Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Le service juridique d’Iroko confirme notre lecture du droit. Les versements se feront bien à l’usufruitier pour les démembrements intervenus avant la modification statutaire.

Veuillez trouver ci-dessous la réponse à vos questions concernant la distribution des éventuelles plus-values en cas de cession d’immeuble.

Vous êtes usufruitier de parts de la SCPI Iroko Zen (la « Société ») émises avant l’assemblée générale extraordinaire des associés du 23 avril 2024.

Jusqu’à cette date, l’article « 12.2 Indivisibilité des parts sociales » des statuts de la Société stipulait la distribution des plus-values et acomptes sur liquidation aux usufruitiers en ces termes :

« Par ailleurs, la Société sera valablement libérée du paiement des distributions de plus-values ainsi que des acomptes sur liquidation, par leur versement à l’usufruitier, à charge pour ce dernier d’en reverser une partie au nu-propriétaire en cas de convention contraire. Les plus-values sur cession d’immeubles seront aussi imposées chez l’usufruitier. »

De même, la souscription des parts en usufruit découlait de la signature d’un mandat de recherche avec Iroko contenant des règles contractuelles de démembrement stipulant un droit à certains bénéfices exceptionnels à l’usufruitier en ces termes :

« Les bénéfices exceptionnels distribués, correspondant aux seules cessions d’éléments d’actifs immobilisés autres que des valeurs mobilières, reviendront à l’usufruitier..
En cas de dissolution de la SCPI, le boni de liquidation sera réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire proportionnellement aux montants des sommes versées dans le cadre de la souscription par chacun des souscripteurs. ».

Le 23 avril 2024, les associés de la Société réunis en assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales extraordinaires de la Société, ont adopté une résolution (n°12) modifiant les statuts de la Société afin de permettre à cette dernière de se libérer de ses obligations de distribution des plus-values sur cessions d’immeubles ou de parts de la SCPI par le versement au nu-propriétaire, à charge pour ce dernier d’en reverser tout ou partie à l’usufruitier en cas de convention contraire entre eux.

Le nouvel article « 12.2 Indivisibilité des parts sociales » des statuts de la Société est depuis rédigé en ces termes :

« La Société sera valablement libérée du paiement des plus-values sur cessions d’immeubles ou de parts de la SCPI, par le versement au nu-propriétaire, à charge pour lui d’en renverser tout ou partie à l’usufruitier en cas de convention contraire entre eux, ladite convention n’étant pas opposable à la Société. ».

Suite à plusieurs questionnements reçus de la part d’associés de la Société, il est apparu nécessaire d’apporter les clarifications suivantes, que nous proposerons également de formaliser dans les statuts de la Société lors de la prochaine assemblée générale des associés prévue aux alentours du mois de mai 2025 :

Pour toutes parts émises postérieurement à l’Assemblée Générale Extraordinaire du 23 avril 2024 (que vous les ayez souscrites avant cette assemblée ou que vous les ayez acquises à tout moment d’une autre manière), la Société demeurera soumise à l’ancien régime statutaire et restera libérée du paiement des distributions de plus-values ainsi que des acomptes sur liquidation, par leur versement à l’usufruitier, à charge pour ce dernier d’en reverser une partie au nu-propriétaire en cas de convention contraire.

Ainsi, seules les parts émises postérieurement à l’assemblée générale verront la Société libérée de ses obligations de paiement des plus-values sur cessions d’immeubles ou de parts de la SCPI par le versement au nu-propriétaire.

Pour formaliser cette clarification et en tant que de besoin, la prochaine assemblée générale extraordinaire sera invitée à se prononcer sur la modification du paragraphe pertinent de l’article « 12.2 Indivisibilité des parts sociales » en ces termes :

« La Société sera valablement libérée du paiement des plus-values sur cessions d’immeubles ou de parts de la SCPI par le versement aux usufruitiers pour les parts  émises avant l’Assemblée Générale Extraordinaire du 23 avril 2024. Pour les parts émises après cette date, la Société sera valablement libérée du paiement des plus-values sur cessions d’immeubles ou de parts de SCPI par le versement aux nus-propriétaires. Les usufruitiers et les nus-propriétaires font leur affaire de toutes répartitions contraires convenues entre eux sans que celles-ci ne soient opposables à la Société. »

Nous attirons à votre attention sur le fait que la modification proposée constitue simplement une clarification, de sorte que son principe est déjà applicable depuis le 23 avril 2024 à l’aune de la rédaction des statuts de la Société en vigueur depuis lors.

Nous restons à votre disposition pour vous apporter toute information complémentaire.