Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)
Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine
Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !
Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.
#1 16/07/2024 01h08
- Lemimelo
- Membre (2024)
- Réputation : 0
Bonjour à tous,
Comme je l’ai indiqué dans ma présentation, j’espère pour l’heure trouver dans ce forum des réponses à mes problèmes de gestion de locataires. Je vous soumets mon premier cas, qui est le plus d’actualité.
Dans un T3 de 56 m² au dernier étage, j’ai un jeune couple fort sympathique dont le seul défaut est d’aimer - beaucoup - les animaux. Lui est éducateur canin. En raison de son activité, j’ai accepté qu’ils emménagent avec leurs deux chiens… Sauf que depuis il y a eu 4 chats en plus !
Il est clair qu’il y aura des retouches de peinture à faire à leur départ (j’avais refait à neuf l’appartement), mais ils m’assurent qu’ils feront ça à ce moment. De toute façon, il semblerait que je n’ai pas mon mot à dire sur le nombre d’animaux dans un si petit appartement (n’est-ce pas ?).
Sauf que la semaine dernière il y a eu un violent orage de grêle avec grêlons gros comme des balles de ping-pong. Pleins de tuiles ont cassées et les plafonds des deux chambres, sdb et WC sont à déshumidifier et repeindre. J’ai demandé aux pompiers qu’ils puissent bâcher le toit en attendant, car le couvreur est bien entendu débordé pour l’heure, mais ces derniers, au lieu de bâcher, ont déclaré l’appartement non viable et ont demandé à ce que les locataires trouvent un moyen de se reloger. Ils sont pour l’heure dans un AirBNB et leur assurance leur paye 5 jours à 70€. Il faudrait voir avec mon assurance s’ils peuvent rembourser le reste des nuitées (je n’ai pas de réponses pour l’heure, mais je ne m’attends pas à grand chose)…
Là où je suis bloqué, c’est qu’ils ne veulent pas revenir tant que les travaux ne sont pas finis car avec leurs animaux, ils ne peuvent pas rester dans une ou deux pièces ! Sauf que le temps que tout sèche et soit repeint, cela va prendre des semaines ! De plus, ils me demandent à ne pas payer leur loyer tant qu’ils n’habitent plus là.
Ce serait tout de même plus simple s’il n’y avait pas d’animaux et je me sens comme responsable des leurs (ce qui est un comble, car je n’en ai jamais eu) !
Après, le plaquiste qui est venu pour un devis m’a garanti qu’en l’état, le placo du plafond n’a pas de risque de tomber.
Je me sens dans une impasse et ne sais quoi faire.
Qu’est-ce que cette situation vous inspire ? Comment réagiriez-vous ? Merci d’avance pour vos lumières.
Mots-clés : animaux, gestion, grêle, locataires, relogement
Hors ligne
[+1] #2 16/07/2024 07h13
- Priority
- Membre (2020)
Top 50 Année 2022 - Réputation : 110
Bonjour et bienvenue sur le forum.
Je comprends votre inquiétude en lien avec les animaux, mais je ne pense pas que ce soit le centre du problème. D’autres situations particulières pourraient compliquer leur retour, par exemple d’avoir des enfants, ou de l’asthme ou… Donc il faut traiter séparément les deux problèmes.
Par rapport au dégât des eaux deux questions :
Vous dites que les pompiers ont déclaré l’appartement non viable au lieu de bâcher le toit avec les tuiles cassées. Quelle forme a pris cette déclaration des pompiers ? Y-a-t-il eu un arreté d’insalubrité ?
Vous ne parlez que de la réparation du placo. Le toit est-il déjà réparé ?
Vous devez à vos locataires un appartement hors d’eau, même si il n’y a pas d’arrêté donc la réparation du toit au minimum me semble un préalable à leur retour.
Il faut regarder les contrats de votre PNO et GLI le cas échéant pour savoir si votre assurance esr tenue de prendre le relai.
Si il y a un arrêté la responsabilité sera chez vous :
Code de la construction de et de l’habitation a écrit :
Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité (…) est assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants dans les conditions prévues au chapitre premier du titre 2 du présent livre.
Pour les animaux :
Difficile à réguler une fois les locataires en place, sauf à argumenter sur l’insalubrité ou les risques générés pour d’autres locataires.
En amont de l’aménagement vous pouvez jouer sur deux choses :
Le texte du bail, mais uniquement pour interdire les chiens de catégorie type pitt bull. Une clause générale d’interdiction des animaux est illicite et réputée non écrite. Après je pense qu’il n’y a peu de risque à l’écrire malgré tout et que ça peut décourager les locataires (contrat moral avec le propriétaire à défaut de légal). Vous risquez toutefois de perdre des locataires sur cette clause.
