Antoine35 : étude de cas immobilier (vente d'un terrain à un promoteur)

Bonjour,

Comme tout cela à fortement trait à mon quotidien je vais tenter de donner un avis, sur la base de vos écrits. Si c’est trop technique, n’hésitez pas

Pour l’instant on vous vend du rêve et c’est assez normal.
Il faudrait déjà passer en mairie pour voir ce que permet le doc. d’urbanisme (PLU ? PlUi H ? Ou RNU ? etc). Je ne serais pas surpris que vous soyez en secteur OAP https://www.seine-maritime.gouv.fr/cont … pt2018.pdf
En profiter pour avoir le sentiment des élus : un tel projet peut boule verser pas mal de chose dans le quartier, le village ou la ville et le maire peut le bloquer ou au moins le phaser. Les réseaux sont-ils OK, la voirie suffisante, les écoles aptes à recevoir un apport de population, le SCoT prévoit-il un essor du village/de la ville etc https://outil2amenagement.cerema.fr/out … riale-scot

Si ce n’est pas clair coté mairie, à votre place, je réfléchirais pour déposer un CUb https://www.cclmhd.fr/wp-content/upload … 3.2018.pdf à mon nom. Cela vous "pose" en tant qu’interlocuteur face au promoteur, cela oblige les élus à se prononcer et fige le droit.
Pourquoi faut-il "figer du droit" ? Parce que, également, des voisins peuvent s’offusquer du projet et faire pression sur la mairie pour que le projet ne se réalise pas.

Dans l’attente de la suite de vos infos…

Bonjour,

vous demandez à des forumeurs que vous ne connaissez pas de vous donner des conseils pour que vous puissiez ensuite donner des conseils à votre mère pour qu’elle puisse donner des conseils à votre grand-mère. C’est une belle partie de téléphone arabe.

Vous voulez capter une plus grande partie de la plus-value du promoteur mais sans savoir et sans vouloir faire son travail.

Ce sont deux problèmes sérieux que j’identifie sur votre projet.

Je vous suggère de clarifier les sujets suivants :
- qui décidera vraiment ? Votre grand-mère ? Votre mère et son frère ?
- qui signera ? Votre grand-mère et sa soeur, a priori. Sont-elles capables de décisions éclairées ? Si oui, pour combien de temps encore ? Je crois savoir que les promoteurs procèdent avec une promesse de vente longue, font la demande d’urbanisme, commencent à commercialiser, et ne réitèrent que s’ils arrivent à vendre suffisamment. Si la réitération est dans un an ou deux, votre grand-mère pourra-t-elle signer compte tenu de l’altération de sa santé, et même d’un possible décès dans ce délai ?
- quel est votre rôle, quelle est votre influence ?

Ces questions de timing, de qui signe et de qui décide me semblent au moins aussi importantes que l’urbanisme, car elles déterminent tout autant la faisabilité du projet.

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2024 23h23)

Fennec60 a écrit :

Je connais des personnes, qui n’avaient aucune connaissance du sujet, qui ont réalisé un lotissement de 22 lots sur ce principe et ils sont enchantés de la réalisation.

Excellent post. J’ajoute qu’il existe un livre qui explique comment faire une opération de promotion sur un lotissement : Livre “Riche de LIBERTÉ”. 
Mais combien de ces personnes que vous connaissez avaient 80 ans passés avec une santé qui se dégrade rapidement et qui nécessite un placement très prochain en maison de retraite, (nous dit son petit-fils) ?
On retombe sur des questions de compétences et de timing : est-ce quelqu’un a envie de mettre le temps et les compétences nécessaires pour être maître d’ouvrage de cette opération ? Quid si cette personne n’est pas la même que celle qui décide ? Quid si la personne qui doit décider et signer est incapable de le faire au bon moment, alors même qu’on a déjà engagé de coûteuses études et prestations de maitrise d’œuvre ?

