dans le logement après votre congé pour reprise, tout comme après un jugement constatant la clause résolutoire. Vous proposez d’attendre 1 ou 2 ans l’échéance du bail, pour faire le congé pour reprise… Si c’est pour constater que le locataire reste dans le logement, donc qu’on va devoir expulser un occupant sans droit ni titre, procédure au moins aussi longue et coûteuse qu’une expulsion suite à l’acquisition de la clause résolutoire… On aura reculé pour mieux sauter.

Mais sachez qu’une procédure judiciaire, c’est 2 à 3 ans, 20k€ de frais avocat/huissiers/tribunal

Chiffre sorti du chapeau. Un cas "normal" ne coûte qu’une fraction de cette somme. Les chiffres qui font peur c’est bien, la réalité c’est mieux.

des jugements et des recours

Tant que ça ? En général il y a un jugement.

une fois le jugement définitif acquis en votre faveur en cas d’expulsion, hors trêve hivernale, une expulsion locative ne peut intervenir que si le préfet local accorde le concours de la police ce qui n’est pas du tout acquis car il n’a pas l’obligation de faire exécuter les décisions de justice et ne le fait pas dans 40% des cas (sic !)

Si c’est le cas, vous pouvez alors demander une indemnisation à l’Etat. En gros, l’Etat vous paie le loyer tant que l’expulsion n’est pas effective.

Ce que vous oubliez de dire, c’est qu’un locataire qui sent que le bailleur est efficace et déterminé va souvent décider de lui-même de se remettre à payer, ou de partir. Ce n’est donc pas si fréquent de devoir aller jusqu’à l’expulsion avec le concours des forces de l’ordre.
En revanche, à mon humble avis, tout ce qui montre un bailleur pusillanime, par exemple qui tolère un non paiement partiel de loyer, puis prétexte une reprise pour habiter dont on sent qu’elle est bidon… Ca, ça donne au locataire envie de s’incruster.
Prouver qu’on est inflexible, mais surtout diligent et efficace, c’est la seule façon d’avoir une relation carrée, et le seule espoir de remettre le locataire dans le droit chemin.

C’est la deuxième fois que vous sortez des erreurs, d’un point de vue juridique, et que je passe beaucoup de temps à corriger : Gismo [75] : étude de cas immobilier (locataire âgé/protégé et charges élevées)

Cette fois-ci également, allez-vous tenter une pirouette du genre "Je ne suis pas juriste, mais vous pouvez consulter la jurisprudence" ? Personnellement je préférerais que vous vous absteniez de sortir de telles approximations voire erreurs, en premier lieu, ça économiserait du temps.

Concernant la dette de loyer ou non : l’argent est fongible.
Supposons que le loyer soit de 500 € et la provision sur charges de 30 €.
Elle paie 500 €.
Vous en déduisez qu’elle a payé le loyer et pas la provision sur charges.
Qu’est-ce qui vous prouve qu’elle n’a pas payé 470 € de loyer et 30 € de provision sur charges ?
Le paiement n’est pas attribué prioritairement au loyer et subsidiairement aux charges. Les euros ne sont pas d’une couleur différente selon si ce sont des euros-loyer ou des euros-charges.
En fait, la bonne lecture juridique est :
loyer 500 € et provision sur charges de 30 € soit une dette de 530 € au titre du loyer et de ses accessoires. Elle paie 500 €, elle a donc encore une dette de 30 €, sans que cette dette ne puisse être attribuée spécifiquement au loyer HC ou à la provision sur charges.
Donc, non, le problème d’impayés n’est pas spécifique aux charges. Donc, oui, vous avez bien un problème d’impayés de loyer.

Accessoirement, je reviens sur cette pauvre dame qui ne peut pas payer. Vous dites qu’elle a ses deux derniers enfants avec elle. Il y a donc plusieurs enfants qui sont susceptibles de l’aider à payer le loyer : au moins un enfant majeur qui n’habite plus sous le toit mais doit l’aider au titre de l’obligation alimentaire ; et un enfant de 17 ans en âge de travailler. Donc cette dame n’est pas sans ressources.

durand18 · #16

@Bernard2k On a encore le droit de donner congé au terme pour un motif légitime et sérieux autre que la reprise pour habiter ou la vente.

Sinon les règles d’imputation d’un paiement en cas de dettes multiples sont dans le code civil, après je ne pas s’il y a des subtilités pour la CAF mais généralement il ne fait pas bon manquer de coopérer avec un organisme social au risque de devoir rembourser l’indu et en plus subir une pénalité.

Bernard2K · #17

Duran 18, bien sûr, ce n’est pas le seul motif possible. Mais lio a écrit "reprise".
Or, dans les termes de l’article 15, il n’y a que 3 motifs possibles :
- "reprendre" (pour habiter)
- "vendre"
- "motif légitime et sérieux"

Donc quand lio écrit "reprise", alors qu’il semble vouloir prouver qu’il connait bien la loi, je pense qu’il a désigné précisément la reprise pour habiter.

