Est-il rentable d'investir dans un viager ?

Une de mes pensées récurrentes à propos du viager, ça serait de réussir à se regrouper à environ 10-20 investisseurs pour investir conjointement en indivision sur autant de viager. Le but étant évidemment d’avoir une meilleure répartition du risque, mais surtout de profiter d’une des dernières astuce fiscale qui est qu’on échappe à la plus value si sa cote part de la vente en indivision est inférieur à 15 000 €

Ravito l’a expliqué : il a des difficultés à avoir accès au crédit bancaire (cf critères Hscf)

Ravito, quelques remarques :
- si la banque refuse de vous prêter, cela signifie qu’acheter cette maison vous placerait en situation de surendettement, en tout cas par rapport à vos revenus. Il faut en avoir conscience.
- une maison individuelle T4 avec extérieur, dans une zone à 5000 €/m², c’est un luxe, que vous auriez du mal à vous payer. Vous le dites vous-même : ça utilise toutes vos économies communes pour payer le bouquet, et ensuite vos flux de revenus permettront de payer la rente mais ne permettront pas de payer les travaux nécessaires.
- Je pense que l’être humain a besoin d’avoir un extérieur, d’avoir accès à de la verdure, sous peine de s’étioler, de manquer de sens et de joie de vivre. Acheter, comme résidence principale, une maison avec jardin, est une solution pour satisfaire ce besoin. D’autres solutions existent : promenade quotidienne dans un espace vert (parc au proximité de chez soi, rive d’un plan d’eau proche, etc), week-ends à la campagne soit dans la famille soit en gîte, achat d’une résidence secondaire à un endroit pas cher, etc.
- il y a une véritable "folie" de la maison individuelle avec jardin. C’est le graal que tout le monde veut : un conjoint, un ou deux enfants, et une maison (et une belle voiture garée devant). Sans cela, point de salut. Du coup, les gens sautent dessus, sans aucune rationalité (ils ne vérifient pas, par exemple, qu’ils vont pouvoir la payer, ou sous-estiment les conséquences : mensualité de remboursement, temps de trajet…). Ensuite, il faut l’entretenir, car on l’achète au moins autant pour l’affichage social que pour l’usage concret, donc il faut qu’elle soit jolie, pelouse bien rase et bien tondue, etc. Cela génère son lot de consommation obligatoire ("comment, vous n’avez pas de robot de tonte ?"). On passe donc un temps et un argent considérables à entretenir la maison pour qu’elle soit conforme à l’image d’Epinal exigée par la pression sociale. Notez que je ne porte aucun jugement moral. Je dis juste que cette "folie" se traduit par une pression acheteuse sans aucune considération rationnelle, ce qui entretient des prix très élevés. C’est d’ailleurs un des points faibles de la valeur d’une "maison" telle qu’affichée dans meilleurs agents : le calcul mélange des maisons de ville et des villas avec jardin et piscine, alors que ces dernières peuvent valoir, au m², 3 fois plus cher que les premières.
Du coup, les considérations précédentes, comme quoi il y a excès d’offre sur le viager et que donc vous pouvez négocier, ne s’appliquent sans doute pas à une maison avec jardin (très recherchée) et en viager libre (immédiatement habitable). Si vous essayez de négocier le prix, il est probable qu’un autre couple avec enfants saute dessus avant vous.
- comme pour tout viager, il serait intéressant de rencontrer le propriétaire, ou bien de se renseigner sur lui par d’autres moyens (internet, bouche à oreille), pour essayer d’estimer s’il peut avoir une longévité élevée ou pas. Sans parler d’obtenir des informations médicales confidentielles, les principaux facteurs qui raccourcissent la vie peuvent se percevoir assez facilement en rencontrant la personne : fumeur ; alcoolisme important ; surpoids ; sédentarité. En l’absence de ces facteurs, la personne risque de durer longtemps. Ensuite, comme dit par d’autres avant moi, l’espérance de vie s’allonge pour les femmes, pour les gens ayant exercé un métier intellectuel après des études supérieures, vs hommes, métier manuel et études courtes. C’est uniquement statistique bien sûr, donc ça donne une tendance sans donner de certitude : il existe d’anciens ouvriers fumeurs de 95 ans et d’anciens cadres sportifs minces qui font une crise cardiaque à 72 ans.

Les avantages de ce viager :
- vous ne serez pas en danger d’impayé de la rente, car vous avez vos CTO+PEA persos comme matelas de liquidités, et s’il en faut plus vous pouvez vendre un de vos biens immobiliers.
- comme vous le dites, c’est quasiment la seule solution pour vous pour acheter une maison, du fait que les banques ne veulent plus vous prêter.
- combien coûterait le loyer d’un tel maison ? Si un appartement T3 vaut 1100 €, il est probable qu’une maison T4 avec jardin vaudrait un loyer entre 1600 et 2000 €. De ce point de vue, si vous devez payer la rente longtemps, ce n’est pas très grave : vous êtes dans la situation d’un locataire, tout en étant certain d’être déjà propriétaire de la maison et donc d’avoir acquis sa valeur de revente ; tandis que le locataire paierait le même montant mais à fonds perdus. Si ce n’est qu’un propriétaire a bien plus de frais qu’un locataire (totalité de l’entretien + travaux d’amélioration).

Notez quand même que vous avez d’autres solutions pour acheter une maison :
-  la payer cash. En déstockant votre CTO+PEA + vente d’un bien immobilier si nécessaire, vous pouvez payer cash. A partir de là, l’ensemble du marché vous est accessible, pas seulement le viager ; du moins à concurrence du montant de cash que vous pourriez rendre disponible.
- aller vers une région où l’immobilier vaut moins cher, ce qui nécessite soit des aller-retours quotidiens en voiture ou en train pour aller au travail ; soit de changer de travail pour déménager vers une région moins chère.
- enfin, ne pas oublier qu’une maison peut aussi être une source de revenus : y aménager un ou plusieurs appartements locatifs, la louer en saisonnier dès qu’on est absent, louer l’ensemble piscine- pelouse-barbecue à la demi-journée, etc.

Au total, c’est à vous de faire votre choix. Vous ne manquez pas de capacité d’analyse ni de compétences en immobilier ; mais parfois, quand on parle d’acheter une maison comme résidence principale, il est plus difficile d’être rationnel.

Dernière modification par Bernard2K (Hier 14h17)

lio198, oui, les tables TGF05 sont toujours d’actualité pour les rentes viagères.

Par contre, n’utilisez pas un lien pointant vers un texte et une réponse adaptés au Code des assurances pour l’affirmer. Ce dont on parle dépend du Code civil, articles 1968 à 1983. Et en particulier de l’Article 1976: ’La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.’ 

Si les règles étaient les mêmes que pour les rentes issues des assureurs, les tables de mortalité des femmes seraient utilisées pour l’achat d’un bien immobilier à un homme… Est-ce le cas?

Mais au final, on est bien d’accord, comparez l’utilisation du barème Daubry basé sur des données de l’INSEE, et l’utilisation de TGH05… Cf. mon message #123.