Garanties locatives (GLI, Visale, garant physique) : cas pratique

Pour répondre à la question : le risque est probablement quasi nul.  Si vous avez besoin du garant / visale pendant la période de carence, la GLI ne le saura pas et  ne s’en offusquera clairement pas. Et le garant/Visale n’ont vraiment aucun moyen de savoir qu’il y a eu une souscription de GLI.

Mais, hors-sujet maintenant (et malgré la ligne en préalable que ce n’est pas le sujet) : pourquoi la GLI est-elle meilleure que Visale. J’ai eu ces 5 dernières années environ 50 cautionnements Visale, environ 7 impayés dont 2 qui sont allés jusqu’à l’expulsion. J’ai toujours eu l’intégralité des loyers. Si j’avais pris une GLI, j’aurais payé la prime (9000 euros à vue de nez) et clairement pas reçu plus (voire moins s’il y à une franchise).

J’ai par contre entendu des histoires qui m’ont fait peur sur les GLI. L’échantillon est faible et certainement non représentatif mais à chaque fois des assurances qui essayaient de se dédouaner avec les conditions strictes qui ne sont pas respectées. 1 locataire avait fourni par exemple un faux dossier. Tout semblait bon mais l’assurance qui a demandé les documents au moment du sinistre a trouvé la supercherie et a refusé de prendre en charge les impayés de loyer.  Visale de son côté analyse les documents de revenus.

Visale a beaucoup d’atouts, et est même la solution parfaite sur la papier.

Il y a un seul potentiel écueil où j’ai un doute.

En effet, je commence à entendre quelques retours sur un phénomène : ils pairaient rubis sur l’ongle, mais ne seraient pas toujours pressés de faire les démarches d’expulsion (gestion financière de l’état et déficit public, coucou à t.oi )

De sorte que l’on pourrait se retrouver avec 36 mois de paiement de Visale, et toujours un locataire à expulser soi-même à la fin…

Quand une GLI pour des raisons d’efficiences d’économiques engagera quant à elle les démarches pour mettre le locataire dehors au plus vite afin de réduire la durée où elle doit indemniser.

Est-ce que certains ont aussi eu vent de ce phénomène ? Ceux qui ont fait l’expérience d’impayés pris en charge par Visale, comment Visale a géré les démarches d’expulsion ?

Plutarque a écrit :

A noter que pour Visale, l’éligibilité est automatique pour les moins de 30 ans, quels que soient leurs revenus. Donc l’état, via "Action logement", assume le risque quel qu’il soit pour les moins de 30 ans et n’analyse aucun document de revenus dans ce cas.

Visale garantie les personnes éligibles (quelque soit l’âge) à hauteur de 50% des revenus (allocations comprises). Les étudiants bénéficient d’une couverture forfaitaire de 600 euros (province) et 800 euros (IDF). Les conditions d’éligibilités sont plus souples jusqu’à 30 ans et ils analysent bien les revenus a tout âge. Cela reste dans tous les cas plus permissif qu’avec une GLI.
Apres, j’ai des criteres de sélection plus stricts que Visale.

julien a écrit :

En effet, je commence à entendre quelques retours sur un phénomène : ils pairaient rubis sur l’ongle, mais ne seraient pas toujours pressés de faire les démarches d’expulsion

Ce n’est pas mon expérience en tout cas. Sur un échantillon non représentatif, ils ont mené à bien 2 expulsions (avec toutes les démarches classiques, commandement via huissier, tribunal etc etc…) et tout a été très efficace du coté Visale. J’ai eu 2 expulsions à gérer hors visale et ce n’a pas été plus rapide.

Plutarque a écrit :

Le problème que je vois pour ma part, c’est que Visale garantit automatiquement tous les moins de 30 ans, y compris s’ils n’ont aucun revenu.

Donc un propriétaire pourrait faire confiance à la garantie Visale sans trop se préoccuper des revenus de son locataire. Cela doit donc impliquer une forte sinistralité.

Pour moi, une GLI ou Visale ne doit pas se substituer à la sélection du dossier.

Oui, c’est encore + vrai pour Visale ou l’on voit parfois des profils arriver avec seulement une vague idée de comment il vont avoir des revenus pour payer le loyer.
Exemple du cas type à éviter (j’en ai rencontré) : "je suis étudiant en histoire d’arts, j’ai que 10 heures de cours par semaine, je ferai des petits boulots. Mais de toute façon j’ai Visale qui vous garantit. Vous connaissez ?"