Les visites : demander si les locataires ont des animaux ou ont prévu d’en avoir, afficher clairement que vous avez peur des dégradations er que vous préféreriez des locataires sans animaux car en cas de peintures anormalement abimées, de portes d’entrées, de meubles, de murs, papiers ou peintures dégradées ce serait pris sur la caution au départ. Bien présenter des cas concrets de dégradations
Tout cela ne vaut bien sûr que si vous êtes dans une situation de logement tendu où vous pourrez vous permetrre de choisir le locataire, et les animaux seront toujours un paramètre parmis d’autres.
Bonne journée
Dernière modification par Priority (16/07/2024 07h14)
Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin
Hors ligne
#3 16/07/2024 07h21
bon déjà pour les animaux, j’ai été locataire il y a longtemps d’un T4 et mon chat (jeune à l’époque, enterré aujourd’hui) avait détruit le papier peint.
En partant je l’ai remplacé à neuf, et c’est même le propriétaire qui a choisi le nouveau (je lui avait gentiment demandé de ne pas dépasser un certain montant toutefois…)
Bref, les locataires de bonne foi, ça arrive ! Au pire vous pourrez garder la garantie locative et faire un recours sur ce point si ils ne sont pas réglos … (et je vous le conseille, avec nos petits moyens de petits propriétaires il faut faire le nécessaire pour valoriser les bons comportement et punir les mauvais, ne serait-ce qu’en leur faisant perdre du temps car les recours arrivent rarement au bout de manière satisfaisante)
Ceci dit, vous leur louez un appartement qui a certaines caractéristiques, animaux ou pas ils sont parfaitement en droit de refuser de payer le loyer en cas de force majeure le rendant inutilisable, et là c’est le cas ils n’y sont pour rien.
Hors ligne
#4 16/07/2024 08h16
- Lemimelo
- Membre (2024)
- Réputation : 0
Merci à tous deux pour vos réponses.
Vous avez raison, d’une certaine manière les deux événements ne sont pas si liés que cela. Disons qu’une autre locataire étant pareillement impactée a eu moins de mal à trouver une solution de repli et me met moins de pression car elle n’a qu’un chat. L’impact sur l’appartement des animaux reste mineure par rapport à d’autres appartements (je pourrais en parler dans un autre post), mais l’accumulation de tous ces problèmes liés aux animaux dans l’immeuble commence à me rendre crispé.
Pour le problème de grêle, oui j’espère que le couvreur va venir au plus tôt, pour l’instant il n’y a rien qui a pu être fait. Je n’ai pas de GLI et j’attends le retour sur les clauses de la PNO. Je vais également voir quelle forme a pris la décision des pompiers de rendre non viables les appartements.
Pour compléter sur les pompiers : ils sont passés, ont constaté les dégâts et ont même bâché les tuiles cassées de l’avancée de toit d’un appartement au premier. Mais n’ont rien fait pour la toiture générale. Je m’y suis rendu pour faire le devis avec le plaquiste et j’ai été surpris de voir qu’il n’y avait pas de bâche. En rappelant le standard, ils m’ont dit qu’à partir du moment où l’appartement était considéré comme non viable (vous comprendrez que je ne sais pas la portée administrative du terme qu’ils ont employé), il n’y avait plus de danger à la personne et qu’eux intervenaient que s’il y avait menace directe pour les habitants.
Enfin, concernant les animaux à l’entrée des nouveaux locataires : je suis en effet déjà tombé sur un article de ce forum traitant des chiens dangereux à intégrer dans le bail, j’ai depuis mis cet article dans mon bail et je parle des animaux en général à tous les nouveaux arrivants. Je précise que je ne suis pas dans une zone tendue.
Hors ligne
#5 16/07/2024 09h17
- elbobo
- Membre (2019)
- Réputation : 11
Sisyphe01 a écrit :
Ceci dit, vous leur louez un appartement qui a certaines caractéristiques, animaux ou pas ils sont parfaitement en droit de refuser de payer le loyer en cas de force majeure le rendant inutilisable, et là c’est le cas ils n’y sont pour rien.
Je ne sais pas si c’est vrai d’un point de vue purement légal. Peut-être que le logement doit être consigné sur un compte-séquestre. On entend beaucoup de "ils sont en droit", alors que ce n’est pas toujours vrai.
Vous êtes moralement tenu de leur fournir un logement décent, et de mettre en oeuvre tout ce que vous pouvez pour pour leur garantir a minima la décence. Sorti de là, il faut regarder les textes de loi, et dans votre cas, consulter l’ADIL et votre assurance. Concernant votre assurance, n’attendez pas leur retour, prenez votre contrat et épluchez les pages, tout est écrit, notamment les exclusions (bien souvent la grêle en fait partie).
