Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ?

Yuesuke, le 22/05/2024 a écrit :

Si l’en croit cet article, les expertises semestrielles de SCPI deviendraient obligatoire à partir de 2025…

Surin a écrit :

On verra ce que cela donne pour les autres mais on devrait aller sur de grosses baisses pour des PFO2 ou autres.

En attendant 2025 les SDG doivent aussi faire en 2024 une expertise de leurs actifs à mi-année.
LA FRANCAISE vient de publier les résultats de ses expertises et cela n’est pas très glorieux:
-18% du prix de souscription pour LF GRAND PARIS PATRIMOINE
- Nos SCPI diversifiées principalement localisées en France varient entre -7,1 % et -7,8 % ;
- Notre SCPI européenne avec des cycles économiques variés subit une baisse de -6,3 % ;
- Nos SCPI thématiques font preuve de plus de résilience avec une variation allant de -2,7 % à -4,2 %

Une seule SCPI baisse son prix de part mais l’orientation des valeurs des autres SCPI n’est pas glorieux…je n’ai pas remarqué les mêmes orientations sur d’autres SCPI comparable comme PF GRAND PARIS (Dans ce contexte et conformément à la recommandation de l’AMF à toutes les Sociétés de Gestion, PERIAL Asset Management a réalisé, avec des experts externes, une évaluation du portefeuille immobilier de la SCPI au 30 juin 2024. Cette expertise nous permet de maintenir le prix de part de Pf Grand Paris. Ainsi, la valeur du patrimoine de la SCPI affiche seulement une légère baisse (-1,8 %), confirmant une probable stabilisation à venir du marché.)

coimmuniqué de presse: 1725268705005.pdf

Sisco2117 a écrit :

je n’ai pas remarqué les mêmes orientations sur d’autres SCPI comparable comme PF GRAND PARIS

En même temps la part de PF GRAND PARIS avait déjà perdu 16% en septembre 2023, et on verra l’avenir.

SCPI : ralentissement en douceur des derniers indices de revalorisation des loyers

L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) a augmenté de +4,45% pour le deuxième trimestre 2024 et l’indice des loyers commerciaux (ILC) de +3,73%.

Boursier.com a écrit :

La baisse de l’inflation continue à se répercuter sur les indices de référence utilisés pour fixer l’évolution des loyers des locaux professionnels qui intéressent directement les revenus et donc les dividendes des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Calculés trimestriellement par l’Insee, ces indices de revalorisation des loyers décélèrent depuis le pic du premier semestre 2023 qui avait vu des hausses d’une ampleur inédite en répercutant avec un peu de retard l’accélération des tensions inflationnistes.
Comment se déroulent ces indexations de loyers ?

C’est ainsi que le dernier indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) a augmenté de +4,45% pour le deuxième trimestre 2024 après +5,09% au trimestre précédent. Cet indice avait connu une hausse historique de +6,51% pour le premier et le deuxième trimestre 2023.

Concrètement, les SCPI de bureaux utilisent cet indice ILAT qui sert à la révision annuelle des loyers des baux professionnels en fonction des clauses d’indexation et de la date d’échéance mentionnées dans les baux. L’ILAT s’applique aux locataires de bureaux, d’entrepôts logistiques ou autres locaux d’activité.

Pour les activités commerciales, les SCPI utilisent l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui affichait, dans sa dernière mise à jour du 24 septembre, une progression annuelle de +3,73% après +4,59% au trimestre précédent. Le pic avait été inscrit à +6,69% pour l’ILC du premier trimestre 2023.
Protection contre l’inflation

Bien que nettement plus modérées que l’an dernier, ces progressions montrent que les SCPI sont toujours largement en capacité de se protéger de l’inflation grâce à l’indexation des loyers sur la hausse des prix. Bien sûr, les gestionnaires de SCPI n’appliquent pas toujours l’intégralité de ces indexations de loyers pour ne pas trop fragiliser certains locataires.

Des concessions sur les loyers sont également possibles lors du renouvellement des baux, le but étant de garder un taux d’occupation maximum des bâtiments et des engagements de location les plus longs possibles.