J’ai bien peur que la grand-mère, dans cette situation, ne soit pas un promoteur crédible. Or, c’est elle la propriétaire, c’est elle qui signe… ou  ne signe pas. Et même pire : il faut que la grand-mère et sa soeur soient toutes deux capables de signer. L’incapacité d’une seule des deux coupe le projet en deux ce qui le change complètement et supprime les économies d’échelle.

Si on engage les 70000 € d’études et de maîtrise d’oeuvre, et qu’au moment où il faudrait signer pour finaliser l’opération, la grand mère s’avère gâteuse et incapable de signer, mais vit encore quelques années dans son Ehpad ? Je connais quelqu’un dont la mère a passé 10 ans dans son Ehpad avec Alzheimer. Ses enfants étaient bien conscients que, pendant ce temps, toute décision importante sur son patrimoine était impossible. Parfois ça se dénoue rapidement (par le décès et la succession) mais parfois ça dure des années et on reste au milieu du gué. Il y a certes des solutions envisageables pour faire perdurer l’accord actuel de la grand-mère, en supposant qu’elle est pleinement d’accord et pleinement capable de l’exprimer à ce jour : mandat de protection future, procuration…. Mais je doute qu’aucune de ces solutions ne soit assez solide si jamais une personne s’avisait de s’opposer à l’opération en se plaignant au juge d’un abus de faiblesse. C’est pourquoi je considère qu’il est impossible de sécuriser l’opération tant que le foncier est au mains de ces deux personnes très âgées et dont au moins l’une a une santé rapidement déclinante.

Comme je l’ai expliqué plus haut, même avec un promoteur classique, il va y avoir un risque de rester coincé au milieu du gué. Avant de signer l’acte authentique, il va vouloir attendre au moins l’autorisation d’urbanisme, et peut-être la pré-vente d’une majorité des lots, ce qui fait des mois de délai. On peut donc avoir un projet qui échoue par l’incapacité de signer au moment de la réitération. Au moins, si c’est avec un promoteur tiers, cet échec ou ce délai est son problème, et à ses frais !

Mes messages ont été très négatifs jusque là. J’essaie de trouver quelque chose de positif à dire mais je ne trouve pas. Franchement, je ne vois pas de solution fiable, dans cette configuration de propriété foncière.

En fait, si, je trouve une solution : pour assurer la réussite de l’opération, il faudrait que les terrains soient transférés rapidement à une personne unique (pour faciliter les décisions) et durable (qui sera encore là et capable, dans 1, 2 ou 5 ans), qui pourrait être :
-  un (seul) des enfants des deux aïeules,
- ou une personne morale (une SCI, voire une société commerciale ayant comme activité la promotion si l’on est sûr de vouloir faire soi-même).

Trois solutions pour ce transfert :
1) donation (mais si c’est en faveur d’un seul enfant, c’est très inégalitaire, et la soeur ne peut pas faire une donation à son neveu sans léser ses propres enfants et sans payer des droits de mutation élevés)
2) apport (à la personne morale)
3) achat (mais aucun des enfants n’a probablement assez d’argent pour acheter les deux terrains ; et une banque ne va pas prêter dans ces conditions).

Une façon de diminuer la valeur de ce qui est donné, apporté ou acheté, c’est de faire une première division parcellaire : la maison d’un côté, le terrain de l’autre (sans chercher à diviser en lots ; ainsi ce n’est pas un lotissement, mais seulement une division parcellaire, ce qui est beaucoup plus simple). La grand-mère et sa soeur, donnent, apportent ou vendent chacune leur terrain et gardent chacune leur maison.
Quand les deux terrains non construits seront la propriété de cette personne unique et durable, cette dernière pourra passer à la seconde partie du plan, soit en faisant soi-même, soit en négociant avec des promoteurs tiers.

