Nicky : étude de cas immobilier (LMNP pour y loger un parent)

Bonjour à tous,

Je sollicite vos avis aiguisés concernant un projet immobilier en LMNP pour y loger un de mes parents (qui est en location depuis toujours).

Le but serait aussi d’en profiter pour diversifier mon patrimoine qui est très majoritairement composé d’actions via des ETF (75%), loin devant les livrets sécurisés ou AV en fonds euros (16%). Le reste étant des cryptomonnaies (6%) et un petit peu de crowndfunding immobilier (2%).

Je possède ma RP (crédit en cours, reste 14 ans et la moitié du prêt est remboursé) mais ne l’intègre pas directement dans mon patrimoine car ma RP ne me génère pas de rendement à proprement parler.

Je n’ai pas encore véritablement cherché de bien, j’en suis seulement à la réflexion de l’intérêt de ce projet.

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : salarié à temps plein en CDI, 35 ans, TMI 30%, revenus entre 40 et 50k nets

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : dans la moyenne
- Fiscales : en cours d’apprentissage sur la partie immobilier
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : je suis électricien et touche à tout
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : oui si nécessaire

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (maison, appartement), murs de magasin, autres : appartement T2/T3
- Année de construction : dans du récent, disons post 2010

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : estimé à environ 150.000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 700€ (idem que son loyer actuel)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 0% durant le plus longtemps possible…!
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0%

- Taxe foncière hors TEOM : environ 1000€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : aucune idée
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 0€

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : entre 5,2 et 5,6% brut (8400/150’000 ou 160’000 si petits travaux à faire)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : si possible 0€, sinon le moins possible
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : environ 3,7% au vu des taux actuels
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : plusieurs dizaine de k€ disponibles sur livrets et AV mais risque quasiment inexistant
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : LMNP au réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 30%
- Cash flow positif ou négatif ? Négatif d’environ 250 à 300e mensuel après estimation (mensualité du prêt environ 800e + 60e syndic + 90e de TF = 950€).

Sur le papier au niveau des chiffres ce n’est pas forcément très attrayant, je le concède sans problème. Je ne cherche pas à obtenir une performance significative sur cet investissement, mais plutôt à diversifier mon patrimoine et héberger ma mère dans un logement plus récent, mieux isolé, et donc à lui donner un meilleur quotidien pour le même prix que son loyer actuel dans un logement vieux de 40 ans.

Je n’aurai pas de risque d’impayé, ni de délabrement, ni de vacance éventuelle (évidemment nul n’est éternel, mais elle est encore jeune avec ses 64 ans!), bref je n’aurais pas à m’en occuper et j’aurai l’esprit libre et serein pendant je l’espère le plus longtemps possible.

Le gros avantage du LMNP est sa non imposition au réel sous réserve de bien utiliser les mécanismes de défiscalisation, ce qui n’alourdira pas mon impôt déjà assez élevé (en concubinage sans enfant).

Mon effort financier serait de 2 à 300e mensuel pendant 25 ans, sans gros travaux à prévoir d’où le fait de chercher un logement assez récent.

D’un point de vue extérieur et froid, que pensez vous globalement de ce projet ? 

Au plaisir d’échanger

Mots-clés : ascendant, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)