Icade : une foncière française de bureau et de santé

De toute façon ce genre de recommandation, dans un sens ou dans l’autre, je trouve que ça ne vaut jamais rien même si ça tire effectivement la tendance. (ce qui les rend un peu autoréalisatrices)

Les foncières européennes se font massacrer depuis un moment donc de toute façon Icade, Covivio, Unibail, Aroundtown, etc. même combat. Je renforcerais bien encore mais j’ai la sensation qu’on a pas encore touché le fond.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Icade a publié aujourd’hui ses résultats trimestriels au 30/09/2022, desquels on peut retenir les éléments suivants :

Icade (communiqué de presse) a écrit :

Foncières : revenus locatifs en hausse de +3,2% à 425 M€ (part du Groupe) :
• Foncière Tertiaire : 268 M€ (-1,6%) à la suite de cessions d’actifs soutenues ; volume de signatures et renouvellements
de plus de 110 000 m² depuis le début de l’année 2022
• Foncière Santé : +12% à 157 M€ portés par la croissance du portefeuille réalisée en 2021
o Promotion : Chiffre d’affaires économique2 à 800 M€, en hausse de +3% sur un an

Objectifs 2022 confirmés
o CFNC Groupe par action 2022 : croissance de ~+4% hors effet des cessions 2022
o CFNC de la Foncière Santé 2022 : en croissance de +~5/6%
o Dividende 2022 : hausse de +~3/4%, sous réserve de la validation par l’assemblée générale de 2023

L’évolution des loyers totaux à périmètre constant, est de -1,8%, en amélioration de +1,7 point par rapport à juin, traduisant aussi la dynamique de l’activité locative. L’amélioration par rapport au premier semestre est notamment portée par la bonne dynamique sur les parcs d’affaires, dont le parc Paris Orly-Rungis (+8,2%) et l’activité de bureaux en régions (+3,2%). Sur l’ensemble de l’année, l’effet de l’indexation est attendu à c. +3%.

Le taux d’occupation financier s’établit à 87,2% au 30 septembre 2022, en amélioration par rapport au 30 juin 2022 (+0,2 pt), aucun départ significatif n’ayant eu lieu depuis le début de l’année et la prise à bail de Fresk ne prenant effet qu’au T4 2022.Pour mémoire, le taux d’occupation est impacté par la dynamique du plan de cessions de l’année 2021 et des premiers mois de l’exercice 2022, les
cessions portant par nature sur des actifs matures (« core ») loués à 100%.

Si l’exercice 2022 est marqué par une normalisation de la situation sanitaire, l’environnement macroéconomique et financier reste très volatil avec une hausse durable de l’inflation et une hausse rapide et d’une forte ampleur des taux d’intérêt.

Le DG se montre pessimiste à court terme sur la promotion immobilière compte-tenu de la conjoncture: 

Olivier Wigniolle a écrit :

"Les taux d’intérêt ont beaucoup augmenté depuis le début de l’année et donc on a ralenti notre programme d’investissement" ; "Ce qu’on a à gérer, c’est la hausse des coûts de construction".

Indépendamment de la décote ou des interrogations sur Icade santé, nous sommes sur du 10% de rendement annuel à priori bien couverts et "statutaires " (REIT).

No brainer.

(Petite touche de "brain" évidemment sur le refinancement de la dette, mais bien géré jusqu’ici, et sur l’activité promotion en cas de récession…. mais c’est une vieille lune et le déficit en immobilier est tel en France que sur le long terme…).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

J’ai parcouru le communiqué d’Icade et le moins qu’on puisse dire est qu’il ne se sont pas fatigués : je n’ai vu aucune projection de l’impact de l’opération sur Icade (impact pro-forma sur le dividende, NAV, levier…).

La vente sur la base de la valorisation NTA n’en fait pas une opération particulièrement intéressante : ce n’est pas relutif en terme de NAV et à priori c’est négatif en terme de rendement. Ça va réduire la dette, mais avec une maturité moyenne de plus de 5 ans et un coût moyen de 1,25%, Icade bénéficie d’un financement bon marché pour un moment.

D’après le rapport 2022 c’est 38% du cash flow net qui va disparaître. A moins qu’ils utilisent les fonds pour racheter massivement leurs actions (ce qui serait relutif vu la décote sur NAV), je ne vois pas l’intérêt…

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CERCLE FINANCE•24/04/2023 à 11:03 a écrit :

Icade: la promotion pèse au 1er trimestre, recul du titre

Icade a fait état lundi d’une baisse de plus de 12% de son chiffre d’affaires au premier trimestre, son pôle de promotion immobilière ayant notamment pâti de la remontée des taux d’intérêt.

A fin mars, le chiffre d’affaires de la société foncière, qui a pour actionnaire de référence la Caisse des Dépôts, ressort à 296,6 millions d’euros, contre 337,7 millions un an plus tôt.

Dans le détail, le repli limité de 2,8% de l’activité foncière (revenus locatifs) a été aggravé par la chute de 16% des ventes de la division de promotion, tout particulièrement du côté de l’immobilier résidentiel.

La société a néanmoins déclaré que son plan de cession pour 2023 était ’bien engagé’ après la signature de deux promesses de vente pour plus de 100 millions d’euros sur des bureaux situés à Marseille.

L’opération porte à près de 150 millions d’euros le volume total de cessions engagé pour l’exercice.

Suite au versement d’un dividende au titre de l’exercice 2022 de 4,33 euros par action, payé intégralement en numéraire, le montant du dividende exceptionnel lié à la cession d’Icade Santé sera, lui, précisé en juillet prochain.