Attention à la brouille familiale possible. Si une seule personne, ou une seule branche, bénéficie de l’opération, on le lui reprochera, même si les autres disaient ne pas vouloir s’y impliquer. Quand les sous rentreront, il y aura des jalousies.

L’apport à la personne morale serait la solution la plus propre, me semble-t-il. Si les associés sont les deux personnes âgées et leurs héritiers, à proportion de leurs droits d’héritage, il ne devrait pas y avoir de jalousie. Il faudrait mitonner les statuts pour que cette personne morale puisse continuer à fonctionner même si une associée âgée devient incapable de signer, ou sous tutelle, ou décédée, ou si l’un des enfants devenait chiant ; il faut s’assurer que les associés compétents et de bonne volonté auront toujours les coudées franches. Et que les associés, même incompétents et ne foutant rien, aient quand même droit à leur part ; c’est ainsi que la concorde familiale sera préservée. Et, bien sûr, il ne faut surtout pas tarder à créer cette personne morale et à faire la division parcellaire pour lui apporter les terrains, de façon à être sûr de boucler cette première partie du plan tant que les aïeules sont encore capable de décider et de signer.

Ca me semble la seule solution raisonnable, pour éviter de se trouver avec un projet balloté au gré des bulletins de santé des deux aïeules, avec des délais ou des blocages imprévisibles et des conséquences fâcheuses !

PS : une mise à jour de votre présentation serait utile !

Dernière modification par Bernard2K (08/10/2024 10h32)

Merci pour vos contributions très intéressantes !

@Iqce,

Effectivement, j’ai déjà oublié de préciser une donnée.
Personnellement, je vis sur le 76 mais le terrain en question est en Bretagne, dans le 56.

La mairie pour le coup semble aller dans le sens d’un projet d’aménagement. Le terrain est tout proche du centre du village et tout s’est construit autour ces dernières décennies. La demande est forte.
Je ne pense pas qu’il soit dans l’intérêt et la logique de la mairie de bloquer le projet ou de le "phaser".

Pour avoir regardé sur le PLU, il est mentionné à de multiples reprises le fait que la population est en "croissante constante" et l’idée de "densification".
On trouve aussi des contraintes de ce type :
Sur la consommation d’espace
- "15 logements à l’hectare en moyenne en tissu urbain existant"
- "20 logements à l’hectare en moyenne en extension de l’urbanisation"
Sur la diversification et la mixité
- "15% de la production neuve de logements dédiée au logement locatif aidé"
- "5% de la production neuve de logements dédiée à l’accession aidée"
Il est mentionné à de multiples reprises l’aspect environnemental mais sans détail précis sur ce qui est demandé (ou alors j’ai mal cherché). Un des promoteurs a parlé d’une nécessité de laisser x m2 en espaces verts dans le futur lotissement … Il y a surement d’autres contraintes sur cet aspect.
(Je suis encore novice par rapport à l’utilisation et l’interprétation de ce type de documents)

Vu les aménagements qui ont été réalisés tout autour ces dernières années, je ne pense pas non plus que cela puisse poser problème en termes de réseaux. En parallèle du sujet que j’ai posté ici, j’ai contacté un ami qui travaille dans l’aménagement en lien avec des promoteurs. Il doit étudier aussi le projet (en termes d’éventuels blocages) mais pour lui, à première vue, pas de souci non plus à ce sujet.

Pour les "voisins", la voisine la plus proche est la soeur de ma grand-mère qui souhaite donc s’associer au projet et vendre une partie de son terrain aussi. Et de l’autre coté, les terrains ont déjà été divisés il y a un paquet d’années et nombre de petites maisons ont été construites. Je ne pense pas que ca puisse bloquer de ce coté là non plus.