Bientôt une SCPI dédiée à la thématique sports et bien-être

PierrePapier.fr a écrit :

C’est en revanche a priori dès la semaine prochaine que l’on connaîtra avec précision les contours de la première SCPI lancée par un acteur du crowdfunding immobilier- mais pas que -. Ce nouveau véhicule, qui a obtenu son agréement la semaine dernière, ne joue en tout cas pas, quant à lui, cette même carte de la diversification. La SCPI « Vitality » est au contraire structurée autour d’une thématique spécifique, « sport et bien-être ». Une première dans le genre. A suivre.

Boursier.com a écrit :

Bien que nettement plus modérées que l’an dernier, ces progressions montrent que les SCPI sont toujours largement en capacité de se protéger de l’inflation grâce à l’indexation des loyers sur la hausse des prix.

Après justement ce qu’on a vécu ces récentes années (et la purge ne semble pas finie sur les anciennes foncières de bureaux), on se pince quand on lit ça.

@Yuesuke
Lisez : Les SCPI protègent-elles de l’inflation ?

Et quand on vous a lu, on avait l’impression que vous aviez simplement posté un article vantant les mérites des SCPI notamment pour protéger l’investisseur de l’inflation, pour la simple et bonne raison que vous n’y avez mis aucun bémol ou commentaire.
J’approuve la démarche de ceux qui ont trouvé à y redire, inutile de leur faire remarquer ironiquement qu’il découvriraient le principe de la presse écrite, ce n’est pas bienveillant et ça tient du comble.

INSEE a écrit :

Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) - Base 100 au 1er trimestre 2010
Indice des loyers commerciaux (ILC) - Base 100 au 1er trimestre 2008

Chaque détenteur.rice de parts de SCPI pourra comparer avec l’évolution des loyers encaissés telle que communiquée par les sociétés de gestion concernées.

Asn540 a écrit :

En déduire que les SCPI ne protègent pas de l’inflation c’est
- factuellement vrai
- peu rationnel car on compare un revenu artificiellement boosté dans le passé et un revenu plus normalisé dans le présent.

Je tente une reformulaiton, corrigez-moi si elle trahit votre pensée :
Avoir cru que les SCPI protègeraient de l’inflation grâce à l’indexation des loyers, on le voit à l’épreuve des faits, c’était idiot.

Autrement dit, il ne faut pas investir dans un placement qu’on ne comprend pas.

Et j’en reviens au point qui m’irrite : si d’aucuns.nes y ont cru, c’est aussi parce qu’ils.elles y ont été incités par des pratiques s’apparentant à de la publicité mensongère. Même les IA y croient !

Léo (l’IA de Brave) a écrit :

Les SCPI contre l’inflation
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont plusieurs atouts qui les rendent attractives pour protéger l’épargne contre l’inflation. Voici quelques-uns de ces avantages :

Loyer indexé sur l’inflation : Les loyers des biens immobiliers gérés par les SCPI sont souvent liés à un indice de référence, tels que l’inflation, ce qui signifie que les revenus potentiels des porteurs de parts de SCPI peuvent augmenter en même temps que l’inflation.
Revalorisation du prix de la part : Les SCPI peuvent également revaloriser le prix de la part des porteurs en fonction de l’inflation, ce qui permet de compenser l’érosion monétaire causée par l’inflation.

Edit : mise en garde. Le texte ci-dessus, généré par une IA, n’est reproduit que pour illustrer l’effet de la prolifération de contre-vérités sur Internet.

Dernière modification par Phaeton (03/10/2024 21h45)

Phaeton a écrit :

Je tente une reformulaiton, corrigez-moi si elle trahit votre pensée :
Avoir cru que les SCPI protègeraient de l’inflation grâce à l’indexation des loyers, on le voit à l’épreuve des faits, c’était idiot.

Autrement dit, il ne faut pas investir dans un placement qu’on ne comprend pas.

En quoi est-ce que ça pourrait avoir été idiot d’avoir "cru" cela?