Les profils à viser ce sont plutôt ceux qui proposent a prori autre chose que Visale, et où Visale servira de filet de sécurité du dernier rempart. Exemples :

   -  Etudiant qui propose aussi ou au choix une caution solidaire (c’est nous qui  lui suggérons Visale car + facile à mettre en oeuvre en cas de pépin, mais on sait que normalement il y a quelqu’un derrière en cas de difficultés)

    - La salarié largement solvable (4 fois le loyer) de moins de 30 ans, où Visale nous pare aux éventualités fortuites défavorables (licenciement, séparation du couple, etc.)

Comme julien, pour un étudiant qui propose une caution solidaire parentale, je préfère Visale : plus facile à mettre en place à la fois au départ et par la suite en cas de non paiement.
La GLI est chere. 3% des loyers est non négligeable. Et le risque pour un étudiant avec caution parentale sérieuse est quand même limité. Et comme toute assurance privée J’ai eu ma dose de "sinistres" qui ont été couverts par visale.  Si j’avais pris une GLI, les primes auraient été environ similaires aux paiements couverts. Pour être honnête, certains dossiers étaient un peu faibles et je ne les aurais probablement pas pris sans visale.

J’ai du mal à comprendre pourquoi tant vouloir une GLI. Vous partez perdant si vos locataires rentrent dans la GLI. Les paiements pour les sinistres doivent probablement représenter autour de 50% des primes versées. Le reste en frais de commercialisation, gestion, marge…
Vous allez me dire je pars perdant pour une assurance habitation. Mais pas tout à fait : 1) le risque est plus faible sur 3 ans de loyers  que sur un gros dégât habitation  2) les frais sont plus élevés sur les "petites primes"  3) il y a des alternatives pas forcément très différentes ie Visale / caution solidaire.Après, j’ai pas mal de petites surfaces, ce qui fait que je peux dormir même si un locataire ne paye pas. Si j’avais un seul appartement de 200 m2 dans le 8ème loué 15k par mois, qui ne peut clairement pas être couvert par visale, bien sûr une GLI me permettrait de mieux dormir.
Si Visale n’existait pas, je pense que je ferais de l’auto-assurance avec une sélection plus stricte des dossiers. Cela fonctionne bien avec une multiplicité de locataires mais chaque situation est unique. Je compare presque la GLI a une assurance pour l’électroménager que tous les vendeurs poussent à chaque vente tellement les marges sont importantes.

C’est toujours mieux d’avoir des avis sur les assurances de personnes qui ont eu des sinistres. Et au final c’est souvent peu d’avis. D’ailleurs, mon expérience hors sinistre a été étonnamment agréable. Un responsable régional de visale m’avait envoyé un email pour "vendre" leur produit sans savoir que je les utilisais déjà et m’invitait à la contacter si besoin.  Je lui ai demandé à quelques reprises de faire passer des dossiers en priorité pour des locataires qui voulaient emménager très rapidement. Ce responsable m’a souvent répondu le soir tard (après 22h parfois) et le dossier était souvent validé le lendemain matin par l’équipe, même en période chargée (rentrée étudiante). On casse souvent du sucre sur les fonctionnaires ou assimilés, mais j’ai trouvé l’ensemble des personnes à qui j’ai eu a faire très motivées et professionnelles (NB : je n’ai jamais été fonctionnaire) Mes expériences avec les assurances habitation privées n’ont malheureusement pas été aussi réjouissantes.

Plutarque a écrit :

Je me permets juste un bémol sur ce point : la GLI étant déductible des revenus fonciers, dans le cas d’une TMI à 30%, elle revient non pas à 3% des loyers mais à environ 1,5% des loyers, une fois les 47,2% déduits.

Vous payez tout de même bien 3% du loyer net d’impôts en primes. En auto-assurance (ce que je ne conseille pas. vu qu’il y a visale), cela vous coûte en moyenne 1.5% du loyer net d’impôts en termes de sinistres.

Avez-vous pris un expert d’assuré?

Expert d?assuré : quel est son rôle et quand y faire appel ?

Cela me semble pas mal un constat d’huissier, sauf à ce que le contrat prescrive une autre forme et encore … c’est un litige contractuel, vous acceptez gentiment le refus de garantie ou vous contestez.