Dans la notice sur le CUb, il est mentionné "notice descriptive du projet (destination, nature, surface
plancher du bâtiment projeté)" puis "Conformément aux articles L410-1 et R410-1 du code de l’urbanisme, j’indique impérativement sur un plan, la localisation approximative de mon projet dans la
parcelle ainsi que la surface, sinon mon projet ne peut pas être instruit (distances
par rapport aux limites et/ou aux voies), il sera déclaré irrecevable et je devrai
déposer une nouvelle demande complète."
Sauf erreur de ma part, le dépot d’un CUb (si nous faisons la démarche) s’inscrit dans l’idée d’une viabilisation et d’un montage du projet de A à Z par nous-même ? C’est à dire avec un projet de division clair, y compris sur les constructions futures que nous devrions aussi par la suite mener par nous-même (à notre compte) ?
Car pour différentes raisons évoquées dans mon message de départ (même si les premiers échanges poussent à réflexion), je ne pense raisonnablement pas que le projet de division (et surtout de promotion) soit à notre portée.

@Plutarque,

Je ne suis décisionnaire dans le projet. J’essaie juste d’apporter quelques éléments de réflexion avec les ressources que je peux avoir.
Ma mère et mon oncle se sont chargés de solliciter les premiers promoteurs. Et effectivement, en y regardant après coup, les deux premiers sont de ces promoteurs qui proposent des projets clefs en main aux acheteurs (construction comprise).
Je pense en effet que le deuxième type de promoteur que vous évoquez correspondrait plus au projet ici traité !
Quand vous dites "ils se chargent de tous les aspects administratifs", vous entendez aussi l’aspect "prise en compte et respect de toutes les normes et contraintes liées au PLU" ? Si je comprends bien, ils mènent aussi le projet de A à Z avec en moins l’aspect "construction" sur les parcelles qui reste à la charge des particuliers qui leur achètent les terrains ? Mais dans ce cas, qu’en est-il de la contrainte liée au pourcentage de logements "sociaux" dans le lotissement ? (Car elle a été évoquée par les deux promoteurs déjà passés et correspond à mon avis au lot 14 sur le plan que je vous ai fourni.) Qui prend en charge cette contrainte ? Qui construit ?

Merci pour le lien fourni ! Effectivement, ca correspondrait. Mais il ne travaille pas sur la Bretagne …
En cherchant un peu, je tombe sur beaucoup de cabinets de géomètres qui font la division. Mais cela semble s’arrêter là … Ou je cherche mal.

L’ami que j’ai évoqué plus haut m’a hier parlé de "maîtres d’oeuvre" qui pouvaient réaliser ce type de mission (avec la partie aménagement (réseaux etc)). Mais dans ce cas le projet d’aménagement est à notre charge. (Il doit revenir vers moi à ce sujet …)
Et se poserait toujours dans ce cas, au delai de l’aspect faisabilité du projet pour nous, la question "logements sociaux" dans le lotissement … Entre autres.

@Bernard2K,

J’entends votre remarque. Et effectivement la configuration n’est pas la meilleure pour avancer efficacement.
Maintenant, n’étant pas décisionnaire (c’est un état de fait), il ne me parait pas anormal de tenter d’apporter ce que je peux apporter (je suis conscient de mes limites, d’où ma démarche de vous écrire ici …) à des gens qui me sont proches.

Je ne prétends pas connaitre le détail du travail d’un promoteur. Je veux juste que personne ne soit lésé dans l’histoire. D’où la sollicitation de vos avis que j’estime plus avisés que moi sur la question (…) Que les avis soient positifs ou négatifs par rapport à l’offre qui a été déjà faite ou à celles qui le seront peut-être, je prends.
Ma grand-mère, ma mère et mon oncle (et moi-même d’ailleurs) ne savons pas comment appréhender ce qui a été proposé (sur la première offre, 30e du m2 si le terrain viabilisé se vend autour des 200e du m2 dans la commune) d’où mon sujet ici …

"Qui décidera vraiment ?"
C’est ma grand-mère.
Mais c’est elle qui sollicite l’avis de ma mère et de mon oncle. Car elle est consciente qu’elle n’a pas les connaissances en le domaine.
"Qui signera ?"
Elle (et sa soeur pour l’autre partie du projet). Elles sont pour le moment bien en mesure, l’une comme l’autre, de signer. "Pour combien de temps encore ?" Je ne peux avoir de réponse à cette question mais sur ce plan, ca va encore.