Pour le motif légitime et sérieux, c’est possible ; le motif est ici le non paiement du loyer, mais dans ce cas pourquoi attendre plutôt que de faire jouer la clause résolutoire ?

Tlaloc · #18

Lemimelo a écrit :
Tlaloc a écrit :
Je crois que vous avez tous l’immeuble, vous devriez envisager l’individualisation des compteurs.
Les compteurs sont bien individualisés et c’est ainsi que j’ai pu identifier que c’était cet appartement qui avait une surconsommation.

Le problème avec les compteurs individuels, c’est que ce n’est pas la collectivité qui les relève et c’est tout de même moi qui dois payer au final la facture d’eau et moi qui ne parviens pas à récupérer l’argent des locataires…

Je ne parle pas de compteurs divisionnaires, mais de compteurs individuels : chacun gère son contrat avec la société des eaux locale.

durand18 · #19

Si vous faites commandement de payer, on rentre dans le « jeu » de la clause résolutoire, et la partie peut durer longtemps …

Congé au terme pour paiement irrégulier du loyer, c’est game over (du moins pour la rupture du bail).

Accessoirement c’est plus soft qu’un commandement de payer.

Après l’un n’empêche pas l’autre.

Bernard2K · #20

Pour les compteurs individuels avec abonnements individuels, ça dépend de :
- la politique de cette compagnie ou syndicat des eaux. Certaines refusent de poser plusieurs compteurs sur un petit immeuble monopropriété.
- la configuration des lieux. La réponse peut être "ok si tous les compteurs sont accessibles de la rue". Ca veut dire que les compteurs sont tous au pied de l’immeuble. Après les compteurs il faut faire partir des tuyaux parallèles vers les différents appartements. S’il n’y avait qu’un seul tuyau collectif et que l’immeuble n’a pas une colonne montante, ces travaux peuvent être compliqués ou coûteux.

Lemimelo · #21

Bonjour à tous,

Face à vos belles participations, je vais de nouveau apporter une réponse collective.

- Au sujet du bail.

lachignolecorse a écrit :
Compliqué de vous suivre car ça n’est pas très clair. Vous avez refait le bail? Est-il conforme ? Pourquoi regrettez vous cette décision ?

durand18 a écrit :
Congé au terme pour paiement irrégulier du loyer, c’est game over (du moins pour la rupture du bail).

J’avais refait un bail car l’ancien propriétaire était léger sur de nombreux points de gestion et d’entretien de l’immeuble. Le manque de précision de ses baux faisait partie du paquet. Il me semblait que de refaire un bail plus complet avec notamment les charges prises en comptes me donnait une meilleure assise juridique. Or, les 3 années de l’ancien bail étaient échues et le nouveau que j’ai émis en janvier dernier a une durée de 6 ans, car je suis en société. Après coup, je me rends compte que l’échéance du précédent bail m’aurait permis d’avoir une solution plus simple si je souhaitais que la locataire parte.

- Sur la procédure judiciaire.

lachignolecorse a écrit :
Je renouvelle mon conseil d’aller voir une personne compétente dans les recouvrements d’impayés pour voir ce qui peut être réclamé ou pas, poursuivivi ou pas.

Je poursuis mes consultations pour trouver le bon interlocuteur.

Plus globalement, mes divers échanges dans et hors de ce forum me font entrevoir deux pistes :

> Une légaliste, où je passe en force et je tente une procédure judiciaire avec l’espoir d’en finir une bonne fois pour toutes, mais avec aussi les coûts, risques d’insuccès et d’impayés qui peuvent s’accumuler sur tout le temps de la procédure, comme plusieurs l’ont décrit ici.

> Une plus conciliante, où je revois mes ambitions, considérant que le montant du loyer + charges est trop élevé pour elle, ce qui me fait entrer dans une négociation. Du côté de la locataire, elle doit accepter de revoir ses consommations d’eau, demander un FSL, voire participer à l’entretien de la cour, mieux nettoyer sa terrasse, demander une participation financière à ses enfants, etc. Elle nécessite de mon côté une légère révision du loyer (je garde une rentabilité globale de 8% net sur l’immeuble), je compterais aussi changer le pommeau de douche pour un moins consommateur. La menace de la procédure judiciaire entre dans le moyen de pression.

Je ne sais pas encore vers quoi pencher…

Bernard2K a écrit :
au moins un enfant majeur qui n’habite plus sous le toit mais doit l’aider au titre de l’obligation alimentaire

Pourriez-vous développer ce point svp ?

- Concernant les impayés de loyer ou de charges

Bernard2K a écrit :
(…) Donc, non, le problème d’impayés n’est pas spécifique aux charges. Donc, oui, vous avez bien un problème d’impayés de loyer.