Aussi, un conseil, on veut souvent être très proactif, mais des fois il faut attendre le retour de l’assurance pour savoir qui a la charge de quoi avant d’engager des frais, qui ne seront pas forcément remboursés par l’assurance s’ils ne les ont pas validés.
Et une dernière chose, surtout gardez la tête froide, c’est le genre d’évènement qui arrive malheureusement. Les locataires ne vont naturellement pas vouloir payer le loger (qui le voudrait avec des trous dans le toit et de l’eau dans le logement), être relogés le cas échéant. En fonction des travaux et de la durée, il peut parfois être préférable de leur conseiller de déménager et de chercher un autre logement.
Hors ligne
#6 16/07/2024 12h29
- orlando
- Membre (2024)
- Réputation : 0
Bonjour,
Je ne comprend pas le lien si il y’a avec les animaux, c’est pas votre choix d’avoir ou pas des animaux, c’est donc pas à vous de gérer le relogement de ces animaux.
Concernant la toiture, je ne vois pas vraiment l’obligation des pompiers de mettre une bâche, je ne crois pas vraiment que ca soit leur métier.
Prenez quelqu’un pour le faire.
Deshumidifiez les pièces, et vu que le placo ne va pas s’écrouler, demander aux locataires de revenir.
Les travaux seront fait ultérieurement mais la bâche est là pour protéger l’existent.
Pour d’autres infos de type juridique, je ne serais vous conseillez de prendre une assistance juridique auprès de votre assurance et de les appeler.
Hors ligne
#7 18/07/2024 11h51
- Lemimelo
- Membre (2024)
- Réputation : 0
Bonjour,
Je ne trouve personne pour faire le bâchage, tout le monde doit harceler les couvreur et j’en fais partie.
L’assurance n’arrive pas non plus à me donner des réponses claires sur les questions que je leur pose. J’espère qu’il y aura donc la relocation qui sera prise en compte, mais aucune certitude à ce jour…
Je note aussi tous vos conseils qui me sont précieux. Dur dur de tout faire quand on bosse aussi à fond dans d’autres activités !
Je vous tiens au courant.
Hors ligne
#8 18/07/2024 12h02
- Bernard2K
- Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 3517
Hall of Fame
elbobo, le 16/07/2024 a écrit :
Concernant votre assurance, n’attendez pas leur retour, prenez votre contrat et épluchez les pages, tout est écrit, notamment les exclusions (bien souvent la grêle en fait partie).
Je plussoie. On s’en fout un peu de ce qui dit l’employé de l’assurance qui n’arrive pas à donner des réponses claires. Lisez les conditions générales et particulières de votre contrat. Si la grêle est exclue, il faudra alors espérer le classement en catastrophe naturelle. Renseignez-vous à la mairie si ce classement a été demandé, le délai prévisible, etc.
Avez-vous une assistance juridique ? Si oui, faites appel à elle pour vous aider à interpréter votre contrat d’assurance et pour faire pression sur elle.
Pour le bâchage, si les couvreurs de la région sont tous pris, il faut donc :
soit les motiver particulièrement : faire appel à leurs sentiments et/ou proposer une récompense en supplément.
soit chercher ailleurs :
- un couvreur situé en dehors de la région atteinte
- un autre corps de métier. La principale compétence pour bâcher un toit, c’est de savoir monter sur un toit (sans en tomber). Fumiste, ramoneur, maçon…
Il faut que tout change pour que rien ne change
Hors ligne
#9 19/07/2024 13h28
- amoilyon
- Membre (2016)
Top 50 Année 2024
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif - Réputation : 300
Lemimelo, le 18/07/2024 a écrit :
Je note aussi tous vos conseils qui me sont précieux. Dur dur de tout faire quand on bosse aussi à fond dans d’autres activités !
Je ne saurais vous aider pour votre toit, j’ai moi même posté un message pour un soucis de toiture.
Par contre, je compatis pour la dure gestion de front de son boulot, sa famille et les soucis locatifs.
Hors ligne
#10 19/07/2024 15h22
Lemimelo a écrit :
Bonjour,
Je ne trouve personne pour faire le bâchage, tout le monde doit harceler les couvreur et j’en fais partie.
Prenez une bâche et une échelle et fini le problème.