J’ai eu vent des délais sur ce genre de projet. Vous avez totalement raison d’en parler (…). Il y a effectivement un lot d’incertitudes sur ce point mais je n’ai pas de prise là dessus.

Mon "rôle" ?
Je dois être celui qui, de base, m’intéresse le plus à ces sujets/questions (investissement, immobilier, …). Ma grand-mère ne s’y est jamais intéressée. Ma mère non plus. J’essaie d’apporter ce que je peux apporter. Je me nourris notamment de nos échanges pour essayer d’apporter des éléments de réflexion aux personnes directement concernées.

@Fennec60

Je pense exactement comme vous quant à la problématique liée à la "bande de terrain" initialement laissée associée à la maison dans la première monture du projet du premier promoteur. C’est la solution la plus simple. C’est cohérent. (Je pense d’ailleurs que c’est ce qu’il compte proposer comme correction vu qu’il lui a été signifié que la première version ne correspondait pas à la demande initiale.)

Comme je l’ai évoqué plus haut, on m’a hier effectivement parlé de ces "cabinets de maîtrise d’oeuvre" qui pouvaient proposer des projets "clefs en main".
Mes deux grosses interrogations sont alors (1) sur le coût de l’opération qu’il faudrait mener nous-même et surtout (2) sur le respect des multiples contraintes et normes (logements "sociaux (qui va construire ?), aspect environnemental, …) évoquées plus haut.

Je prends note de tout ce que vous évoquez ensuite. Merci pour les détails !

Une nouvelle fois, c’est les deux questions évoquées plus haut qui se posent clairement relativement au fait même d’envisager ce projet.

@Bernard2K

Merci pour la référence !

Les questions que vous ré-évoquez là sont réelles (…). Malheureusement, comme évoqué plus haut, la configuration n’est pas des plus simples et je n’y peux hélas pas grand chose. D’où mon souhait de faire "au mieux" dans une situation complexe donnée.

Compte tenu de ces incertitudes (sur lesquelles je n’ai pas de prise), votre plan (avec un montage que vous avez développé) est surement le bon et je vous en remercie. Maintenant, compte tenu des différentes données de la problématique, je ne pense pas qu’il soit réalisable ici.
En effet, pour l’hypothèse du "transfert des terrains", et à la vue des nombreux paramètres de la situation :
- Ni ma mère ni mon oncle ne souhaiteront se lancer dans un tel projet en nom propre, ni même dans le cadre d’un montage plus complexe.
- Je n’ai moi même pas les ressources (y compris en termes de connaissances, vous l’avez souligné) pour un montage complexe.
- Quant à l’hypothèse de m’associer au projet en nom propre, pour diverses raisons, je ne pense pas avoir les épaules pour (surtout si le projet est double avec le terrain de la soeur de ma grand-mère).
Même si j’ai désormais en tête l’idée de la maîtrise d’oeuvre, je ne pense pas (comme évoqué plus haut) avoir (1) les moyens financiers, (2) les compétences pour associer au projet toutes les normes et contraintes (notamment en termes de "logements sociaux" et d’environnement).
La logique (et le bon sens) nous enverraient alors dans le sens d’une vente à un promoteur qui se chargerait de tout à son compte ensuite (…) Reste à déterminer si c’est un promoteur qui se charge aussi de la construction ou pas (message de Plutarque)

Autre point :
Vous pensez donc qu’une première division parcellaire (la maison de ma grand-mère et la parcelle gardée avec d’un coté / le terrain dont le sort restera à déterminer de l’autre) faciliterait dans tout les cas les futures démarches (quelque soit notre décision quant au terrain) ?