L’indexation des loyers existe bel et bien. J’en applique une tous les ans à mon locataire (indice Ilat) et ça fait le job (mais bien sûr, je ne suis pas une scpi). Qu’on pose par ailleurs l’hypothèse que le prix de l’immobilier progressera gentiment et que indexation loyers + montée prix immobilier compensent l’inflation, pourquoi pas. J’ai lu ou entendu des raisonnements plus c***

Après que les faits ne valident pas la théorie, c’est la vie. Mais ça ne rend pas la théorie (ou ceux qui y ont cru) ’idiote’ pour autant. Simplement, les faits l’infirment.

Quand à ne pas investir dans un truc qu’on ne comprend pas … Comme beaucoup de mes contemporains, je ne comprend pas grand chose aux mécanismes sous-jacents à la bourse (et plus j’y investi moins je pense comprendre ce qui s’y passe). Me recommandez-vous de ne surtout pas investir en bourse avant d’être certain d’avoir bien compris ses mécanismes? Ça me chagrinerait parce que ça risque de prendre du temps (je ne suis pas un rapide)…

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Sinon et sur le fond, je n’ai pas trouvé la réponse à une question que je me pose. Par les temps qui courent, les SCPI de bureaux résistent-elles mieux (i.e. plus performantes en matière de rendement global) que celles plutôt spécialisées dans les commerces?

Mon hypothèse : l’activité des services marchands est plus dynamique que l’activité des commerces (sources : Insee et Insee). Peut-être que ça a des conséquences dans le domaine de l’immobilier professionnel, par plus de résistance des bureaux vs commerces (plus de demande / plus de capacité à payer des loyers croissants pour les bureaux)?

Mais peut-être que cette théorie est idiote? Ou que simplement elle en résiste pas à l’épreuve des faits (notamment autres facteurs genre télétravail)? Je n’ai rien trouvé là-dessus.

Dernière modification par carignan99 (03/10/2024 20h45)

Carignan, vous vous faites taquin, mais j’apprécie vos interventions alors je tente de vous répondre de mon mieux.

"C’était idiot" : c’était manquer d’intelligence, de discernement.

C’est comme ça que j’appelle "avoir investi dans des SCPI en croyant en tirer des revenus dont le pouvoir d’achat ne baisserait pas malgré l’érosion monétaire", à la lumière des faits qui montrent que cette hypothèse ne se vérifie pas. Et le premier à l’avoir fait, c’est moi (je vous renvoie à ma présentation).

Asn540 comme d’autres avant lui éclaire nos perceptions par des explications permettant de comprendre ce qu’il eût mieux vallu comprendre avant d’investir : que ce n’est pas si simple que ça, que ça ne se compare pas à l’investissement dans un actif qu’on gère soi-même et dont le locataire a les reins assez solides pour supporter que son loyer soit indexé sur l’indice ad hoc.

Est-ce plus explicite ?

Et oui, moi aussi j’en arrive à me demander "mais alors, vu que je ne comprends pas grand chose, j’investis dans quoi ?" Y a-t-il une classe d’actif dont je comprenne assez bien les risques pour y placer mes économies ? Et là, je vous renvoie à mon portefeuille où je narre comment j’en suis arrivé à investir en suivant une formule, plutôt que d’essayer de "faire des coups" en suivant mes "convictions".

Si je voulais appliquer les mêmes principes de diversification à l’immobilier qu’aux marchés actions, il me faudrait trouver un produit dont l’évolution reproduise celle de l’immobilier professionnel, sur le plus grand nombre de secteurs d’activité possible, et en ne retenant que les plus gros acteurs sur les marchés les plus développés. (Et avec les frais les plus bas, ce qui écarterait d’emblée nos très chères foncières non cotées !) Je ne connais pas ce produit, et c’est dommage, car sinon je vous en soufflerais le nom, et vous ne vous mettriez plus en peine de déterminer en regardant les chiffres du jour où il vaut mieux placer aujourd’hui des économies dont vous pensez ne pas avoir besoin edit: avant 15 ou 20 ans (immo=long terme).

Au total, bulle ou pas bulle, on voit que la valeur des actifs des SCPI a baissé dernièrement, et que les revenus versés n’ont pas augmenté en Euros constants.