Ensuite, trouvez un couvreur qui soit disponible dans un délai raisonnable (appelez en plusieurs). Ensuite, négociez avec vos locataires pour qu’ils ne reviennent plus sauf pour récupérer leurs affaires ( rupture du bail à l’amiable, restitution du dépôt de garantie, voir quelques semaines de loyer à leur donner en liquide). Ensuite rentrez dans l’appartement, refaites la peinture du plafond, prennez des photos, mettez une annonce et passez à autre chose.
Voilà ce que je ferais en tout cas, simple et efficace.
Dernière modification par Macaxeira (19/07/2024 18h23)
Hors ligne
#11 01/08/2024 09h03
- Lemimelo
- Membre (2024)
- Réputation : 0
Bonjour à tous,
Je vous tiens au courant de la suite des événements.
- Les suites de l’orage de grêle : après avoir appelé pendant une semaine des couvreurs, je suis monté moi-même sur le toit avec un voisin en prévision d’un autre orage qui allait survenir la nuit suivante. On a remplacé 60 tuiles (lot trouvé d’occasion), mais il en restait deux sous lesquelles j’ai mis des seaux. J’attends depuis un autre couvreur (car il y a un autre avant-toit dont les tuiles cassées avaient été bâchées unitairement par les pompiers), car je suis depuis constamment en déplacement ou en congés. L’expert doit venir fin août (il y a des dégâts dans toute la France) avec remise du rapport le mois d’après, ça fait long… Etant par ailleurs autoentrepreneur dans tout autre chose, je vais tenter de faire une facture de 800€ pour le travail accompli nous-mêmes, en espérant que l’expert puisse la prendre en compte.
- Pendant ce temps, mes locataires avec animaux avaient trouvé un AirBNB avec jardin où les propriétaires ont bien voulu qu’ils restent à l’année : les locataires ont jugé que le jardin était parfait pour leurs six animaux. Ils ont donc fait un préavis de départ et m’ont proposé de garder la caution pour tous les désagréments causés par leurs animaux. Comme l’a dit Sisyphe01, il y a des locataires de bonne volonté et ils en font partie.
Cela dit, en raison de leur départ prématuré, je ne sais toujours pas si les pertes de loyer vont être compensées par l’assurance durant tous ces mois où les travaux de réfection des plafonds ne seront pas faits, car j’attends le retour de l’expert (puis le travail de l’artisan). Mon contact à l’assurance est incapable de répondre à mes questions, c’est agaçant. C’est un cabinet de courtage et ils centralisent un grand nombre de contrats avec moultes clauses. Comme nous sommes nombreux à être impactés, ils sont saturés de travail.
Le problème c’est que j’ai les deux appartements du dernier étage où je suis touché de la même manière et cela commence à faire un sérieux trou dans la raquette de mes loyers…
A suivre…
Hors ligne
#12 02/08/2024 14h53
- Bernard2K
- Membre (2015)
Top 5 Année 2024
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 50 Actions/Bourse
Top 50 Obligs/Fonds EUR
Top 50 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 50 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif - Réputation : 3517
Hall of Fame
Sur le fait de monter sur le toit pour réparer soi-même : c’est le plus efficace. Je ne l’avais pas recommandé sur un forum public car je n’ai aucune idée de votre aptitude à monter sur un toit. Vous le savez sans doute, il y a plus de blessés et de morts après une tempête que pendant, à cause des gens qui veulent réparer eux-mêmes.
"Ils ont donc fait un préavis de départ et m’ont proposé de garder la caution pour tous les désagréments causés par leurs animaux."
Voilà qui résout votre principal source d’inquiétude citée dans votre premier message.
Sur l’assurance : "Mon contact à l’assurance est incapable de répondre à mes questions, c’est agaçant". Ca, vous nous l’avez déjà dit. On vous a recommandé de lire attentivement votre contrat. Qu’a donné cette lecture ?
je ne sais toujours pas si les pertes de loyer vont être compensées par l’assurance durant tous ces mois où les travaux de réfection des plafonds ne seront pas faits
Ca doit être marqué dans le contrat.
Il faut que tout change pour que rien ne change
Hors ligne
Discussions peut-être similaires à “lemimelo : étude de cas immobilier (tempête de grêle et animaux !)”
Discussion | Réponses | Vues | Dernier message |
---|---|---|---|
28 | 4 483 | 29/11/2020 21h13 par lebridgeur | |
15 | 3 026 | 26/10/2016 12h33 par Setanta | |
58 | 15 310 | 27/10/2022 15h09 par cricri77700 | |
380 | 60 190 | 18/08/2020 10h22 par Shakaiolos | |
44 | 8 399 | 11/10/2020 07h44 par Allananas | |
94 | 17 662 | 01/10/2018 21h13 par Lookas | |
35 | 6 334 | 04/02/2024 09h05 par Philippe30 |