Dans le fond je suis tout à fait d’accord avec vous, mais j’avais fait cette distinction pour ne pas avoir à déclarer d’impayés de loyers pour la CAF. Aussi, quand la locataire avait été voir son assistante sociale pour demander l’aide du FSL, cette dernière lui aurait indiqué que comme c’était des charges, il valait mieux s’orienter vers le Secours catholique qui pouvait venir en aide aux locataires pour ce genre de dette. Or, les circonvolutions administratives et le manque de volonté de la locataire à faire avancer le dossier ont fait s’écouler 6 mois - et beaucoup d’énergie de ma part - pour au final obtenir 90€ (je ne critique pas le SC, ils font bien ce qu’ils peuvent).

- Sur les compteurs individuels

Tlaloc a écrit :
Je ne parle pas de compteurs divisionnaires, mais de compteurs individuels : chacun gère son contrat avec la société des eaux locale.

Cela nécessiterait de gros travaux de plomberie, dont je ne sais pas s’ils en vaudraient la peine (balance coût/profit). Comme dit Bernard2K, il faudrait les mettre dans la rue avec 6 canalisations qui iraient jusqu’au 1er étage où se situe la répartition actuelle vers les appartements.

À vous lire.

durand18 · #22

Vous avez déjà tenté la conciliation et autres démarches amiables, personnellement je pense que j’aurais enclenché la procédure commandement de payer et saisine du Tribunal pour marquer le coup. Si la dette est encore relativement faible vous serez de toute façon incité à concilier par le Juge, qui peut imposer un échelonnement, mais au moins il y a un cadre.

Sinon vous pensez que la locataire va vous signer un avenant, une transaction, une déclaration sur l’honneur de limiter son temps de douche (bon courage si cela atterrit devant un tribunal) ?

Dans le fond, cette locataire relève des services sociaux, mais ils ne commenceront à lever le petit doigt que quand elle sera "expulsable" …

ps : par contre il faudrait voir le contexte de la signature du nouveau bail, je ne suis pas sur qu’il y ait eu un consentement libre et éclairé, en gros si on lit entre les lignes vous lui avez ajouté des charges et aujourd’hui ce sont ces "nouvelles" charges qui la mettent en situation d’impayé …

pps : il semble qu’en location nue les charges récupérables soient dues sans qu’il soit besoin de les mentionner dans le bail
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/ … 0038762843

Dernière modification par durand18 (22/09/2024 13h40)

Lemimelo · #23

Au sujet de la signature du nouveau bail, elle est intervenue 2 années après mon arrivée en tant que propriétaire. Le consentement non éclairé n’est pas en jeu ici à mon avis.

J’ai pris un rdv auprès de mon UNPI locale pour qu’ils m’éclairent sur tous ces points.

Bernard2K · #24

Vous avez choisi de faire une SCI avec votre partenaire de PACS. Donc, votre SCI n’est pas familiale. C’est donc un bailleur personne morale, autre qu’une SCI familiale.

On note au passage que la SARL de famille, définie par l’article 239 bis AA du CGI, est "entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et soeurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l’article 515-1 du code civil", tandis que la SCI familiale au sens de la loi de 1989 est "exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus". La loi 1989 autorise une plus large composition familiale (jusqu’au 4e degré inclus) mais exclut le partenaire de pacs. Il n’y a pas de cohérence à rechercher entre une définition purement fiscale (CGI) et la loi de 1989. Cela confirme qu’il faut se garder de tout parallèle entre SARL de famille et SCI familiale.

Du point de vue de la loi de 1989, votre SCI, non familiale, a moins de droits qu’un bailleur personne physique :
- bail de 6 ans au lieu de 3 ;
- pas de possibilité de faire un bail dérogatoire plus court en l’attente d’un évènement (selon article 11 de la loi)
- pas de reprise pour habiter. Sur les 3 motifs de congé à l’échéance du bail (pour vendre, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux), vous en avez un de moins ;
- pas le droit de demander un cautionnement (un garant) sauf :
- s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.
- enfin, ces bailleurs "ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée."

Vous auriez dû préciser cela plus clairement et dès le début. Vous avez écrit "je" et c’est pourquoi tous les forumeurs vont ont conseillé en partant du principe que vous étiez bailleur personne physique.

Le bailleur n’est pas "je", le bailleur est "notre SCI non familiale". Ca fait beaucoup de différence dans la relation au locataire et dans les futures relations avec la justice.

N’omettez pas de signaler ce point à l’UNPI. Un juriste ne travaille correctement que s’il a toutes les données dès le début.

Dernière modification par Bernard2K (23/09/2024 10h09)

Plutarque · #25

Bernard2K, votre excellente remarque amène une question non triviale : un fonctionnaire peut-il être gérant d’une SCI avec son partenaire de PACS ?

Le fait que cela ne soit pas une SCI familiale serait de nature à changer la donne, c’est un point que je n’avais pas du tout considéré.

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