Dans combien d’années tout ça finira-t-il par remonter au-dessus du niveau atteint en 2021 ? Je ne sais pas. Mais il me semble que ce n’est qu’à ce moment-là qu’on saura s’il y a eu bulle ou pas.

Je conserve quelques part de SCPI au cas où (et parce que personne ne veut me les acheter aux prix actuel, pourtant bien décoté par rapport à ce que je les ai payées !) Mais avec le prix de celles que j’ai vendues, je compte acheter un bien immobilier dans lequel je pourrai un jour habiter.

Bref ! Mon principal argument ici demeure que l’antienne "Les SCPI protègent de l’inflation grâce à l’indexation des loyers" est trompeuse. Et je continuerai à le dire à chaque fois que je l’entendrai (ou la lirai ici !)

Jusqu’à preuve du contraire…

carignan99, le 03/10/2024 a écrit :

Sinon et sur le fond, je n’ai pas trouvé la réponse à une question que je me pose. Par les temps qui courent, les SCPI de bureaux résistent-elles mieux (i.e. plus performantes en matière de rendement global) que celles plutôt spécialisées dans les commerces?

Mon hypothèse : l’activité des services marchands est plus dynamique que l’activité des commerces (sources : Insee et Insee). Peut-être que ça a des conséquences dans le domaine de l’immobilier professionnel, par plus de résistance des bureaux vs commerces (plus de demande / plus de capacité à payer des loyers croissants pour les bureaux)?

Mais peut-être que cette théorie est idiote? Ou que simplement elle en résiste pas à l’épreuve des faits (notamment autres facteurs genre télétravail)? Je n’ai rien trouvé là-dessus.

Vous pouvez citer toutes les sources que vous voulez, indépendamment des graphiques, on est dans un marché d’offre et de demande. Les transactions se font peu ou prou en suivant cette tendance ainsi que les loyers, malgré les indices qu’ils sont censés suivre. Alors pour les loyers vous trouverez des exemples où le client accepte les augmentation sans sourciller mais au bout d’un moment, ça coince car il réalise que son voisin paie 30 % moins cher et il se réveille. Souvent ça fait mal et/ou il part, et là obligé de relouer en phase avec le marché (des bailleurs connaissent la rengaine ).
Il y a donc des négociations permanentes et les locataires ont bien raison de le faire, sinon ils se font pigeonner. Certains négocient plus que d’autres.

Les activités de commerce et de bureau sont cycliques, indépendamment l’une de l’autre, en 2014 on vantait les SCPI de commerce car elle affichaient de meilleures performances que le bureau, qui s’est rattrapé ensuite. Puis le commerce a surtout souffert suite aux années covid, le bureau continuant de se valoriser alors qu’il n’aurait pas forcément dû, mais l’offre et la demande ne tiennent pas toujours compte de la réalité, les SCPI avaient le vent dans le dos, il les a poussées quelques années de plus, quelques années de trop.
Aujourd’hui il y a ce rattrapage sur le bureau, le commerce étant à des valorisations plus réalistes, il souffre moins.
C’est une explication, il y a d’aures paramètres mais rappelez-vous que ce sont des cycles non alignés, immobilier commerce et immobilier bureau (ainsi qu’immobilier résidentiel).

Voilà qui décridibilise (une fois de plus ?) le discours des gérants de SCPI sur le fameux « alignements des intérêts » des gérants et des actionnaires de SPCI.

InvestisseurHeureux a écrit :

Sur les loyers des bureaux, il faut savoir aussi que c’est un peu du pipeau.

Il y a le loyer facial, affiché pour faire beau, et le loyer économique réellement payé en tenant compte des ristournes.

J’ai lu que des renouvellements de baux pouvaient se faire avec six mois gratuits : cela permet de maintenir un loyer facial élevé et la valorisation artificielle de l’immeuble de bureau.

Certes. Ma question ne portait par sur les loyers de bureau dans l’absolu. Elle portait sur la capacité des locataires de bureaux à mieux supporter des hausses que ceux de locaux commerciaux (les premiers appartenant à un secteur plus dynamique que le second).

Après si vous me dites que la santé économique d’un secteur n’influence en aucun cas la capacité de ses locataires à supporter des hausses de loyer, pourquoi pas.