@Flower,

Pour les questions liées à de potentiels "blocages", même si je suis surement loin d’avoir tout anticipé, certains risques semblent éloignés vu les premiers échanges (préemption, occupation par des services publics, recours des voisins)(voir plus haut).

Pour le notaire le réflexe a été d’aller voir le notaire du village. Mais effectivement … Il y a surement mieux à faire.

Votre propos me pousse aussi à penser que …
Compte tenu de la situation, "La logique (et le bon sens) nous enverraient alors dans le sens d’une vente à un promoteur qui se chargerait de tout à son compte ensuite (…)"

Merci en tout cas !

Antoine35 a écrit :

Vous pensez donc qu’une première division parcellaire (la maison de ma grand-mère et la parcelle gardée avec d’un coté / le terrain dont le sort restera à déterminer de l’autre) faciliterait dans tout les cas les futures démarches (quelque soit notre décision quant au terrain) ?

Je pense, comme je l’ai écrit, qu’une première division ET un apport à une personne unique, pérenne et compétente est un préalable pour sécuriser la suite, y compris dans la configuration où l’on ne souhaite pas faire la promotion mais faire appel à un promoteur tiers.
Quand ce promoteur discutera avec le/la Gérant(e) de la SCI, Gérant relativement jeune et compétent et quasiment décisionnaire (même s’il faudra une décision d’AG ensuite), il n’aura plus la même attitude que quand il traite avec des personnes âgées de plus de 80 ans.

L’autre solution, est de confier cela rapidement à un promoteur, avec les deux aïeules qui signent en nom propre, avec les risques :
1) de ne pas obtenir les meilleures conditions financières.
2) de se retrouver ensuite planté au milieu du gué avec une des deux aïeules qui n’est pas capable de signer au moment de réitérer (gâteuse ou décédée).

Vous dites que les deux aïeules sont capables. Tant mieux. Je souligne néanmoins que la famille sous-estime presque toujours la dégradation de la santé des parents et grands-parents. De quand date le dernier bilan gériatrique de votre grand-mère (une journée de bilan en hôpital de jour) ? Votre mère ou vous avez-vous eu accès au compte-rendu ? Quel était son score au test de débrouillardise ? Avez-vous déjà vu une personne âgée qui reste hébétée quand on lui dit qu’il faut prendre telle décision ? Avez-vous déjà vu une personne âgée qui, sans vraiment comprendre de quoi on parle, voudrait quand même bien signer pour faire plaisir aux enfants, mais ne se rappelle plus comment elle signe ? Ca arrive (presque toujours) plus vite qu’on ne le pense. Ce qu’il y a de sûr, c’est que la vitesse du déclin est impossible à prévoir.
Vous n’avez pas besoin de répondre à ces questions. J’essaie juste de vous sensibiliser au sujet. Quand on est jeune, on ne comprend pas ce que veulent vraiment dire "déclin cognitif", "sénilité", etc. Même quand on le voit devant soi, on ne comprend pas tout, sur le moment. Par exemple, concernant mes parents, c’est seulement avec le recul, maintenant, 1 à 2 ans après leurs décès respectifs, que je comprends à quel point leurs capacités cognitives étaient altérées, depuis longtemps, et à quel point tout le monde minimisait (sauf l’hôpital gériatrique, qui sait poser des diagnostics précis et objectifs, mais dont les soignants restent néanmoins dans l’euphémisme quand ils annoncent des résultats).

Notez enfin que ces promoteurs font souvent appel à des "chasseurs de foncier" (salariés ou agents indépendants) qui ont la compétence, l’honnêteté et la marge de négo d’un commercial (c’est à dire, très souvent, très faibles). Par contre, l’habileté du renard et la capacité de persuasion d’un vendeur de foire.

Je crois que j’ai fait le tour de ce que je peux vous apporter. Bon courage pour la suite.