Après cette publication trimestrielle, l’action Icade cédait un peu plus de 1% lundi matin en ourse de Paris, ramenant la capitalisation du groupe sous les 3,2 milliards d’euros.

AOF•24/04/2023 à 11:03 a écrit :

Icade : perspectives 2023 confirmées malgré un chiffre d’affaires trimestriel en baisse

Icade , qui « confirme la guidance et la politique de dividende pour 2023, telles qu’annoncées fin février », a publié des indicateurs opérationnels « résilients, reflétant des fondamentaux solides ». Le chiffre d’affaires consolidé part du groupe d’Icade ressort à 296,6 millions d’euros, en baisse de 12,2% sur un an, et de 14,4% à périmètre constant. Les revenus locatifs bureaux et parcs d’affaires s’établissent à 83 millions d’euros, en recul de 2,8% en données publiées mais en hausse de 2,8% à périmètre constant.

En promotion le chiffre d’affaires économique de la foncière ressort à 227 millions d’euros , en baisse de 14%, par rapport à un 1er trimestre 2022 qui fut " particulièrement dynamique ".

La foncière prévoit une évolution " stable à légèrement positive, hors effet des cessions 2023 " de son Cash-flow net courant Groupe par action 2023.

Icade rappelle qu’avec les actionnaires minoritaires d’Icade Santé et Primonial Reim, elle a annoncé en mars 2023 la signature d’un accord d’exclusivité portant sur la liquidité de la participation d’Icade dans Icade Santé et sur l’organisation de la cession du portefeuille d’actifs d’Icade Healthcare Europe (IHE), pour une valorisation totale de la participation d’Icade dans sa Foncière Santé estimée à date à 2,6 milliards d’euros.

Cette opération extériorise le montant des plus-values latentes liées à ses participations dans Icade Santé et IHE (soit environ 1,2 milliard d’euros), générant une obligation de distribution de dividendes exceptionnels d’environ 710 millions d’euros , distribuables au rythme des cessions, avec un étalement possible sur 2 ans.

Icade précise que cette opération, articulée en plusieurs étapes, " devrait être finalisée d’ici la fin de l’année 2025 ".

L’impact de la hausse des taux d’intérêt sur l’activité promotion immobilière était prévisible.
On attend la finalisation de la cession d’Icade Santé.

Icade présente des ratios (Décote / ANR NTA > 50 % ; rendement > 10 %) exceptionnels,
pour un endettement acceptable (LTV 39,3 % ).

41.940 EUR
-1.13%

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[1] Mon message n’est peut être pas bien clair, c’est 6% du NCCF (Net Cumulative Cash Flow).  La promotion fait beaucoup de CA mais peu de marge (Comme un MDB somme toute), la foncière peu de CA et beaucoup de marge. Du coup l’analyse sur le CA (61% promotion, 21% foncière Bureau, 12% foncière santé) me semble moins pertinente que celle du Cash Flow / de la marge.

[2] Vous avez raison ! Belle erreur. C’est corrigé au dessus, cela donne 7,0%. C’est finalement solide pour de l’immobilier en Net (Création de valeur avec la promotion et avec l’amélioration des bureaux) mais pas si incroyable.

5 € par action de réduction de capital/dividende spécial c’est très bien mais si en échange la foncière perd 38% de ses revenus, c’est très insuffisant pour compenser la baisse massive du dividende qui va suivre.

BNP avait eu la bonne idée avec la vente de Bank of the West : racheter et éliminer des actions pour compenser l’impact sur les bénéfice par action et dividende.

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Oui, et la société pourrait aussi se désendetter.

Un article d’investir ( n°2576, page 3) annonce que Véolia a obtenu une ristourne de 30% sur le loyer de son siège social appartenant à Icade. Le court article ne dit quelles ont été les contreparties, notamment en terme de durée d’engagement.

J’avoue avoir du mal à comprendre les justifications du niveau de cours actuel de ICADE, ainsi que les arguments permettant de la justifier.

En effet, pour faire court :  la capitalisation de ICADE avoisine 2.8 Mds…. quand cette foncière a déjà conclu la cession de son pôle santé en plusieurs étapes d’ici 2025 pour 2.6 Mds de cash.
   
Donc, en gros, soit le marché estime que la cession ne se fera pas, ou que la société va dilapider le cash reçu, ou que le reste de la foncière (qui est bien plus gros que la branche cédée, qui porte quelques dettes avec un LTV raisonnable) ne vaut pas grand chose … bien que ça génère un bénéfice récurrent conséquent, que pas grand chose ne semble sérieusement menacer. Le flux de dividende (qui dépasse 10% du prix de l’action) ne semble pas menacé par grand chose, et devrait même augmenter avec les plus-values externalisées à l’occasion de la cession du pole santé. Le fait que actionnaire principal soit la CDC, donc en gros l’Etat, ne devrait pas justifier une telle décote. Par ailleurs, le marché ne peut pas raisonnablement craindre une AK, ou un mur de dettes, avec tout ce cash qui va rentrer…

Par ailleurs, même si on applique une décote significative aux actifs de ICADE, ou si on invoque les difficultés de  l’activité de promotion, j’ai beaucoup de mal à justifier ne serait-ce que la moitié du niveau actuel de décote du titre.

J’ai plus l’impression que le marché n’aime pas les foncières actuellement (et ceci pourrait durer "un certain temps") et donc que les capitaux les fuient, et que toute nouvelle d’un mouvement (par ex. capitalistique) est pris en compte uniquement pour ses éventuels aspects négatifs.

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